А так ли надо сносить хрущевки в Петербурге? Есть мнение, что нет

Пока в Москве реновация, в которую вкладываются бюджетные средства, движется бодрыми темпами и в августе отметит пятилетие, в Петербурге решили провести снос хрущевок, и новое строительство полностью за счет застройщиков. Об идее решения проблемы без сноса, несмотря на существующий положительный опыт, чиновники даже не заговаривают. Возможно зря.

Прежде чем думать о реновации, сначала нужно понять — может, ничего и не надо «реновировать»? Может, лучше пересмотреть свои стандарты и аппетиты? Примерно такую мысль всего пять лет назад высказал тогда еще занимавший пост главного архитектора Петербурга Владимир Григорьев, что вызвало бурные обсуждения в архитектурном сообществе. Любопытно, что наряду с противниками подумать над решением проблемы хрущевок в городе в таком ключе есть и те, кто говорит, что в этом есть смысл. И не зря — может быть, городу сейчас пригодится вовсе не московский, который решили фактически распространить на всю Россию (тем более, с поправкой, что у нас, в отличие от столицы, не предполагается вкладываться за счет городской казны), а собственный, петербургский опыт превращения пятиэтажек в приличное по европейским меркам жилье.

К началу XXI века в Петербурге было около ста кварталов жилья первых массовых серий, которые располагаются полукольцом: за историческим центром и следующим за ним «серым» промышленным поясом. Собственно, и задуманы они были как спальные районы для тех, кто трудился на тогда еще живых предприятиях.

Карта расположения кварталов ФПМС (фонда первых массовых серий) в Петербурге (отмечены темным):

По оценкам специалистов, в Ленинграде возвели 2 356 хрущёвок общей площадью 8,9 млн м2. Из них более 40% кирпичные, остальные — панельные и блочные. Интересно, что 13% таких домов — трехэтажные, серии 1–335. 60–70% зданий — это основные, наиболее распространенные серии. Всего сейчас в них проживают 650 тысяч человек.

О реконструкции пятиэтажек, как о проблеме, задумались не сегодня и не вчера: впервые о том, как их переделать или снести, стали говорить уже через 25 лет после начала массовой стройки. Однако первая внятная программа реконструкции хрущевок в Петербурге была принята только в 2000 году. Она не предполагала какого-то одного пути — только сноса или только реконструкции, а предусматривала несколько разных: капремонт, реконструкцию с расселением и без расселения и новое строительство (уплотнение кварталов). Почти половину домов тогдашние власти надеялись реконструировать без расселения. И практически ничего не планировалось сносить.

Главный архитектор «Ленжилниипроекта» Ксения Шарлыгина рассказывала, что в 90-х годах и в начале двухтысячных в городе были попытки воплотить подобные идеи на практике. «Начали делать, например, капремонт с утеплением, на проспекте Металлистов хорошо сделали дом. На улице Бабушкина один дом реконструировали с расселением — с надстройкой, с радикальной реконструкцией планировки. И два дома сделали по нашему проекту — с реконструкцией без расселения, — говорила она. — Это известный дом на Торжковской, 16, где надстроили один этаж, утеплили фасады, привели в единообразие остекление балконов, заменили инженерные сети. Этот дом и сегодня в хорошем состоянии. Менее известный пример — в Пушкине, недалеко от вокзала, на Ленинградской улице домик серии 335 — кирпичный, трехэтажный, с характерной хрущевской планировкой. Есть примеры и надстройки на два этажа — один обычный этаж и один мансардный. При этом дом и какой-то архитектурный интерес приобрел тоже: скажем, балконы там превратили в эркеры».

При этом все работы велись без расселения. Реконструкция одной пятиэтажки по такому принципу занимала примерно год. «В квартале на углу Ленинского и Народного Ополчения у нас было так: только успели начать утепление и замену сетей, как жители вышли на улицу и кричали — расселяйте нас, мы вас не пустим! — вспоминает Шарлыгина. — Но когда все сделали, то их соседи ходили за нами и просили «сделайте нам так же». Потому что разница-то очевидна: стало тепло, трубы нормальные, козырьки укрепили, дом получил новую жизнь. Да, год приходилось терпеть неудобства. Инвестор как-то договаривался, но, по крайней мере, никто улицы не перекрывал и не митинговал». Как рассказал «Фонтанке» заслуженный архитектор России Владимир Линов, сроки реконструкции не изменились и сейчас: работы можно провести за один год.

Возможно, пришло время рассмотреть такой подход заново, тем более что опыт более поздней программы — «Развитие застроенных территорий», от 2008 года откровенно буксует. Первую хрущевку в рамках РЗТ торжественно снесли только в августе 2020 года. Кроме того, небольшая площадь квартиры в условиях рынка уже не воспринимается так однозначно, как в 60–70-е годы. «Мы привыкли считать это недостатком, потому что в Союзе так считалось: мне дали квартиру с кухней 5 метров, а потом через 10 лет моему соседу дали с кухней 10 метров. Бесплатно, замечу, дали. Ну, раз так, то я живу в квартире с «моральным износом». Но сегодня-то квартиры никто не дает. А стоимость каждого дополнительного метра — еще 100 тысяч примерно. Так что это как посмотреть, — считает Шарлыгина. — Другое дело, что там нет лифтов: это действительно важно, а сам метраж — это как кому нравится».

