В ожидании нового статуса. Кто живет в апартаментах во время пандемии и почему инвесторы готовы их покупать

Летний сезон оказался для действующих апарт-отелей успешным, но недолгим. Уже сейчас они постепенно переходят на средне- и долгосрочную аренду, чтобы обеспечить владельцам юнитов стабильный доход. Между тем инвесторы с оптимизмом смотрят в будущее и охотно приобретают недвижимость, рассчитанную на размещение туристов, — несмотря на существующую до сих пор законодательную неопределенность.

О том, как управляющим компаниям удается лавировать в не слишком большом потоке туристов, какие модели получения дохода пользуются спросом у инвесторов, и о том, что уменьшение предложения на рынке неизбежно приведет к росту цен, поговорили участники рынка апартаментов на круглом столе «Фонтанки». Обсудили и то, что закон, который должен определить статус апартаментов, в том виде, как он сложился после первого чтения, никаких задач сервисных апартаментов не решает — а, возможно, даже ухудшает ситуацию.

Для апарт-отелей важны два аспекта деятельности. С одной стороны, компании продолжают строить комплексы и продают в них юниты инвесторам, с другой — в действующих проектах важна заполняемость, как и для любой гостиницы. Как рассказала директор компании RBI PM (входит в Группу RBI) Карина Шальнова, всего во II квартале 2021 года в продажу вышли 4 объекта апартаментов общей площадью 32,7 тыс. м2. На конец первого полугодия в Петербурге реализуется 26 проектов сервисных апартаментов на 16 750 юнитов.

Ирина Габова, руководитель отдела по работе с агентствами недвижимости комплекса апарт-отелей VALO, отметила, что в начале года отложилась часть стартов новых проектов — из-за этого возник дефицит предложения. «В начале года наблюдался острый дефицит предложения, поэтому продажи были выше, — отметила она, — кто-то ждал новых объектов, но многие покупатели в неопределенной экономической ситуации предпочли не затягивать с принятием решения».

С точки зрения работы уже открытых очередей VALO этим летом наконец-то удалось поработать как гостинице и принимать гостей на короткий срок — от нескольких дней до пары недель. Напомним, что комплекс открылся полтора года назад, как раз в начале пандемии, и сразу перешел на долгосрочную аренду: туристов, понятное дело, не было. «Но, к сожалению, сезон уже заканчивается, и мы снова переходим на долгосрочную и среднесрочную аренду», — отметила Ирина Габова.

За первое полугодие 2021 года компания Orange.Life успела полностью реализовать и ввести в эксплуатацию все номера в первом проекте — Izzzi у Гостиного Двора, а также вывести на рынок второй — Izzzi на Владимирской. Оба они реализуются в формате классического отеля 3* с краткосрочным размещением. По словам руководителя отдела продаж Orange.Life Дарьи Боровицкой, в отеле на Владимирской юниты первой очереди продаж в полном объеме забронированы. Порядка 30 % номеров будут выведены в продажу инвесторам в 2022 году, при этом отель начнет принимать гостей уже в четвертом квартале текущего года.

В ближайшие недели открывает новый отель ARTSTUDIO Moskovsky компания RBI PM — там, по словам Карины Шальновой, не продано всего два апартамента. Одновременно RBI начинает продажи в третьем отеле сети — ARTSTUDIO M103. Эта гостиница спроектирована согласно категории «четыре звезды». Что касается первого отеля — ARTSTUDIO Nevsky, — то в первом полугодии он показал загрузку 79 %.

«На сегодня мы отслеживаем снижение спроса на краткосрочную аренду, что подтверждается аналитикой наших партнеров OTA insigh и Hotel Advisors. Но формат апартаментов позволяет нам переводить часть номеров из краткосрочной аренды в среднесрочную, — объяснила Карина Шальнова. — Мы уже начали этот процесс, и к середине осени до 50 % номерного фонда, возможно, будет переведено на среднесрочную аренду: в нашем случае — до двух месяцев проживания. В основном, такое предложение подходит корпоративным клиентам».

