Преднамеренное снижение.

В 2019 году объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородах будет больше, чем предполагалось: вместо 4 млн кв. м – около 4,3-4,4 млн кв. м. Рост цен также превзойдет ожидания: в некоторых сегментах - до 10%.

А вот в следующем, 2020 году, по прогнозам аналитиков, объем реализованного спроса будет, вероятно, чуть меньше в квадратных метрах – в районе 4 млн, но больше – в денежном эквиваленте. Девелоперам еще предстоит решить, готовы ли они продавать меньше, но дороже: позволить себе такое смогут далеко не все. Рост средних цен ожидается в диапазоне 5-6%.

Тем не менее, в отдельных локациях, где сложился отложенный спрос, и даже в отдельных, популярных у покупателей проектах, прирост может быть значительно больше – до 10%. Это меньше, чем видится девелоперам в условиях, когда предстоит начать использовать схему эскроу. Но покупательская способность населения по-прежнему не растет, объем спроса остается на уровне спокойных лет. Впрочем, подешевевшая в 2019-ом ипотека – с 10,5% годовых в начале года до 8,9% в декабре, – послужит хорошим подспорьем и в будущем году.

Ипотека поддержит рынок

– В 2020-м положительно повлияет на спрос снижение ключевой ставки Центробанка и следующее за ним уменьшение процентов по ипотечным кредитам, – подтверждает Алексей Кричевский, экономист, аналитик рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями. – Негатив на рынок внесет рост цен на новостройки.

Согласен с коллегой и Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»: есть предпосылки для дальнейшего смягчения условий кредитования. «Доступная ипотека продолжит поддерживать продажи, дополнительным стимулом могут стать новые меры поддержки заемщиков: льготная ставка на весь период семейной ипотеки, выплаты для многодетных семей на погашение кредита», – отмечает он.

Грядет передел

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), начавшееся несколько лет назад расслоение рынка расцветет пышным цветом в 2020-ом. Доля крупнейших застройщиков из ТОП-10 в реализованном спросе, которая сейчас составляет около 58%, в следующем году вырастет еще как минимум на несколько пунктов.

Тем не менее, даже внутри этой группы ситуация у девелоперов может существенно различаться. Уровень конкуренции очень высок, единичная ошибка в выборе участка под застройку может стать фатальной. Высоки и репутационные риски. Что уж говорить о выборе будущей стратегии продаж, которая напрямую влияет на уровень спроса в тех или иных проектах.

– Застройщики будут вынуждены пересмотреть финансовые модели, чтобы выбрать оптимальную схему для возведения своих проектов, – говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». – Уже сейчас некоторые компании отказываются от банковского финансирования, понимая, что с экономической точки зрения целесообразнее будет возводит жилье на собственные средства, так как обслуживание кредита критично снижает маржинальность бизнеса.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», по итогам третьего квартала 2019-го только 13% предложения, если оценивать в «квадратах», реализуется с использованием эскроу. С каждым месяцем эта доля будет расти. Чем больше таких проектов будет в портфеле каждого девелопера, тем на меньшую маржинальность они смогут рассчитывать. Придется решать – оставить все как есть, или повысить цены, но потерять в продажах. Именно от этих решений будет зависеть показатель спроса, который будет реализован в 2020-м.

– Объем реализованного в 2020-м спроса составит порядка 4 млн кв. м, – предполагает Ольга Трошева. – Влияние перехода на эскроу будет растянутым во времени, и, вероятно, станет наиболее заметно в 2021-м. В целом год будет на уровне «спокойных» лет – без ажиотажа, но и без очевидных провалов. Поддерживать такой объем продаж поможет ипотека, удобные для покупателей рассрочки, выбор удачных локаций для реализации объектов.

Недооценили

Если же говорить об итогах 2019-го, по своим результатам год окажется более успешным, чем предполагалось ранее. В начале года аналитики «Петербургской Недвижимости» предполагали, что после ажиотажного 2018-ого на рынке наступит некоторое затишье. И объем реализованного спроса составит порядка 4 млн кв.м. Сейчас же стало понятно, что объем продаж в петербургской агломерации достигнет цифры в 4,3-4,4 млн кв. м.

Причины кроются в деталях. Ведь 2019-й для первичного рынка Петербурга завершается вовсе не под знаком изменений в законодательстве, а, скорее, разговорами о них. Благодаря удачному для девелоперов информационному фону первая половина года прошла ударно – было продано 2,18 млн кв. м, что даже на 1% больше, чем в ажиотажном 2018-ом. На тот момент было понятно, что покупатели, действительно, на всякий случай поспешили завершить сделки на рынке строящегося жилья до 1 июля.

После этого у застройщиков ожидаемо случился «тяжелый» месяц июль – одни покупатели уже решили свои жилищные вопросы, другие, напротив, опасались вступать в «новые» отношения с застройщиком. Когда выяснилось, что ничего по сути не изменилось – а цены по-прежнему росли, за полгода достигнув планки 4,3-5,1% в зависимости от территории, – потенциальные клиенты отбросили свои страхи и привычно занялись решением своего жилищного вопроса.

В третьем квартале на рынок вышло всего 26 объектов – это в разы меньше, чем в тот же период в прошлом году и в во втором квартале 2019-ого. Новые объекты интересуют покупателей прежде всего – треть всех продаж на рынке приходится на проекты на начальной стадии строительства. Поэтому и рассчитывать на высокие показатели продаж было преждевременно. Но в четвертом квартале рынок выровнялся, девелоперы стали выводить на рынок новые жилые комплексы и следующие очереди, тем самым подстегнув спрос.

По словам Игоря Креславского, председателя правления холдинга РСТИ (Росстройинвест), важной тенденцией текущего года стал рост цен на квартиры в новостройках. Он отмечает, что стоимость квадратного метра в жилых комплексах компании с начала года увеличилась в среднем на 10-13%. По прогнозам аналитиков Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в целом на рынке рост средних цен в зависимости от сегмента составит примерно 8-10%.

– Изменения произошли не только на рынке в целом, но и в поведении покупателя, – говорит Юлия Паршина, начальник департамента продаж «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». – Осторожность, требовательность – еще один тренд, и он только набирает обороты. Никто из клиентов не желает пополнить ряды обманутых дольщиков, поэтому досконально изучается не только желаемый объект, но и работа компании в целом.

Эксперты резюмируют: рынок перенес изменения легче, чем предсказывалось: пессимистичные ожидания в 2019-м не оправдались.

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»