«Выработался иммунитет». Какие квартиры подешевеют после мобилизации и насколько

После коронавируса и событий 24 февраля у рынка недвижимости выработалась защитная реакция на катаклизмы. Если в первых двух случаях был «ахтунг» и «караул», на частичную мобилизацию он практически никак не отреагировал.

В следующие несколько месяцев цены если и снизятся, то на «вторичку» и аренду. Самые дорогие и ликвидные квартиры в новостройках купить дешевле, чем они есть сейчас, скорее всего не получится. В их стоимость заложены железобетонные договоренности между застройщиками и банками, на которые ляжет бремя реструктуризации кредитов мобилизованных россиян.

Как только президент Владимир Путин объявил частичную мобилизацию, эксперты начали делать предположения, что станет с рынком недвижимости. Среди них прозвучали и очень радикальные.

«Могу предположить, что рынок ипотеки резко просядет. Это потянет за собой проблемы продаж в новостройках. Единственный реальный товар — это «вторичка», которая будет в лучшем положении. Но в целом я ожидаю падения продаж, которые и без того в данный момент так и не восстановились. Следовательно, мы увидим падение цен на недвижимость. На сколько? Могу предложить, что не менее чем на 30 % до конца года», — сказал порталу Novostroy Дмитрий Щегельский, экс-президент ликвидированной в 2019 году как юрлицо Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» (выручка 1,4 млн рублей).

И хотя он не уточнил, какой именно рынок имеет в виду, опрошенные «Фонтанкой» эксперты не видят для этого предпосылок ни на одном из них. Цены на «вторичку» могут упасть на треть только в отдельных случаях. Например, если собственник захочет срочно продать квартиру, ему придется снижать цену, чтобы подстроиться под падающий спрос. На «первичку» цены в теории могут упасть в абсолютном выражении, только если застройщикам запретят субсидировать ставки. Тогда цена квартиры, изначально завышенная по таким программам на 1–40 %, лишится этой наценки, но такой вариант строители считают маловероятным.

Снизить цены на «первичку» не дадут банки

Цена квартир в новостройках, как и любого продукта, по большей части складывается из себестоимости и заложенной прибыли строителей. В себестоимость строительства входит цена земли, обязательной социальной инфраструктуры, затрат на строительство, обслуживание кредита по проектному финансированию, который девелоперы берут у банков. Сверх того — маркетинг, зарплаты, содержание офиса, налоги и пр.

Покупательские деньги (на самом деле тоже деньги банков) находятся в кредитных организациях — на эскроу-счетах. С их применением на первичном рынке строится больше половины проектов, объясняет директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.

«Все продажи и ценообразование в них строятся согласно финмодели, утвержденной банком. В рамках этого подхода снижение цены на 30 % невозможно, это не позволят сделать банки. Либо перед этим должна произойти очень серьезная и долгая дискуссия между застройщиком и банком на предмет столь серьезного снижения цены. И она точно не будет завершена до конца года», — считает он.

Паника есть, но льготную ипотеку никто не отменял

Еще один существенный фактор, который влияет на цены на «первичку», — это ипотека.

«Если будет приостановлена программа льготной ипотеки, скорректированы схемы субсидирования ипотечной ставки и произойдет снижение доходов населения, то в таком сценарии можно ожидать временное снижение цен на жилье на первичном рынке. Однако вероятность такого сценария крайне мала, — говорит Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Можно ожидать корректировки условий по льготной ипотеке, однако влияние на цены этих факторов будет не очень значительным».

«Схожесть ситуации с той, что была 24 февраля, в том, что отмечаются панические настроения у населения. На этом сходство заканчивается», — отмечает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

После 24 февраля ЦБ резко поднял ключевую ставку до 20 %, поставив крест на выдаче ипотек, на основании которых заключается от 70 до 85 % всех сделок на рынке строящегося жилья. Государство приостановило субсидирование ипотечных ставок и пока не решило субсидировать ее снова, рынок практически стоял — шли сделки только по ранее одобренным кредитам.

