Почему элитная аренда в Москве не дешевле петербургской: объясняем Карпукасу

Новичок «Зенита», перешедший из московского «Локомотива» Артем Карпукас заявил, что в Москве жить дешевле. Мы выяснили: цифры говорят обратное. Средняя цена метра в московской высокобюджетной аренде — это уровень петербургского Luxury и нижнего Deluxe, а в престижных районах Москва дороже. Что же показалось Карпукасу и почему он прав в ощущениях и неправ в выводе — в материале «Фонтанки».

Давайте сразу по-честному: если речь идет о квартире «площадью 150 квадратных метров за 650 тысяч рублей в месяц», то это явно не самая простая квартира на рабочей окраине. На рынке аренды Петербурга такой лот с наибольшей вероятностью относится к категории Deluxe, граничащей по цене с Luxury.

Почему так? Для классического сегмента Premium в Петербурге характерны ставки ниже — около 200–400 тысяч рублей в месяц за сопоставимую квадратуру. Тогда как «чистый» Luxury начинается от 800 тысяч — 1 млн рублей в месяц, но и площади там чаще больше раза в два. Ну и в пересчете на 1 «квадрат» стоимость выходит в 4,3 тысячи, так что явно объект не проходной, а исключительный, вероятнее всего в крутой локации и не с банальным наполнением.

Кстати, для понимания: элитка в Москве на классы — Premium, Luxury и Deluxe — делится примерно так же, как и в Петербурге.

Различие — в подходе к разделению. В Петербурге во главу угла ставятся видовые характеристики: если из окна любуетесь на Исаакиевский собор, то готовьтесь за картинку изрядно доплатить. Если видно «только улицу немножко», а лендлорд ломит вам ценник как за «ультраделюкс» — он явно не знает, что вы в курсе, как это все устроено. В Москве с этим проще: De Luxe в Первопрестольной это прежде всего жесткий набор технических и инфраструктурных характеристик: сколько квартир на этаже, насколько автономна инженерия и приватна территория.

Теперь про локации. Исторически так сложилось, что в Петербурге буквально вся элитная аренда притягивается лишь к двум полюсам: исторический центр и недвижимость у воды. В общем-то и все. Но вот внутри каждый сегмент делится, скажем так, на подгруппы, причем у каждой своя специфика.

Начнем с исторического центра. Это так называемый «золотой треугольник», или территория, очерченная Невой, Фонтанкой и Невским проспектом.

И вот тут-то и надо начинать следить за руками — смотреть на фишки. Они помогут соотнести то, что вы выбрали, с классом.

Квартира внутри треугольника, например на Итальянской или Рубинштейна, дом — отреставрированный старый фонд или новый клубный, внутри — качественный ремонт, есть подземный или закрепленный паркинг — вы смотрите Premium.

Вам показывают жилье на первой линии рек либо каналов в историческом особняке или памятнике архитектуры с парадным входом, а в самой квартире есть камин, антикварные предметы, терраса и круглосуточно дежурит консьерж — вы с высокой степенью вероятности смотрите Luxury.

Ну и если из окна прямой вид на Дворцовую площадь, Спас на Крови или Эрмитаж, покои находятся в доме с богатой историей, парадной лестницей и лифтом, а в комплекте прилагаются сауна/хаммам, собственная спа-зона, приватные башни или панорамное остекление, знайте — это Deluxe.

А теперь — конкретные примеры.

Deluxe

• апартаменты в историческом особняке на Невском проспекте — 3-комнатные апартаменты (172,5 кв. м): 862,5 тыс. руб. в месяц. 3-й этаж 5-этажного особняка. Окна выходят на Мойку и Невский проспект, в планировке — парадные комнаты с разэдакой отделкой.

• там же — 5-комнатные апартаменты (284,2 кв. м): 1,4 млн рублей в месяц. Просторненько, с мебелями.

Premium

• квартира в доме 1877 года постройки на Миллионной — 4 комнаты, 140 «квадратов», «всего 3-4 мин пешком до Дворцовой площади и знаменитых атлантов». Половина окон выходит на Миллионную, половина — позволяет любоваться прелестями петербургского двора со всеми вытекающими. 130 тысяч в месяц.

С недвижимостью у воды вариаций больше. Сюда входят Крестовский, Каменный и Петровский острова, а также клубные дома Петроградской стороны. Некоторые риелторы сюда же причисляют Васильевский остров, но реальные акулы уверяют — нет и еще раз нет.

Какие фишки здесь? Рассказываем.

За Premium нужно идти в глубину Петровского острова или в новые кварталы Петроградской стороны. Рассчитывать на благоустроенный внутренний дворик-парк, урбанистический пейзаж или боковой вид на воду. По большей части это окажутся современные масштабные ЖК с развитой коммерцией на первом этаже. Может повезти — в качестве довеска в набор войдут электронные пропуска, стандартная круглосуточная охрана и консьерж.

Luxury вероятнее всего найти на первой линии набережных Крестовского острова (наб. Мартынова, Вязовая ул.) или на видовых точках Петровского. Из окна тут показывают прямой панорамный вид на Малую или Большую Невку, Финский залив, яхт-клубы, а сам дом не выше 6 этажей с собственной закрытой набережной, выходящими к воде террасами или причалами для яхт, причем все это под охраной.

