А Центробанк против! Кому будет хорошо, если в России перестанут давать ипотеку с нулевой ставкой

Банк России ужесточает условия выдачи ипотеки. Если раньше ему не нравилось, что банки выдают жилищные займы с первоначальными взносами менее 20 % от стоимости квартиры, теперь планка опустилась до 10 %. Всё, что ниже, — рискованно, считает регулятор, поскольку привлекает не самых платежеспособных заемщиков и делает положение банков более уязвимым.

Финансовые организации выдают кредиты с таким небольшим первоначальным взносом и по экстремально низкой ставке от 0,01 % (чаще всего на первые годы, затем ставка повышается) благодаря партнерству с застройщиками, которые из собственных средств компенсируют банкам разницу по ставке (без субсидирования и госпрограмм ставки по ипотеке в новостройке находятся на уровне 6–11,9 %). Но при этом клиент, решивший воспользоваться выгодным предложением, платит за квартиру более высокую цену. Казалось бы, ничего личного, просто бизнес, а ЦБ эта практика очень беспокоит.

«Хотела бы предостеречь, это чисто маркетинговый ход, и очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. И потом за счет этой завышенной стоимости застройщик делится какой-то единоразовой компенсацией с банком. И мы сейчас будем принимать меры, потому что это введение в заблуждение заемщиков», — заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции 16 сентября.

Меры не заставили себя долго ждать, и уже в понедельник регулятор объявил о решительных действиях. На его банкирском языке это звучит так: с 1 января устанавливается ограничительная надбавка на уровне 2,0 к коэффициенту риска по ипотеке на первичном рынке с первоначальным взносом менее 10 %, которая будет действовать вне зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН). Он рассчитывается как соотношение платежей по всем кредитам и займам гражданина, включая тот, за которым он пришел, к его ежемесячным доходам.

По-нашему это так: чтобы выдавать такие кредиты, банкам надо будет замораживать в два раза больше денег для обеспечения. То есть им это должно стать невыгодно.

На самом деле, это решение вызвано вовсе не какой-то особенной вредностью или желанием насолить строителям. Уж кому-кому, а им-то грех жаловаться на ЦБ — с начала пандемии именно стройиндустрия, похоже, оказывается в наиболее выгодном положении с точки зрения господдержки. Всё дело в том, что главная функция Центробанка — в поддержании стабильности финансовой системы страны. И именно с этой позиции следует оценивать желание Эльвиры Набиуллиной ликвидировать даже гипотетическую возможность массового обрушения ипотечных банков.

При этом ЦБ отмечает, что с 1 марта, чтобы поддержать рынок, отменил все надбавки по кредитам в рамках договоров долевого участия (ДДУ), кроме кредитов на приобретение готового жилья с первоначальным взносом не выше 10 %. Там продолжала действовать надбавка 2,0. Теперь она будет распространяться и на ДДУ, которые заключаются на этапе строительства.

Ясно одно — такое пристальное внимание не пройдет бесследно. Банки будут выдавать меньше ипотек по «рекламным ставкам» или вообще избавятся от этих программ, а это один из инструментов поддержания стремительно угасающих продаж у застройщиков. «Фонтанка» разбиралась, как это отразится на финансовом секторе и строительном бизнесе.

Один из крупнейших банков страны ВТБ поддержал инициативу регулятора. «ВТБ не применяет практику выдачи ипотеки с первоначальным взносом ниже 10 %. Поддерживаем инициативу ЦБ для устойчивого развития банковской сферы», — сообщили «Фонтанке» в пресс-службе организации.

«Программы, в рамках которых банки выдают ипотечные кредиты с первоначальным взносом меньше 10 % от стоимости приобретаемого жилья, являются крайне нишевым продуктом и занимают небольшую долю рынка. Выдачи по такого рода программам носят крайне редкий характер. Это связано с тем, что такие кредиты банки готовы выдавать лишь заемщикам, которые могут подтвердить высокий уровень платежеспособности. Тогда как основной спрос на ипотеку с нулевым и околонулевым первоначальным взносом, наоборот, возникает у тех, кто не имеет высоких доходов, позволяющих накопить сумму хотя бы в объеме 15 % от стоимости жилья», — отмечает Маргарита Кирикова, территориальный менеджер по организации продаж ипотеки Северо-Западного филиала банка «Открытие».

