03:17 21.04.2018
СМИ: Ключевые подозреваемые по делу Скрипаля скрылись в России
В Автово дырявая труба организовала бесплатную мойку автомобилей
Представители Конгресса США три часа беседовали с адвокатом Весельницкой о связях с Трампом
Twitter объяснил запрет на рекламу «Лаборатории Касперского» требованиями властей США
Кадыров: В Сирии погиб корреспондент телерадиокомпании «Грозный»
Касперский обвинил Twitter в цензуре из-за запрета на рекламу
Путин: Россия поможет Кубе с «социально-экономической модернизацией»
Сделанные в Петербурге автомобили вошли в топ-25 самых популярных в России
Силуанов заявил о стабилизации курса рубля
Родоначальником «дизельгейта» называют Audi
Глава Минфина РФ: Для помощи бизнесу под санкциями будет создана специальная структура, компаниям нужны 100 млрд
Землянам показали туманность Лагуна
На Большеохтинский мост вернули реверсивное движение
Пилоты просят министра транспорта урезонить Росавиацию
Тихвин уходит под воду
Шестикласснице из Петербурга сломали нос за откровенность с чужими родителями
Госдеп США: Россия, Китай, Иран и Северная Корея создают в мире «нестабильность»
Смольный отказался вернуть участок под Океанариум в состав парка
В Смольном подтвердили уход Спецтранса № 6 из Каменки
Уполномоченный губернатором «калькулятор» посчитает прожекты Кронштадта
«Дизельгейт»: арестован ведущий инженер Porsche
«Фонтанка» за 60 секунд — 16-20 апреля
Демократическая партия США подала иск против России, штаба Трампа и WikiLeaks
СМИ узнали слово, из-за которого Денисов лишился миллиона
Эмилия Кларк зачитала спойлеры «Игры Престолов». Ее запиликали
Жилищные сертификаты можно будет использовать на этапе строительства
Центробанк хочет сократить 40% сотрудников надзорного блока
Тулеев: Я устал от политики и от этой лжи
Порошенко предложил лишить украинского гражданства жителей Крыма
На КАД собралась 11-километровая пробка из-за ДТП
Жительница Петербурга загорелась от сигареты
Янукович написал открытое письмо украинским властям
В Крыму начался ипотечный бум
«Мемориал» заявил о проблемах с сайтом из-за блокировки Telegram
Собчак обвинила Запад в антипутинской пропаганде
После возвращения прав семья Цоя переиздаст альбомы «Кино»
Комтранс рассказал, как будет перевозить пасажиров во время ремонта «Академической»
Как вежливые люди к директору Сайменского канала заходили
Эхо выборов президента: Горизбирком вскрыл списки избирателей на 78 УИКах, но не стал их анализировать
В Финляндии побит тепловой рекорд
Ретейлер «Магнит» снизил прибыль на 1,8% в первом квартале
Правительство РФ допускает рост цен на нефть до $ 80 уже в апреле
Сбившие летчика Филипова террористы искали кадровый резерв в Петербурге
СМИ: В «Русале» ждут массовых сокращений
Погоня за дешевым жильем в Петербурге закончилась в Калининском суде
Центр Петербурга репетирует пробки выходного дня
Тигода и Тихвинка вышли из берегов, Тосно и Паша готовятся
Суд арестовал напавшего с ножом на школу в Стерлитамаке
Среди самых влиятельных людей в мире по версии Time не нашлось места Путину
Дом ЛГБТ-гордости откроется в Петербурге к ЧМ-2018
Сбербанк выставит на торги десятиэтажный офис на Охте
С момента запуска tax-free в Петербурге услугой пользуется один турист в сутки
Молодые петербуржцы отдали пациентам больниц 300 литров крови
Под филиал Эрмитажа выделили землю на территории бывшего ЗИЛа
Роскомнадзор запустил ещё одну горячую линию по жалобам на блокировку Telegram
Впервые за 10 лет началось расширение ареала обитания сайменской нерпы
Школьный двор на Руднева превратился в озеро
Рядом с Новоселками не будет «Анабасиса» и Спецтранса №6
«Локомотив» оштрафовал Игоря Денисова на 1 млн рублей за оскорбление допинг-офицера
Финляндия проведёт масштабные военные учения с США в 2021 году
Петербуржцев просят приготовиться к снежной субботе
СКА купит за 100 млн рублей 22-летнего нападающего «Лады»
Экс-глава службы безопасности СКР Максименко приговорен к 13 годам
В Петербурге запретили ловить рыбу — она еще маленькая
В Великобритании на фестивалях запретят пластиковые бутылки и соломинки
Житель Подмосковья умер после 2,5 часов ожидания помощи врачей
«Единая Россия» пожаловалась на DDoS-атаки из Европы и Америки
В Финляндии из-за эпидемии сальмонеллёза уничтожат 2000 свиней
Из-за ДТП на ночь закроют один из съездов КАД
Дзюба: "Арсенал" ищет решение, кто заплатит за мою игру
Город