Deluxe вы сразу узнаете. Во-первых, они расположены в парковой зоне Каменного острова или у Парка Победы на Крестовском. Во-вторых, это камерные клубные резиденции или городские виллы, где в доме до 10–20 квартир, а на этаже всего по 1–2. В-третьих, это панорама воды из окна, или вековые парки, либо и то и другое. И никакого визуального шума типа высоток напротив или чего еще. Только услада для глаз. Очень может быть, что в квартиру полагается собственный лифт, а также военизированная охрана и скрытые выезды. Нередко — личные приватные террасы (иногда на крыше), дровяные камины, автономные энергоузлы, индивидуальные SPA-зоны и бассейны.

Теперь опять примеры.

Premium

• 2-комнатная квартира (112 м²) в ЖК «Аристократ» на Малой Зелениной. Десятиэтажка, изолированные спальни, вид на город. 260 тысяч рублей.

Luxury

• 4-комнатная квартира (120 м²) в ЖК «Крестовский de luxe». 5-й этаж в премиальной шестиэтажке. Полный мебельный фарш, дорогая бытовая техника. Собственная прогулочная набережная вдоль Малой Невки, подземный паркинг и многоуровневый контроль доступа. 430 тысяч.

Deluxe

• 3-комнатная резиденция (200 м²) в ЖК «Крестовский de luxe». 1-й этаж клубного корпуса, панорамное остекление, близость к парковым ансамблям и воде. Жильцам доступны теннисные корты и зоны рекреации. 700 тысяч в месяц.

Средняя ставка предложения в Москве в премиальном сегменте в конце сентября составила 489 тыс. рублей в месяц, средняя цена квадратного метра — 3 525 рублей. Это данные агентства Intermark за III квартал 2026 года. Если разделить среднюю ставку на среднюю цену метра, получается, что типичный московский лот в этом сегменте — около 139 кв. м.

Сравним месячные ставки по цене квадратного метра.

По примерам из петербургской части имеем:

• Premium на Миллионной: 930 руб./кв. м.

• Premium в «Аристократе»: 2 320 руб./кв. м.

• Luxury на Крестовском: 3 580 руб./кв. м.

• Deluxe на Крестовском: 3 500 руб./кв. м.

• Deluxe на Невском: 5 000 руб./кв. м.

То есть петербургский Premium — это диапазон примерно 930–2 300 руб./кв. м, Luxury — около 3 600 руб./кв. м, Deluxe — 3 500–5 000 руб./кв. м. Московская средняя в 3 525 руб./кв. м попадает в зону петербургского Luxury и нижнего Deluxe. То есть цена метра в Москве сопоставима.

А вот расслоение по локациям там сильнее, и в престижных цена метра выше: Арбат — Кропоткинская — 3 571 руб./кв. м (549 тыс. рублей в месяц), Тверская — Кремль — 3 719 руб./кв. м (523 тыс.), Фрунзенская — 4 121 руб./кв. м (522 тыс.). Это уже выше петербургского Luxury и в диапазоне Deluxe.

Но есть и районы дешевле: Ленинский проспект — 2 379 руб./кв. м (362 тыс. рублей в месяц), проспект Мира — 2 666 руб./кв. м (250 тыс.), Ленинградский проспект — 2 960 руб./кв. м (397 тыс.), Кутузовский — 3 248 руб./кв. м (334 тыс.). Видим, что разрыв между самыми дорогими и самыми доступными локациями в отчете более чем двукратный.

Именно поэтому и кажется, что «в Москве дешевле»: выбор там шире, вот и все. То есть в Москве проще найти условный Premium за 250–300 тыс. рублей в месяц.

Главная мысль, на которую наводит исследование Intermark: в Москве предложение растет, а спрос меняет структуру. За год число выставленных квартир увеличилось на 15%. Количество сделок за квартал выросло на 25%, но год к году осталось на уровне 0%. При этом бюджет запросов арендаторов снизился до 264 тыс. рублей в месяц — на 15% ниже, чем годом ранее. Разрыв между средними запросами арендаторов и ставками предложения достиг 225 тыс. рублей против 175 тыс. годом ранее.

Иными словами, спрос стал осторожнее. Арендаторы активнее ищут варианты дешевле и поубористее, а собственники не готовы поступаться ценой. Рынок смещается в пользу арендатора, но компромисса пока нет.

В Петербурге же — да-да, из-за концентрации всего на двух полюсах — цены держатся крепче. И ощущение дешевизны в Москве — оно не про элитный сегмент в целом, а про ширину выбора внутри среднего сегмента.

И если вы ищете ответ, то вот он. В среднем Москва не дешевле. Цена метра там сопоставима с петербургским Luxury и нижним Deluxe, а в престижных районах — Арбат — Кропоткинская, Тверская — Кремль, Фрунзенская — выше. Дешевле Москва выглядит только в отдельных средних локациях и за счет большего выбора.

Так что Артем Карпукас прав в ощущениях — и неправ в выводе. В Москве можно найти дешевле, но элитная аренда там не дешевле петербургской. Она просто разнообразнее. А если хочется дешевле в Петербурге, то и искать нужно там, где дешевле дают.