ПоделитьсяОбычный договор на аренду городской земли под зданием и долг по нему в 40 тысяч обернулся для петербургского девелопера 250 миллионами неустойки. «Фонтанка» убедилась, что здесь нет никакой магии чисел, только арифметика. Карты спутали ставки в договоре из шальных 90-х.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти на прошлой неделе принял к производству заявление подведомственного комитета имущественных отношений ГКУ «Имущество Петербурга». Учреждение потребовало от крупнейшего частного собственника Апраксина двора, девелоперского концерна «Питер» 254 млн рублей задолженности. Смольный много лет не видел денег за относительно небольшой участок земли, это и ожидание может компенсировать неустойка по драконовской, по сегодняшним меркам, ставке.
Как пояснили «Фонтанке» в КИО, речь идет об участке по адресу Сенная площадь, 4/1, лит. А. Он же зеркальный Ефимова, 1/4, лит. А. Единственный участок в ЕГРН по этому адресу имеет площадь 3674 кв. м. На нем располагается жилой дом, превратившийся в бизнес-центр. В интернете есть объявления об аренде в этом здании как квартир, так и офисов. По соседству располагается также принадлежащий КЦ «Питер» ТК «Сенная».
По данным Росреестра, часть участка на Ефимова принадлежит девелоперу, как и множество помещений в здании. Но именно при покупке помещения с номером 28-Н на цокольном этаже ООО «КЦ «Питер» стал арендатором злополучной доли земли.
Девелопер приобрел помещение площадью 93 кв. м у прошлых собственников — Армена Оганесяна и Арифа Гафланова — в 2014 году. До этого, с 1995 года, объектом владело ООО «Герика». Его совладельцы сейчас владеют разнообразными активами, в том числе сетью пабов «О’Хулиганс». Вероятно, именно эта компания впервые заключила с городскими властями договор аренды земли 25 лет назад. Зачем это было нужно владельцу относительно небольшого помещения — неизвестно. Но теперь он достался в наследство новому собственнику. На основании выписки из ЕГРН были «внесены изменения в части замены стороны по договору аренды», сообщили в КИО. При этом задолженность копилась именно с 2014 года. «Фонтанка» направила запрос в концерн «Питер», но к моменту публикации материала ответ не поступил.
В памяти гендиректора и совладельца «Герики» Дмитрия Горохова помещение на Сенной площади оставило след, договор аренды земли — нет. «Вообще ничего не помню по этому поводу. Скорее всего, когда-то давно было надо. Когда-то, по-моему, принуждали заключать договор земли на встроенные помещения, что в общем-то довольно странно. Явно, это не наша инициатива была, а какое-то требование. Естественно, у нас вряд ли сохранились какие-то документы и воспоминания об этом», — сказал он «Фонтанке».
В этой непростой юридической коллизии новый собственник умудрился накопить немыслимую в сегодняшних реалиях сумму пеней. Основной долг девелопера за семь лет составляет всего 40 тыс. рублей с хвостиком, но к нему добавляется 254 138 180 рублей неустойки. Речь о 36 миллионах в год и 3 миллионах в месяц. На вопрос, откуда столько, в комитете пояснили, что договор предусматривает за каждый день просрочки уплату пени в размере 5 % от суммы задолженности.
В 1996 году, возможно, это не шокировало так, как сейчас. Ставка рефинансирования на начало года тогда составляла 160 % (постепенно снижаясь к декабрю). Однако даже тогда набегающие за год 1825 % должны были заставить неплательщиков чувствовать себя крайне неуютно.
Как говорят юристы, сейчас такую ставку тяжело представить. Даже в самых строгих коммерческих договорах ее устанавливают на уровне 0,1–0,2 % в день, отмечает старший юрист международной юридической компании Eversheds Sutherland в Петербурге Андрей Шубин.
Что касается аренды городского имущества, здесь четко регламентируются методика подсчета адекватной арендной платы, базовая ставка и другие параметры. Размер пени за просрочку нормативно не установлен, но существует определенный ориентир.
«В Петербурге есть административный регламент по предоставлению государственной услуги по принятию решений о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков. Он выпущен комитетом имущественных отношений в форме распоряжения. Регламент устанавливает шаблонный вариант договора аренды, который предлагается заключить победителю аукциона на право аренды земельного участка. Этот договор предлагает вариант пени в размере 0,075 % с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки», — говорит Андрей Шубин. По его оценке, этот размер пени можно брать за модель.
Для сравнения, до апреля 2019 года регламентированный размер пени для договоров на аренду объектов нежилого фонда и земли не для строительства был на уровне 0,15 %, но Смольный собственноручно снизил его в два раза, до 0,075 %. Показатель привязан к ключевой ставке ЦБ, которая на тот момент долгое время была на уровне 7,5 % годовых. Можно предположить, что с повышением ее до 9,5 %, пени тоже вырастут, но явно не в 60 раз, до тех самых 5 %.
Председатель петербургского отделения Российского союза налогоплательщиков (РСН) Александр Рокин вспоминает, что его компания выиграла у КИО похожий судебный процесс, связанный с неустойкой по договору аренды десятилетней давности. Старый долг обнаружился во время покупки компании, сроки давности по его взысканию вышли, но комитет хотел получить неустойку. Суд отказал. По словам эксперта, при покупке помещения не возникает обязанность взять вслед за предыдущим собственником в аренду землю, но без документов на руках сказать это с полной уверенностью сложно.
«Надо в нюансы погружаться и документы смотреть. Навскидку, такое может быть. Суд, скорее всего, 5 % в день признает кабальными, не соответствующими экономическим реалиям. Все-таки должна быть соразмерность наказания нарушению», — считает он.
Если ставка не адекватна текущей экономической ситуации, по закону ее можно снизить. Механизм описан в статье 333 Гражданского кодекса. Суд вправе по заявлению одной из сторон сказать, что неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства и уменьшить ее.
«Анализ судебных споров между КИО и арендаторами показывает, что суды учитывают фактические обстоятельства, исследуют доводы и, как правило, снижают размер предъявляемых арендодателем санкций. Однако необходимо отдельно отметить, что если сторона арендатора будет пассивной и не будет доказывать «неподъёмный» размер неустойки, то суды удовлетворяют требования арендодателя в полном объеме», — говорит Светлана Гузь, управляющий партнер бюро юридических стратегий Legal to Business.
Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»
