В тесноте, да не в обиде. Чиновники требуют от строителей отказаться от мини-студий меньше 28 м2

Как гром среди ясного неба грянуло требование строительных чиновников: больше нельзя строить жилье меньше 28 м2. Началось все с Москвы, но тут же отозвалось в Ленобласти. В Петербурге тоже бывают студии и по 19, и по 16,8 м2. Исчезни они — и строители лишатся заметной доли покупателей, которым на большее рассчитывать не приходится.

По большому счету норма в 28 м2 на человека была прописана в нормативных документах Минстроя давно, еще в 2022 году. Но была своего рода «спящей». Строители и проверяющие трактовали это требование только как распространяющееся на государственное и муниципальное жилье. И вот 15 мая Москомэкспертиза распространила письмо, в котором напомнила об этом правиле и четко дала понять: это касается всех.

На практике это означает, что теперь согласовать проект дома, где есть квартиры меньше 28 м2, в Москве будет невозможно.

А спустя сутки о намерении ввести такое же правило заявили и власти Ленобласти. «Ленинградская область как регион — лидер жилищного строительства России поддержит инициативу Москвы по улучшению параметров строящегося жилья, — говорится в официальном телеграм-канале губернатора Александра Дрозденко. — Сейчас площадь студий в новостройках Ленобласти не может быть ниже 24 квадратных метров. С 1 июня для новых проектов увеличим требуемый минимальный метраж до 28 квадратных метров. Соответствующее поручение дал строительному блоку».

То есть в Мурино, Кудрово, Буграх, Янино и прочих уже многолюдных пригородах за административной чертой Петербурга с лета закладывать жилые комплексы с малогабаритными студиями будет нельзя.

Студии действительно остаются одним из наиболее ликвидных форматов на рынке строящегося жилья. По данным аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург», в сегменте масс-маркет средняя площадь студий в новостройках города составляет 24 м2, предложение включает лоты от 17,3 до 51 м2. В Ленобласти минимальная площадь студий в предложении — 16,8 м2, максимальная — 48 м2.

В строительных ведомствах Петербурга в ответ на просьбу прокомментировать этот вопрос пока что о нововведениях не говорят. Однако гарантий, что такая команда не поступит в ближайшие дни, нет.

Так что петербургские строители восприняли грядущий запрет на мини-студии как уже почти свершившийся факт. Стоит отметить, что во всех компаниях, опрошенных «Фонтанкой», никто особых возражений не высказывал. Однако нет нужды говорить, что микроквартиры строятся и покупаются не от хорошей жизни.

Стоимость квадратного метра в новостройке в Петербурге за последние несколько лет удвоилась, и сейчас в среднем приближается к 250 тысяч руб/м2. То есть «в среднем по больнице» квартира в 28 квадратных метров оказывается в районе 7 млн рублей. При первом взносе в 30% (который еще где-то надо взять) и льготной процентной ставке в 8,5% ежемесячный платеж для десятилетнего кредита составит 60 тыс. рублей. А значит минимум, что должна зарабатывать молодая семья, чтобы ей одобрили кредит, — 120 тысяч. Такой доход, мягко говоря, есть не у многих. И именно отсюда — поиск вариантов дешевле (можно найти студии и по 3 млн рублей), чтобы уместиться в одобренный банком ежемесячный платеж.

Студия в 20 «квадратов» теоретически доступна тем, у кого доход в семье 90 тысяч. А самый минимум из того, что сейчас есть на рынке, 16,8 м2, — 70 тысяч. Это уже ближе к реалиям. И если молодая семья готова ютиться 10 лет на окраине в стесненных, зато своих, отдельных от родителей и арендодателей квадратных метрах, — это ее выбор, и кто их осудит?

Ольга Тихомирова, начальник отдела продаж СК «Дальпитерстрой», говорит, что вполне резонно ожидать такие ограничения и в Петербурге, причем в самом ближайшем будущем.

