ЖКХ: латание «черной дыры»

Энергетики отключают горячую воду и свет. Председатели ТСЖ лежат в больницах с инфарктами. Против руководителей управляющих компаний возбуждают уголовные дела. Чиновники жалуются на несовершенство законодательства. Страна на протяжении десяти лет решает проблему ЖКХ, но новый Жилищный кодекс только добавил вопросов к уже существующим. За попытками зацементировать «черную дыру» наблюдал корреспондент «Фонтанки».

Жилищно-коммунальное хозяйство назвали «черной дырой» на самом высоком уровне – автор этого эпитета - президент России Дмитрий Медведев. Только в 2009 году в эту дыру «ухнули» из бюджета 800 миллиардов рублей – подсчитал Александр Шарапов, президент группы компаний Becar. По данным участников рынка ЖКХ и представителей ресурсоснабжающих компаний, объем средств, выделенных на коммунальную сферу, значительно больше – 12-13 триллионов рублей. Однако проблемы отрасли остаются по-прежнему не разрешенными.

В поисках истины

Одна из многочисленных попыток выяснить, что надо сделать для того, чтобы жилищно-коммунальное хозяйство в нашей стране наконец пришло хоть к сколько-нибудь цивилизованному уровню, состоялась в Петербурге в рамках форума ProEstate.

Организаторы II Всероссийского совещания управляющих организаций в жилищной сфере постарались собрать всех участников цепочки передачи услуг конечному потребителю.

Неформальная обстановка сложилась в первые же пять минут. «Звери-монополисты» (представители ресурсопоставляющих компаний) и «нечистые на руку неплательщики» (главы ТСЖ и управляющих компаний) были не в состоянии удержаться в рамках заявленных тем и срывались на разговоры о наболевшем, обмениваясь при этом «комплиментами» и взаимным обвинениями. Ситуация выглядела вполне тупиковой.

По какой-то причине петербургские труженики ЖКХ в совещании участия не принимали. В зале не было ни представителей ГУП «ТЭК», ни ТГК-1, ни поставщиков газа. Не сочли нужным появиться на мероприятии и представители муниципалитетов, проигнорировала его и городская администрация. Единственный представитель – главный специалист Жилищного комитета Санкт-Петербурга Денис Сабуров выступил с критикой существующего Жилищного кодекса и быстро покинул собрание. В зале от нашего города сидели председатели двух или трех ТСЖ и хранящий молчание Олег Вихтюк, директор по развитию ОАО «Сити-Сервис», который намеревался выступить с докладом о путях выхода из кризиса в сфере ЖКХ, но по неизвестным причинам передумал. Создавалось впечатление, что в Петербурге все проблемы решены, и в обмене опытом нуждались лишь специалисты других регионов России.

«Энергетики сохраняют свое монопольное положение на рынке. Им выгодно не внедрять энергосберегающие технологии, а сбывать по балансу и брать деньги с потребителей по максимуму. Именно поэтому они препятствуют, к примеру, установке счетчиков тепла – им это невыгодно», - заявил сопредседатель Союза потребителей Анатолий Голов.

Точку зрения энергетиков представила Марианна Кобякова, руководитель департамента теплового бизнеса ОАО «КЭС-Холдинг». «Надо находить точки соприкосновения интересов управляющих компаний и ресурсоснабжающих, - выступила она. – Мы хотели бы перейти на прямые расчеты с потребителями, но возражает государство – нам заявляют, что мы монополисты и не имеем права сотрудничать с конечными потребителями. А, между прочим, в тех случаях, когда мы собираем деньги напрямую, задолженность минимальная».

По словам Кобяковой, самыми злостными должниками оказываются муниципальные образования, администрации городов, муниципальные предприятия и отдельные управляющие компании. «Но с них взыскать долги невозможно, - пожаловалась она. – Мы подаем в суд, выигрываем, но деньги не получить – их нет». Самые добросовестные плательщики, по данным «КЭС-Холдинга» (обслуживает Урал, Поволжье, Пермский край, Предуралье и часть Сибири), это ТСЖ, платят по счетам 96-98% собственников многоквартирных домов.

Петербургская специфика

По данным, которые привел советник председателя Совета Федерации, заместитель председателя комитета по предпринимательству в строительной сфере и ЖКХ ТПП России Андрей Широков, самые эффективные собственники – это владельцы недвижимости в многоквартирных домах. «Среди них – оплата по счетам – 95%», - заметил он. По опыту Марианны Кобяковой, многомиллионные задолженности – «заслуга», главным образом, муниципалитетов и госпредприятий.

Однако в Петербурге по каким-то причинам картина иная. В списке должников ГУП «ТЭК» – около пятидесяти ТСЖ, полтора десятка строительных компаний и около десяти предприятий (среди них ни одного государственного). Ни муниципальных образований, ни каких-либо госучреждений в «черном списке» нет. При этом глава ГУП «ТЭК» Александр Исаев (не почтивший своим присутствием совещание управляющих компаний, но выступивший в эфире «Пятого канала») сообщил, что «в последнее время очень сильно возросла задолженность со стороны управляющих компаний», однако и эти должники почему-то тоже не попали в перечень.

