Сбежать в поля и поселки. Какие проблемы проявил бум спроса на загородную недвижимость

Пандемия потянула городских жителей за город, и эксперты прогнозируют, что тренд сохранится. Однако доступных и при этом ликвидных проектов здесь все меньше, а развитию ИЖС не уделяют особого внимания ни законодатели, ни крупные девелоперы.

Во время прошлогоднего бума горожане приобрели много участков. Когда их застроят, встанет вопрос инфраструктуры: как выезжать, куда водить детей и где проводить время, кроме собственной лужайки. Как сделать загородные проекты гармоничными и доступными, обсудили эксперты на круглом столе «Фонтанки».

В 2020 году было введено около миллиона квадратных метров загородной недвижимости в Петербурге и области — это крупные показатели, сообщил генеральный директор группы компаний «Стройсинтез» Виктор Лукин. По его словам, в 2020 году клиенты интересовались покупкой участков, проектированием и строительством, но основной объем спроса придется на этот и следующий год: ведь множество купленных участков теперь придется застраивать.

— Как застройщик частных участков, мы уже ощутили рост объема проектных работ на 100%, у коллег тоже полная загрузка до середины года как минимум. При этом цикл загородного строительства дольше квартирного и занимает от 1,5 до 5 лет, — отметил он.

По словам инвестора Михаила Голубева, девелопера проекта ЖК «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу, пандемия дала малоэтажке такой импульс, что некоторым пришлось даже приостановить продажи:

— У нас квартальная застройка в Лисьем Носу на территории 5 га, рост спроса составил от 30% и выше. В январе и феврале мы ничего не продавали, сейчас уже открыли продажи и пересмотрели цены. Мы считаем, что в этом году цены на подобное домостроение вырастут примерно на 10%, если не случится никаких сюрпризов вроде роста курса доллара или цен на стройматериалы.

— Мы занимаемся строительством коттеджных поселков и продажей на их территории участков без подряда — то есть без обязательства со стороны покупателей заключать договор на постройку дома. Именно по этому продукту мы зафиксировали рост спроса с мая до конца прошлого года в 2–2,5 раза, — рассказал Сергей Краснощеков, заместитель генерального директора по продажам ГК «Максимум Лайф Девелопмент». — Продажи этого года показали, что интерес у людей к покупке участков в поселках сохраняется. Ведь ситуация примерно такая же, как и год назад: пандемия и ограничения никуда не делись. Участки без подряда пользуются высоким спросом из-за более легкого финансового входа для покупателей, нежели участки с подрядом или готовое жильё. Еще одна причин интереса к ним — возможность отложить стройку при необходимости.

Алексей Грищенко, генеральный директор компании «Финский Домик», уточнил, что нужно отличать реальный спрос от «холодных запросов». По его словам, в мае-июне 2020 года был взрывной рост именно запросов, а вот рост покупок начался ближе к осени и был не таким огромным. Тем не менее спрос на строительство загородных домов вырос на 50%.

Директор инвестиционных проектов Jensen Group Ольга Райчук считает, что COVID-19 будет иметь долгосрочное влияние. Пандемия заставила людей пересмотреть отношение к жизни за городом.

— Мы по-прежнему видим очень высокий спрос на участки, — заявила она. — Ликвидного предложения за городом, в принципе, мало, а сейчас стало еще меньше. На первый взгляд, поселков очень много, но при детальном рассмотрении видно, что качественное предложение очень ограничено. За прошлый год распродали многие проекты, а вывод новых требует времени.

Золотое дерево

Бум спроса на участки стал причиной спроса и в смежных отраслях. Так, с апреля отметили двукратный рост заявок и в деревянном домостроении. Однако, как отметил Александр Озеров, генеральный директор ГК «Приозерский лесокомбинат», с декабря 2020 года стало дорожать сырье для всех производителей. Контракты заключаются на несколько месяцев вперед, и многие заводы просто не рассчитывали на такое подорожание.

— Только в декабре рост цен составил 25% и в январе продолжается, — сказал Озеров. — В лесном бизнесе ситуация будет нестабильной — следовательно, к лету на все наши дома цена поднимется. Большой спрос полностью покрывает этот год и частично следующий, но люди не готовы к ценам на пиломатериалы. Прибыльность компаний падает, так как подорожавшее сырье снижает маржинальность. Мы, в свою очередь, увеличили производительность на 20–25% на наших комбинатах, а в мае-июне планируем поднять цены на продукцию на 5–7%. Также будем смотреть на ситуацию с доской на европейском рынке — зависим от экспортных цен на пиломатериалы, которые растут безудержно. Пик мы ожидаем примерно в районе июня-июля, а к осени надеемся на стабилизацию.

— Подорожание дерева будет либо сдерживать спрос, либо заставит покупателей сокращать площадь будущего дома, — добавил Виктор Лукин. — Дерево естественной влажности подорожало с 11 до 16 тысяч рублей за кубометр, прогнозируют в ближайшее время рост до 19 тысяч. Клееный брус за год подорожал на 60%. Хоть у нас в основном кирпичное строительство, но кровли, фасадные элементы и отделка содержат деревянные элементы.

Алексей Грищенко также отметил серьезный рост цен на древесину, добавив, что это еще не лидер роста. К примеру, рост цен на металл для кровельных покрытий за год составил около 90%. Выросли в цене практически все материалы — основное увеличение началось с осени 2020 года, и сейчас динамика сохраняется.

От участков к готовым домам

Участков за 2020 год накупили много и разных: — и эконом, и бизнес, и элит, и за миллион, и за 50 млн рублей, — продолжил Виктор Лукин. Все интересное часто уже раскуплено. При этом никакой четкой классификации этого продукта нет. Элитным может считаться как участок от 10 млн рублей близко к городу, в Озерках или Коломягах, так и участок в 0,5–3 га в часе езды от КАД.

Дешевые дачные участки покупают, так как это хорошая точка входа в пандемийной панике, считает Михаил Голубев. Клиенты рассчитывают купить подешевле и потом либо строиться, либо продавать. Раскупили даже участки в 100 км от города, которые раньше не были востребованы. Но одно дело — покупать дачи, другое — загородное жилье для постоянной жизни.

— То, что люди накупили участков без подряда, нам еще аукнется, — заявил Михаил Голубев. — Мы все будем стоять в пробках по дороге из города в субурбию. Неправильно организованный пригород порождает большие проблемы, и хотелось бы упорядочения этого хаотичного рынка со стороны властей.

Прежде чем строить в полях коттеджи по американской модели, надо десять раз подумать, как подтягивать инфраструктуру. Стоит также решить вопрос о переходе от ИЖС к более комплексной застройке, сочетающей малоэтажные МКД и блокированные дома, или о деревянном домостроении из тех же CLT-панелей, добавил Голубев.

— Расселение в комфортное жилье городских жителей приходит и к нам, — добавил Сергей Краснощеков, — ведь покупка участка без подряда дает более комфортный вход и позволяет покупателям гибко распоряжаться деньгами и временем при строительстве дома — особенно если речь идет об участке в рассрочку или ипотеку. При этом наши сданные проекты в Ломоносовском и Гатчинском районах Ленобласти полностью подготовлены для жизни: проведены газ, электричество; внутри поселков благоустроены общественные пространства, есть детские площадки; как правило, небольшой парк и водоем. Таков современный стандарт запроса покупателя, и мы ему следуем.

Михаил Голубев высказался в поддержку именно готовых домов. По его словам, дом из клееного бруса — это действительно дорого, хороший таунхаус из него может оказаться дороже кирпичного. А малоэтажной загородке не хватает именно простоты и доступности, и вот здесь важен переход от городской квартиры площадью 60–90 кв. м к сопоставимой по цене и качеству малоэтажке — таунхаусам или блокированному жилью.

— У нас был проект на участке в полторы сотки: двухэтажный дом с подвалом и мезонином за 12 миллионов, и за него была настоящая драка, — привел пример Михаил Голубев. — Вот это как раз яркий образец «транслированной» трехкомнатной квартиры в дом. Именно таких проектов сегодня так не хватает. Но многие крупные девелоперы уже обожглись на жилье малой этажности и с сомнением смотрят на рынок.

