Хотели как лучше, а получилась реформа долевого строительства. Почему не стоит ждать в России дешевого жилья

Центробанк ужесточает денежно-кредитную политику в попытках обуздать инфляцию. Вместе с ключевой ставкой растут не только ставки по потребительским кредитам и ипотеке, но и дорожают займы для застройщиков. «Фонтанка» поговорила с экспертами и узнала, как растущие проценты по ссудам для строительных компаний скажутся на стоимости жилья.

Промежуточные результаты реформы 214 ФЗ не внушают оптимизма. Основная проблема, которую власти пытались решить, внедряя на рынок проектное финансирование и эскроу-счета, — обманутые дольщики, спустя два года остаётся актуальной. Так, фонд защиты прав дольщиков накануне сообщил, что в России зарегистрировано порядка 160 тысяч обманутых покупателей недвижимости. Напомним, в 2018 году, когда фонд только создавался, их количество оценивалось в 180–200 тысяч человек. Сколько лет ещё потребуется для решения проблемы, фонд не сообщает.

Негативные тенденции, напротив, уже проявляются. Дорогие привлечённые в стройку деньги игроки рынка называют одной из причин увеличения цен на жильё. С ключевой ставкой растёт и стоимость кредитов на строительство. По оценкам аналитиков, после решения ЦБ ставка для таких займов подскочила от 0,75% до 1,5%.

«После поднятия ключевой ставки ЦБ цена уже выданных кредитов также изменилась (поскольку в договорах прописан порядок ее расчета как ставка ЦБ + х%) », — уточняет Аркадий Астрахан, генеральный директор застройщика «Управление регионального строительства».

Все опрошенные «Фонтанкой» эксперты сходятся во мнении, что до конца года стоит ждать дальнейшего роста ключевой ставки. В среднем прогнозы варьируются от 5,7% до 6,5% годовых по итогам года.

«Безусловно, это пропорциональным образом отразится на предлагаемых банками процентных ставках по проектному финансированию, ориентировочно на 1 — 1,5%», — замечает председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов.

Дорожающие кредиты сводят на нет надежды на снижение стоимости недвижимости из-за отмены льготной ипотеки.

«За 2020 год застройщики увеличили объем выручки на 1/3 в сравнении с предыдущим годом. Сейчас строительные фирмы не испытывают острой необходимости в денежных средствах, из-за чего в случае отмены льготной ипотеки на снижение рентабельности в среднесрочной перспективе почти никто не пойдет», — подчёркивает Сергей Романов, основатель юридического центра «Романов и Соколова».

Страхи и чаяния

По словам знакомых с внутренним устройством девелоперской кухни, не так страшна ставка кредита для застройщика, как «скрытые» и явные платежи для его обслуживания. К примеру, согласно исследованию ассоциации «Национальное объединение строителей» доля комиссий и «скрытых» платежей в цене проектного финансирования составляет 35%. И вряд ли это изменится в условиях, когда 80% всего проектного финансирования в стране выдают три флагмана госкапитализма: Сбер, ВТБ и «ДОМ.РФ».

Вместе с увеличившейся ценой привлеченных девелоперами денег на себестоимость строительства давит рост цен на стройматериалы и дефицит рабочей силы.

«По данным ЦБ РФ, только за 9 месяцев 2020 г. себестоимость продукции предприятий строительства жилых и нежилых зданий выросла в среднем на 13,7%», — подчёркивает Антон Мороз, член совета НОСТРОЙ и ответственный за организацию общественного контроля реализации нацпроекта «Жильё и городская среда».

К слову, идея заменить мигрантов на заключённых на стройплощадках, которую активно проталкивают в последние дни ФСИН, Минюст и Госдума, в среде коммерческих строительных компаний оптимизма не вызывает. От осуждённых придётся добиваться высокой производительности при низкой мотивации. Да и как организовывать охрану на стройке дома в густонаселённом спальном пригороде Петербурга, где класть кирпичи будет чиновник-взяточник, убийца или педофил. В итоге если замысел и будет воплощён в жизнь, то скорее на госстройках в необжитых районах тундры или тайги.

«Маловероятно, что в этих условиях застройщики пойдут на снижение рентабельности... наиболее вероятный сценарий — сохранение действующих цен застройщиками, а в случае серьезной просадки спроса — использование акционных предложений и совместных программ с банками по снижению ипотечных ставок», — добавляет Дмитрий Панов.

Кто пострадает

По данным аналитиков, сегодня более 60% строек финансируется на деньги банков. Северо-Западный федеральный округ входит в тройку лидеров по степени проникновения проектного финансирования в сферу строительства. Вместе с ЦФО и ПФО Северо-Запад аккумулировал 80% денег, собранных на эскроу-счетах, и кредитов, которые банки выдали застройщикам. В регионах с не такими высокими темпами строительства проектное финансирование популярностью не пользуется. Причиной эксперты называют его низкую доступность для региональных застройщиков.

«Многие крупные девелоперы не пользуются проектным кредитованием, а поэтому удорожание кредитов в первую очередь коснется небольших компаний, особенно тех, у кого продажи идут так себе, а значит, они вынуждены выплачивать кредит по более высокой процентной ставке», — подчёркивает Сергей Романов, основатель юридического центра «Романов и Соколова».

Сократить расходы региональных застройщиков и небольших строительных компаний в развитых регионах может помочь господдержка. Правительство инициативу по спасению застройщиков низкомаржинальных проектов проявило в своём постановлении № 2457 от 31 декабря прошлого года. Суть документа в том, что государство компенсирует «ДОМ.РФ» недополученную прибыль от предоставления таким девелоперам льготных ссуд. Новогодний подарок оказался кстати, но спас не всех.

Небольшие компании, по оценкам аналитиков, даже несмотря на господдержку, постепенно исчезают с рынка или перепрофилируются. Монополизация отрасли, которая началась с внедрения проектного финансирования, медленно, но продолжается. Чем это чревато для покупателя? Чаще всего за снижением конкуренции следуют высокие цены, снижение качества и сокращение ассортимента.

Вадим Шклёда, для «Фонтанки.ру»