«Если каждый сам за себя, полгорода рухнет». Почему упавший дом на Гороховой отказывались ремонтировать

В суде по делу об обрушении дома на Гороховой, 73, обратили внимание на отказ Фонда капремонта заниматься этим адресом. Еще до обрушения необходимые документы поступили туда, но он их вернул составителям. Почему это произошло? И кто, если не фонд, должен был заняться ремонтом дома? Попробовала разобраться «Фонтанка».

Письмо, которым Фонд капремонта отказался ремонтировать аварийные конструкции на Гороховой, 73, представили в Ленинском районном суде в июне, во время допроса бывшей сотрудницы ФКР. Вскоре после этого защите и представителю собственников удалось настоять на проведении повторной строительно-технической экспертизы, которая должна помочь установить: кто всё-таки должен нести ответственность за обрушение жилого дома?

Письмо от ФКР датировано 13 ноября 2023 года. Оно было адресовано Денису Удоду, занимавшему тогда должность заместителя председателя жилищного комитета, и в администрацию Адмиралтейского района. Специалисты фонда со ссылкой на результаты обследования строительных конструкций от 2023 года и предписание ГЖИ констатировали, что в аварийном состоянии находятся часть перекрытий, фундамента, стен, лестниц и крыши. В ФКР отметили, что техническим заключением рекомендованы такие работы, которые характерны для реконструкции здания.

Часть здания (жилой флигель, который представлял собой по сути пристройку к дому) обрушилась 20 декабря 2023 года, т. е. чуть более чем через месяц после письма.

По словам адвоката Ольги Соколовой, которая представляет в суде интересы потерпевших — собственников помещений в доме, после отказного письма ФКР жителям предлагали самостоятельно заняться реконструкцией здания. Письмо с аналогичным предложением собственники получали и после обрушения: по регламенту, им предоставили полгода на то, чтобы заняться необходимыми работами. Поскольку люди сделать этого не могли, было запущено изъятие дома для госнужд для последующей реконструкции. Собственникам предложены компенсации.

А что, так можно было — не ремонтировать? «Фонтанка» обратилась в ФКР с просьбой объяснить: почему фонд не стал браться за работы.

«В 2023 году Фонд получил документацию, согласно которой флигель дома 73 на Гороховой улице находится в аварийном состоянии. Учитывая объем аварийных строительных конструкций, техническое заключение рекомендовало работы, которые квалифицируются как реконструкция. Поскольку указанные работы выходят за рамки деятельности Фонда, письмом от 13 ноября 2023 комплект документов был возвращён на доработку. Откорректированная документация от управляющей компании в Фонд не поступила», — ответили в ФКР.

В жилищном комитете сообщили «Фонтанке», что 1 декабря 2023-го (менее чем за три недели до обрушения) ведомство вернуло пакет документов по Гороховой, 73, администрации Адмиралтейского района.

«Было указано, что работы по устранению аварийного состояния флигеля (фундамент, стены, перекрытия) относятся к работам по реконструкции здания, не могут быть выполнены Фондом капитального ремонта в соответствии с нормами действующего законодательства, т. к. требуют в том числе полной перекладки стен, устройства нового фундамента с увеличением подошвы фундамента», — объясняют в жилищном комитете.

Администрации Адмиралтейского района указали также на то, что необходимо выполнить следующие действия:

• обеспечить наблюдение за техническим состоянием дома и первоочередные противоаварийные работы,

• при необходимости переселить жильцов в маневренный фонд,

• рассмотреть возможность признания отдельных помещений непригодными для проживания,

• провести полное обследование дома для решения вопроса о признании его аварийным.

Почему жилищный комитет согласился с тем, что ФКР не должен был заниматься ремонтом на Гороховой, 73? Как рассказывают в ведомстве, есть определенный перечень работ, которые могут быть проведены за счет ФКР.

Согласно жилищному кодексу, это:

• ремонт внутридомовых инженерных систем,

• ремонт, замена и модернизация лифтовых систем,

• ремонт крыш,

• ремонт общедомовых подвалов,

• ремонт фасада,

• ремонт фундамента.

