А чем вы занимались до 17-го года? Смольный передумал уважать архитектурную старость по умолчанию

Петербургский КГИОП намерен создать реестр ценной застройки, защищенной от планов девелоперов и от сноса. Вот только чтобы попасть в него, теперь мало будет застать царя-батюшку.

Логика, мол, всякий дореволюционный ширпотреб под охраной мешает развиваться Петербургу, не нова. Причем говорили об этом не только девелоперы, заведомо заинтересованные в освобождении земельных участков, но и известные архитекторы. Евгений Герасимов еще пару лет назад заявлял, что соответствующий закон № 820–7 не выдерживает критики. Ну что ж, теперь у них есть повод отметить. КГИОП накануне анонсировал разработку поправок в пресловутый закон, техзадание сформируют уже в этом году.

Профессиональному сообществу об этом сообщил зампредседателя комитета Алексей Михайлов. Все случилось более или менее спонтанно: на очередном заседании градсовета при правительстве Петербурга обсуждали — не в первый раз уже — проект гостиницы на Уральской улице.. Судя по риторике, почти непарламентской временами, само здание мы если и увидим, то не скоро. Но по крайней мере проект стал поводом перейти от частного к общему. Дело в том, что гостиницу предлагается поставить впритык к зданию начала ХХ века. Василеостровцы знают его, скорее, как клуб «Классик», но строилось-то оно как одноэтажный купеческий дом, затем превратившись в клуб бумажной фабрики им. Горького. Гостиницу по-всякому втискивали на участок, в итоге предложив отрезать от существующего исторического здания пристройку 1990-х годов.

Историческим желтый дом делает дата его рождения, пусть даже это не объект культурного наследия. В законе № 820–7 критерий понятный: в зонах охраны центральных районов — и в Невском — к этой категории относятся дома (не ОКН), построенные до 1917 года включительно; в прочих зонах — до 1957-го. Сносить их можно только под предлогом аварийности. Да и то «правообладатель земельного участка, на котором располагалось историческое здание, обязан осуществить его восстановление в случае полной или частичной утраты», говорится в законе. Это стало основным сюжетом нескольких историй, когда в Петербурге дома, по наблюдениям градозащитников, резко молодели в документах, пересекали роковую черту и переставали мешать новым стройкам.

Собственно, тему снова поднял Евгений Герасимов, который не впервые комментирует конкретное предложение инвестора. «Первый проект со сносом этого домика, который сейчас остается, с его реконструкцией — то ли брандмауэр, то ли 4-скатная кровля — был гораздо крепче в градостроительном отношении, — заявил он. — Очевидно, что проблема этого участка — в необходимости сохранять этот дом. Он назван историческим, как будто бывают дома не исторические... Смешно, на мой взгляд, иметь в нашем законодательстве, что до 1917 года — дома исторические, а после — уже не исторические. Меня учили, что история нашей страны настоящая — она в 1917 году и началась. Как будто Фомин со Щусевым до 1917 года были молодцы, делали хорошие дома, а после 1917-го — разучились. И мы продолжаем жить с этим маразматическим, на мой взгляд, положением законодательства, которое срочно нужно менять». На выходе, считает Герасимов, мы пытаемся сохранить то, что наши предки даже не подумали бы спасать, мучаются и девелоперы, и градсовет.

Алексей Михайлов поспешил успокоить. «Вопрос превентивного взятия под охрану всех зданий до 1917 года до какого-то периода играл свою роль, сейчас мы уже в большей степени сталкиваемся с негативными последствиями, — согласился он. — В этом году у нас запланирована проработка данного раздела 820-го закона, техническое задание подготовлено, конкурс будет объявлен. В этом задании указано на то, что мы хотели бы уйти от определения историчности исключительно по году и перейти к категории «ценная средовая застройка». Понятно, что по всему городу одновременно провести эту работу очень сложно. Плюс мы прекрасно понимаем, что это вызовет дискуссионность большую. Поэтому сосредоточились на центральных районах. Надеемся, что в этом году мы проработаем эти районы и сформируем некий поадресный перечень».

