ПоделитьсяИпотека со ставкой в 6 процентов, стабильность цен и массовый вывод новых проектов с локацией в Петербурге — застройщики делятся, каким они видят рынок недвижимости в 2018 году.
Прогнозировать, как поведет себя рынок недвижимости в долгосрочной перспективе – дело неблагодарное. По просьбе «Фонтанки» эксперты попытались заглянуть в будущее и выделили несколько тенденций, которые появились в 2017 году и продолжат развиваться в наступившем.
Ипотека под 6 – 7%
В 2017 году ипотечные ставки снизились до 7,75% и достигли исторического минимума. Для потенциальных заемщиков главным остается вопрос, будет ли дальнейшее снижение.
«Если ЦБ продолжит снижать ключевую ставку, то будут снижаться и проценты по жилищным кредитам», – говорит председатель Совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов.
В том, что ипотека будет дешеветь, уверен генеральный директор компании «MASTER Девелопмент» Вячеслав Семененко: «Все разговоры о том, что ипотечные снизятся до уровня 6 %, в целом имеют реальные предпосылки, которые обусловливаются уровнем инфляции».
В Группе компаний «КВС» прогнозируют снижение ставок на 0,5 – 1%. Но напоминают, что с 2018 года заработала правительственная ипотечная программа для молодых семей с процентной ставкой 6% (на 3 года или на 5 лет). Выгодными условиями смогут воспользоваться семьи, в которых родился второй или третий ребенок в период с 1 января 2018-го по 31 декабря 2022-го.
«При дальнейшем снижении кредитных ставок покупательская способность будет только расти, так как за ипотекой сможет обращаться та категория клиентов, которая не могла позволить себе обслуживать ежемесячный платеж при более высоких ставках», – считает начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер» (Санкт-Петербург) Светлана Лежнева.
Впрочем, по данным Группы RBI, объем ипотечного кредитования в Петербурге за 2017 год и так вырос до рекордного уровня – 450 млрд рублей. Сегодня в ипотеку приобретается уже более 50% всех квартир на первичном рынке.
«Если этот тренд сохранится в следующем году, что вполне вероятно, популярность ипотеки и доля ипотечных сделок могут продолжить рост. Но это в любом случае не быстрый процесс», – говорит директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Вера Сережина.
Спокойные цены
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения при 100% оплате в классе масс-маркет в Петербурге составила 99,5 тыс. руб. за кв.м. Прирост за год составил 2%. Средний бюджет покупки не претерпел значительных изменений: средняя цена реализованной квартиры класса масс-маркет составила порядка 3,6 млн. руб. «В 2018 году цены будут расти в пределах официальной инфляции, которая ожидается небольшой», – говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
«Дальнейшего снижения цен ожидать не стоит, так как застройщики приблизились к порогу рентабельности проектов», – согласна Светлана Лежнева.
«Цены на жилье останутся стабильными, на сегодняшний день не ожидается ни резкого их падения, ни активного роста, – согласен Вячеслав Семененко. – Возможно, стоимость объектов будет колебаться в пределах локации. Какие-то объекты будут дешеветь, где существует перенасыщенность предложения, какие-то, наоборот, – дорожать».
Дмитрий Смирнов прогнозирует, что к концу 2018 года средний индекс цены на рынке первичной недвижимости Петербурга и Ленобласти сравнению с текущим периодом изменится на 1 – 3%.
«С одной стороны, рост цен на недвижимость неизбежен из-за роста затрат на строительно-монтажные работы и строительные материалы и из-за возрастающей нагрузки на девелоперов по созданию социальной инфраструктуры. С другой – рост цен сдерживается наличием платежеспособного спроса, зачастую вынуждая застройщиков сокращать свою маржу», – рассуждает эксперт.
Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев уточняет: на рост цен в первую очередь влияет локация и стадия строительства: «Цены растут по мере завершения объекта».
Эксперты компании ЦДС полагают, что в ближайшие месяцы спрос на квартиры в новостройках может существенно вырасти. Этому будут способствовать как рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам, так и изменения в законе о долевом строительстве.
«Привлечение банковского финансирования значительно увеличит стоимость возведения жилых домов, что приведет к росту цен на жилье. Многие покупатели пока этого не понимают, но скоро это станет очевидно», – предупреждает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Тем, кто все-таки надеется на снижение цен, генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов предлагает вспомнить, что за последние три года совокупная инфляция на товары народного потребления (в том числе автомобили) составила уже более 25%. Однако при этом недвижимость в рублях не дорожала.
«Вряд ли можно ожидать, что такая ситуация будет продолжаться в течение 4 – 5 лет, – продолжает Михаил Возиянов. – Кроме того, на рынок повлияют изменения в законодательстве, что выразится в увеличении себестоимости строительства и стоимости финансирования застройщиками строительства жилых домов. Так или иначе, но это приведет и к росту цен – если не в 2018-м, то в 2019 году. Конечно, основные влияния будут уже в 2019 – 2020 годах, потому что проекты, которые будут запущены (в том числе даже в 1-м полугодии 2018 года), будут реализованы еще по старым требованиям. Но роста цен в целом по рынку не избежать».
Стройка переходит в город
Среди усиливающихся тенденций – дальнейшая концентрация рынка строящегося жилья в границах Петербурга. В 2018 году на территории города появятся новые проекты. Например, компания «Строительный трест» займется реализацией двух масштабных проектов – на юге и севере Петербурга: в Купчино и на проспекте Тореза соответственно.
«В Купчино будет возведен жилой комплекс комфорт-класса общей площадью 140 тыс. кв. м. Второй проект – пятиэтажный комплекс бизнес- класса, возводимый на проспекте Тореза, 77. Он включает в себя только семейные многокомнатные квартиры», – говорит заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
Компания Setl City планирует начать реализацию проектов в Невском районе, в Кронштадте, а также в Выборгском районе.
Компания «ЦДС» в ближайшие месяцы планирует вывести на рынок пять новых проектов в черте Санкт-Петербурга и на территории Ленинградской области.
В Выборгском районе недалеко от Шуваловского парка у реки Старожиловки ГК «КВС» начнет строительство 25-этажного жилого комплекса «Жили-Были».
Кроме того, компания планирует в мае нынешнего года приступить к строительству нового жилого комплекса бизнес-класса «Наутилус» на территории квартала «Балтийская жемчужина».
«Также в 2018 году введем в эксплуатацию первый этап ЖК «Кирилл и Дарья», который строится в Калининском районе. В этом проекте предусмотрен новый востребованный продукт – полностью меблированные квартиры. Квартира с уже готовым ремонтом и мебелью позволит новоселам сэкономить значительную сумму. Кроме того, стоимость отделки и мебели включена в стоимость квартиры, а значит, все расходы можно включить в ипотечный платеж», – говорит управляющий ООО «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева.
А SETL CITY продолжит строительство еще 28 объектов в Петербурге и Ленобласти. И все остальные участники проекта тоже продолжат строить свои дома и вводить в эксплуатацию.
Ряд проектов в 2018 году планируют вывести в продажу и RBI с «Северным городом»: новую очередь ЖК Ultra City в Приморском районе, а также три новых проекта в центральной части Петербурга. Впрочем, более подробную информацию о них обещают рассказать только ближе к старту продаж.
Реакция на изменения в законодательстве
«В 2018 году мы будем наблюдать значительный рост девелоперской активности в первые шесть месяцев, связанный с желанием застройщиков запустить в реализацию как можно больше жилых комплексов до момента вступления в силу новых законодательных требований, – говорит директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая. – Вторая половина года будет значительно спокойнее, и очевидно, стоит ожидать серьезного спада по выводу в продажу нового предложения. Покупательский спрос еще больше переключится на городские локации, наиболее обеспеченные инфраструктурой. Во второй половине 2018 года деятельность застройщиков будет базироваться на осторожности и четкой оценки ситуации. Девелоперы начнут оптимизировать экономику проектов, не забывая об улучшении качества продукта, и станут предлагать покупателю максимально доступные цены в своем классе недвижимости».
Но волноваться не стоит: в 2018 году покупатели еще ничего не почувствуют – у ведущих застройщиков имеется достаточно большой запас уже полученных разрешений на строительство.
«Повода для ажиотажа и тем более для паники пока нет. Девелоперы в любом случае обладают достаточным товарным запасом, чтобы обеспечить плавный переход к новым правилам игры», – подтверждает Вера Сережина.
На смену эконому придет стандарт
В начале 2018 года Владимир Путин подписал закон, который, в частности, отменяет термин «жилье экономического класса» и вводит вместо него понятие «стандартное жилье».
«Эти изменения в законодательстве, как мне кажется, будут способствовать росту качества жилых объектов и созданию комфортной среды для жизни в российских городах, – говорит Беслан Берсиров. – Компания «Строительный трест» уже давно идет по этому пути, ориентируясь на семейных покупателей, работая в сегменте «комфорт-класс» и выше. Мы никогда не следовали концепции строительства квартир-студий, поскольку это по определению не комфортное жилье. Большую часть в квартирографии наших жилых комплексов сегодня занимают двух- и трехкомнатные квартиры».
По словам Юлии Ружицкой, интерес к компактным двухкомнатным и трехкомнатным квартирам в новостройках с выгодной локацией растет. Но сегодняшний фаворит у покупателей – малогабаритное жилье с продуманными и функциональными планировками, расположенное в городской черте. Повышается спрос и на квартиры с отделкой и частичной меблировкой – их количество на рынке увеличивается.
Екатерина Дмитриева, для «Фонтанки.ру»
