Поделиться«Фонтанка» выяснила, как подготовить квартиру для такой продажи и кто на этом зарабатывает.
Десятки жителей Петербурга поучаствовали в прошлом году в торгах по выкупу квартир. С этой весны цена поднялась до 130,8 тысячи рублей за метр. Еще недавно где-нибудь в Шушарах или Горелово это было даже выше рынка.
На этой неделе «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» без конкуренции выиграл аукцион на продажу городу почти на 1,6 млрд рублей. Цена — почти рекордная для такого рода закупок — до 130,8 тыс. рублей за м2.
Однако торговаться с чиновниками и продавать им жилье для сирот и многодетных очередников — удел не только огромных корпораций. Комитет имущественных отношений (КИО) перманентно объявляет конкурсы на покупку квартир по одной штуке — как правило, либо однушек, либо трешек. И цена за них точно такая же, какую получают крупные строители.
Возможность продавать городу квартиры у самых простых горожан появилась во многом потому, что на фоне резко подскочившей себестоимости строительства девелоперские компании стараются как можно меньше участвовать в городских торгах. Например, у наиболее солидного игрока, «СПб Реновация», в активе лишь несколько десятков подобных сделок. А неудовлетворенных пока запросов у комитета — сотни. Большинство прошедших через торги (почти всегда без конкуренции) квартир — в Шушарах. Однако немало их и в других пригородах: Горелово, Красном Селе, Парголово, Петергофе или даже Колпино.
Владельцы квартир, судя по опубликованным ведомством договорам, почти всегда самые обычные люди, сами покупавшие жилье для себя три-пять лет назад. Но попадаются и интересные примеры, как в случае с многодетной семьей, получившей четырехкомнатную квартиру на проспекте Маршака на основании договора передачи квартиры в собственность граждан в 2016 году. Или как у выходца из Северной Осетии, который приобрел однокомнатную квартиру в Парголово 20 апреля 2021 года, а уже 17 мая подписал договор с КИО о ее продаже городу за 5,7 млн рублей — как раз по 130,8 тыс рублей за м2. Или еще один житель Петербурга, который в один день продал городу две своих однокомнатных квартиры на одном этаже в Шушарах, купленных менее чем за месяц до этого.
В госконтракте, составляемом после торгов, прописывается, как и кому выплачиваются деньги. Иногда получатель всех 100% — владелец, который дальше расплачивается с риелтором, представлявшим его на торгах. Иногда указывается, какая сумма должна переводиться городом владельцу, а какая — его представителю. Платит сейчас КИО исправно, без задержек, говорят риелторы. Оговоренный в типовых контрактах срок — 20 дней после регистрации права города на квартиру.
Главное юридическое требование города к покупаемым квартирам — у нее не должно быть обременений. Поэтому все ипотечные объекты — сразу нет. Еще одна сложность — ожидание встречной сделки. Если владельцам некуда сразу же выписаться и переехать, предъявив комиссии «чистую» форму № 9, то ничего не выйдет. А, к примеру, выписать «в никуда» детей — практически нереально.
История с упомянутой выше квартирой на Маршака была в некотором роде уникальна, рассказывает риелтор Ростислав Васильев, который проводил эту сделку. Это один из первых случаев, когда удалось продать городу квартиру под контролем органов опеки — из-за сразу четырех прописанных там детей. Перед этим ему пришлось проводить консультации с представителями КИО и проводить особый порядок оплаты — деньги приходили на счета несовершеннолетних. И да, подтвердил Ростислав Васильев, эта семья квартиру получала бесплатно как многодетная, а затем снова продала ее городу уже за деньги. «Такие случаи бывают нередко», — рассказал риелтор.
«Все условия очень четко прописаны в техзадании к конкурсам. Если ты их выполняешь, никаких проблем продать городу квартиру нет», — рассказывает «Фонтанке» индивидуальный предприниматель Андрей Пчелин. Он — один из рекордсменов этого рынка. У него в активе 13 успешных продаж Смольному и под 200 — муниципалам в Ленобласти. В прошлом году у Пчелина был рекорд — 139 заключенных контрактов на общую сумму почти 300 млн рублей. Три из них купил КИО Петербурга. А в этом году — уже 10, причем по рекордным ценам. Почти все торги прошли без конкурентов, и квартиры ушли по первоначальным 130,8 тыс. рублей. Лишь однажды на торги пришел второй участник. Андрей Пчелин сразу подал заявку с понижением — на 0,5% от первоначальной цены. Соперник не стал ввязываться в борьбу, и стоимость был зафиксирована на уровне 130,1 тысячи за метр.
Коллега Пчелина по рынку Сергей Бушманский в этом году столкнулся с более серьезной конкуренцией при продаже городу квартиры в Горелово. Там его соперник — юрлицо — сразу же скинул цену до 129,5 тысячи, и, чтобы выиграть, риелтору пришлось опустить планку еще ниже — до 128,9 тысячи рублей. В итоге 42-метровая однушка в Горелово ушла за 5,45 млн рублей. Вопросы снижения цены всегда оговариваются с владельцем, и иногда они идут на это, чтобы побыстрее продать квартиру.