Фееричную загрузку в мае-июне отметила и вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. При этом отель We&I был частично перепрофилирован под коливинг — в этом формате сейчас работает 220 апартаментов. «Рост спроса на посуточную аренду не идет, поэтому мы планируем переформатировать все номера под сдачу на 1–3 месяца с элементами сервиса коливинга — с проведением мероприятий и т. п.», — рассказала Катерина Соболева.

У PSK Invest сейчас нет апарт-отелей под собственным управлением, сообщил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», — действующим отелем LIKE управляет компания MTL. Но с мая по июль ПСК вывела на рынок три апарт-проекта сети AVENIR. «Мы начали продажи в первом проекте с 25 мая и по текущей активности видим, что проекты были ожидаемы, — отметил Сергей Софронов. — За первый месяц продаж цена выросла на 12–18 %. Клиенты ждут сервисные апартаменты в качественных локациях».

Основатель и генеральный директор компании Furnibotics Аркадий Черняков полагает, что российский рынок сейчас повторяет тенденции, которые были характерны для США 15–20 лет назад, — и с точки зрения развития проектов, и по технологиям продаж.

— Объективная реальность состоит в том, что население крупных городов увеличивается, города-миллионники притягивают к себе людей, — заметил Аркадий Черняков. — И не каждый может позволить себе купить полноценное жилье, да и места под строительство не так много.

По его словам, до сих пор компания, специализирующаяся на трансформируемых мебельных системах, много работала на рынке США и Юго-Восточной Азии. Сейчас она реализует пилотные проекты в Петербурге в ARTSTUDIO Moskovsky с компанией RBI, а также в проекте NEXT от компании «Еврострой». Он рассказал, что проекты фирмы ориентированы в первую очередь на увеличение пространства для жизни в небольших помещениях:

— Занимая 5 кв. м, они предоставляют до 18 кв. м дополнительного пространства для жизни, — пояснил Аркадий Черняков. — В апарт-отеле в Чикаго юниты, оснащенные нашими системами, забронированы на полтора-два года вперед. Для отелей это фишка: они продвигают мебельные роботы-трансформеры как мебель XXI века — это привлекает клиентов.

Он подчеркнул, что благодаря таким системам номера могут приносить больше дохода: «Логика УК состоит в том, что если в стандартной комнате площадью 25 кв. м остается свободными 5 кв. м для жизни, то она стоит одних денег, а если с такой системой остается 15 кв. м — то её можно сдавать дороже».

Начиналось лето для петербургских гостиниц крайне удачно.

— В мае-июне был период очень высокого спроса, собственники наверняка остались довольны суммами вознаграждения, — рассказала Карина Шальнова. — Но в июле начался спад. Не такой масштабный, конечно, как в 2020 году, когда загрузка была 20–30 %. Но пандемийные ограничения всё-таки сказываются. Например, вновь сократилось плечо бронирования — с 3–4 недель в среднем до 4–5 дней. Кроме того, значительную долю рынка краткосрочной аренды вновь заняли квартиры. Поэтому, чтобы обеспечить стабильный доход инвесторам, RBI PM постепенно начинает переводить номера в среднесрочную аренду. Впрочем, не все управляющие компании готовы к этому: некоторые продолжают рассчитывать на более высокий доход от посуточных туристов.

Катерина Соболева полагает, что о падении говорить пока все же рано — сейчас загрузка отеля около 60 %. «Но допандемийных времен мы еще не достигли, конечно, когда загрузка в сезон была 95 %, в несезон — 80 %, — напомнила она. — Мы сопоставили показатели заболеваемости, ковидных ограничений и загрузки отеля — корреляция прямая. В этот раз куар-коды не коснулись Петербурга, но в Москве мы четко прочувствовали и этот этап».

