«Продали в 2,5 раза больше квартир». Банки ограничивают выдачу льготной ипотеки, которой и так осталось жить две недели

До завершения массовой льготной ипотеки осталось две недели. Застройщики активно привлекают покупателей рекламой в стиле «успей, пока не поздно», а некоторые банки, наоборот, ограничивают выдачу таких кредитов. В частности, ВТБ на прошлой неделе поднял первоначальный взнос по госпрограмме до заградительных 60 %. По мнению части опрошенных «Фонтанкой» застройщиков, это реакция на повышенный спрос, и примеру одного из крупнейших игроков могут последовать другие банки.

Как следует из предварительных данных крупнейших застройщиков Петербурга, текущий спрос клиентов на покупку квартир с использованием программы льготной ипотеки в июне близок к уровню мая. По итогам месяца он может либо остаться на уровне предыдущего месяца, либо превысить его результаты.

«Предполагаем, что прирост спроса в июне может оказаться на уровне мая (в мае рост продаж +20 % к апрелю). Продажи в первую неделю июня находились либо на уровне мая, либо превышали майские показатели в зависимости от застройщика и проекта», — говорит Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).

Продажи строителей продолжают расти, но на фоне завершения программы массовой льготной ипотеки это происходит уже более сдержанными темпами.

«В нашей компании число сделок в мае было выше на 30 % по отношению к апрелю. Предварительные данные по июню говорят о том, что прирост по отношению к маю будет находиться в пределах 10–15 %. Это тоже неплохой показатель: по отношению к апрелю рост спроса составит 40–45 %», — рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

По его словам, активность покупателей повышена, но ажиотажем текущий уровень спроса назвать нельзя. Такое же мнение высказал Кирилл Кудрявцев, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК».

«Массовая льготная ипотека сдает позиции с прошлого года, по мере ухудшения условий по ней в виде увеличившейся ставки и снизившегося лимита займа. Резко выросшего спроса на эту программу в ее последний месяц действия мы не наблюдаем. Он повышенный, да. Но не ажиотажный», — отмечает он.

С ним солидарна Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой»: «Сегодня можно говорить о повышенном спросе, не об ажиотажном, что во многом связано с изменениям условий льготных ипотечных программ в начале года, среди которых ограничение суммы кредита, повышение размера первоначального взноса, правило одна ипотека в одни руки. Предполагаем, что результаты июня окажутся выше, чем в мае».

Тем не менее, часть экспертов «Фонтанки» все-таки отмечают признаки ажиотажного спроса, вызванного скорым завершением госпрограммы, на которую приходилась основная доля сделок на рынке. Так, по данным агентства недвижимости «Этажи», в России спрос на льготные ипотечные программы в мае вырос на 44%, а за прошедшие дни июня прибавил еще 24%. В Петербурге рост составил 7% и 19% соответственно.

«Пока мы наблюдаем лишь рост количества обращений на оформление льготных ипотечных программ, причём как на покупку квартир в новостройках, так и покупку индивидуальных домов и их строительство. В Санкт-Петербурге динамика последних месяцев более сдержанная, поскольку высокий спрос на льготные ипотечные программы здесь был выше, чем в целом по России, начиная с января-февраля текущего года», — комментирует Юрий Изосимов, директор федеральной компании «Этажи» в Петербурге.

«Да, мы констатируем, что уровень спроса на рынке в настоящий момент вполне подпадает под определение «ажиотажный», — подтвердил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — В минувшем мае и первых числах июня мы продали в 2,5 раза больше квартир, чем за аналогичный период прошлого года».

По оценке Изосимова, ситуация на ипотечном рынке может резко измениться, если банки начнут вводить ограничения на одобрения новых заявок. «На фоне ажиотажного спроса последних месяцев часть банков уже заявили, что ограничат прием новых заявок со второй половины июня, чтобы обеспечить выдачу уже одобренных кредитов. Есть банки, которые ввели заградительные условия по ипотеке на готовое жилье, чтобы освободить ресурсы для выдачи льготных кредитов», — отметил эксперт.

В «Ленстройтресте» также отмечают, что многие банки уже достигли плановых показателей по выдаче и поэтому начали ужесточать условия выдачи. Именно с этим, по оценке представителя компании, может быть связано недавнее решение ВТБ увеличить первоначальный взнос по льготной ипотеке до 60%. При этом минимальный возможный порог, утвержденный правительством, составляет 30%.

Одновременно с этим ВТБ поднял до 30% первоначальные взносы по другим программам — дальневосточной, арктической и ИТ-ипотеке, хотя после 1 июля их действие продолжится. «Нельзя исключать, что в ближайшее время его примеру последуют и некоторые другие банки», — считает Фельдман.

Хотя пока ни одна из кредитных организаций о таких мерах не заявляла. Некоторые, наоборот, сообщили журналистам, что не планируют этого делать. К ним относятся банк «Дом. РФ», «Абсолют банк», Совкомбанк, Промсвязьбанк, Новикомбанк и МТС банк. «Фонтанка» также направила соответствующие запросы в Сбер, Газпромбанк, банк «Санкт-Петербург», Альфа-банк и Росбанк, но не получила ответы.