«Мы никогда не практиковали такой мелкий метраж, о котором идет речь, исходя, прежде всего, из требований элементарного комфорта для покупателей. Жить в студии 19 «квадратов» некомфортно, это очевидно. Поэтому средняя нарезка студий у нас 25 м2, однокомнатных — не менее 32 м2, двухкомнатных — не менее 44 м2. Кстати, насчет выгоды и экономии можно поспорить, поскольку сильно мелкая нарезка студий предполагает дополнительные стояки, а это — дополнительные затраты, — говорит она. — Так что если говорить о нас, то введение ограничений по метражу не нанесет серьезного ущерба бизнесу, поскольку политика компании изначально не предполагала мелкого формата жилья».

Среднерыночная площадь студии сейчас около 22 м2. Появление в свое время более мелкой нарезки, возможно, было связано с желанием застройщиков завысить цену за квадратный метр, рассуждает эксперт. Но и в «Дальпитерстрое» самый большой поток покупателей ориентируется на студии от 24 до 26 м2. «Думаю, если студия и «однушка» сравняются по метражу, то спрос на студии уменьшится: покупатели будет отдавать предпочтение однокомнатным квартирам», — предполагает Ольга Тихомирова.

«Не секрет, что в лидерах по популярности в Петербурге и пригородах квартиры небольших метражей, этот тренд неизменен последние лет пятнадцать. По итогам 2023 года студии и однокомнатные в спросе занимают 71%, в 2022 году было примерно также — 70%. Сейчас студии в СПб в среднем в квартирографии занимают 20–25% в предложении, — рассказывает Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Если говорить о средней площади студии, то в предложении в СПб она составляет 24,8 м2, а в пригородной зоне — 26 м2. При этом есть, конечно, и «чемпионы» по минимальной площади. Есть студии от 18–19 м2 в Петербурге, причем от известных застройщиков, и от 16,8 м2 — в пригородной зоне в Ленобласти».

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», также допускает, что запрет на квартиры меньше 28 м2 придет и в Петербург.

«Но для оценки такой вероятности нужно проанализировать рынок. С одной стороны, Петербург один из лидеров среди городов России по строительству малогабаритного жилья. С другой — спрос определяется финансовыми возможностями и условиями покупки. Например, семейная ипотека подтолкнула продажи квартир больших площадей. По нашей практике, по этой программе не то что студии, даже однокомнатные квартиры не приобретались», — говорит Сергей Софронов.

Он не согласен с тем, что малая нарезка квартир «тянула» всю экономику строительного бизнеса. В себестоимости тоже есть разница. Например, каждая студия — это санузел, балкон, выводы и подключение ко всем внутренним коммуникациям и прочее. То есть весь базовый набор многокомнатной квартиры в пересчете на меньший общий метраж.

При этом Сергей Софронов отмечает, что ограничение в 28 м2 само по себе не говорит о полном отказе от малых форматов. Ведь и этот уровень все равно не позволяет говорить о каком-то особенно большом просторе в квартире. «О том, что малый формат закончился, можно было бы рассуждать, например, при полном запрете строить студии и однокомнатные квартиры «квадратов» так до 35», — говорит он.

Кроме того, Сергей Софронов приводит такие данные: с 2021 средняя площадь во всех сделках в новостройках в Петербурге сократилась с 41–42 м2 до 39 м2. То есть говорить о том, что микростудии так уж сильно повлияли на рынок, не приходится. При этом студии в подавляющем большинстве случаев не покупают для того, чтобы там долгое время жить. Обычно такие форматы рассматриваются под аренду или молодежью как первая квартира.

«Студии, если так можно выразиться, транзитное жилье. К лучшим жилищным условиям, к новому семейному статусу, к собственной квартире и так далее. Для покупателей лучше, когда есть возможность приобрести небольшую, но недорогую недвижимость, чем когда такие варианты не предлагаются. И опять же, нельзя игнорировать условия покупки. Дорогая ипотека снимает с повестки вопрос метража, поскольку в таком случае малодоступно становится все», — уверен Сергей Софронов.