Дискуссионность, что называется, возникла тут же. Зампред петербургского ВООПИиК Александр Кононов удивился, что в градсовете вообще может быть такое отношение к исторической застройке: «820-й закон, который уже 13 лет как действует в нашем городе, на самом деле спас исторический центр Петербурга от того пути, по которому прошла Москва. И мы бы имели без этого закона на сегодня уже какие-то отдельные островки исторической архитектуры вперемешку с какой-то современной застройкой, которая разрушила бы, конечно, тот гармоничный центр, которым мы гордимся и который является объектом культурного наследия... Да, иногда есть какие-то отдельные случаи, когда мы видим, что то или иное историческое здание, особенно когда мы говорим об одноэтажной застройке, не является шедевром или особо значимым в градостроительном отношении объектом. Но если бы мы не охраняли эту застройку по принципу именно даты, у нас уже были бы такие потери, которые были бы несопоставимы с этими небольшими проблемами».

Пример субъективности любого другого критерия был явлен публике незамедлительно: Кононов заявил, что желтый домик, «создающий память места» на Уральской, обязательно надо сохранять. А новые проекты, пусть и усложняются из-за этих требований, зато становятся богаче. Сергей Орешкин согласился, что 99% исторической застройки надо сохранять, «любой такой объект сильно обогащает ситуацию градостроительную» и дом на Уральской входит в эту категорию, он «сделан хорошей рукой».

Герасимов, впрочем, был не одинок, его поддержал Юрий Земцов. «Одно дело, когда речь идет о сложившейся среде, когда здание внутри какого-то контекста, — заявил он. — Здесь этот домик стоит посередине, не имея никакого отношения к сложившейся вокруг современной застройке. И при этом мы его сохраняем только потому, что это до 1917 года. При этом его собственные качества нас как бы не интересуют».

Бывший главный архитектор Петербурга Олег Харченко присоединился: «Во-первых, не надо перегибать эту тему, что если бы не 820-й закон, то полгорода было бы разрушено. Я абсолютно убежден, что историческому городу ничего не угрожало, не угрожает и угрожать не будет... Это демагогия». Внимательный слушатель наверняка связал в голове 1917 год и бюро Олега Харченко «Урбис-СПб», но он, впрочем, и не скрывал: «Я сам мог бы привести пример своей истории с Бакунина, когда нам пришлось трижды переделывать проект, именно потому, что четырехоконный двухэтажный дом был признан до 1917 года, и теперь нам пришлось переделывать ранее согласованный проект».

На этом фоне просьба Алексея Михайлова о поддержке поправок в закон со стороны профессионального сообщества смотрелась некоторым обобщением. Тем не менее она прозвучала. «Прекрасно мы осознаем, да и вы, какой скандал поднимется, когда мы представим этот перечень средовой застройки и сколько будет споров — ценен или не ценен тот или иной сарай, то или иное здание, — признался он. — Мы готовы представить результаты этой работы на градостроительном совете».

«Работа по тотальному обследованию исторической застройки — дорогое удовольствие, и, к сожалению, пандемийная и текущая экономическая ситуация не позволяют профинансировать эту работу, — пояснил «Фонтанке» Михайлов. — Это не значит, что от планов надо отказываться. Ценность здания не должна определяться исключительно годом постройки. Пообъектный подход позволит избежать манипуляции с датами постройки исторических зданий».

В частности, бывает, что в техническом паспорте земельного участка написано: «Год постройки неизвестен/1959» либо «1917/капремонт 1970…» «В таких случаях необходимо учитывать, что в послевоенные годы понятие «реконструкция» или «капитальный ремонт» могло означать восстановление или снос и постройку нового здания, — говорят в комитете. — Сплошь и рядом мы сталкиваемся с ситуацией, когда в техническом паспорте здания написан 1917 год постройки, а оно было подвергнуто капитальному ремонту или иной перестройке и от первоначального сохранился совсем небольшой процент исторических конструкций или внешнего облика. И начинается спор, как правило переходящий в судебные разбирательства, — считать его историческим или нет. И наоборот — дореволюционное здание было восстановлено после войны, и в техническом паспорте записан только год восстановления, следовательно, такое здание по действующей редакции Закона 820–7 никак не охраняется».

Борис Вишневский, депутат ЗакСа, который активно участвует в градозащитной деятельности, тоже согласен, что не все, построенное до 1917 года, заслуживает охраны. Однако чем менять такой универсальный возрастной принцип, неясно.