Но пока одни девелоперы остерегаются загородного рынка, другие готовятся его покорять и сделать доступным. Так, СК «Ленрусстрой», занимающаяся комплексным освоением в Горелово и Новогорелово, планирует частично перепрофилировать свой домостроительный комбинат в городе Кириши на работу под ИЖС. Сейчас в компании разрабатывают типовые проекты.

По словам заместителя генерального директора ГК «ЛенРусСтрой» Максима Жабина, крупный бизнес может получить достаточную долю загородного строительства, но лишь создав новый, доступный и качественный продукт — перенести опыт девелоперов в многоквартирных домах на ИЖС. Увеличить квартиру площадью 90 кв. м на 30% — и получится функциональный красивый дом на земле в один этаж с 6 сотками.

— Наши цели: во-первых, увеличить объемы производства, во-вторых, — захватить долю рынка, — пояснил Максим Жабин. — Работа уже длится около года, и этим летом мы анонсируем проект ИЖС из панелей собственного производства. Но пока речь идет буквально о десятке домов. Экспериментально отработаем эту идеологию на двух участках из нашего портфеля. Заключается она в том, чтобы достичь определенной скорости и цены строительства квадратного метра с учетом монтажа, а главное — переложить наш опыт строительства жилых комплексов на индивидуальные дома. Фактически это будет укрупненное исполнение одно-, двух-, трехспальных квартир, транслированное за город с корректировкой — увеличением площади, добавленными техническими помещениями вроде постирочных, бойлерных и т.д. Сегодня наш проектный институт уже вышел на стадию рабочей документации четырех типовых проектов. Они лягут в основу шоу-рума, который мы планируем открыть в июне в Ломоносовском районе. Мы предложим загородному рынку полноценные городские «бетонные дома» в одноэтажном исполнении. Покупатели будут экономить и время, и деньги, поскольку строительный цикл будет быстрым, надежным и понятным.

Сколько метров нужно для счастья?

Пока же многие эксперты считают, что готовые дома в том виде, как они представлены на рынке, востребованы все меньше и современных потребителей не устраивают.

Как отметил Александр Озеров, в 2006–2007 годах достаточно было поставить коттеджный поселок у воды, и все моментально распродавалось, а цена коттеджей росла. После кризиса 2008 года инвесторы вышли из загородного рынка, и теперь дом в поселке экспонируется очень долго, иногда больше года. По его словам, сегодня 90% покупателей покупают материалы сами и 15–20 лет самостоятельно возводят дом, покупок готовых домов — единицы.

Опыт одноэтажного домостроения в России пока не очень прижился, добавил Виктор Лукин. По его словам, лишь процентов 15–20 готовы жить в одноэтажном доме, и их еще надо уговорить.

Но не все эксперты разделяют это мнение.

— 90% домов, которые мы строим, одноэтажные, — сообщил Алексей Грищенко. — Статистика нашего сайта также показывает огромный интерес именно к одноэтажным домам площадью от 100 до 150 кв. м — этот сегмент в лидерах по запросам для домов постоянного проживания.

— Мы можем однозначно сказать, что большая часть людей предпочитает строить дом самостоятельно, — добавила Ольга Райчук. — Это вопрос не только цены, но и того, что при таком строительстве человек строит именно то, что нужно ему, а не соглашается на компромисс.

По ее мнению, преимущество строительства дома в организованном коттеджном поселке перед, например, старым фондом или отдельно стоящим домом — это безопасность (видеонаблюдение, охрана, закрытая территория), однородная социальная среда, наличие всех современных коммуникаций, уже подведенных к дому застройщиком.

— Девелопер может сделать хорошую инфраструктуру в поселке, разделив ее стоимость на большое количество участков, — сказала Ольга Райчук. — И, соответственно, конечная стоимость сотки будет не такой высокой — в небольших поселках либо очень ограниченная инфраструктура, либо стоимость за сотку несравнимо выше. Помимо этого стоимость обслуживания в небольших поселках всегда выше, так как все затраты распределяются на меньшее количество собственников.