«У нас нет информации по поводу возможных аналогичных ограничений по площади квартир в Петербурге. Тем не менее, если власти примут решение ввести запрет на строительство микроквартир, мы будем считать такую меру оправданной и, конечно, будем соблюдать требования», — обещает Егор Федоров, коммерческий директор GloraX. Причем в таком шаге от видит и преимущества: переизбыток малогабаритных вариантов в рамках одного комплекса ведет к увеличению плотности жилой застройки, очередям в ожидании лифта, нагрузке на социальную инфраструктуру, нехватке парковочных мест и в целом ухудшает качество жизни.

«У нас в стране существует санитарная норма минимально допустимого размера жилплощади на одного человека. Норма колеблется в зависимости от региона, например в Москве она составляет 18 м2. При этом стандарт социального норматива составляет 33 м2 на человека, 42 м2 на двоих семейных людей и по 18 м2 на каждого члена семьи при ее составе от трех человек и более, — напоминает Егор Федоров. — По итогам I квартала этого года средняя площадь студии в Санкт-Петербурге составила 24 м2. На наш взгляд, 28 м2 — это оптимальная площадь для студии».

«Пока такой информации в адрес застройщиков Петербурга не поступало. На мой взгляд, инициатива по нормированию минимальной площади квартиры — правильная и не критичная для социально ответственных застройщиков. Ограничения абсолютно справедливы, но отказываться от студий, как от формата, было бы неправильно», — говорит Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой».

При этом она отмечает, что целевая аудитория у них вполне понятна. Основными группами владельцев студий выступают студенты, для которых квартиру приобрели родители, а также не состоящие в браке молодые люди. В данном случае малогабаритная квартира выполняет функцию стартового жилья, которое можно будет продать через какое-то время и улучшить свои жилищные условия.

«Разговоры об увеличении предельно допустимой площади квартир ведутся достаточно давно. В Ленинградской области такое ограничение действует уже несколько лет. В регионе формально запрещено проектировать и строить студии площадью менее 25 м2. Однако существует возможность отойти от этого параметра, обосновав необходимость отклонения, — рассказывает Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС. — Цель принимаемых ограничений понятна — повысить комфортность проживания. Однако при этом не берется в расчет покупательная способность населения. Как правило, люди приобретают маленькие квартиры не потому, что хотят в них жить, а потому, что это — тот вариант, который они могут себе позволить».

Следующий шаг в этой логике — начать строить только квартиры с двумя, тремя и более спальнями. Но тогда эти объекты просто будут пустовать, так как очевидно, что бюджет на их приобретение значительно выше, чем бюджет на приобретение студии или однокомнатной квартиры. В сегодняшних условиях цена квадратного метра такова, что 70–80% сделок приходится на малокомнатные квартиры. При всей благости идеи, которая стоит за принимаемыми ограничениями, за ней должны стоять также экономические расчеты и социологические исследования, уверена Наталья Кукушкина.

«В наших проектах на студии приходится от 20 до 30% от общего объема квартир. Их площадь варьируется от 22 до 28 м2. Назвать такой формат неполноценным жильем нельзя. Все студии спроектированы таким образом, чтобы на определенном жизненном этапе обеспечить человеку комфортные условия проживания. Таким образом, рынок сам ограничивает себя, ориентируясь на спрос. Если же эти нормы все-таки будут зафиксированы в письменном виде, хочется верить, что они будут соответствовать реалиям Петербурга и Ленобласти. У нас средняя площадь квартир ниже, чем в Москве. В связи с этим распространять один норматив на всю страну было бы неразумно, — говорит эксперт. — Мелкая нарезка квартир, с одной стороны, выгодна застройщикам, так как в этом случае увеличивается цена квадратного метра. С другой стороны, если застройщик создает дом-общежитие, все квартиры в нем будут стоить меньше, чем в доме с более комфортной квартирографией. Таким образом, увлекаться мелкой нарезкой не стоит, в большинстве случае это — не самое выгодное решение. Рынку нужны все форматы квартир, также важна их пропорция в конкретном доме».

«Я не думаю, что в Петербурге быстро введут такие ограничения. Только если их примут на федеральном уровне. «Мелкая нарезка» хороша с точки зрения невысокой цены лота и попадания в лимиты ипотеки с господдержкой. Как правило, такие квартиры приобретают как первые или под последующую сдачу. И спрос на них есть всегда», — уверен Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

«В последние несколько лет сложился устойчивый тренд на уменьшение площадей всех типов квартир в объектах различных классов, не стали исключением даже проекты бизнес-класса и элитные объекты. При этом в квартирографиях жилья масс-маркет, студии и однокомнатные квартиры давно занимают определяющую долю — более 50%. Причина понятна — высокая стоимость недвижимости и низкая платежеспособность населения. Чтобы сделать доступнее покупку и получение ипотечного кредита с его последующим обслуживанием, нужно уменьшать площадь лотов, — рассказывает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Уменьшение площадей компенсируется внимательным отношением к эргономике внутреннего пространства и функциональности каждого метра квартиры и поиску оптимизации, которая достигается за счет выноса отдельного функционала за пределы квартиры. В МОПах создаются колясочные и велосипедные общего пользования. Уже давно не редкость проекты, в состав которых входят кладовые помещения. Из наметившихся трендов — расширение общественной инфраструктуры, в состав которой входят помещения для проведения мероприятий, например детского праздника, или коворкинги с рабочими местами. Даже в проектах класса комфорт появляются холлы под 100 м2 как зона отдыха, место встречи с курьером или место для ожидания. Сценарии жизни взаимосвязаны с перераспределением площадей между частным и общественным использованием».

При этом, отмечает Екатерина Немченко, переход рынка к малоразмерным студиям был последовательным и логичным. Поначалу площади квартир сокращались за счет коридоров. В текущий момент они уменьшаются за счет устранения вспомогательных кладовых помещений, уменьшения размера комнат, сокращения количества санузлов, зонирования и поиска эргономичных решений для различных функциональных сценариев использования каждого метра в квартире. Мебельщики подстраиваются под эти изменения и предлагают решения в виде трансформируемой мебели, применяют многофункциональные элементы.

«В новых проектах «РСТИ» класса комфорт средняя площадь студий лежит в диапазоне 18–24 м2, однокомнатных квартир — 30–38 м2, двухкомнатных — 46–62 м2. Все планировки получаются компактными, но внутри каждого диапазона площадей заложена большая вариативность как по площади, так и по планировочным решениям, — объясняет Екатерина Немченко. — В объектах «РСТИ» не допускается вход в жилую комнату напротив входной двери в квартиру, размер санузла должен позволять установить стиральную машину, особые требования предъявляются к зонированию, размерам всех помещений, гардеробным и системе хранения».

«Введение ограничений на минимальную площадь квартир в Москве — совершенно правильный и разумный шаг. Наша компания была готова к этой ситуации, и мы не строим студии меньше 28 м2 и двухкомнатные квартиры меньше 44 м2, — говорит Максим Жабин, заместитель генерального директора группы компаний «Ленрусстрой». — Несмотря на возможные ограничения, молодые люди все равно будут покупать жилье, используя ипотеку и рассрочку. Желание приобретать студии площадью 19 м2 обусловлено исключительно текущей экономической ситуацией».

«Подобные ограничения вполне вероятны для Петербургской агломерации. Более того, в 2019 году в для проектов в черте города уже вводили минимальный порог по метражу жилья в 24 кв. м.», — уверена коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова.

