Прощупывание дна. Петербургский рынок складов теряет арендаторов и заряд оптимизма

С уходом из России зарубежных брендов товарооборот снизился, и площади вакантных складов уже увеличились вдвое. Ставка аренды катится к уровню начала 2021 года, и если совсем недавно петербургский рынок складов аналитики окрестили лидером подорожания в Европе, то сейчас его состояние они называют «прощупыванием дна».

Говорят, чтобы хорошенько оттолкнуться и пойти на взлет, нужно упасть на самое дно. Но замершим в оцепенении арендаторам от этого не легче. Аналитики советуют им запастись терпением, но делать какие-то прогнозы на перспективу пока не отваживаются — мол, это все равно, что тыкать пальцем в небо.

«Призма», например, свернула магазины, оперативно довольно все распродала, а что не распродала, вернула на склады. Арендодатель сейчас эту площадь выставил, это 8 тысяч квадратов суммарно. В Уткиной заводи сейчас уменьшаются логисты — там освобождается 5 тыс. кв. м. У них из клиентов «М-Видео», «Эльдорадо», «Боржоми» — бытовой техники нет, ее всю смели. На севере склады освободились — 5 тысяч квадратов, там были разные арендаторы, «Озон», например, — говорит Антон Шулико, руководитель агентства складской недвижимости SPB4RENT. — Сейчас «Озон» предлагает свои площади в субаренду, то есть можно сказать, что он готов отказаться от них. Когда «Озон» заходил, под них склады расселяли, и поэтому условия контракта получились достаточно жесткие — просто так не убежишь. Watsons закрывает сеть, но они продержат склад до конца срока договора — квартал следующего года».

Другой эксперт «Фонтанки» сообщил, что специально для «Сберлогистики» расселили склад в 10 тысяч квадратов на Салова, а сейчас помещения опять стали предлагать. На запрос «Фонтанки» о планах развития в Петербурге в «Сберлогистике» оперативно ответить не смогли.

Дальше будет больше

Масштабы рынка складских помещений в Петербурге впечатляют — всего в городе их насчитывается около 3,6 млн кв. м, что составляет треть Васильевского острова. Впрочем, для портового города, исторически строившегося как «окно в Европу», это не удивительно. И это без учета собственных складских мощностей крупных заводов, которые зачастую также частично оказываются на рынке в низком ценовом сегменте, но в статистику, как правило, не попадают.

«По нашим оценкам, общий объём рынка складской спекулятивной недвижимости в Петербурге составляет 3,6 млн кв. м. Текущая вакансия в сегменте самых качественных складов класса А находится на уровне не более 0,3%, в классе В — 2,7%», — рассказал «Фонтанке» Филипп Чайка, партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate.

Впрочем, классы складов — это вещь довольно условная и не показательная, говорит Антон Шулико. Гораздо проще будет понять масштаб происходящего, если объяснить на пальцах.

«Предлагаемая площадь качественных складов (классы А и В) на рынке с начала года увеличилась вдвое — с 40 000 до 82 000 кв. м (с 1,7 до 3,5% емкости этих сегментов). В данной статистике учтены производственно-складские помещения в Петербурге и ближайших пригородах», — говорит аналитик. Строящаяся складская площадь, которую планировали ввести в эксплуатацию в 2022 году, добавила бы рынку еще порядка 100 тысяч кв. м, говорит Шулико, но некоторые проекты уже не раз переносили сроки ввода. И это тоже объяснимо.

«Арендаторы и девелоперы находятся в ситуации, когда долгосрочное планирование не представляется возможным. В связи с этим новые проекты имеет смысл реализовать только под заказчика. Арендаторы сейчас взяли паузу, чтобы построить эффективные модели развития в текущих реалиях с учетом новых логистических цепочек, а девелоперы заняты строительством уже законтрактованных площадей. До прояснения экономической ситуации на рынке появление новых спекулятивных проектов маловероятно», — считает Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia.

Хотя, как склады ни считай и по классам ни перекладывай, объемы вакантных площадей в ближайшие 2–5 месяцев будут расти: в общем зачете до 7,2%. Более оптимистичный прогноз: до 4% в классе А, до 3,2% — в классе В, — полагают в IPG.Estate.

Тормозят условия договоров

На фоне экспрессии, с которой уходили из России западные бренды, могло сложиться впечатление, что картина на складах более удручающая: площади опустели, от стены до стены ветер гоняет по полу обрывки упаковки. Но, как бы ни хотелось, взять и за один день выехать арендаторы физически не могут раньше, чем через полгода с момента, как уведомили об этом, — они связаны условиями договоров.