На сегодня без горячей воды оставлены три ТСЖ – причем одно из них («Ириновский, 33») - за долги, по которым не смогло расплатиться государство. По словам Владимира Патрикеева, председателя правления этого товарищества, ТСЖ в доме создано в декабре 2006 года, с января 2007 года обслуживание здания выполняла управляющая компания «Жилкомсервис №1». «В январе 2009 года мы отказались от их услуг, - рассказывает Патрикеев. - Стали управлять домом сами, и тут выяснилось, что у нас огромная задолженность за 2007 год, причем возникла она из-за жильцов, проживающих в 130 государственных квартирах». Фактически на собственников «перевесили» долг ГУ ЖА, и хотя ТСЖ по частям гасит чужой долг, горячую воду в домах этого товарищества все равно отключили. Впрочем, глава ГУП «ТЭК» ничего предосудительного в той ситуации не видит и предлагает собственникам «повлиять» на недобросовестных соседей. Устанавливать квартирные приборы учета тепла и переходить на прямые договоры ГУП тоже в ближайшее время не намерен.

Двойное дно управления

За четыре года, прошедшие после принятия нового Жилищного кодекса, рынок компаний, управляющих жилой недвижимостью, так и не сложился – выбирать потребителям практически не из кого. Зато проблем и нерешенных вопросов накопилось предостаточно.

«Я не знаю, не могу понять, откуда берутся те, кто рискует взять на себя управление жилой недвижимостью, - признался Александр Шарапов. – Мы присматривались к этому рынку, но выходить на него побоялись – слишком высоки риски. Фактически первые три года УК работает без прибыли, причем собственники в любой момент могут отказаться от ее услуг и выбрать кого-то другого. И дальше норма прибыли все равно очень низкая. В итоге мы управляем почти миллионом квадратных метров офисной и коммерческой недвижимости, но жилую даже не трогаем. И никто из профессиональных управляющих на этот рынок тоже не выходит».

Тем не менее, и многие застройщики, и муниципалитеты заинтересованы в том, чтобы поставить на управление тем или иным многоквартирным домом «свою» УК. И для достижения этой цели используются самые разные методы – во всяком случае, в Петербурге.

«Мы оказались в должниках после того, как отказались от услуг управляющей компании, которую нам рекомендовало ГУ ЖА, - рассказывает о злоключениях своего ТСЖ Владимир Патрикеев. - В жилищном агентстве были очень недовольны тем, что мы перешли на самостоятельное управление. Теперь на нас давят, чтоб мы вернулись обратно под ЖКС № 1, но тот уровень обслуживания дома, который предоставлял «Жилкомсервис», был невыносимо низким».

Похожая ситуация сложилась и в ТСЖ, которое образовано собственниками дома 25 по Главной улице в Коломягах. Здесь за последние два года сменилось уже две управляющие компании — обе были навязаны застройщиком, ООО «Сфера». Однако первая УК чересчур рьяно взялась бороться с неплательщиками, и в итоге «обидела» нескольких жильцов, близких к руководству компании-застройщика. Против руководителя было возбуждено уголовное дело, следствие по которому еще не завершено.

Сейчас, как объяснила председатель ТСЖ Любовь Мичурина, «Сфера» навязывает жителям еще одну управляющую компанию — опять же по собственному выбору. «Правда, от обвинений в задолженностях в этом случае собственникам пока удается отбиться, - с облегчением вздыхают в правлении. - Зато нас постоянно запугивают и постоянно нам угрожают. Неизвестно, что лучше».

Собственники квартир в доме на улице Асафьева, 3 (жилой дом «Северная жемчужина-2») даже обратились с письмом к финскому руководству компании «ЮИТ». «Созданное на этапе строительства ТСЖ полностью лишило нас возможности принимать участие в управлении домом, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, - говорится в их обращении. - Используя грамотно сфабрикованный устав, председатель ТСЖ единолично заключил договор на управление нашим домом с Управляющей компанией «ЮИТ-Сервис», лишив собственников права выбора способа управления домом и управляющих организаций. Более того, председатель ТСЖ целый год прятался от жителей. Ни годового отчета о проделанной работе, ни отчета ревизионной комиссии о ревизии финансовой деятельности не было».

«Мы, к сожалению, сейчас не можем сменить управляющую компанию, - ответил на вопрос «Фонтанки» представитель инициативной группы Евгений Качаев. - Заселились далеко не все». «Но как только мы соберем достаточное количество подписей, обязательно откажемся от услуг «ЮИТ-Сервиса», - обещает он. На вопрос «возымело ли какое-то действие обращение к финскому руководству» представители инициативной группы мрачно ответили, что по крайней мере их стали информировать о том, что собираются или не собираются делать в доме. «Но качество осталось прежним», - мрачно добавил один из заложников «ЮИТ-Сервиса».