Перекладка несущих стен и создание нового фундамента с другими параметрами к этим видам работ не относятся — уверены в жилищном комитете.

Сам по себе отказ ФКР не означал, что дом должен быть расселен и изъят. Необходимо было официальное решение о признании дома аварийным и подлежащим реконструкции. Оно было принято межведомственной комиссией в апреле 2024 года, т. е. после обрушения. Затем жилищный комитет издал соответствующее распоряжение.

«Фонтанка» обсудила ситуацию с думя юристами в области ЖКХ. Их взгляды оказались созвучны.

К работам по капремонту относятся не только повседневные, вроде замены кровли или покраски фасада, но и более масштабные — такие как усиление или восстановление несущих конструкций.

«Даже если были трещины, просадки и прочее, разрабатывается проект, и в рамках капитального ремонта закон позволяет такие дефекты устранять путём усиления. Неоднократно это делали. Даже разваливающиеся на две части здания могут стягиваться специальными металлическими швеллерами, и всё это к кирпичу цепляется и закрывается облицовкой», — рассказывает Тямшанский.

Он напоминает определение реконструкции из Жилищного кодекса, на которое ФКР ссылался в своем письме.

«Реконструкция объектов капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов», — сказано в Жилищном кодексе РФ.

То есть если собственники захотят сделать свой дом выше и надстроить еще один этаж — это действительно реконструкция, которой могут заняться они сами, за свой счет. Но ремонт аварийных конструкций — это другое.

«Если конструкции аварийные, аварийность [обычно] устраняется через капитальный ремонт. ФКР, исходя из нашей практики, тяготеет к необоснованным [на наш взгляд] отказам в капитальном ремонте. Не только сам фонд, поскольку не только он принимает решение. Это связано с тем, что есть объективные обстоятельства, а именно недофинансирование», — считает Тямшанский.

Он отмечает, что в логике законодательства все работы, связанные с жизненным циклом здания, вплоть до его сноса или реконструкции, должны проводиться своевременно, под контролем, безопасно, без неожиданных разрушений. В ситуации с Гороховой, 73, что-то явно пошло не так. На каком этапе — могут выяснить правоохранительные органы и суд.

В целом в Петербурге можно наблюдать откладывание работ по капремонту даже в рамках утвержденной адресной программы на 7-8 лет — отмечает Тямшанский. И длительность ожидания будет только расти — считает он.

На уровне городского законодательства прописаны возможности более быстрого, первоочередного капремонта. Ситуацию анализируют по определенным критериям:

• истек нормативный срок эксплуатации конструктивного элемента, инженерной инфраструктуры,

• зафиксирован физический износ выше определенного уровня,

• износ здания несет угрозу жизни и здоровью граждан, сохранности имущества.

Третий критерий — приоритетный, такие дома нужно ремонтировать в первую очередь.

«К законодателю здесь вопросов нет. Много вопросов к исполнителям. Обследовали ли здание своевременно? Увидели ли опасность для жителей? Написали ли об этом? Рассмотрели ли обращение ответственные организации? Почему было отказано в ремонте?» — рассуждает Тямшанский.

Юрист Александр Сметанин рассказывает, что тоже постоянно сталкивается с многолетним «подвисанием» адресов в процедуре постановки в очередь на капитальный ремонт. Он и сам живет в доме, у которого зафиксирован риск осыпания облицовочного кирпича, — председатель ТСЖ добивается капремонта около 10 лет.

«Ощущение, что пока не рухнет, никто не прибежит. Не потому, что не хотят, а потому, что формально нет денег помогать всем», — говорит Сметанин.

Он указывает на городской закон «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге»: в п. 4 ст. 2 перечислены услуги и работы, которые проводят за счет ФКР. Помимо федерального списка, там есть дополнительные пункты, среди них:

• «замена и (или) восстановление отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы, и (или) восстановление указанных элементов в связи с опасностью их обрушения, когда основания для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутствуют»,

• «разработка и (или) экспертиза проектной документации на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (в случае, если подготовка и (или) экспертиза проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности)».