Решение ВТБ связано с внутренними факторами, желанием перераспределить спрос между своими программами, считает Ольга Кузнецова. Банк является одним из крупнейших игроков ипотечного рынка, но не единственным. Спрос перераспределяется между другими финансовыми организациями, которые предлагают более комфортные условия. «На сегодняшний день информацию от других банков о скором принятии решения о повышении первоначального взноса мы не получали», — отметила представитель АН «Главстрой».

По мнению Кирилла Кудрявцева, ВТБ хочет создать некий барьер и сэкономить собственные лимиты на господдержку. «Этот банк значительно нарастил свою долю на ипотечном рынке после того, как Сбер ввел дополнительный платеж за выдачу ипотеки по госпрограммам. Следовательно, лимиты начали «таять»», — рассуждает он.

При этом представитель ПСК обращает внимание на то, что ограничения не коснулись застройщиков, которые пользуются проектным финансированием ВТБ. То есть к ипотечным займам на покупку квартир в тех жилых домах, строительство которых кредитуется ВТБ, требование о первоначальном взносе 60% не применяется.

«Однако, учитывая, что банк ВТБ не был доминирующим игроком на рынке проектного финансирования, под это требование попадет значимое число жилых комплексов практически у всех застройщиков», — прогнозирует Сергей Терентьев.

Он тоже напоминает, что в начале года ряд банков ввели комиссии за выдачу льготных ипотечных кредитов, но в результате потеряли значительную часть своего ипотечного портфеля. В связи с этим некоторые банки, и, в частности, ВТБ, впоследствии отменили это условие и смогли увеличить долю рынка. А вот, например, Сбер тогда лидерство потерял, в результате чего ему тоже пришлось отменить комиссии.

«Изначально ВТБ анонсировал отмену ограничений на срок до полутора месяцев. По факту прошло уже два месяца, и можно сказать банку спасибо за то, что он смягчил условия на более длительный срок, чем заявлял изначально. Путь с увеличением первоначального взноса более логичен, чем введение комиссий за выдачу кредита. Однако жаль, что ухудшение условий произошло за две недели до окончания программы льготной ипотеки «Господдержка 2020» и трансформации семейной ипотеки. Можно сказать, что для большого числа потенциальных заемщиков, которые еще не подали заявку, снова возвращаются заградительные условия как в начале года», — говорит представитель ЦДС.

Отменой комиссий ВТБ «спас рынок», говорит Максим Турта, руководитель департамента продаж группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти. «Сейчас, введя высокий первоначальный взнос, банк получит резкий отток, так как клиентов с таким большим ПВ единицы среди наших покупателей. Если к данному тренду присоединятся другие банки, это усугубит «прощание с господдержкой», резко сузив фокус-группу, что сократит объем сделок на рынке», — прогнозирует он.

Терентьев отмечает, что некоторые крупные банки, например, тот же «Дом. РФ», не вводили дополнительных условий в начале года и не анонсируют их сейчас. Но отдельные игроки не смогут принять на себя весь дополнительный спрос в силу технических ограничений по проходимости, если сразу несколько крупных банков ухудшат условия предоставления ипотечных кредитов.

«Можно ожидать, что маленькие банки попробуют воспользоваться этой ситуацией и увеличат свой ипотечный портфель насколько это возможно. Но времени у них осталось мало. Две недели с момента подачи заявки до выхода на сделку — это очень сжатый срок. Таким образом, для людей, которые начнут приходить к застройщикам с середины июня, ситуация становится совсем непонятной», — резюмирует он.

Предполагается, что после 1 июля останется вторая по популярности после льготной семейная ипотека, правда, в видоизмененном формате, параметры которого пока неизвестны. Программа должна стать более адресной. По мнению Юрия Изосимова, она может претерпеть как негативные для рынка изменения, так и позитивные.

«С одной стороны обсуждается появление возможности воспользоваться семейной ипотекой семьям с детьми, рожденными с 2024 года, и это большой плюс, с другой есть риски увеличения ставки по семейной ипотеке с 6 % до 12 % для отдельных категорий заемщиков и переориентирование ее на малые города», — говорит он.

Обсуждаются возможные требования к минимальному метражу квартир, приобретаемых по семейной ипотеке, а также то, что в малых городах заём под 6 % можно будет получить семьям с двумя детьми независимо от их возраста. Но конкретики пока нет.

«Мы знаем, что закончится действие стандартной льготной ипотеки и что семейная ипотека останется в неизменном виде для людей с детьми в возрасте до шести лет. То есть, старая «семейка» сохранится примерно для 30% заемщиков от всего объема потенциальных клиентов по этой программе. То, что программа сохранится в прежнем виде для малых городов, к большинству застройщиков не будет иметь отношения», — отмечает Сергей Терентьев.

