Полюс жилищной недоступности

Не понимаю я, чего все так прицепились к фразе директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Данилова, сказанной на Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России».

«Цены (на жилье) не просто выросли сами по себе, они выросли существенно выше, чем доходы населения. И что получается в итоге? Доступность жилья как минимум не растет»…«Сколько среднегодовых зарплат, если не пить, не есть, все откладывать, сколько лет надо откладывать, чтобы купить квартиру? Если в конце 2019 года на «первичке» это было шесть лет, то сейчас это восемь лет. То есть, о какой доступности мы говорим?»

Действительно, о доступности жилья может говорить только тот, кто не знает математики или просто не видит разницу между доступностью жилья и доступностью ипотеки.

Важный момент для понимания ситуации: «доступность жилья» или «доступность ипотеки» — это не одно и то же.

«Доступность ипотеки» — это условия, на которых потенциальный заемщик может получить кредит под залог квартиры, которую ему предстоит построить или купить. То есть это условия, на которых человеку разрешат принять на себя риски выплаты значительной суммы денег, — которую ему предстоит заработать лет за восемь. И вот эти условия, как справедливо пишут, остаются льготными.

А вот «доступность жилья» определяется количеством лет, в течение которых семья должна отдавать все свои доходы на покупку квартиры. «Коэффициент доступности жилья» — это срок, за который семья из трех человек со средним доходом накопит на квартиру площадью 54 квадратных метра средней стоимости, если будет откладывать на это все, что зарабатывает. Нормальной («жилье доступно») считается ситуация, когда цена стандартной новой квартиры эквивалентна сумме доходов стандартного домохозяйства за 24–30 месяцев.

Так вот, согласно данным Фонда «Институт экономики города», «коэффициент доступности жилья» — в среднем по России - снижался с 2008 (тогда он был 5 лет и 4 месяца) по 2018 годы (стал 3 года и 3 месяца).

Однако затем «коэффициент доступности жилья» начал расти и по итогам 2021-го увеличился до 3 лет и 8 месяцев — в среднем по стране.

Но индустриальное жилищное строительство концентрируется в больших городах — на 17 агломераций с населением более миллиона человек приходится около 60 % процентов всего ввода жилья в стране. И в 2022 году «коэффициент доступности жилья» в нескольких агломерациях впервые превысил значение 6, что свидетельствует о крайней недоступности жилья. Самым «недоступным» жилье оказалось в Санкт-Петербурге.

Как же так вышло?

На самом деле, экономистам и банкирам истинное содержание «ипотечных программ» было понятно еще в позапрошлом году, когда эти программы стартовали с большой помпой.

Еще в декабре 2021 года журнал «Деньги и кредит» опубликовал статью «Анализ влияния мер государственной поддержки ипотечного кредитования на доступность жилья в России: региональный разрез» экономистов Янины Рощиной и Натальи Ильюнкиной (МГУ).

Авторы исследования сравнили полную стоимость ипотечного кредита до и после введения программы при трех различных сценариях покупки жилья — в Москве, в Санкт-Петербурге и в другом регионе. И вот результаты их расчетов.

Сценарий 1 — «покупка в Москве квартиры площадью 54 кв. м по средней по городу цене за 1 кв. м и ставке для строящегося жилья. (В расчет заложены срок кредита — 20 лет и первоначальный взнос, равный 20 % от стоимости квартиры.)

Расчеты показали, что если покупка осуществлялась до ноября 2020 г., то покупатель успел получить выгоду от программы: суммарные издержки на приобретение жилья были меньше, чем в марте 2020 г. без программы. В декабре 2020 года размер среднего ежемесячного платежа по ипотеке превысил аналогичный показатель марта 2020 г.

Период «выгодной» покупки жилья в Санкт-Петербурге по льготной ипотеке оказался еще более коротким.

Согласно Сценарию 2– «покупка жилья в Санкт-Петербурге на средних по городу условиях», суммарные издержки и размер ежемесячных платежей превысили те, которые были до ввода программы, уже начиная с сентября 2020 г.

В рамках Сценария 3 экономисты изучали стоимость покупки жилья в регионе за пределами Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для расчета использовались средневзвешенные по стране ипотечные ставки и средняя цена 1 кв. м жилья за пределами перечисленных регионов.

Выяснилось, что с декабря 2020 г. выгоды в издержках по сравнению с мартом 2020 г не стало, а с января 2021 г. размер ежемесячного платежа превышает значения марта. В среднем по РФ, по данным «СберИндекса», оба показателя стали больше мартовских в декабре 2020 г.

Из проведенных расчетов следует, что люди, успевшие приобрести жилье во II–III кварталах 2020 г., действительно могли получить выгоду как по размеру ежемесячных платежей, так и по сумме стоимости жилья и начисленных процентов.

Однако после этого рост цен во многих регионах компенсировал повышение доступности кредита за счет программы, и человек, не успевший вовремя совершить сделку, мог понести даже большие издержки, чем до старта программы. Начиная с осени 2020 года, жилье стало более дорогим и менее доступным, чем до кризиса. Одной из причин такого «опоздания», деликатно подсказывают авторы, могла служить нехватка финансовых знаний и избыточная ориентация на действия окружающих. В общем, жилье стало «относительно более доступным» чуть дольше, чем на полгода.

Другими словами, «доступность жилья» действительно выросла, — но на сравнительно короткое время и только для тех, кто успел его купить до определенной даты. Причем для разных регионов «час Х», после которого «льготная ипотека» перестала быть выгодной, также оказался различным.

Как же так вышло?

Это системная история, причины которой кроются в самом устройстве российского строительного рынка, — дело в том, что в РФ люди фактически не покупают квартиры, а кредитуют застройщика — берут деньги в банке, принимая на себя все риски, и отдают их застройщику, который тоже принимает на себя обязательство рассчитаться со своим кредитором «метрами жилья» (квартирой).

Знаете, какая здесь возникает коллизия, — ни застройщик, ни банк оказываются не заинтересованы в снижении стоимости жилья. Для застройщика, который отдает свой долг покупателю «метрами» выгоднее, чтобы физически этих «метров» было меньше, и стоили они дороже. Для банка эти «метры» служат гарантией по кредитам — и банк категорически не заинтересован в том, чтобы цены на эти «метры» снижались. Поэтому он будет раздавать кредиты, фактически создавая избыточную денежную массу, которая идет на рынок жилья, и поднимает «все цены», — в том числе и на квартиры, которые служат залогом по кредитам, выданным ранее.

И вся экономика строительной отрасли держится исключительно на способности людей принимать на себя риски застройщиков и банкиров.

Таким образом, люди не только сами профинансировали строительную отрасль, но и приняли на себя дополнительные риски по выплатам кредитов. И это не случайность и не ошибка, а действительная цель «жилищной политики», которая была с успехом реализована в интересах бенефициаров строительного бизнеса.

Дмитрий Прокофьев