По ее словам, проведение Петербургского международного экономического форума и матчей Чемпионата Европы позитивно отразилось на загрузке. Но поскольку иностранцы массово пока не могут приехать, то развития тренд не получил. При этом она отметила, что в рублях тарифы сильно выросли, но курс доллара и евро вырос тоже — и для иностранцев они остаются очень привлекательными.

Ирина Габова подчеркнула: поскольку одна из основных задач — выплачивать определенные суммы собственникам, при любом снижении туристических потоков (а их хорошо видно при введении ограничений) — номерной фонд переводится под среднесрочную и долгосрочную аренду.

— У нас были большие планы на новогодние праздники, был хороший объем бронирований, но из-за резко введенных ограничений практически все брони отменились, и нам пришлось резко менять стратегию, — пояснила она.

В мае-июне опять же был резкий рост спроса, и половину номерного фонда планировалось отдать на посуточную аренду. Так, в апреле 181 номер отдавался под гостиницу при стоимости ночи около 2 880 рублей, а в июне при цене в 5 тыс. рублей — 491 номер. При этом загрузка сохранялась на уровне 60 %.

— Если бы мы были более гибкими по стоимости номера, то могли бы больше номеров отдавать под краткосрочную аренду, — отметила Ирина Габова. — Но поскольку нам важна чистая выручка, которую мы платим клиенту, и есть гарантированные платежи, мы не понижаем сильно цены.

Дарья Боровицкая, в свою очередь, сказала, что в июне загрузка составила 93 % — это не удивительно для отеля, находящегося в самом центре, у Александринского театра. При этом стоимость проживания была максимальной. Однако ожидание новых ковидных ограничений заставило ряд туристов отказаться от поездки в Петербург в июле: первая половина месяца показала относительно невысокую для этого периода загрузку в 85 %, во второй половине июля ее удалось выровнять и довести до 90 %.

Инвестор, владеющий номером в апарт-отеле и заключивший договор с управляющей компанией, может получать доход либо по фиксированной ставке, либо в зависимости от загрузки номера.

— Программы с гарантированным доходом (или проще — гарант) пользуются спросом, но до пандемии мы и предположить не могли, что возможно такое снижение по цене и по загрузке отеля, — прокомментировала Ирина Габова. — Поэтому управляющая компания поняла, что может произойти и какие могут быть реальные сложности.

Поэтому сегодня VALO предлагает программу с минимумом дохода 7 % годовых, ограничения по максимуму там нет.

— Те, кто готов предложить 10–11 %, закладывают в стоимость номера часть будущего дохода, — пояснила Ирина Габова. — У нас же управляющая компания выплачивает инвесторам выручку чисто из своего дохода, без какого-либо субсидирования от застройщика.

Она отметила, что почти все клиенты сначала спрашивают про «гарант», но когда оценивают ситуацию на рынку, выбирают прогрессивный доход, так как хотят взять номер по более лояльной цене и получать потом больше доход. Это связано с тем, что сейчас продается очередь, которая сдается в 2023 году. Поэтому покупатели рассчитывают, что к тому времени туризм все-таки выйдет из пандемийной ямы.

Программы с гарантированной доходностью могут быть разными. Orange.Life предлагает инвесторам два варианта: «Гарант» с фиксированными платежами из расчета 9,59 % годовых и «Прогрессив» с минимальной ставкой 5,93 % без ограничения максимума.

— Лимитов по количеству номеров с той или иной программой мы не устанавливаем, — заявила Дарья Боровицкая. — При этом готовы к тому, что в низкий сезон первого года работы отеля исполнение гарантий управляющая компания должна будет компенсировать из своего дохода.

В начале года более 80 % инвесторов выбирало гарантированный доход, но решения о проведении Евро-2020 и ПЭФа переориентировали весной часть инвесторов в сторону прогрессивной программы. Сейчас соотношение примерно 60/40, — рассказала Дарья Боровицкая.

По словам Сергея Софронова, ПСК также предлагает программы гарантированной доходности, потому что есть инвесторы, которым важна предсказуемая сумма, а не высокий доход, — особенно с учетом непростых пандемийных условий.