Согласно региональному порядку взаимодействия исполнительных органов власти, администрации районов каждый год должны передавать в жилищный комитет данные о домах, состояние которых угрожает жизни, здоровью и имуществу граждан. Кроме этого, районные администрации передают данные о динамике физического износа жилых домов, если она влияет на их очередность в программе капремонта. Безусловно, районные чиновники заинтересованы, чтобы всё ремонтировалось вовремя и не обрушалось — подчёркивает Сметанин. Но конечное решение зависит не от них. Краткосрочный план на капремонт со своей стороны утверждает правительство Петербурга.

«Правительство через свои подведомственные учреждения вправе включать дома с аварийными конструкциями в план капитального ремонта, а Фонд обязан выполнять эту программу (включая разработку проекта). В реальности есть множество случаев, когда подобные аварийные адреса не включают в план по различным основаниям (чаще всего — недостатки в исходных документах). Главная причина — нехватка средств ФКР на все плановые и аварийные работы», — резюмирует Сметанин.

Он напоминает, что, по оценкам жилищного комитета, экономически обоснованный тариф взносов за капремонт мог бы достигать по меньшей мере 140 рублей за квадратный метр жилья. Фактически люди платят 15-17 рублей за квадратный метр. Часть работ финансируют из бюджета Санкт-Петербурга.

В ноябре 2023-го на федеральном уровне на ФКР возложили полномочия по восстановлению зданий в рамках ликвидации последствий аварии, ЧС природного и техногенного характера (ч. 6.1. ст. 189 ЖК РФ). Это необходимо делать вне очереди, без собрания собственников и включения в план.

«В объеме, необходимом для ликвидации последствий аварии, иной чрезвычайной ситуации. Есть вопросы к формулировкам в этой части закона. Не прописано, как реализовывать эту норму. Конечно, директор ФКР не может по всякой заявке браться за адрес и бежать чинить, в его интересах реализовывать существующий план», — рассуждает Сметанин.

Если не ФКР, то кто? В первую очередь, сами собственники.

Поскольку на практике так не работает, и обычно люди не могут самостоятельно накопить достаточно денег, чтобы ремонтировать многоквартирный дом, тем более исторический, как раз и был создан Фонд капремонта.

«Это общий котёл: получается, что мои деньги идут на ремонт чужого дома, пока мой не ремонтируют. Зачем мне это надо? Но ничего другого пока не придумали. Если каждый сам за себя, тогда полгорода постепенно рухнет, потому что денег на дома никогда не найдется», — рассуждает Сметанин.

У Фонда капремонта в опыте есть и совсем другая громкая история: когда он взялся за ремонт, и здание частично обрушилось во время работ. Фигурантом уголовного дела стал подрядчик. Вместе с ним ФКР взялся за восстановление дома. Так произошло на Большой Зелениной, 1 в августе 2024-го.

Глава ФКР Леонид Вишневский в интервью «Фонтанке» делился выводами, которые сделал фонд в контексте той истории. Он неоднократно отмечал, что стоило заранее оценить риски: «Не бежим сломя голову браться за ремонт, махать молотком, а оцениваем ситуацию», «надо было заранее провести более тщательное обследование и только после этого выходить на полномасштабную работу». Аварийность отдельных конструкций в здании была подтверждена еще в 2005 году.

Глава жилищного комитета Денис Удод в разговоре с «Фонтанкой» подчеркивал, что обрушения на Гороховой и на Большой Зелениной — это две разных истории. Он отмечал, что в случае с Гороховой есть вопрос к срокам выявления аварийности и качеству экстренных противоаварийных мер.

«Конечно, мы должны со своей стороны как органы власти предпринимать все возможные меры для того, чтобы такие ситуации не допускать», — говорил Удод.

«Фонтанка» обратилась за комментарием по теме в администрацию Адмиралтейского района.