По ее словам, сейчас на студии и однокомнатные квартиры в агломерации приходится почти 70% от общей доли продаж. Эта доля колеблется очень незначительно даже на фоне нарастающего интереса к многокомнатным квартирам. Причина такой популярности проста — наиболее доступная цена. Для собственного проживания, обычно в качестве первого жилья для молодого специалиста, как правило, покупатели выбирают квартиры площадью 24–26 м2. Еще одна популярная цель покупки студии — инвестиций с минимальной стоимостью входа в проект. У инвесторов востребованы квартиры площадью 20–24 м2.

Основная причина популярности кроется в стоимости таких лотов, размере первоначального взноса за их покупку. Высокий спрос на малогабаритные квартиры поддерживается, в том числе, выросшим до 30% первоначальным взносом в рамках программы льготной ипотеки и до 20% — по программам семейной ипотеки.

«При этом наши исследования показывают, что каждый пятый клиент, который может обслуживать ипотечный кредит, не в состоянии накопить нужную сумму для взноса — такие клиенты могут позволить себе внести не более 15% от стоимости квартиры, — объясняет Мария Орлова. — Нужно понимать, что если у человека нет возможности накопить на первоначальный взнос даже для покупки однокомнатной квартиры, то после принудительного увеличения ее площади он тем более не будет нигде ничего покупать, и общий объем спроса на рынке региона значительно сократится».

Однако, подчеркивает эксперт, если ставки на рыночную ипотеку будут доступнее, а льготная программа станет более сегментированной и со сниженными требованиями к размерам первоначального взноса, ограничения помогут избежать просадки рынка.

Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и ЛО, добавила, что в первую очередь такое ограничение повлияет на бюджет покупки: отсутствие границ позволяет покупателю более оптимально выбрать квартиру под свои возможности, а большая начальная площадь квартиры может привести к тому, что снизится спрос.

«Мы всегда считали, что микрожилье — не самый лучший вариант для покупателя, потому что комфорт возможен все-таки на разумных площадях, — добавила она. — Очень важно, чтобы помимо ограничения площади были разработаны и стандарты планировок, чтобы даже в минимальных метражах были учтены все потребности для качественной жизни».

По ее словам, в первую очередь мелкая нарезка квартир выгодна для клиентов, поскольку такая жилплощадь обладает наименьшей стоимостью лота. «Это выбор тех, кто покупает первое жильё, и тех, кто хочет инвестировать свои деньги — покупатели не готовы переплачивать больше того, что им необходимо», — пояснила Наталия Коротаевская, добавив, что тренд на уменьшение площади квартир можно было наблюдать последние несколько лет. В числе прочего это связано с тем, что меняется поведенческая модель у клиентов. Молодёжь, которая является одним из самых активных возрастных сегментов покупателей, позже заводит семьи, что снижает спрос на квартиры большего метража. Да и за счет окружающей инфраструктуры жилых комплексов для решения многих жизненных задач большая квартира стала не нужна.

«Можно сказать определённо — принятие такого запрета в Петербурге отсекло бы часть покупателей, но не сыграло бы большой роли для застройщиков, — резюмировала она. — И нужно учитывать, что результаты данного ограничения стали бы видны только через 2–3 года, когда были бы введены в эксплуатацию дома, попадающие под этот запрет. А сейчас студии маленького метража, которые есть в продаже, стали бы расти в цене, ведь таких больше не будет. И инвесторы, которые вложились в них, могли бы на этом выиграть».

Кстати, никто из опрошенных «Фонтанкой» строителей не обратил внимания на то, что все озвученные сейчас властями ограничения будут действовать только на дома, оформленные именно как жилье. В случае с широко распространенными «апартаментами» квартиры де-факто являются коммерческими помещениями, и для них действуют совсем другие требования и ограничения. Так что вполне можно прогнозировать, что запрет на квартиры меньше 28 м2 неизбежно подхлестнет спрос на «апартаменты» малого метража.

Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»