Как нам обустроить хрущевки

Пока в Москве считают миллиарды, которые выделены на расселение хрущевок, чиновники Смольного заговорили, что стоит оставить пятиэтажки в покое. Тем более что в Петербурге уже давно имеется опыт реновации таких домов без сноса, уплотнения и расселения.
Как нам обустроить хрущевки
Александр Тарасенков/Интерпресс

Прежде чем думать о реновации, сначала нужно понять — может, ничего и не надо «реновировать»? Может, лучше пересмотреть свои стандарты и аппетиты? Такие примерно слова главного архитектора Петербурга Владимира Григорьева вторую неделю обсуждают в кулуарах петербургские архитекторы. Любопытно, что наряду с разочарованными среди них есть и воодушевленные. И не зря — может быть, городу сейчас пригодится вовсе не московский, а собственный, петербургский опыт превращения пятиэтажек в приличное по европейским меркам жилье.

К началу XXI века в Петербурге было около ста кварталов жилья первых массовых серий, которые располагаются полукольцом: за историческим центром и следующим за ним «серым» промышленным поясом. Собственно, и задуманы они были как спальные районы для тех, кто трудился на тогда еще живых предприятиях.

Карта расположения кварталов ФПМС (фонда первых массовых серий) в Петербурге (отмечены темным):

ЛенжилНИИПроект

Для просмотра в полный размер кликните мышкой

По данным на 2000 год, в Петербурге имелось около 9 млн кв. метров жилья в хрущевках. Из них более 40% – кирпичные, остальные панельные и блочные. Интересно, что 13% таких домов — трехэтажные, серии 1-335. 60-70% зданий – это основные, наиболее распространенные серии.

ЛенжилНИИПроект

Для просмотра в полный размер кликните мышкой

О реконструкции пятиэтажек как о проблеме задумались не сегодня и не вчера: впервые о том, как их переделать или снести, стали говорить уже через 25 лет после начала массовой стройки. Однако первая внятная программа реконструкции хрущевок в Петербурге была принята только в 2000-м году. Она не предполагала какого-то одного пути — только сноса или только реконструкции, — а предусматривала несколько разных: капремонт, реконструкцию с расселением и без расселения и новое строительство (уплотнение кварталов). Почти половину домов тогдашние власти надеялись реконструировать без  расселения. И практически ничего не планировалось сносить. 

ЛенжилНИИПроект

Для просмотра в полный размер кликните мышкой

Ксения Шарлыгина, главный архитектор ОАО «Ленжилниипроект», вспоминает, что в 90-х годах и в начале двухтысячных в городе были попытки воплотить подобные идеи на практике. «Начали делать, например, капремонт с утеплением, на проспекте Металлистов хорошо сделали дом. На улице Бабушкина один дом реконструировали с расселением – с надстройкой, с радикальной реконструкцией планировки. И два дома сделали по нашему проекту — с реконструкцией без расселения, – рассказывает она. – Это известный дом на Торжковской, 16, где надстроили один этаж, утеплили фасады, привели в единообразие остекление балконов, заменили инженерные сети. Этот дом и сегодня в хорошем состоянии. Менее известный пример — в Пушкине, недалеко от вокзала, на Ленинградской улице домик серии 335 — кирпичный, трехэтажный,  с характерной хрущевской планировкой. Есть примеры и надстройки на два этажа — один обычный этаж и один мансардный. При этом дом и какой-то архитектурный интерес приобрел тоже: скажем, балконы там превратили в эркеры».

Все работы, как подчеркивает архитектор, велись без расселения; реконструкция одной пятиэтажки по такому принципу занимала примерно год. «В квартале на углу Ленинского и Народного Ополчения у нас было так: только успели начать утепление и замену сетей, как жители вышли на улицу и кричали — расселяйте нас, мы вас не пустим! – вспоминает Шарлыгина. – Но когда все сделали, то их соседи ходили за нами и просили «сделайте нам так же». Потому что разница-то очевидна: стало тепло, трубы нормальные, козырьки укрепили, дом получил новую жизнь. Да, год приходилось терпеть неудобства. Инвестор как-то договаривался, но по крайней мере, никто улицы не перекрывал и не митинговал». 