Сохранится также ИТ-ипотека, но она еще более целевая, чем семейная. Программа действует до конца года, позволяет взять кредит по ставке до 5%, но, чтобы претендовать на нее, заемщики должны отвечать определенным условиям, самые сложные из которых — работа в аккредитованной государством ИТ-компании и соответствие среднемесячной зарплаты минимальному уровню. Чем больше город, тем выше этот порог. В Москве, например, в течение последних трех месяцев нужно получать от 150 тыс. рублей, но это до вычета НДФЛ.

«На ИТ-ипотеку приходится около 10% всех заемщиков, она не сможет спасти ситуацию, — считает Терентьев. — Вопрос в том, как будут рассуждать люди: 17% по ипотеке с возможностью рефинансировать кредит в будущем — это приемлемо? При небольшом кредите, возможно, люди будут готовы пойти на это. А те, у кого есть только первоначальный взнос? В течение лета мы увидим, как покупатели будут отвечать себе на этот вопрос».

Но все же спрос на ИТ-ипотеку растет высокими темпами. Это косвенно подтверждается тем, что банки снова приостанавливают прием заявок на ее оформление в связи с исчерпанием лимитов. На прошлой неделе об этом заявил ВТБ. Всего правительство выделяло на госпрограмму 500 млрд рублей, а в апреле выделило на нее дополнительно 200 миллиардов. Эти деньги распределяются между всеми банками-участниками, но показательно, что одному из крупнейших игроков увеличения лимитов хватило на пару месяцев.

В общем объеме ипотечного кредитования в России, по информации «Этажей», в мае доля ипотеки с господдержкой выросла до 21,2 % после 12,9 % годом ранее, семейной — за тот же период увеличилась с 12,3 % до 22,3 %, ИТ-ипотеки — с 0,3 % до 2,4 %, дальневосточной — с 1,5 % до 3,1 %, сельской — с 0,9 % до 6 %. Доля остальных программ кредитования снизилась с 72,1 % до 45 %, сообщили в компании. По данным «Петербургской недвижимости», доля госпрограммы, которая перестанет работать с 1 июля, в ипотечных сделках за последние месяцы составляла 40–50 %.

«Фонтанка» спросила экспертов, как перераспределится спрос после окончания льготной ипотеки. На ИТ-ипотеку надежд мало — для нее и требований больше, и доля ее не так велика, как у семейной, и продлевать ее пока не планируют.

«Многое будет зависеть от фактических условий семейной ипотеки, — считает представитель ГК «ПСК» Кирилл Кудрявцев. — По нашей практике в минувшем мае доли между массовой льготной ипотекой, семейной и ИT распределились почти поровну: 35, 30 и 35 %, соответственно».

«Год назад на сделки с использованием семейной ипотеки приходилось 19 % от общего числа ипотечных сделок в наших проектах, а на сделки с ИТ-ипотекой — 14 %. В этом году на семейную ипотеку пришлось 54 %, на ИТ-ипотеку — 28 %. Таким образом, мы видим, что за указанный период спрос на семейную ипотеку вырос более чем в 2 раза, а спрос на ИТ-ипотеку увеличился в 2 раза. Ранее представитель Минфина заявлял о завершении действия ИТ-ипотеки до конца текущего года. Таким образом, высока вероятность того, что будет продлено лишь действие программы «семейной ипотеки»», — рассуждает Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX.

«Если говорить о семейной ипотеке, ее доля после сохранения льготных условий кредитования в 2024 году в проектах «Главстрой Санкт-Петербург» варьировалась в диапазоне от 50–55 %, что во многом связано с семейной квартирографией. Доля ИТ-ипотеки не превышала 10–15%. Дальнейшее перераспределение долей будет зависеть от новых условий для программ», — подчеркивает представитель компании Ольга Кузнецова.

В ЦДС же перераспределения спроса не ожидают, рассказал Сергей Терентьев. «В стране в моменте не станет больше ИТ-специалистов, — рассуждает он. — Все, кто мог воспользоваться данной программой, сразу приобретали квартиры по ней, так как условия по ИТ-ипотеке всегда были лучше, чем по семейной. На нее не смогут переключиться покупатели, которые изначально рассчитывали только на семейную ипотеку. Таким образом, нас ждет просто урезание объема спроса на 30–40 %. Вопрос в том, насколько спрос может быть восполнен за счет стандартных программ по рыночным ставкам?»

В Банке России считают, что отмена массовой программы позволит ипотечному кредитованию расти сбалансированными темпами — на уровне 7–12 % после 30 % и более. Там уверены, что на прибыли застройщиков это не отразится, поскольку те накопили достаточный запас прочности в предыдущие годы и месяцы.

«Что касается влияния на строительный сектор, этот рынок будет расти, не будет провала рынка. Кроме того, значимые прибыли накоплены, подушка безопасности накоплена. <...> Мы не ожидаем, что будет массовое высвобождение людей. Вы знаете ситуацию на рынке труда, все гоняются за рабочей силой. Те страшилки, о которых говорят, на мой взгляд, страшилки», — заявляла ранее председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина.