Дёшево, но рискованно. Центробанк объявил войну ипотеке с низким первым взносом

Доступная ипотека в России под ударом: ЦБ стимулирует банки отказываться от жилищных кредитов с минимальными первоначальными взносами. «Фонтанка» рассказывает, чего ждать покупателям жилья.

На прошлой неделе Банк России сообщил об увеличении коэффициентов риска по кредитам с низким первым взносом. За сложной для глаза читателя формулировкой кроется перспектива удорожания кредитов с начальным шагом менее 20 %. Под ударом окажутся ипотечные заёмщики: именно «пандемийные» жилкредиты ЦБ назвал основной причиной разогревания рынка.

По оценкам центробанкиров, доля ипотеки с низким первым взносом выросла с 23 % во втором квартале 2020 года до 45 % в первом квартале нынешнего. Это, по мнению регулятора, «повышает их (банков. — Прим. ред.) уязвимость к возможным шокам».

«Сейчас доля кредитов с первоначальным взносом менее 20 % в общем объеме ипотечных выдач на рынке составляет около 30 %», — уточняет Михаил Иоффе, управляющий Северо-Западным филиалом банка «Открытие».

ЦБ деликатно, но настойчиво демонстрирует недовольство госпрограммой льготной ипотеки, минимальный первоначальный взнос по которой колеблется в пределах 10–15 %. В релизе регулятора она названа основной причиной увеличения доли рискованных кредитов. Про классическую ипотеку без первого взноса, а она на рынке есть, ЦБ не говорит. Оно и понятно, популярностью такой продукт не пользуется: «Ипотека с 0 % взносом не слишком популярна, так как предполагает и гораздо более высокую ставку, чем по классической ипотеке (10–12 % годовых против 7–8,5 %), а кроме того, предлагая такой кредит, банк может попросить предоставить в залог имеющееся имущество», — подчёркивает Роман Мирошников, исполнительный директор компании «Ойкумена».

Деликатность заключается в том, что распоряжение ЦБ вступает в силу в августе, а госпрограмма должна закончиться (по крайней мере в развитых регионах) 1 июля. Чтобы успеть в уходящий поезд госщедрости, остаётся немногим больше месяца. Дальше заёмщикам придётся, как говорят эксперты, возвращаться к подзабытому методу займов на первый взнос, закладывать банку существующую недвижимость или выбирать квартиры и ипотеку в строго определённых новостройках и банках: «В Райффайзенбанке, МКБ, Уралсибе и некоторых других с 0 % взносом выдают кредит под залог уже имеющегося жилья; в ряде других банков — на покупку квартир в строго определенных ЖК. В Сургутнефтегазбанке есть базовая ипотечная программа с взносом от 0 до 10 % на покупку нового жилья со ставкой от 9,84 %», — резюмирует Роман Мирошников.

Дешёвых денег для россиян больше нет

Опрошенные «Фонтанкой» аналитики сходятся во мнении, что дешёвые деньги станут россиянам недоступны.

«Очевидно, что увеличение норм резервирования по рискованным кредитам приведет к тому, что ставки по этим продуктам для клиентов банков вырастут, я бы оценил этот рост в 2–3 процентных пункта», — прогнозирует ведущий аналитик QBF Олег Богданов.

«Да — кредиты, кроме льготных, подорожают и усилится контроль за надлежащей проверкой заёмщиков. А то уже доходит до того, что крупный банк два раза выдает краткосрочный кредит недееспособной», — добавляет Дмитрий Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского».

Ужесточение требований к заёмщикам — привычная тактика Центробанка. Завуалированный призыв регулятора сворачивать программу поддержки россиян, к примеру, обнаруживается в релизе от 10 августа 2020 года. Здесь выражается уверенность, что финансовый сектор адаптировался к работе в условиях пандемии, но падающие доходы населения и компаний создают риски для банков.

«Банки уже с начала года ориентируются на рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам и на продолжающееся падение реальных доходов населения, и как результат — увеличивается доля отказов в одобрении ипотеки, в особенности заёмщикам с низким первым взносом и с высоким значением показателя долговой нагрузки», — подчёркивает Дмитрий Панов, председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России», координатор по СЗФО.

Аналитики заявляют, что самыми рискованными являются ссуды с первым взносом до 10 %, их доля составляет 5–7 % от всего объёма выданных кредитов. Но с падением реальных располагаемых доходов граждан растут риски дефолтов и в сегменте кредитов до 20 %. Центробанк в своём майском решении использовал в качестве критерия рискованности как раз такой первоначальный взнос. Можно сказать, что ЦБ дал россиянам некоторую фору, ведь доходы у них падают в течение последних 8 лет.

Дешёвой ипотеки не будет — будет маркетинговая

Ужесточение требований к заёмщикам продолжится. 19 марта 2021 года стало известно, что ЦБ ведёт переговоры с правительством ещё и о том, чтобы дать право банкам количественно ограничить выдачу ссуд слишком закредитованным. Это будет дополнительной возможностью сократить в портфеле розничных банков долю потенциально проблемных кредитов.

Помимо того, эксперты сходятся во мнении, что стоит ждать дальнейшего увеличения ключевой ставки до 5,7–6,5 %, а это приведёт к повышению ипотечных ставок (за исключением льготных) до 8 %. В сочетании с отменой или урезанием с 1 июля популярной программы льготной ипотеки под 6 % и первым взносом в 10–15 % это должно уронить спрос на ипотеку и охладить рынок недвижимости. О его перегреве ЦБ регулярно говорил после запуска льготной программы.

Как это скажется на бизнесе российских девелоперов — вопрос риторический. Несмотря на бравурные заявления застройщиков о перспективах спроса и невозможности падения цен, ипотечные сделки сегодня занимают до 80 % от всех продаж, и со снижением спроса на ипотеку сохранить этот уровень вряд ли удастся. А значит, как минимум ждать таких же темпов роста цен, как в прошлом году, не приходится.

Впрочем, с внедрением схемы проектного финансирования девелоперы всё меньше зависят от прямых денег дольщиков. Главное — поддерживать требуемый банком-кредитором уровень продаж. Это значит, что и грандиозных распродаж недвижимости не будет. Скидки после 1 июля можно искать у небольших застройщиков с нишевыми проектами.

В неформальных беседах застройщики и петербургские банкиры надеются сохранить привлекательные ставки по ипотеке благодаря совместным программам. Напомним, у всех банков — лидеров ипотечного кредитования существуют программы, которые субсидирует не государство, а застройщик. К примеру, в Северо-Западном банке Сбербанка, который сегодня занимает лидирующие позиции в регионе, «Фонтанке» сообщили о 107 жилых комплексах, квартиры в которых можно купить по субсидируемой застройщиком ставке.

Цена маркетинговой ипотеки может опускаться до шокирующих 0,01 % годовых. Это отличная цифра для рекламы, но на деле поддерживать такую ставку долго застройщик не в состоянии. Кто-то субсидирует ипотеку несколько месяцев, единицы — несколько лет. После окончания рекламного срока ставка поднимется до стандартного уровня в 8–12 %.

В банках — кто официально, а кто не под запись — говорят, что ждут увеличения спроса от застройщиков и заёмщиков на маркетинговую ипотеку после окончания льготной госпрограммы.

«Уже сейчас мы видим увеличение заинтересованности застройщиков к программам с субсидированной ставкой, по которой ставку можно снизить максимально на 6,5 %», — делится с «Фонтанкой» наблюдениями Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом».

Вадим Шклёда, «Фонтанка.ру»