«Сейчас ситуация иная. На первичном рынке действует льготная ипотечная ставка, субсидированные программы банков и застройщиков со ставкой вплоть до 0,1 %, семейная ипотека и т. д. В августе была достигнута рекордная доля ипотеки на первичном рынке нашего региона — это 89 %», — подчеркивает Трошева.

Разницу в реакции рынка на 24 февраля и 21 сентября отмечает и руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» в Петербурге Сергей Филимонов. «У участников рынка недвижимости за последние пару лет выработался своего рода иммунитет на изменения в геополитической, экономической и иных сферах. И если раньше рынок практически молниеносно реагировал на любые дестабилизирующие его факторы, то сейчас мы наблюдаем относительно вялую реакцию на те или иные события», — сообщил он «Фонтанке».

«Рынок вышел на плато»

Сейчас цены на «первичку» находятся на очень высоком уровне. По данным «Петербургской Недвижимости», только с начала 2022 года средние цены на жилье в сегменте масс-маркет выросли еще на 18 % (в прошлом году — на 40 %). При этом основной рост пришелся на взрывную первую половину года. Так, в декабре 2021 года средняя цена квадратного метра по Петербургу составляла 191,3 тыс. рублей, тогда как в апреле она составила уже 221,7 тыс. рублей. В августе средняя цена увеличилась до 225,7 тыс. рублей за «квадрат».

«По нашему мнению, рынок вышел на плато, на которое выходит всегда после предыдущих периодов активного роста. Предпосылок для роста цен сейчас нет. Впрочем, как и предпосылок для существенного их снижения», — говорят в «Петербургской Недвижимости».

Разумеется, спрос замер на фоне мобилизации, но перед этим, с июня, по данным аналитиков, он ежемесячно рос на 5–10 % по сравнению с предыдущими месяцами. Через некоторое время количество сделок на фоне сохранения цен опять начнет расти, уверены консультанты.

Что до предложения, по данным центра, оно сейчас находится на уровне 3,8 млн кв. м, и это сопоставимо с прогнозируемым годовым объемом спроса в агломерации — в районе 3,5 млн кв. м. Это заметно меньше, чем в самые активные годы, когда и объем годового спроса, и предложения составлял около 5 млн кв. м.

«Безусловно, в текущей ситуации мы также можем наблюдать момент паники у населения. Но, по нашему мнению, когда схлынут эмоции, рынок вернется в свое обычное русло, — говорит Ольга Трошева из Setl Group. — Да, сейчас многие отложили намеченные сделки, покупку жилья, потому что решают свои личные вопросы. Но жилищный — такой же насущный, и решается одним из первых. Поэтому через короткое время эти люди вернутся к своему вопросу. А поскольку сейчас рынок покупателя — есть выбор различных предложений, удобная ипотека, нет стремительного роста цен (за последние полтора года в сегменте масс-маркет средние цены выросли на 58 %) и квартиры не вымываются с рынка так быстро, как было, например, в прошлом году, — то покупатель с первичного рынка никуда не уйдет».

Дальше всё зависит от Центробанка

Но всё-таки есть вариант, при котором цены на «вторичку» могут упасть на треть, считает руководитель агентства недвижимости «ЭВО» Виктор Платонов. Он отмечает, что цены на недвижимость на первичном рынке — изначально нерыночная история. Сначала государство ввело нерыночный инструмент льготной ипотеки, чтобы стимулировать нерыночный спрос. Затем застройщики стали активно рекламировать свои программы со ставками от 0,01 %, выгодные условия по которым компенсируются завышенной стоимостью объекта.

И хотя девелоперы говорят, что только при таких условиях люди в принципе могут взять ипотеку при нынешнем уровне цен, глава ЦБ Эльвира Набиуллина выступила против такой практики. Околонулевые ставки она назвала введением заемщиков в заблуждение и пригрозила, что будет принимать меры.

Выдачу ипотек без первоначальных взносов регулятор уже ограничил. Если застройщикам придется отказаться от субсидированных ими ставок, ситуация на первичном рынке будет зависеть от индивидуальных решений представителей власти и строителей.