Если говорить о структуре арендаторов, выживших на складском рынке, то почти половину площадей занимает ширпотреб.

«На текущий момент компании сегмента FMCG занимают 47% складских площадей, логистические компании — 25%, сегмент e-commerce — 23%, производственные компании — 4%», — приводят статистику в IPG.Estate.

Уверенно заявлять о количестве уже ушедших с рынка компаний не берутся и там: сегодня большинство заявлений касаются лишь приостановки деятельности.

Никуда не делись из России и продавцы импортной одежды: закрыв торговые точки, от аренды они не отказались, говорит Антон Шулико. «Я полагаю, что они просто планируют открыться. Уйти не особо уйдешь: можно все распродать, а деньги не вывеcти. Поэтому все эти ограничения давят на компании, с тем чтобы не закрываться полностью», — считает эксперт.

Люди меньше есть не стали

Владельцы «холодильников» пока находятся в лучшей позиции, нежели собственники сухих складов. Но ключевое здесь слово «пока».

«На холодильники спрос хороший, он сейчас наблюдается со стороны пищевых компаний, там более или менее сейчас все стабильно. Меньше есть люди не стали, но меньше будут тратиться на одежду и бытовую технику», — считает Антон Шулико.

Тем более после того, как возить технику в Россию отказались и Apple, и Samsung, а на ввоз в Россию бытовой техники из Европы ввели ограничение от 750 евро и выше.

Но радоваться владельцам температурных складов рано — как бы не оказаться в ситуации колосса на глиняных ногах. Из-за проблем с логистикой многие продукты питания подскочили в цене, и, как следствие, поставщики уже ощутили падение спроса на них.

«Товарный дефицит чувствуется, грузить не просто. Цены после 20 апреля начали расти сильно, и это не потолок. На складах сейчас фруктов и овощей больших запасов нет. Но совсем без фруктов и овощей не останемся, только цены будут высокие из-за нехватки и дорогой логистики. Из-за проблем с логистикой было много накладок: объемы двух-трёх недель заходили одновременно после скопления в европейских портах. Продукция приходила нехорошего качества, с очень высокой себестоимостью из-за курса. Так как качество не ждет, нам приходится реализовать продукцию по низким ценам. Ощущается и падение спроса — на наш сегмент 30–40%», — поделился с «Фонтанкой» Эльчин Ахмедов, руководитель одного из крупнейших в России импортеров овощей и фруктов «Айбарус».

Назад, в 2021-й

На этом фоне рынок спроса в отрасли «вошел в режим переговоров и ожидания роста вакансии с последующим понижением ставок аренды», — говорят в IPG.Estate.

«В перспективе мы будем наблюдать оптимизацию ставок, стимулом для которой выступит конкуренция собственников на фоне нового уровня вакансии», — прогнозируют эксперты, деликатно подбирая слова.

Не очень оптимистично настроены и аналитики в SPB4RENT и Knight Frank: на рынке будут появляться вакантные вторичные площади, собьет ценник и рост объема складов, предлагаемых в субаренду.

«Ставка аренды складов класса А к концу 2021 года составляла по заключенным сделкам от 600 до 800 руб./кв. м в месяц (с НДС и ОПЭКС). За последние 3 месяца практически не было новых сделок, так как товарооборот снизился в силу финансовых, логистических и санкционных факторов. Это подсказывает собственникам необходимость снижения ставок и более гибкого диалога по условиям контрактов. Мы ожидаем снижения средней ставки аренды складов по новым сделкам до уровня начала 2021 года — 550–600 руб./кв. м в месяц», — считает Антон Шулико.

Эксперты подчеркивают: несмотря на заметный рост свободных объемов, они все еще исчисляются единицами процентов — слишком велика была потребность в них в предыдущие годы. К тому же в последнее время операторы практически прекратили строить склады «на вырост», и все более-менее заметные проекты появлялись под конкретного заказчика, которому мгновенно отказаться сейчас даже от пустующих площадей невозможно. Однако тревожные симптомы видны невооруженным взглядом.

«Текущая ситуация напоминает замкнутый круг: доля вакантных площадей находится практически на нулевом уровне, при этом строительство новых спекулятивных проектов заморожено. За счет низкой вакантности ставка аренды не понижается, однако, если на рынок выйдет значительный объем вторичных площадей, а также появятся предложения по субаренде, ставка может снизиться. Тем не менее это произойдет не ранее, чем через три месяца», — говорит Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg.

Наталья Вязовкина, «Фонтанка.ру»