Однако позиция «не трогать и оставить в покое» тоже вызывает сомнения. Во-первых, из-за нарастающего как снежный ком недоремонта (несмотря на работающий с 2015 года Фонд капремонта). Трубы разрушаются, в подвалах вода, козырьки над входами падают, тонкие панели плоских кровель ломаются, балконы стали небезопасны. И все это одновременно, сразу, в 7–10% жилого фонда Петербурга. Во-вторых, из-за крайне низкой теплозащиты стен, причем как в кирпичных пятиэтажках, так и в блочных. О том, что эти дома отапливают улицы, строители и архитекторы говорят уже лет двадцать.

В институте имеются расчеты проектов реконструкции домов первых массовых серий без расселения, но пятилетней давности. Если включить в проект утепление стен, дающее экономию тепла на 30% (это доказал опыт дома на Торжковской), а также замену сетей, окон, установку приставных лифтов со второго этажа и надстройку двух этажей, то, как говорят в институте, в 2017 году себестоимость одного квадратного метра нового жилья (то есть квартир в надстройках) составила бы 45–47 тысяч рублей. «Фундаменты в хрущевках надежные, там можно и три этажа надстраивать. Трат на землю нет. Для надстройки используются более легкие и дешевые конструкции, специально разработанные. Так и выходит эта цифра», — говорят в «Ленжилниипроекте». Ограничением выступают только нормы по инсоляции: больше половины хрущевок стоят по меридиану, давая длинные тени, поэтому надстройка на три этажа в большинстве случаев невозможна, но на два, с учетом скатной крыши мансарды, вполне реальна.

В апреле Минстрой рассчитал среднюю стоимость квадратного метра жилья в регионах на II квартал года. В Петербурге она выросла на 8% и составила 175,9 тысячи рублей за кв. м. По данным центра оценки и аналитики портала BN.ru, средняя цена на жилье в Петербурге еще в марте перевалила за 200 тысяч, и даже после недавнего небольшого снижения осталась на отметке в 202 тысячи рублей. Тем временем, по информации с сайта госзакупок, летом 2022 года Смольный ищет подрядчиков для продажи квартир по максимальной цене всего 150,2 тысячи рублей за «квадрат».

Проблема отставания планки на выкуп городом жилья от реальных рыночных цен существовала и раньше. Подрядчиками выступали всего несколько крупнейших застройщиков. Сейчас Смольный разбивает крупные лоты на более мелкие — по 18–38 млн рублей. Поэтому даже с пятилетней наценкой, экономически реновация могла бы быть прибыльной для застройщиков.

Но есть у такого подхода и проблемы, которые инженерам пока решить не удалось. Главная — это проблема парковок: в 50–60-е гг. автомобилизация населения, как известно, была почти на нуле. Сейчас же в хрущевских кварталах, задыхающихся от стихийной парковки, часто не могут проехать пожарные и спецтранспорт. И хотя число жителей при таком подходе к реконструкции вырастет примерно на 7–10%, вопрос остается актуальным, а планы дожить до полного отказа от личных автомобилей, как мечтают некоторые урбанисты, пока видно только через розовые очки.

Одним из выходов может стать реконструкция первых этажей хрущевок, которые сейчас наименее востребованы и наименее удобны. Такой путь предложил специалист ГАСУ Дмитрий Иванов, который написал диссертацию на тему реконструкции хрущевок. Эксперт рассчитал перспективы комплексной реконструкции — с надстройкой и без расселения — одного из кварталов близ Ленинского проспекта: первые этажи частично расселять, жителей переселять в надстроенные этажи, а на уровне первых этажей строить крытые парковки. Впрочем, первые этажи можно также отдать под кафе и магазинчики, а может быть, и сделать там квартиры с отдельным входом для инвалидов-колясочников, которых в кварталах массовых серий насчитываются тысячи.

Дополнительного исследования требует и потенциальная нагрузка на школы и детсады. С одной стороны, по словам специалистов, в хрущевских кварталах все больше становится одиноких и пожилых людей, и вроде бы в школах тоже должно становиться свободнее. Однако нынешние нормы строительства школ предполагают метраж на одного ученика примерно вчетверо больший, чем раньше, при Союзе. То есть если проводить такую реконструкцию в масштабах квартала, как предлагают в ГАСУ, то сами участки для школы и детсада увеличиваются по сравнению с нынешним положением настолько, что, возможно, придется некоторые дома все же расселять и сносить. Как считают эксперты, по этой причине сначала можно было бы попробовать реализовать такой подход не на целом квартале, на отдельных домах, где жители будут готовы. Если начинать сразу с крупного проекта, то из-за проблем с достижением консенсуса между населением и властями можно увязнуть в проекте надолго.

Добавим, что проект Дмитрия Иванова из ГАСУ предполагает, при населении квартала, выросшем на 11%, появление путем надстройки 13 тыс. 340 кв. метров новой жилой площади. На момент расчета (при цене 95 тыс. за квадратный метр) рентабельность проекта составила бы 28%. Однако это еще не окончательные расчеты.

*Оригинальный текст был опубликован на «Фонтанке» в 2017 году