Для застройщика пять лет — не срок

Покупка квартир у компаний, декларирующих соблюдение закона о долевом строительстве (№ 214-ФЗ), не оберегает будущих жильцов от многочисленных проблем. Застройщики пытаются снизить установленный законом пятилетней гарантийный срок, отказываясь ремонтировать квартиры, даже когда чрезвычайные ситуации из-за некачественно выполненных работ возникают через несколько месяцев после получения жилья. Роспотребнадзору и прокуратуре приходится доказывать незаконность таких «правил».

Нарушения выявлены в договорах, которые с будущими владельцами квартир заключало входящее в группу RBI ООО «Строительные системы». Проверяющие установили, что срок гарантии исчислялся не с момента передачи квартиры дольщику, а со дня формальной сдачи дома госкомиссии. Арбитражный суд признал такие условия незаконными и ущемляющими права потребителей. Аналогичную практику снижения гарантийных сроков используют и другие петербургские застройщики.

Закон дороже договора

Административные дела против ООО «Строительные системы» возбудила районная прокуратура, внимание которой привлекли условия договоров участия в долевом строительстве жилого дома «Привилегия». Кроме сокращения гарантийных сроков они предусматривали, что в случае выявления недостатков дольщик вправе был требовать от застройщика только «безвозмездного устранения недостатков в разумный срок».

Роспотребнадзор, получивший материалы от прокуратуры, подтвердил выявленные нарушения. Ведь по закону гарантийный срок должен исчисляться с момента, когда покупатель получает товар (квартиру). Также потребителю делегируется право самому решать, что делать в случае выявления брака: потребовать его безвозмездного устранения или соразмерного уменьшения цены квартиры, либо сделать ремонт своими силами, взыскав с недобросовестного застройщика произведенные расходы.

Всего в отношении компании было вынесено десять постановлений о наложении административных штрафов. Оспаривая их, юристы RBI апеллировали к свободе договора – ведь никто не заставлял дольщиков подписывать содержащие ограничивающие их права документы. Кроме того, по мнению застройщика, Роспотребнадзор не доказал, что квартиры приобретались гражданами для собственных нужд, а не для осуществления в них предпринимательской деятельности.

Арбитражный суд отклонил все доводы компании. Служители Фемиды пришли к выводу, что исчисление гарантийного срока с даты подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ущемляет права потребителя. Незаконными сочли и положения, ограничивающие выбор дольщика по своему усмотрению потребовать от застройщика возмещения расходов на устранение недостатков или соразмерного уменьшения цены договора. «Оснований полагать, что квартира на 5-м этаже жилого дома приобреталась физическим лицом с целью осуществления в ней предпринимательской деятельности, не имеется», – заключил суд.

Рыночные традиции

По данным арбитражного суда, с другими застройщиками подобные споры пока не рассматривались, хотя выявленные у RBI незаконные условия присутствуют в договорах большинства работающих на петербургском рынке долевого строительства компаний. Например, Городская ДомоСтроительная Компания (ГДСК, входит в группу ЛСР) также исчисляет гарантийный срок с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, хотя еще пять месяцев застройщик берет на подключение горячей воды и запуск лифтов (то есть дом еще не функционирует в полном объеме). Аналогичные нормы содержатся и в договорах, предлагаемых ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург». Продаваемые «Балтийской жемчужиной» квартиры застройщик также обещает только отремонтировать в случае выявления нарушений технических и градостроительных регламентов, СНиП или проектной документации в течение пяти лет со дня сдачи дома госкомиссии.

Сами компании формально и не отрицают наличие нарушений. Например, в ГДСК журналисту «Фонтанки» пояснили, что будут «анализировать судебную практику по данному вопросу и затем принимать какое-либо решение». «Правоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства, регламентируемые законом № 214-ФЗ, являются достаточно молодыми для российского законодательства, – говорит советник компании по правовым вопросам Наталья Савулиди. – До настоящего времени идет формирование практики отношений, что влечет за собой необходимость внесения изменений как в закон, так и в договоры долевого участия». Почему застройщик не исполняет действующую с момента принятия закона норму о гарантийном сроке, она не пояснила.