Она пояснила, что в силу такого рода риск-политики банков статистика просрочки и невозвратов по таким программам практически не отличается от данных по стандартным программам, где первоначальный взнос от 15 % и выше.

«Поэтому восстановление Банком России прежних ограничений не окажет сильного влияния на ипотечный рынок, хотя, безусловно, вынудит часть игроков отказаться от агрессивной маркетинговой политики», — считает эксперт.

С точки зрения застройщиков такая ипотека совсем не выглядит как нишевый продукт, и рекламируют услугу многие. Чтобы убедиться, достаточно воспользоваться поисковиком. Таких предложений — десятки, практически у всех городских застройщиков.

«Конечно, это повлияет. Это будет значимое ограничение для людей», — говорит генеральный директор строительной компании «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров. Но, по его мнению, в строительной сфере инициатива регулятора не встретит сопротивления. По его оценке, на такое рынок быстро не реагирует, но уже в ближайшее время продажи могут сократиться на 5 %.

«Скорее всего мы говорим об ограничении минимальной возможной ставки по ипотеке, и она будет более 1 %. А также о введении обязательного минимального первоначального взноса. С одной стороны, данные меры сузят границы возможных предложений, все будут работать в определенных рамках. Сейчас мы видим большой разброс по предложениям от застройщиков. С другой стороны, у многих клиентов пропадет возможность комфортно купить недвижимость. А для одобрения ипотеки потребуется показать больший доход. Но при этом, если сохранят ставки 2–6 %, то всё же застройщики смогут привлекать клиентов. На мой взгляд, при ставке в 3–4 % можно купить квартиру на выгодных условиях с минимальными платежами и небольшой переплатой. А также в дальнейшем это позитивно отразится на ценообразовании вторичного рынка», — считает Яна Вирченко, директор по продажам компании «Полис Групп».

Она предполагает, что озабоченность регулятора околонулевыми, субсидированными застройщиками ставками связана с тем, что в рамках такой программы стоимость жилья увеличивается (на 1–40 % в зависимости от условий), дольщик, который больше не сможет платить ипотеку, вряд ли сможет продать квартиру так, чтобы хотя бы выйти в ноль. А поскольку такими лояльными ставками банки действительно могут привлекать клиентов с низкой платежеспособностью, в дальнейшем они берут риски, связанные с закрытием кредита, на себя.

Ранее ипотеку с околонулевыми ставками выдавал Сбер, покупку квартир в некоторых объектах в Петербурге по такому принципу финансирует Промсвязьбанк. Как следует из данных сайта «Банки.ру», сейчас предложения от 0,1 % есть у «Дома.РФ» и Московского кредитного банка. «Фонтанка» направила запросы в эти организации, но к моменту публикации материала не получила ответы.

Если ЦБ начнет бороться с субсидированными ставками, последствия для рынка могут оказаться более значительными, потому что на них приходится более 50 % ипотечных продаж, а на ипотечные сделки — 80–90 % от их общего числа. В нынешних обстоятельствах даже ставка по льготной ипотеке на уровне 7 % оказалась достаточно высокой для покупателя, отмечает директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова. Всё это происходит на фоне снижающегося с весны спроса.

«Это совершенно никакое не мошенничество и не обман. Дефолтные заемщики не нужны ни банкам, ни застройщикам. История с субсидированной ставкой заключается в том, чтобы сделать максимально комфортным ежемесячный платеж. Несмотря на то, что базовая стоимость квартиры увеличивается при субсидированной ставке, в конечном итоге переплата может составить меньшую сумму, чем та, что клиент будет платить за аренду квартиры», — говорит она.

Так, с субсидированной ставкой ежемесячный платеж за условную «двушку» 40–50 кв. м сокращается до 30–40 тыс. рублей. За аренду хорошей квартиры придется заплатить столько же, а иногда и больше, в зависимости от запросов.

«Не могу сказать, что данные программы являются введением в заблуждение клиентов, так как им открыто озвучиваются условия таких сделок при выборе объекта недвижимости, — солидарна Яна Вирченко. — Ни для кого не секрет, что за низкую ставку застройщик платит банку, при этом расходы в основном ложатся на плечи покупателя: стоимость квартир растет в зависимости от застройщика, ставки и банка от 1 % до 40 %. Покупателям рассчитываются различные программы и озвучивается стоимость квартир на выходе. Поэтому на сделку выходят все подготовленные».

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»