В январе-феврале этого года, по предварительным подсчетам Национального бюро кредитных историй (НБКИ), количество выданных ипотечных кредитов возросло на 30%. Россияне, опасаясь за накопленные капиталы, начали активно вкладывать деньги в недвижимость. Ажиотаж может снизиться уже к лету, но найти экспертов, которые готовы прогнозировать летнюю стагнацию и сокращение рынка, «Фонтанке» не удалось.
Правительство страны начало обдумывать меры экономической поддержки компаний и населения на случай кризиса и существенных экономических санкций. В 2014 году на борьбу с безработицей в бюджете зарезервировано 100 млрд рублей. Деловая сфера полнится слухами о повторении кризиса 2008 – 2009 годов. Тогда буквально за полгода цены на квадратные метры в Петербурге сократились примерно на 40%. У горожан не осталось средств на покупку жилья. Стройки заморозились, а часть застройщиков обанкротилась. До сих пор не достроены «Охта-модерн» компании «ИВИ-93», «Граф Орлов» и «Лондон парк» компании «Л1». Вместе с экспертами строительного рынка «Фонтанка» разбиралась, что ожидает рынок жилья в 2014 году и как поведут себя цены на квадратные метры.
Фактор 1. Нефть
Одним из основных факторов кризиса 2008 года в России стало падение цен на нефть. С середины июля 2008 года к январю 2009 года нефть марки Urals упала со 140 до примерно 40 долларов за баррель. Между тем углеводородный сектор обеспечивает пятую часть ВВП, почти 60% экспорта товаров и услуг и треть консолидированного дохода бюджета. В 2014 году о таком катастрофическом падении цен разговора пока нет. Эксперты говорят лишь о снижении цен на 3 – 4% – с 107,9 до 104 – 105 долларов за баррель по итогам года (прогноз Института энергетической стратегии). Нефть уже начала дешеветь. В январе она уже подешевела на 4,8% к аналогичному месяцу 2013 года, снизившись с отметки 111,8 доллара за баррель до 106,4. В феврале стоимость чуть поднялась – до 107,4 доллара за баррель. Однако даже это падение в этом году будет сбалансировано за счет подорожания валюты.
Фактор 2. Стоимость доллара и евро
За первые месяца 2014 года рубль значительно ослабел. Между тем чем выше класс жилья, тем больше импортных материалов используется при его строительстве. В основном речь идет об отделке – штукатурке, сухих смесях, камне, краске, а также строительной технике. Ресурсов для производства основных стройматериалов – кирпича, бетона и базовых материалов – в Ленобласти хватает.
На фоне дорожания импорта растут в цене отечественные товары. И прежде всего бензин. Соответственно повышается себестоимость строительства. И в ближайшее время девелоперы будут вынуждены поднять цены на жилье.
«Сколько бы мы ни говорили об импортозамещении, повышение курса доллара и евро приводит к увеличению себестоимости строительства. Даже если используются стройматериалы отечественного производства, технику и оборудование производители в основном используют импортную, чаще всего берут в лизинг. Девальвация влияет и на рынок кредитования. В частности, в борьбе с волатильностью рынка ЦБ РФ недавно принял решение о повышении ключевой ставки рефинансирования. Это, безусловно, повлечет рост процента по кредитам девелоперам, ограничение ликвидности», – поясняет Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль».
Фактор 3. Спрос
Падение курса рубля вызвало на рынке недвижимости ажиотажную волну спроса. В 2014 году не последовало традиционного провала продаж в январе, а в феврале спрос на квартиры даже вырос.
«С начала этого года спрос на жилую недвижимость во всех сегментах рынка заметно вырос. Безусловно, одна из причин этого роста – колебания валютных курсов. Люди опасаются за свои сбережения и стремятся вложить их в ликвидную недвижимость», – говорит Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».
Именно увеличение спроса, а не себестоимости в большей мере повлияет на рост цен на рынке новостроек. «На мой взгляд, к лету цены могут вырасти на 3 – 5%, отчего спрос может упасть, но незначительно, поэтому никаких серьезных перемен на рынке не произойдет», – считает Юлия Барахтина, директор АН «Бекар». «Сдерживающим фактором выступает большой объем строительства, поэтому ожидать, что рост цен превысит уровень инфляции, все же не стоит. Спрос же после резкого всплеска в первом квартале, вероятнее всего, стабилизируется», – считает Данис Бабаков.
Впрочем, в долгосрочной перспективе падение рубля, а значит, и доходов населения, отразится на спросе негативно, признают многие игроки рынка. Однако, как скоро такая тенденция проявится на рынке недвижимости, эксперты оценить затрудняются. Все будет зависеть от того, насколько значительным и динамичным будет дальнейшее падение курса рубля. А в том, что оно будет, эксперты не сомневаются.
Фактор 4. Ипотека
В среднем по рынку доля квартир, купленных с привлечением ипотечных кредитов, составляет 40%, оценивает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». Крупные и государственные банки – Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк пока не дают поводов говорить о повышении кредитных ставок. Более того, в январе они понизили их в среднем на 0,5%.
«В ближайшее время мы не прогнозируем существенного роста кредитных ставок: акция Сбербанка «12-12-12» продлена до конца июня, а банк ВТБ24 недавно предложил своим клиентам минимальную ставку от 11,75%, не зависящую ни от размера первоначального взноса, ни от срока кредитования», – отмечает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». Средняя сумма кредита покупателей компании составляет чуть более 2,3 млн рублей, а средняя процентная ставка – 12% годовых в рублях. Между тем коммерческие банки уже начали заявлять о проблемах с фондированием и, в частности, межбанковским кредитованием.
Если инфляция окажется выше запланированного уровня – 4,5-5,5%, банки могут поднять ставки по кредитам, считают эксперты. И это вполне вероятный сценарий. По данным Петростата, рост цен в начале этого года уже обгоняет прошлогодний, а в 2013 году инфляция зафиксирована на уровне 6,5%.
Впрочем, застройщики и аналитики рынка настроены оптимистично. На 2014 год запланирован выход на рынок новых объектов: комплекс «Чистое небо» от Setl City в Приморском районе, «Шуваловский» от «ЛСР. Недвижимость-Северо-запад», «Александровская ферма» от RBI.
«Колебания в экономике – это обычное явление, и они давно научили нас, что проекты, которые строители делают «как для себя», всегда находят своего покупателя», – уверен Сергей Степанов. «На текущий момент никаких предпосылок кризиса на рынке недвижимости не наблюдается, а колебания спроса связаны лишь со слухами, которые активно распускаются последнее время», – согласна Юлия Барахтина.
Тем более пока что рынок недвижимости находится на взлете. В 2013 году, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Петербурге было продано 3,9 млн кв. м строящегося жилья – на 21% больше, чем в 2012 году.
Елена Вавилова, «Фонтанка.ру»