Директор по правовым вопросам ООО «Строительные системы» Станислав Михайлов убежден, что о финальных результатах и окончательной позиции судов говорить пока рано.

Споры об исчислении гарантийного срока - вовсе не придирки надзорного органа. С проблемами, например, столкнулась семья Кузаковых, купившая у ЗАО «Северный город» квартиру в сданном раньше срока доме на проспекте Просвещения. Спустя всего восемь месяцев после получения ключей у них взорвался стояк горячего водоснабжения, затопив кипятком новую квартиру и расположенное ниже жилье. Причиной аварии экспертиза признала нарушение монтажа стояка (отклонение вертикальной оси в месте примыкания), но застройщик отказался возмещать ущерб, поскольку к моменту аварии истек год со дня сдачи дома госкомиссии. Суд, в который обратился пострадавший, взыскал в его пользу возмещение всего нанесенного материального ущерба и компенсацию морального вреда.

Коллективная безответственность

В то же время участникам долевого строительства отчасти повезло – они могут требовать соблюдение гарантийного срока, исправления недостатков, обращаться в прокуратуру, получать поддержку от Роспотребнадзора и т.д.

Таких прав нет у покупателей жилья, согласившихся на «обходные» схемы - например, на участие в строительстве путем внесения паевых взносов в жилищно-строительные кооперативы. В частности, в проанализированных экспертами «Фонтанки» типовых договорах ЖСК «ЦДС-2» (входит в структуру «Центр долевого строительства») нет ни слова о гарантии на квартиры и ответственности в случае неисполнения договора со стороны кооператива. «ЖСК не имеет обязательств перед своими членами передать квартиру, и, соответственно, гражданин не может предъявить к нему никаких требований, связанных с недостатками жилья», – констатирует Евгения Станиславская, юрист коммерческой практики компании Rightmark group.

С ней согласна и старший юрист компании Pen&Paper Валентина Бейцюк: «Если строительство дома осуществляла подрядная организация, то предъявлять к ней претензии вправе только сам кооператив. Повлиять на решение его руководства покупатель квартиры (член кооператива) может​, только инициировав принятие соответствующего решения на общем собрании. На таком собрании члены ЖСК могут также решить вопрос о переизбрании руководства кооператива, так как зачастую оно первоначально «избирается» застройщиком (он же подрядчик). Если же дом строило само ЖСК, то претензии по качеству строительства могут быть предъявлены непосредственно к кооперативу, как юридическому лицу».

У членов кооперативов есть и другие риски – будучи некоммерческой организацией, кооператив вообще не имеет собственного капитала, все его средства и имущество принадлежит пайщикам, то есть покупателям квартир. Даже если одному из них удастся выиграть суд, взыскиваться причитающаяся сумма будет за счет его самого и соседей по дому.

От несостоятельности застройщика не защищены и дольщики, подписавшие договор в рамках закона № 214-ФЗ. Он допускает, что обязательства застройщика могут обеспечиться банковским поручительством, но не обязывает компании, получающие сотни миллионов рублей дольщиков, заключать такие договоры. Своих же средств у них практически нет: по данным ЕГРЮЛ, уставный капитал того же ООО «Строительные системы», равно как и ООО «ЛЭК V» (которое возводит скандально известный элитный жилой комплекс «Империал» у Новодевичьего монастыря) и многих других крупных строительных компаний составляет всего 10 тысяч рублей, у ЗАО «Квартира.ру-Северо-Запад» – 100 тысяч, у «Главстрой СПб» – 5 млн. Тогда как кредиторская задолженность большинства этих застройщиков, по состоянию на последнюю отчетную дату, исчисляется десятками миллионов рублей. Кроме того, акционером, например, входящих в структуру RBI компаний является зарегистрированная на Кипре фирма – привлечь ее к субсидиарной ответственности в случае даже умышленного банкротства застройщика вряд ли удастся.

Павел Нетупский,
"Фонтанка.ру"