— Но когда люди смотрят на цифры гарантированной доходности и на то, что мы предлагаем с учетом загрузки, практически все выбирают последнее, — сообщил он. — И дело не в том, что они хотят рискнуть. Просто разница в цифрах ощутима, а мы рассказываем, показываем, на основании чего будет формироваться доходность, в каком соотношении будет соотношение краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной аренды, показываем примеры ставок, которые есть на рынке Петербурга, как в аренде жилья, так и на гостиничном рынке. Люди понимают обоснованность этих расчетов.

Карина Шальнова вспомнила, что в 2014–2016 годах программы с гарантированным доходом для управляющих компаний были вполне выгодными. «А сейчас при продажах мы ограничиваем количество таких номеров, — отметила она. — При этом в принципе не продаем номера без программ управления».

В проекте ARTSTUDIO Moskovsky после открытия RBI PM будет выплачивать по гарантированным программам 32 тыс. рублей ежемесячно (не считая оплаты коммунальных услуг).

— Мы понимаем, что это исключительно маркетинговый инструмент, и только компания, у которой за спиной сильный девелопер, может позволить себе такую политику, — объяснила она. — Но локация ARTSTUDIO Moskovsky на Заозерной такова, что мы сможем обеспечить и доход для инвесторов, и прибыль для компании.

Катерина Соболева подтвердила, что примерно до 2017 года управляющей компании было выгодно давать гарантированный доход. Но сейчас при запуске проекта это убыточно: либо должен поддерживать девелопер, либо УК должен быть готов выплачивать гарантированный доход в счет будущих периодов.

В проектах Becar на гарантированный доход всегда приходилось не больше 10 % номерного фонда, и сейчас компания его вовсе не предлагает или зашивает в стоимость продажи, не скрывая этого.

— Мы объясняем, что если номер ничего не заработал, то и УК ничего не заработала и несет убытки, поэтому 95 % инвесторов выбирают возможность для прогрессивного дохода, — сказала она.

Аркадий Черняков рассказал, что на Западе сейчас сложилась принципиально иная система отношений УК с инвесторами и, скорее всего, к ней придет Россия. Отличие состоит в том, что собственниками апарт-отелей являются управляющие компании, они их строят на свои деньги, заказывая девелоперам. Инвестор же не приобретает квадратные метры, а становится акционером УК — таким образом решается вопрос привлечения средств, но не ограничивается свобода действий самой управляющей компании.

Катерина Соболева подтвердила, что на Западе больше возможностей привлечь средства — там в недвижимость инвестируют пенсионные фонды, активно используется кредитное плечо. «Я думаю, что Россия тоже придет к тому, что инвесторы будут воспринимать свое участие в апарт-проектах как бизнес, — считает она. — Пока же у нас покупка апартамента часто идет в ряду с приобретением «пенсионной однушки».

Однако консервативность рынка можно преодолевать. В качестве примера Аркадий Черняков приводит фондовый рынок, на котором сейчас активно играют частные инвесторы. «У нового поколения другой взгляд и на собственность, — считает он. — Я думаю, что лет через десять владение недвижимостью как страховка останется только в небольших городах»

Законопроект, который должен определить статус апартаментов, «застрял» в Госдуме на стадии внесения поправок после первого чтения. Однако в текущей редакции, где апартаменты называют многофункциональными зданиями, он, скорее, нацелен на решение проблем с псевдожильем, но нисколько не упрощает положение апарт-отелей — так считают участники рынка.

— В поправках предлагается тарифы ЖКХ приравнять к многоквартирному дому, — привела пример Карина Шальнова. — Но в апарт-отеле, в отличие от многоквартирного дома, есть функция гостеприимства, больше уборок, другие требования к охране. Поэтому у нас расходы на коммунальные услуги, безусловно, выше.

Также в поправках к Жилищному кодексу говорится, что люди могут принять решение и приравнять свои номера к жилью — например, в рамках этажа.