«Год постройки — это критерий проверяемый. Если его пытаются подделать — можно свериться с документами и идти в суд, что мы и делаем, — комментирует парламентарий. — То, что они пытаются сделать, — это вещь абсолютно субъективная, это вопрос экспертных оценок. Он будет связан с отбором экспертов, а мы знаем примерно, кто будет решать, чье мнение учитывать, а чье — нет. Менять подход можно было бы только в случае, если бы существовало доверие к комитету по охране памятников. А опыт прошлых лет показывает, что везде, где мы пытаемся отстоять ценность конкретной постройки, юристы комитета выступают против нас. Если бы другой была репутация и сложившаяся практика — наверное, можно было бы обсуждать переход на более адресный подход. В сегодняшней ситуации это означает давать большие возможности для произвола. Это закончится тем, что все, на что положат глаз застройщики, не будет включено в эту их ценную средовую застройку».

В комитете говорят, что основы методологии отнесения объекта к ценной рядовой застройке центральных районов Санкт-Петербурга разрабатывались еще в 2019 году, но в рамках предстоящей работы их уточнят. Сейчас в центральных районах Санкт-Петербурга расположено около 14 000 исторических зданий, которые не являются объектами культурного наследия. В какую сторону изменится это количество после «переаттестации» — неясно, признаются чиновники, но в любом случае обещают дифференцированный подход.

«Дискуссии при обсуждении, безусловно, будут. Причем одно и то же предлагаемое ограничение одним экспертам наверняка покажется слишком мягким, другим — чересчур жестким, — не тешит себя иллюзиями КГИОП. — Именно поэтому мы заявляем об этой работе открыто и намерены максимально привлекать профессиональное сообщество, чтобы приходить к взвешенному решению в ходе разработки проекта новой редакции закона 820–7».

По словам чиновников, задача каждой корректировки закона не ослабить имеющиеся требования, а ввести более детальное регулирование на разных территориях: «Практика привела к необходимости уходить от формального требования сохранять или не сохранять то или иное историческое здание исходя исключительно из года его постройки, к пообъектному перечню объективно ценных средовых зданий, в том числе построенных и после 1917 года».

Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский считает, что «не очень правильно охранять все здания одинаково только по факту даты их постройки», не дифференцируя их по исторической и архитектурной ценности или по актуальному состоянию. «При этом мы видим, что есть и такие сооружения, которые охранять нет особого смысла: если это, например, какая-нибудь ничем не примечательная хозяйственная постройка во дворе, в полуразрушенном состоянии, которая сооружена до 1917 года, — говорит он. — Так как в городе тысячи исторических зданий, то и такие примеры тоже есть. Словом, нужен более дифференцированный подход. Нужно реально подходить к ценности каждого конкретного здания, основываясь при этом, конечно, на профессиональной оценке экспертов». При этом «исторический» опыт самого RBI в большей степени связан с объектами культурного наследия, вопроса об охране которых не стоит.

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов согласен, что нельзя ориентироваться только на год постройки. «Тогда строили и непритязательные дома, дешёвые с точки зрения себестоимости. И едва ли у собственников были планы эксплуатировать их веками. Такие объекты могут давно дышать на ладан, что вообще-то есть ежедневная опасность, — говорит он. — КГИОП ещё в прошлом, если не изменяет память, году анонсировал большую инвентаризацию объектов недвижимости. Это верное начинание — с перечнем уже можно иметь дело: обосновывать, корректировать. Полагаю, будут предусмотрены каналы обратной связи для заинтересованных сторон. Так или иначе, это уже давно назрело. Иначе вопрос развития города не решить». По словам Софронова, на рынке есть истории «с приобретением объектов и дальнейшим «счастливым» владением ими, ибо делать на территории ничего не возможно».

В Setl Group вспомнили, что за время работы холдинг неоднократно брал на себя нагрузку по воссозданию памятников архитектуры: водонапорная башня и сталепрокатный цех завода «Красный гвоздильщик», особняк Шопена и кирпичные фасады на 25-й линии В. О., котельная и здание с трубой Киновиевского ультрамаринового завода на Октябрьской набережной и пр. «В ряде случаев компания принимала решение о воссоздании элементов исторических зданий даже тогда, когда законодательно была не обязана это делать, — прокомментировали в пресс-службе. — Мы законопослушная компания и будем работать так, как того требует закон».

Николай Кудин,
«Фонтанка.ру»