Подавляющее большинство участников торгов КИО — именно риелторы. «Почему мало кто из людей сам ремонтирует машину или квартиру? Нет времени, нет желания, нет умения. Именно поэтому и тут большинство предпочитает доверить все профессионалам», — рассказывает Андрей Пчелин.
При этом работа риелтора не сводится к перекладыванию бумаг и получению процентов — они и сами вкладывают свои деньги. Дело в том, что в техзадании прописываются довольно жесткие требования к качеству квартир, и их состоянию. Речь не только о том, что дома должны быть не старше определенного года постройки (в разных ТЗ есть требование от 1990 года или от 2010 года) и площадью — где не менее 42 м2, а где-то от 33 м2 (для однушки). Никаких изъянов не должно быть в напольном покрытии, потолке, никаких ободранных обоев. Необходимая бытовая и сантехника требуются, по сути, новые. Поэтому почти все без исключений квартиры перед продажей городу должны пройти ремонт. И зачастую вкладываются в это именно риелторские компании, нанимая за свой счет подрядчиков.
«Если еще год назад можно было оценить средние вложения в подготовку квартир примерно в 150–200 тысяч рублей на однокомнатную квартиру, то сейчас цены на стройматериал растут каждую неделю, и точно оценить вложения невозможно, — говорит Андрей Пчелин. — Посмотрите на объявления на «Авито», в каком состоянии люди часто продают квартиры! Им кажется, что купят и так, а при нынешних взлетевших ценах некоторые просто обезумели. Так что когда мы предлагаем поучаствовать в конкурсах КИО, то сразу оговариваем условия подготовки в них. Ремонт — за наш счет, его стоимость потом покупатель нам компенсирует».
Отдельно стоит отметить, что при такой схеме продажи продавцам приходится показывать Росреестру, а значит и налоговой, полную стоимость сделки и платить подоходный налог с нее. Это требование обязательно для тех, кто до продажи владел квартирой менее трех лет, если это единственное жилье, и менее пяти — если квартира у человека не одна. Иногда, рассказывает Ростислав Васильев, налогов приходится платить до 500 тысяч рублей. И это необходимо учитывать, прикидывая выгоду от продажи даже за довольно высокую цену в 130,8 тысяч за м2.
Есть и еще одна статья расходов участника торгов — задаток. Это несколько десятков тысяч рублей, и реальный риск для риелтора. Профессиональные участники рынка, зарегистрированные на портале торгов и имеющие юрлицо, могут получать банковские гарантии, чтобы сэкономить на обеспечении. Но бывают случаи, когда в последний момент владелец отказывается передавать городу свою квартиру по уже зафиксированной на торгах цене, надеясь продать подороже. В этом случае следуют очень жесткие штрафы и санкции — несколько сотен тысяч рублей.
Платить штрафы иногда приходится и по другому поводу — если не успеть вовремя передать заказчику квартиру.
«После победы на торгах на приемку приезжает комиссия из нескольких ведомств — человек восемь. Требуют устранить какие-то недоделки или недочеты. Если не уложиться с ними в срок — штраф», — рассказывает Андрей Пчелин. Правда, конкретно ему пока удавалось обходиться малой кровью — штрафы были чуть больше 13 тысяч рублей.
Ростислав Васильев говорит, что вкладывает в ремонты сейчас еще больше — до 400 тысяч рублей, чтобы уже наверняка удовлетворить все запросы комиссии. Поэтому штрафы за просрочку сдачи квартир ему пока платить не приходилось. В строгости работы комиссии, требующей безукоризненного исполнения техзадания риелтор видит и отрицательную сторону.
«Не так давно у меня была квартира с очень хорошим кухонным гарнитуром, итальянским, стоимостью под 500 тысяч. Я предлагал комиссии оставить ее — так же сироте, который получит эту квартиру, будет только лучше. Но наличие кухонной мебели не было прописано в ТЗ, и от нас потребовали демонтировать ее», — расстраивается Ростислав Васильев.
К сегодняшнему дню за 2021 год он продал городу десять квартир. Сейчас у него в портфеле есть еще около пяти, с которыми он намерен поучаствовать в торгах в ближайшее время. Васильев уже пришел к тому, что выгоднее сперва выкупать на себя квартиры у владельцев и уже потом идти на конкурсы. А в перспективе хочет вместе с партнерами-инвесторами выкупить сразу около 300 квартир. Для этого ведет переговоры с одной из небольших строительных компаний города, чтобы получить такой лот у нее сразу после сдачи объекта. Почему бы этой фирме самой не продать жилье городу? «Многие строители не хотят связываться с чиновниками ни при каких условиях. Им проще продать все чуть пораньше без торгов, рисков, задатков, штрафов, и выполнения сложных требований к оборудованию и отделке», — объясняет Васильев.
Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»