В «Ленжилниипроекте» считают, что пришло время рассмотреть этот опыт заново, тем более что опыт более поздней программы – «Развитие застроенных территорий», от 2008 года — уже даже и в Смольном признают неудовлетворительным, если не плачевным. Кроме того, небольшая площадь квартиры в условиях рынка уже не воспринимается так однозначно, как в 60-70-е годы. «Мы привыкли считать это недостатком, потому что в Союзе так считалось: мне дали квартиру с кухней 5 метров, а потом через 10 лет моему соседу дали с кухней 10 метров. Бесплатно, замечу, дали. Ну, раз так, то я живу в квартире с «моральным износом». Но сегодня-то квартиры никто не дает. А стоимость каждого дополнительного метра — еще 100 тысяч примерно. Так что это как посмотреть, – считает Шарлыгина. – Другое дело, что там нет лифтов: это действительно важно, а сам метраж — это как кому нравится. Так что, может быть, это и неплохо, что власти заговорили о хрущевках в положительном смысле, а не как Матвиенко когда-то — мол, как это можно жить с потолками в два с половиной метра». 

Однако позиция «не трогать и оставить в покое» сторонникам реконструкции хрущевок без сноса и расселения тоже не близка. Во-первых, из-за нарастающего, как снежный ком, недоремонта (дома ФПМС — вторые по объему недоремонта в городе, после дореволюционных): трубы разрушаются, в подвалах вода, козырьки над входами падают, тонкие панели плоских кровель ломаются, балконы стали небезопасны. И все это — одновременно, сразу, в 7-10% жилого фонда Петербурга. Во-вторых, из-за крайне низкой теплозащиты стен — причем как в кирпичных пятиэтажках, так и в блочных; о том, что эти дома отапливают улицы, строители и архитекторы говорят уже лет двадцать. 

В институте имеются примерные расчеты проектов реконструкции домов первых массовых серий без расселения. Если включить в проект утепление стен, дающее экономию тепла на 30% (это доказал опыт дома на Торжковской), а также замену сетей, окон, установку приставных лифтов со второго этажа и надстройку двух этажей, то, как говорят в институте, себестоимость одного квадратного метра нового жилья (то есть квартир в надстройках) составит 45-47 тысяч рублей. «Фундаменты не надо — кстати, фундаменты в хрущевках надежные, там можно и три этажа надстраивать. Трат на землю нет. Для надстройки используются более легкие и дешевые конструкции, специально разработанные. Так и выходит эта цифра», – говорят в «Ленжилниипроекте». Ограничением выступают, впрочем, нормы по инсоляции: 65% хрущевок стоят по меридиану, давая длинные тени, поэтому надстройка на три этажа в большинстве случаев невозможна, но на два, с учетом скатной крыши мансарды, вполне реальна.

Как нам обустроить хрущевки

Город, напомним, сегодня выкупает у застройщиков жилье по цене чуть более 60 тысяч за метр, причем продавать квартиры по такой низкой цене могут лишь несколько крупных застройщиков. Петербург — один из рекордсменов по России по средней себестоимости строительства, которая, по данным Росстата, составляет те же 60 тысяч, причем большинство игроков рынка говорят, что эта цифра сильно занижена. Учитывая то, что средняя рыночная цена одного метра в Петербурге колеблется около 100 тысяч, себестоимость в 45 тысяч действительно выглядит привлекательно, согласились несколько опрошенных «Фонтанкой» строителей. 

Но есть у такого подхода и проблемы, которые инженерам пока решить не удалось. Главная — это проблема парковок: в 50-60-е гг. автомобилизация населения, как известно, была почти на нуле. Сейчас же в хрущевских кварталах, задыхающихся от стихийной парковки, часто не могут проехать пожарные и машины Спецтранса. И хотя, по словам Ксении Шарлыгиной, число жителей при таком подходе к реконструкции вырастет лишь на 7-10%, вопрос остается актуальным, а планы дожить до полного отказа от личных автомобилей, как мечтают некоторые урбанисты, пока выглядят маниловщиной. 

Одним из выходов может стать реконструкция первых этажей хрущевок, которые сейчас наименее востребованы и наименее удобны. Такой путь предложил специалист ГАСУ Дмитрий Иванов, рассчитавший перспективы комплексной реконструкции — с надстройкой и без расселения — одного из кварталов близ Ленинского проспекта: первые этажи частично расселять, жителей переселять в надстроенные этажи, а на уровне первых этажей строить крытые парковки. В «Ленжилниипроекте», впрочем, предлагают первые этажи отдать под кафе и магазинчики, а может быть, и сделать там квартиры с отдельным входом для инвалидов-колясочников, которых в кварталах массовых серий живет как минимум несколько тысяч. 