— Внешне похожие готовые дома могут драматически отличаться друг от друга по всем основным характеристикам, — сообщил Алексей Грищенко. — С этой точки зрения строительство всегда лучше: меньше шансов получить «кота в мешке». Основной недостаток покупки готового — вы можете оценить только качество отделочных работ, а как построен сам дом, конструкции, инженерные решения — понять очень сложно.

Клиенты, покупающие загородные дома, — по большей части семьи с детьми. Им требуются крупные дома, которых, по словам Александра Озерова, девелоперы предлагают мало — их дорого строить и сложно продать. Эксперт считает, что семье с двумя детьми даже на 200 метрах не разместиться: часто не хватает многих технических помещений, гардеробов для каждого члена семьи, и так далее. Это надо учитывать при продаже. Домов с четырьмя-пятью спальнями на рынке вообще не найти.

В основном здесь представлены дома площадью 145–150 метров, но и в этом сегменте они кажутся покупателям дорогими. А более доступное по цене комплексное жилье в 100–150 кв. м вряд ли будут раскупать — люди предпочитают построить этот формат сами.

Как отметил Озеров, покупателя сегодня не устраивают дома площадью до 200 кв. м, последний год спрос растет на площади 250–280–350 кв. м. Чем меньше дом и больше комнат и архитектурных изысков, тем дороже, отметил Озеров. Одноэтажные дома выходят дороже двухэтажных на 15–20%.

— По планировкам я бы не стал уходить в 200–280 кв. метров, — возразил Сергей Краснощеков. — Если делать бизнес от количества продаж, то основной спрос, по моему мнению, сейчас приходится на одно- и двухэтажные дома от 80 «квадратов». Недостаток квадратных метров можно компенсировать благоустройством придомовой территории, ведь сам участок имеет площадь 800–1200 кв. м.

Не просчитаться

Люди часто ошибаются при покупке как дома, так и участка из-за неадекватной оценки бюджета. Александр Озеров привел пример: многие люди оптимистично покупают теплый контур, привлеченные доступной ценой, не понимая, что это еще не дом. Чтобы в него въехать, нужно добавить еще 2–3 такие же суммы. И хотя для девелопера закрытый теплый контур без отделки и коммуникаций — прибыльная история, все же важно доносить эту разницу до клиента.

— Мы создали на сайте программу, создающую полную смету строительства дома с учетом всех факторов — семь видов фундамента, толщина стен, высота этажей, покрытие кровель, оконные системы, — сказал он. — Кто-то говорит, что мы пугаем клиентов ценой. Но те, кто к нам приходит, уже понимают конечный бюджет, и для них не будет сюрпризов.

Кстати, о сюрпризах. По словам Александра Озерова, на загородном рынке много возможностей для уловок — так, многие продают не реальные квадратные метры, а свой дом в осях. В итоге вместо обещанных 200 «квадратов» при переезде остается только 175 «квадратов» теплого контура, так как в общую площадь записывают все холодные помещения — балконы, террасы.

— При покупке участка люди тоже плохо оценивают свой бюджет, — добавил Виктор Лукин. — Важно различать стоимость коробки и дома в комплексе с забором, заездом и детской площадкой. Лучшая рекомендация — сделать дом чуть меньше, но зато вложиться должным образом в хороший внешний вид и заселиться быстрее. Проблема сегодняшних покупателей — к концу строительства деньги заканчиваются, и они начинают экономить на важном — фасаде, подъезде, заборе.

— Важно понимать, что именно мы называем готовым домом, — заметил Алексей Грищенко. — Часто именно на этом и обжигаются покупатели, покупая «коробку» без коммуникаций, без внутренней и наружной отделки, под видом «готового дома» — только потому, что там есть окна, крыша и дверь и можно запустить отопление. А на самом деле это только процентов 30 от стоимости готового дома.

По словам Грищенко, в отсутствие каких-либо стандартов внешне похожие дома могут радикально отличаться по «начинке», качеству материалов и строительства. Эксперт привел аналогию, актуальную для нашего региона, — дом стоит примерно в два раза меньше квартиры. Условно хорошо сделанный дом в 100 кв. м полезной площади будет стоить примерно, как квартира в 50 «квадратов» в новостройке. Разумеется, если не сравнивать квартиру эконом-класса в Мурино с кирпичным домом в престижном поселке.