— На этаже может быть 15–20, а может — и 70 номеров, — пояснила Карина Шальнова. — При этом в одном из них может проживать собственник, другой может сдаваться в аренду самим инвестором, третий — управляющей компанией... Таким образом, принятие общего решения о переводе всего этажа в категорию жилья выглядит нереалистично. Инвесторам, которые купили апартаменты с целью извлечения дохода, это просто не нужно. Не нужна им и дополнительная нагрузка в виде социальных объектов — детских садов и школ. Пускай даже 10 % постояльцев на среднесрочном и долгосрочном проживании приезжают с детьми, — но и они понимают, что едут фактически в отель.

— Рынок апарт-отелей активно развивается уже 10 лет, и первый апарт-отель, который вводился в 2011 году, так и назывался — многофункциональный жилой комплекс: у него была и жилая часть, и отдельно стоящее здание апарт-отеля, — напомнила Дарья Боровицкая. — Многие застройщики, в особенности в Москве, подхватили эту идею и на земельных участках, где нет возможности строить жилые дома, стали строить апартаменты, продавать их как квазижилье. Это и спровоцировало сложившуюся ситуацию. Сейчас на правительственном уровне необходимо решить проблемы отдельно взятых людей, которые покупали такую недвижимость.

— Изменения, которые должны быть регламентированы, больше направлены именно на комплексы с возможностью самостоятельного и прежде всего долгосрочного проживания. К нашим проектам классических отелей в центре города они в большей степени неприменимы, — резюмировала Дарья Боровицкая. — Тем не менее при планировании строительства и реконструкции объектов в нецентральных локациях, над которыми мы сейчас также работаем, мы стараемся максимально учесть возможные изменения ЖК и применить их уже на этапе проектирования.

— Для сегмента апарт-отелей закон в текущей редакции точно не будет полезен, — соглашается Ирина Габова. — В нашем комплексе небольшая часть номеров продается без управления. При этом комплекс все-таки функционирует как отель: есть лобби, ресепшн, заселяются туристы... Как можно «перевести в жилье» часть отельных номеров — непонятно.

Она также отметила, что на самом деле классификация требуется и самому сегменту апарт-отелей, так как все себя так называют, но на самом деле проекты — очень разные, с разным уровнем сервиса и набором услуг. Покупателю было бы проще принимать взвешенное решение, если бы на рынке существовал минимальный набор критериев, необходимых для того, чтобы называться апарт-отелем.

— В проекте START на Парнасе есть люди, ориентированные на проживание. Но на этаже достаточно большое количество апартаментов, поэтому собрать собственников и перевести из нежилого в жилое будет крайне сложно, — считает Сергей Софронов. — Для нас эти поправки в законодательство неактуальны, поскольку для инвесторов, которые приобретают апартаменты под сдачу, неактуален сам вопрос регистрации. Да и повышенные коммунальные платежи в конечном итоге ложатся на арендатора. Мы позитивно воспринимаем все попытки определить статус апартаментов, но видим, что в существующем виде законопроект решает задачу с проблемой псевдожилья, более характерной для других регионов, а не для Петербурга.

Сергей Софронов отметил, что таким образом можно, в том числе, дотянуть показатели по вводу жилья до тех, которые требуются по президентской программе. Но главное, чтобы власти не стремились приравнять всех к общему знаменателю и девелоперам апартаментов не пришлось строить социальную инфраструктуру, которая на самом деле не востребована у постояльцев. «По большому счету, нам вообще никакие регулирование не требуется: в разрешительной документации у нас написано, что мы строим гостиницы, и гостиничного законодательства вполне достаточно», — считает он.

Катерина Соболева говорит, что особенно остро вопрос стоит в Москве, где под видом апартаментов существуют и гаражи, и торговые центры, чего только нет.

— В Москве таких, как мы, 2 %, в Петербурге основная доля проектов — сервисные, и мы бы очень хотели, чтобы нас отделили от псевдожилья, — настаивает она. — Это повысит спрос среди тех, кто покупает апартаменты действительно с инвестиционными целями.