«Если придумают, как стимулировать спрос на новостройки, то цены будут держаться. Если у них кончится фантазия, идеи или возможности, мы можем увидеть обвал вплоть до процентов 30. В течение пяти месяцев», — считает Платонов. Он не исключает, что кто-то один может дать скидку и тогда пойдет цепная реакция. Темпы падения, по его оценке, могут составить 5–10 % в месяц.

При этом глава центра новостроек компании «Этажи» в Петербурге Сергей Филимонов сомневается, что это затронет все объекты поголовно. «Сейчас в стоимость многих квартир заложена компенсация комиссии банкам за субсидированные ставки по ипотеке, если ставки по этим программам вырастут, то комиссия банкам для застройщиков станет меньше, следовательно у них появится дополнительная дельта для предоставления дополнительных скидок, но вряд ли они будут носить массовый характер и коснутся востребованных объектов», — отмечает он.

Хрущевки, настало ваше время

Более вероятно, что цены снизятся на вторичном рынке жилья, но при этом говорят лишь о корректировке — переоценке объектов, которые выставляются по завышенной стоимости.

«Продавцы, каждый сам по себе, решают свои задачи и если нужна срочная продажа, то понижение цены может быть существенным», — считает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».

«Стоимость недвижимости на вторичном рынке определяет продавец, действуя согласно своим краткосрочным или долгосрочным планам. При условии, когда частному лицу сделку нужно закрыть быстро, стоимость может существенно корректироваться, — дополнил Дмитрий Ефремов из «Главстрой Санкт-Петербург». — Этот демпинг может оказывать умеренное влияние на ограниченный объем сделок, но не на весь рынок «вторички». В ближайшей перспективе предпосылок для снижения цен на жилье мы не видим. Недвижимость стратегически будет оставаться ключевым гарантом сохранения денег».

«При снижении спроса в первую очередь проседают малоликвидные объекты — хрущевки, старые панельные дома. Это логично — их и так никто не хочет покупать, а в случае снижения спроса интерес к ним станет совсем минимальным», — отмечает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. Именно здесь по отдельным объектам цены и могут снизиться на треть, но это не означает, что цена снизится в целом по рынку. Хорошие и востребованные объекты при этом могут даже подорожать, так как их количество достаточно ограничено, подчеркивает эксперт.

Цены на «вторичку» и так падают пять месяцев подряд после всплеска в феврале — марте. По данным сервисов поиска недвижимости — на 1,5 % в месяц, но на самом деле падение больше, говорят участники рынка.

Насколько подешевеет «вторичка»

«Объём предложения на рынке вторичного жилья Петербурга активно растёт с апреля, причём такая тенденция отмечается во всех крупных городах России, при этом динамика увеличения количества продаваемых квартир опережает восстановление спроса. В основном это квартиры, которые в период поспандемийного периода бума на рынке жилья приобретались с инвестиционными целями. За этот период средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья в Петербурге выросла почти на 40 %, естественно, что ликвидные варианты выросли значительно больше, поэтому часть инвесторов хотят зафиксировать полученную прибыль, в том числе закрыв ранее оформленные кредиты», — говорит Сергей Филимонов из компании «Этажи».

По оценкам аналитиков агентства, с апреля этого года предложение на рынке вторичного жилья в Петербурге увеличилось на треть, конкуренция за покупателя выросла, а это сделало собственников более лояльными к торгу. Средний уровень дисконта дошёл до рекордных 6 %. При этом появились случаи, когда при срочной продаже владельцы готовы снижать стоимость на 25–30 %. Представитель компании считает, что на вторичном рынке ситуация с дисконтом пока будет сохраняться.

«Ценообразование вторичного рынка формируется в большей степени частными лицами, и в начале года рынок был перегрет, что привело к резкому завышению реальной стоимости и падению покупательского спроса. Поэтому сегодня наблюдается снижение цен — 0,5–1 % в месяц. Если смотреть в разрезе года, нас ждет падение цен на вторичное жилье примерно на 10 %, — прогнозирует Валерия Костина, управляющий директор Группы компаний «ПЛЮС» (в нее входит Центральное агентство недвижимости). — Но это лишь корректировка и приближение к реальной рыночной стоимости недвижимости».