Верховный суд сформировал принципы для дел с «эффектом Долиной»

Верховный суд утвердил обзор судебной практики по спорам за право недвижимости, которые обобщили названием «эффект Долиной». В документе собраны позиции для рассмотрения дел, когда бывший собственник квартиры требует недвижимость у добросовестного покупателя обратно под предлогом воздействия мошенников.

В обзор, который подготовили коллегии ВС по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам, включены 20 правовых позиций по делам об оспаривании права собственности на недвижимость. Позиции были сформированы на судебной практике 2022–2025 годов.

1. Заблуждение продавца относительно мотивов сделки не является основанием для её отмены (ст. 178 ГК РФ). При рассмотрении таких споров суды должны учитывать добросовестность второй стороны и ее возможность распознать, не был ли введен продавец в заблуждение и не является ли жертвой мошенников.

2. Для признания сделки недействительной необходимо доказать, что гражданин в момент подписания договора не понимал значение своих действий или не мог ими руководить. Уклонение от экспертизы его психического состояния может стать причиной отказа в иске.

3. Сделка купли-продажи квартиры, совершенная продавцом под влиянием обмана третьих лиц, признается судом недействительной, если покупатель знал или должен был знать о факте обмана.

4. Если к моменту оспаривания стороны передали друг другу причитающееся по условиям договора (деньги и ключи от квартиры), суд применяет последствия недействительности в виде двусторонней реституции. То есть каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке.

5. Чтобы оспорить сделку по продаже жилья, находившегося в совместной собственности, без согласия второго супруга, истцу нужно доказать, что покупателю было известно или должно было быть известно об отсутствии у продавца необходимых полномочий.

6. Договор дарения жилья может быть признан недействительным как подозрительная сделка (п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве), если будет доказана цель причинения вреда имущественным интересам кредиторов.

В 2024 году певица Лариса Долина продала свою московскую квартиру Полине Лурье за 112 млн рублей. После этого звезда заявила, что стала жертвой мошенников, и обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной и вернуть ей квартиру. При этом не предполагалось, что артистка вернет покупательнице деньги.

Суды трех инстанций встали на сторону Долиной и не стали требовать вернуть заплаченные миллионы по сделке Лурье. Более того, суд апелляционной инстанции ответил, что покупательница может потребовать вернуть деньги с обманувших Долину мошенников.

Дело вызвало широкий общественный резонанс: стало известно, что это не единственное судебное решение, где в схожих обстоятельствах добросовестный покупатель оставался и без квартиры, и без денег, а продавец — жертва мошенников, просто получал свою недвижимость обратно.

Ситуацию изменило решение Верховного суда по делу Долиной в декабре 2025 года. Финал превзошел наиболее оптимистичные прогнозы: решения нижестоящих инстанций были отменены, квартира осталась в собственности покупательницы, а Ларисе Долиной дали срок для того, чтобы покинуть жилье добровольно.

Теперь певица пытается взыскать более 176 млн рублей с осужденных по делу мошенников.

Позднее Верховный суд опубликовал полную (мотивировочную) часть решения.

• Суды трех инстанций допустили существенное нарушение норм права, отказались исследовать добросовестность покупательницы.

• Нижестоящие инстанции не применили пункт 3 статьи 178 Гражданского кодекса (заблуждение относительно мотивов сделки не является основанием для признания ее недействительной).

• Недействительной суд может признать сделку, только если заблуждение настолько велико, что продавец не совершила бы ее, оценивая ситуацию разумно и объективно. Однако Долина имеет огромный опыт в заключении договоров и сделок, поэтому должна была осознавать последствия продажи квартиры.

• Возвращая квартиру Долиной, суды не имели права не обязать саму Долину вернуть деньги покупательнице.