Дополнительного исследования требует и потенциальная нагрузка на школы и детсады. С одной стороны, по словам специалистов, в хрущевских кварталах все больше становится одиноких и пожилых людей, а значит, школы там недозагружены, и реконструкция с надстройкой одним-двумя этажами не потребует строительства новых. С другой стороны, нынешние нормы строительства школ предполагают метраж на одного ученика примерно вчетверо больший, чем раньше, при Союзе. То есть, если проводить такую реконструкцию в масштабах квартала, как предлагают в ГАСУ, то участки для школы и детсада увеличиваются по сравнению с нынешним положением настолько, что, возможно, придется некоторые дома все же расселять и сносить. «Поэтому, я думаю, что сначала хорошо бы попробовать сделать это не поквартально, а на отдельных домах, где жители готовы, – говорит глава центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов. – Потому что, если мы войдем в большой проект, то есть масса рисков увязнуть в нем. У нас пока нет механизма выработки достаточного общественного консенсуса для таких случаев». 

«Есть определенные сомнения в параметрах, которые были названы. Нужно начать с небольших пилотных проектов и посчитать, – соглашается Алексей Ананченко, советник Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН). – На два этажа — это увеличение площади на 40%. Пусть это и не 40% прибавки населения, но и не 7-10%, вероятно, адекватная цифра – 20% увеличения. Это все требует осмысления, в том числе и экономического».

Добавим, что проект Дмитрия Иванова из ГАСУ предполагает, при населении квартала, выросшем на 11%, появление путем надстройки 13 тыс. 340 кв. метров новой жилой площади. При цене 95 тыс. за квадратный метр рентабельность проекта составит 28%, говорит специалист института, прибавляя, впрочем, что это еще не окончательные расчеты. 

Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»


Подписывайтесь на каналы "Фонтанка.ру" в Telegram или Viber, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Петербурге - и не только.

добавить комментарий
Помните, что все дискуссии на сайте модерируются в соответствии с правилами блога и пользовательским соглашением. Если вы видите комментарий, нарушающий правила сайта, сообщайте о нем модераторам.
СМИ2
MarketGid News
24СМИ. Агрегатор
Lentainform
Фото предоставлено компанией Setl City
Setl City достроила каркас второго детского сада в ЖК «Чистое небо»
Setl City завершает работы по каменной кладке стен на верхнем этаже детского сада в ЖК «Чистое небо». Полностью закончено строительство монолитного каркаса здания.
предоставлено компанией ООО «СК» Монолит»
Комплекс апартаментов «WINGS на Крыленко» растет по этажу в месяц
Строительная компания ООО «СК «Монолит» завершила возведение 12 этажа апартаментов «Wings на Крыленко». Строительство комплекса идет в плановом темпе, строго по графику. Застройщик жестко следит за своевременным выполнением работ, чтобы покупатели смогли получить ключи от своих апартаментов в срок
Союз строительных объединений и организаций (ССОО)
Объявлен конкурс среди строителей - «Нам песня строить и жить помогает»
Союз строительных объединений и организаций (ССОО) объявляет конкурс музыкальных и хореографических талантов среди строителей. Победители исполнят свои номера на сцене Ледового дворца во время концерта, посвященного празднику День строителя - 2018, и их имена навсегда войдут в историю строительного комплекса Санкт-Петербурга
Магазин "Кей"
Популярные вопросы о квадрокоптерах. Отвечает КЕЙ
Перед покупкой дорогой техники всегда возникает масса вопросов. А что если я разобью квадрокоптер в первый день? Как научиться им управлять? Смогу ли я делать на нем качественные фотографии? Разобраться с основными вопросами при покупке квадрокоптера помогают специалисты КЕЙ
https://www.aeroflot.ru/ru-ru/about/aeroflot_today/photobank
Авиакомпания «Россия» обратилась в полицию после драки пассажиров
Петербургская авиакомпании «Россия» направила в правоохранительные органы материалы для решения о возбуждении уголовного дела по ст. 213 УК РФ «Хулиганство». В драке пассажиров на борту рейса в Анталью пострадал член кабинного экипажа авиакомпании.
ООО "Юнит"
В ЖК «Времена Года» распродажа последних помещений
Заканчивается реализация квартир в ЖК «Времена Года», расположенном в 2 минутах от ст. м. «Фрунзенская» на Московском проспекте.