Домик на бумажке в клеточку

На загородном рынке нет стандартизации и деления на классы, как в городских комплексах, но она скоро появится — это диктует рынок, считает Максим Жабин.

— Делать жесткие стандарты, как для города, здесь не стоит, достаточно описать базовые вещи, — заявил Максим Жабин. — Согласен, что чем больше зарегулированность, тем больше бюрократии, но государство уже начало этот процесс: ведь построенные и перспективные миллионы квадратов в ИЖС надо как-то упорядочивать, чтобы избежать градостроительных ошибок.

По словам Алексея Грищенко, о необходимости регулирования говорят как клиенты, так и ответственные игроки рынка.

— Сейчас рынок совершенно дикий, — сообщил он. — Но ответа, как организовать регулирование, нет ни у кого. Ведь это огромный пласт, начиная с устаревших строительных нормативов, во многом ориентированных на «большую стройку», и профильного образования и заканчивая методами контроля. Малоэтажным строительством в нашей стране не занимались со времен СССР, с тех пор принципиально ситуация не поменялась. Поэтому внятных механизмов регулирования, как на Западе, в ближайшее время не появится.

По словам эксперта, примеры регуляции есть в той же Финляндии, но нужны не жесткие СНиП и СП, а именно стандарты.

— Белоруссия пошла по пути внедрения Еврокодов, я думаю, это самый правильный путь, — продолжил он. — К этому добавить необходимость проектирования, чтобы дома не строились по рисунку на бумажке в клеточку. И естественно, контроль по ключевым моментам строительства. Но все это большая работа, которая затронет и сторонние сферы. Например «коррупционная составляющая» может свести на нет все усилия.

Также мало кто задумывается, что любое регулирование моментально скажется на ценах, и это будет оплачивать в итоге клиент. Эксперт привел пример: в Финляндии только организационные траты — получение разрешений, оплата независимого контроля, проектирование — могут достигать 30–40 тысяч евро. То есть при строительстве дома больше 3 млн рублей уходит только на оплату того самого регулирования.

С тем, что на загородном рынке нужно некое локальное регулирование, согласен и Виктор Лукин.

— Застройщики и клиенты мало внимания уделяют архитектуре. Важно подсказать, как делать красивые дома и ландшафт, возможно, в виде бесплатных типовых проектов, — сообщил он, — и регулировать уровень комфорта в поселках. Сегодня в основном все нарезают в поле участки и дороги, и жителям в итоге негде погулять, кроме своих соток.

— Я скорее против регулирования, чем за, — добавил Сергей Краснощеков. — Не хочется, чтобы отрасль была зарегулированной. В каждом сельском поселении есть правила землепользования и застройки (ПЗЗ), жилищные и прочие комиссии, которые отслеживают регламенты высотности и противопожарные расстояния. Считаю это достаточным. У девелопера всегда есть возможность предложить покупателям свой архитектурный регламент. А придерживаться его или нет — дело добровольное.

В Петербурге постоянно меняется законодательство в части малоэтажного строительства, считает Михаил Голубев, и регуляция должна вводиться очень аккуратно, с обсуждениями с бизнесом и жителями. Нужны шаги по созданию общей идентичности и эстетики — в том числе и тех домов, которые жители строят сами или с подрядчиками.

— Например, в ПЗЗ Петербурга раньше было требование прозрачности и высоты ограждения застройки ИЖС в 180 см, но теперь ограждения не регламентированы, и мы снова увидим огромные глухие заборы, — посетовал Михаил Голубев. — Я за умную регуляцию и междисциплинарный сбор мнений. Мы даже предложили администрации новую зону ПЗЗ, которую определяют инвестиции в развитие территории, с балансом застройки и видов разрешенного использования. Но пока не встретили понимания — для пилотных проектов предлагают самые непривлекательные территории.

Регуляции может потребовать и работа подрядчиков. Так, Александр Озеров выразил беспокойство по поводу серых бригад на рынке домостроения. В США, например, только сертифицированные компании имеют право застраивать участки. Сейчас и наш покупатель не хочет получать объект без гарантии, хотя раньше такие услуги были очень популярны.