«Я все время с ужасом жду, когда нам предложат «лечь» под какую-нибудь управляющую компанию, - признался Михаил Беляев, председатель ТСЖ «Миллионная, 23». - Бороться с таким предложением будет очень трудно». Правда, по мнению юристов, домам в центре города интерес со стороны «управляющего бизнеса» не угрожает. «УК интересуются, главным образом, новыми домами — в течение первых пяти лет в них не надо вкладывать деньги, либо совсем старыми, которые очень быстро дойдут до аварийного состояния и пойдут на снос. Все остальное — не очень выгодно», - пояснил Геннадий Аделян, защищающий интересы ТСЖ «Караваевская, 19».

Впрочем, в соседнем регионе, в Карелии, ТСЖ попросту нет. «У нас была проведена мощная пиар-кампания против ТСЖ, - рассказал корреспонденту «Фонтанки» Андрей Ушаков, исполнительный директор управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере республики Карелия. – Всех жителей попросту запугали публикациями в прессе, теперь ТСЖ воспринимается как что-то жуткое и очень страшное, и народ боится в них вступать». Правда, структуры, заинтересованные в борьбе с объединениями собственников, Ушаков назвать не смог, и заказчики кампании ему, как он утверждает, неизвестны.

Мнение о том, в чем состоит привлекательность рынка для многих управляющих компаний, высказал заместитель председателя Общественного совета при Минрегионразвития Олег Алексеев. «Для многих УК мотивация выходить на этот рынок очень сильная – документы могут быть любые, подписи жильцов дома можно просто нарисовать. Никаких обязательств исполнять не надо – никто не проверяет, договоры с ресурсоснабжающими организациями не решают ничего. А источники прибыли – возможность прокручивания наличных денег, выгода от использования общедомовой собственности, нецелевое использование субсидий, которые выделяют для льготников. Но все нарушения вполне можно квалифицировать и определить с помощью Уголовного кодекса».

По словам Алексеева, рейдерство в сфере ЖКХ распространено очень широко. «Обычно власть захватывает либо застройщик, либо какие-то структуры, аффилированные с местной властью, - пояснил он. – Есть, сожалению, в нашем законодательстве какие-то дыры, которые позволяют это сделать». К тому же, как добавила Марианна Кобякова. Не разработана схема ухода недобросовестного поставщика с рынка. «И когда такая компания с уставным капиталом в 10 тысяч рублей, с имуществом, которое состоит из стола, стула и секретарши с большой грудью, отработав полгода, тихо исчезает, мы уже свои деньги получить не можем. Компании нет, но долги-то остаются», - мрачно объяснила она.

Усугубляет ситуацию и то, что выбор управляющих компаний по закону № 94-ФЗ происходит на конкурсной основе. «Я видел результаты торгов. И я не понимаю – как компании-победители намереваются предоставлять хоть какое-то обслуживание по тем ценам, которые они заявляют? Это уже за пределами здравого смысла», - признался Александр Шарапов. Правда, он надеется, что активно расширяющая свое присутствие на рынке Петербурга компании «Сити-Сервис», возможно, сумеет справиться с задачей.

Во всем виноват закон

Выяснилось, что нормальной работе управляющих компаний мешает не только 94-й закон, но и постановление 307, и многие, противоречащие друг другу статьи Жилищного кодекса. «Я использовал энергосберегающие технологии, у меня экономия составила 98 миллионов рублей, - рассказал председатель совета директоров УК ООО «Экологический фактор плюс» (Москва). – По закону я должен вернуть их собственникам. Но у меня в управлении 500 домов, и как вы представляете себе этот процесс?» «При этом, - добавляет он. – Можно было бы отремонтировать фасады, выполнить благоустройство, да много есть точек, к которым надо бы приложить руки, но я не имею права направить сэкономленные средства на нужды собственников – я должен их вернуть».

«Необходимо поменять отношения в цепочке потребитель услуги-ресурсоснабжающая компания, - считает Андрей Широков. – У нас конечный потребитель, то есть собственник жилья, не имеет никакой возможности влиять на поставщика – энергетиков, «Водоканал» и прочих. Управляющие компании должны защищать интересы собственников перед поставщиками услуг, но пока этого не происходит». По мнению Анатолия Голова, надо просто «переписать весь Жилищный кодекс», прописав в нем все ограничения и для поставщиков услуг, и для управляющих компаний, разработать технические регламенты жилых домов и гибкую тарифную политику.

Пожелания, высказанные на совещании, должны быть переданы заместителю председателя правительства России Дмитрию Козаку. Во время осенней сессии Госдума обещает обсудить и разработать поправки к существующему законодательству. Правда, особого оптимизма у всех, кто причастен сфере ЖКХ, эти намерения не вызывают. «Обо всех этих поправках мы говорили еще четыре года назад, когда принимали Жилищный кодекс, - напомнил Андрей Широков. – Но все они были отклонены. Дальше мы постоянно обращались с предложениями внести эти коррективы в законодательство, но нам объясняли, что это «нецелесообразно».

Кира Обухова, Фонтанка.ру