— Нужно подождать, пока законопроект пройдет хотя бы второе чтение, — считает Аркадий Черняков. — Пока в нем вообще не упоминается слово «апартаменты», а речь идет о многофункциональных зданиях, имеющих хотя бы два вида нежилых помещений, — так и любой жилой дом, где есть коммерческая функция, могут признать многофункциональным. И именно такие нюансы, когда часть собственников может выделить часть здания апарт-отеля под жилье, ставят под угрозу бизнес подобного рода, поэтому логичнее делать, как в США: продавать доли в бизнесе, а не метры.

Несмотря на некоторую неопределенность, развитие сегмента продолжается, причем достаточно активно.

— Мы позитивно смотрим в будущее и верим в полное восстановление туристической отрасли. С нетерпением ожидаем открытие границ и готовимся к потоку иностранных гостей. Во втором полугодии планируем начать продажи в новом для себя направлении — комплексе, рассчитанном на долгосрочную аренду. Параллельно рассматриваем несколько вариантов покупки зданий под классическую отельную концепцию в туристических местах. Не останавливается работа по реконструкции комплекса на Гороховой улице, в составе которого также будет открыт отель. Инвесторы ждут наши новые проекты, — рассказала Дарья Боровицкая.

Ирина Габова сообщила: когда началась пандемия, был спад в продажах и опасения, что сам сегмент может просесть за счет падения спроса. Но сейчас относительно продаж настроение скорее позитивное: у компании завершаются продажи очередей проекта VALO, в активе есть еще два участка, для которых разрабатывается концепция. Кроме того, управляющая компания «Вало сервис» готова также брать в управление проекты других девелоперов, занимаясь в том числе продажами.

С точки зрения заполняемости отеля в период пандемии более актуальна долгосрочная и среднесрочная аренда, считает Ирина Габова. В первую очередь потому, что VALO находится не в центре, а на периферии города плюс тут достаточно большой объем номерного фонда.

— Я бы хотела, чтобы открыли границы, — прокомментировала Карина Шальнова. — Надеюсь, что это произойдет в начале 2022 года, в лучшем случае «зацепим» декабрь 2021 года. Строя финансовую модель, правильней надеяться на лучшее, но прогнозировать худшее. Поэтому, хотя мы и рассчитываем на загрузку отеля 75 % по итогам года, но поддерживаем тенденцию по переходу на среднесрочную аренду.

Оптимизм есть и в сфере продаж: на новый отель M103, который скоро выйдет на рынок, уже есть предварительные бронирования.

Сергей Софронов прогнозирует дефицит на рынке в связи с растущим спросом. Значит, будут расти и цены — причем темпами, опережающими жилье: «Апартаменты будут становиться дороже, и чтобы получить текущую доходность, инвестировать надо будет больше: ставки на рынке аренды и на гостиничном рынке растут медленнее, чем цены на апаратменты. Но все равно это будет интересный и надежный актив для покупателей». PSK Invest планирует запустить первый отель сети Avenir в начале следующего сезона. Также в 2022 году планируется запуск комплекса апартаментов START и добавление к сети еще одного объекта и начало продаж в нем.

Аркадий Черняков считает, что рост цен будет способствовать спросу на апартаменты и развитию сегмента: «Чем дороже квадратный метр, тем больше востребована недвижимость малых форматов. Апартаменты, как правило, небольшой площади».

— Первичка сильно выросла в цене, вторичка подтягивается, а вот апартаменты слегка отстали, — продолжила Катерина Соболева. — Сейчас в связи с изменением программы льготной ипотеки по жилью инвесторы вернутся к нам, и начнется рост цен. Кроме того, в апартаментах много программ с банками по субсидируемым ставкам — это тоже стимулирует рост стоимости.

Но в целом недвижимость в России сильно недооценена, в отличие от других мировых столиц, так что резервы для роста есть, резюмировала она.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»