— Мы обслуживаем дома, построенные из бруса нашего комбината. И часто сталкиваемся с ужасным качеством стройки — после подобных бригад многое приходится переделывать, — подытожил он.

— Загородный рынок практически не регулируется, поэтому вопрос поиска надежного застройщика очень важен, — заявила Ольга Райчук. — Интересы покупателей защищены плохо: у многих наших клиентов есть негативный опыт покупки или участок в каком-то недостроенном поселке. Есть два главных момента, на которые важно обратить внимание. Первое — риски, связанные с участком. Рекомендуем сделать как минимум базовые шаги: заказать самостоятельно выписку по участку, проверить, нет ли обременений, а также проводить сделку купли-продажи через аккредитив. Второе — невыполнение обещаний по строительству инфраструктуры. Когда речь идет о покупке участка в коттеджном поселке, то чаще всего договор подписывается непосредственно на покупку земли, а вся инфраструктура (дорога, вода, общая территория) остаются обещаниями застройщика.

По словам эксперта, второй момент юридически минимизировать сложно, но максимально подстраховаться можно. Стоит проверить репутацию застройщика (лучше всего — посетив уже построенные проекты), оценить динамику строительства поселка, где планируется покупка, а также оценить реалистичность обещаний девелопера. Ольга Райчук подчеркнула: сотка земли в востребованном месте при наличии инфраструктуры (водопровод, электричество, дороги и хотя бы минимальные общие территории) не может стоить менее 120–130 тысяч рублей в среднем, просто исходя из себестоимости строительства.

Бум закончится, но тренд сохранится

В конце этого года загородный бум будет снижаться, а в следующем, скорее всего, мы увидим замедление, считает Александр Озеров. А по мнению Сергея Краснощекова, как раз сейчас есть шанс выйти к цивилизованному развитию загородных территорий и их продаж, ведь интерес покупателя есть.

Алексей Грищенко тоже считает, что в 2021 году спрос будет постепенно снижаться, оставаясь при этом выше, чем в 2019-м. На него сильнее всего будет влиять как рост стоимости загородной недвижимости на фоне стагнации в экономике, так и отсутствие ликвидных предложений на рынке готового жилья и долгий срок ожидания строительства. Также одним из знаковых маркеров спроса будет открытие границ, когда многие переключат внимание с «дач» на привычный отдых за границей. С другой стороны, сильный рост стоимости квартир, возможность работать на удаленке подстегнули интерес к переезду за город на ПМЖ, и эксперт рассчитывает, что спрос на загородную недвижимость именно для постоянной жизни — долгосрочный тренд.

— Жить в городе будет все дороже. Люди, имеющие недвижимость, особенно близко в центру, будут ее сдавать и переезжать в пригороды, — пояснил Максим Жабин. — Этот тренд из Нью-Йорка и Лондона дойдет до нас. Мы отстаем на 10–15 лет, так что у коллег есть время поменять рынок и сделать его культурным и цивилизованным. Да, придется строить дороги и инфраструктуру, но клиенты будут готовы платить за эти ценности. Не зря ДОМ.рф пытается адаптировать стандарты комплексного развития территорий и ипотечные инструменты под ИЖС. Сейчас это мода, а потом станет трендом.

Чтобы получить комфортное жилье за городом, нужно именно комплексное освоение, но мало кто готов за него взяться, подытожил Виктор Лукин. Именно поэтому многие крупные застройщики не заходят в подобные проекты, а те, кто решился, считают это неудачным опытом: незнакомый рынок, очень сложная инфраструктура, непонятная маржинальность. По мнению Лукина, консолидация рынка помогла бы улучшить его структуру.

Среди основных проблем, которые нужно решить в отрасли, Михаил Голубев отметил поиск финансирования для системных застройщиков, регуляцию и стандартизацию, и отдельный вопрос — управление в малоэтажных домах. По его мнению, предприниматели с поддержкой правительства в ближайшее время должны совершить прорыв в создании нового загородного рынка. Главное — решить вопрос дисбаланса между темпами строительства и нехваткой инфраструктуры.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»