Призрак Долиной: Верховный суд России подтвердил недействительность продажи квартиры за наличные

Желание пожилого продавца жилья получить всю сумму наличными должно вызывать сомнения. Решение по новому «делу Долиной» принял Верховный суд России.

В спорной ситуации оказалась Мария Филиппова, за 9,5 миллиона рублей купившая двухкомнатную квартиру в подмосковном Зеленограде. Ее продавала 73-летняя Надежда Волкова. Деньги, в том числе ипотечный кредит, были заложены в банковскую ячейку.

Уже через две недели продавец обратилась в полицию и поведала историю о позвонивших сотрудниках правоохранительных органов, участии в операции по поимке преступников и передаче «всего нажитого» неизвестным лицам. Предъявляя иск против покупателя, Надежда Волкова утверждала, что «не имела намерения заключать данный договор купли-продажи и продавать квартиру, сделка совершена под влиянием обмана». Истица была убеждена, что «в результате совершения данной сделки квартира останется в ее собственности, а лица, желающие неправомерно завладеть ее имуществом, будут задержаны сотрудниками правоохранительных органов». Также собственница рассказала о тяжелом психологическом состоянии (за полгода до произошедшего она потеряла мужа). При этом проданная квартира не была для нее единственным жильем, а сдавалась с целью получения «стабильного дохода».

Никаких экспертиз психиатрического состояния Надежды Волковой не проводилось. Несмотря на это, районный суд полностью согласился с доводами истицы, признал сделку недействительной и прекратил право собственности Марии Филипповой. В решении отмечается, что представитель ответчика не смог объяснить, как покупатель нашел продавца. При этом служители Фемиды отказались применить двустороннюю реституцию (возврат полученной истцом суммы ответчику), а также проигнорировали требования «Альфа-Банка» о сохранении залога по ипотеке.

Московский городской суд поддержал это решение. А кассационная коллегия уличила ответчика в неосмотрительности: «Учитывая возраст продавца, ее желание получить оплату стоимости квартиры наличными денежными средствами, покупатель должна была заметить порок ее воли и усомниться в том, что она действительно желает заключить договор купли-продажи квартиры с присущими ему правовыми последствиями», — отмечается в определении.

Верховный суд России также подтвердил выводы о недействительности сделки. Вместе с тем он указал на необходимость проведения двусторонней реституции. Отказ во взыскании с продавца спорной суммы три инстанции вообще не мотивировали. Поэтому в этой части решение было отменено и передано на новое рассмотрение в апелляционную коллегию.

Напомним, что во всех подобных делах выводы о «пороке воли» основаны на заключении судебно-психиатрической экспертизы. Причем проводиться она должна исключительно в рамках гражданского, а не уголовного дела.

Ранее Верховный суд России принял решение в пользу обманутой мошенниками 73-летней жительницы Великого Новгорода Тамары Евсейчик. Но покупателем выступал профессиональный риелтор, специализирующийся на покупке квартир по заниженным ценам с целью перепродажи. Возложив на него, по сути, предпринимательские риски, суды применили двустороннюю реституцию.

Отметим, что законодательство не ограничивает расчеты наличными, в том числе в крупных размерах. Этические рекомендации Российской гильдии риелторов (национальный стандарт) предписывают профессиональным участникам рынка лишь организовать взаиморасчеты, но также не запрещают передачу многомиллионных сумм через ячейки.