Неустойчивые ставки: строители не исключают повышения процентов по льготным программам

Повышение ключевой ставки Центробанком взволновало строительный рынок: дороже становится проектное финансирование, а дорожающая ипотека уменьшает количество покупателей. Хотя большинство квартир в новостройках приобретают сейчас по госпрограммам, где ставка не зависит от ключевой, перемены происходят и здесь: увеличен размер первого взноса и пересматриваются условия выдачи. Не исключают участники рынка, что при сохранении экономической ситуации ставки по льготной ипотеке тоже вырастут.

«Фонтанка» вместе с Ассоциацией «Объединение строителей Санкт-Петербурга» провела опрос среди ведущих застройщиков города, как действия регулятора уже повлияли на строительный рынок и к чему покупателям следует готовиться в будущем.

Каждое повышение ключевой ставки Центробанком (а за последние месяцы он делал это три раза, в результате чего она поднялась с 7,5% до 13%) вызывает временный ажиотаж на рынке новостроек: покупатели стремятся приобрести квартиры до того, как изменятся условия. В результате лето на рынке недвижимости выдалось жарким, было куплено в полтора раза больше квартир, чем в прошлом году.

— В краткосрочной перспективе это изменение подогреет спрос на рынке новостроек: многие будут стараться успеть купить, опасаясь роста ипотечных ставок, — говорит Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Но ситуацию на рынке недвижимости следует рассматривать в совокупности воздействия изменений на новостройки и на вторичный рынок, так как оба сегмента находятся во взаимодействии друг с другом. Для рынка недвижимости в целом рост ключевой ставки — негативный фактор.

При этом повышение ключевой ставки мотивирует людей быстрее принимать решение о выходе на сделку. «В последний месяц — с конца августа — спрос на квартиры в наших объектах на 50% выше, чем в середине лета, — рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — Пока сложно прогнозировать, как долго сохранится текущий уровень активности. Полагаю, что не менее одного-полутора месяцев».

Ожидается, что растущая динамика спроса сохранится по крайней мере до конца сентября, пока не вступят в силу изменения непосредственно в условия выдачи ипотеки.

— В связи с тем, что с 1 октября условия выдачи ипотечных кредитов изменятся, банки будут применять более высокие надбавки по выдаче кредитов с небольшим первоначальным взносом или для клиентов с высокой кредитной нагрузкой, покупатели будут стремиться купить квартиру по старым условиям, — комментирует Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).

— Изменения ключевой ставки и рост первоначального взноса стали для людей значимым стимулом как можно быстрее оформить сделку и ипотечный договор, пока условия еще не изменились, — подтверждает коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова. — Это стало причиной очень высокого уровня продаж в прошедшем летнем сезоне и в сентябре. Фактически на продажах не сказался ни летний сезон, ни подготовка школьников к 1 сентября.

Она отметила, что значительно активизировались льготные категории покупателей, например обладатели материнского капитала или военных сертификатов. «Основным мотивом покупки жилья становится улучшение жилищных условий — для себя, своих детей или для родителей — на комфортную пенсию. На фоне макроэкономических колебаний многие покупатели посчитали инвестиции в недвижимость самыми стабильными и перспективными», — добавила эксперт.

Впрочем, как справедливо заметил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», работа первичного рынка основана на ставках госпрограмм, поэтому повышение ключевой ставки пока не повлияло на ситуацию напрямую.

— Но есть и негативный фактор: из-за этого выросла ставка на «вторичку», а значит, уменьшится и количество сделок по цепочке «вторичка» — «первичка», — добавил он. — Не секрет, что многие покупатели приобретают квартиру в новостройке, предварительно продав уже имеющееся вторичное жилье. А это теперь сделать гораздо сложнее.

Ставки по ипотеке влияют и на финансовую модель самих застройщиков.

— Снижение привлекательности ипотечного кредитования означает снижение темпов продаж и наполнения эскроу-счетов, — поясняет Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI. — А это, в свою очередь, влияет на величину итоговой процентной ставки по проектному финансированию — поскольку она зависит от объема средств, которые участники долевого строительства аккумулируют на эскроу-счетах.

Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой», считает, что, в первую очередь, ключевая ставка влияет на стоимость проектного финансирования. «Это означает, что все заемные средства, которые предоставляет банк, выдаются на новых условиях. Уровень ключевой ставки — минимальный процент для застройщиков по новым проектам, — пояснила она. — Таким образом, изменение ключевой ставки со стороны себестоимости влияет на увеличение затрат девелоперов и замедление темпов запуска новых проектов, со стороны спроса — на снижение доступности ипотеки для покупателей».

«В краткосрочной перспективе изменения вызывают ажиотажный рост спроса, в среднесрочном горизонте — рост себестоимости и сокращение ликвидного предложения на рынке», — резюмировала Юлия Ружицкая.

В отличие от госпрограмм, ставки по стандартным ипотечным программам зависят от ключевой напрямую, а значит, растут.

— Средневзвешенная рыночная ставка на сегодняшний день оказалась на уровне 15% годовых. Если Центробанк не будет корректировать ключевую ставку, то, по всей видимости, она на этом уровне и останется, — комментирует Ян Фельдман. — Не думаю, что его можно называть заградительным: около 10 лет назад средняя ставка была примерно такой же, и люди активно брали ипотеку. Другое дело, что за последние годы покупатели привыкли к большей доступности жилищных кредитов, и многие могут решить отложить решение о покупке квартиры до лучших времен. Спрос просядет как на «вторичке», так и на «первичке» в связи с повышением минимальной планки первоначального взноса.

Юлия Ружицкая добавила, что рост ключевой ставки отразился на рынке вторичного жилья и апарт-отелей.

— С момента повышения ключевой ставки рыночные ипотечные ставки для этих сегментов достигли 13,5–14,5%, — отметила она. — Учитывая взаимосвязь рынка новостроек и «вторички», такой рост — негативный фактор, так как порядка 30% квартир в новостройках приобретается после продажи старой недвижимости.

Екатерина Немченко также уверена в том, что удорожание кредитов на вторичном рынке притормозит активность покупателей.

— Предполагаем, что банки установят рыночные ставки на уровне 15–16% годовых, — уточнила она. — Увеличится разрыв между льготными субсидированными ставками по ипотеке для покупки новостроек и рыночными ставками. Спрос сместится в сторону новостроек, и одновременно с этим возникнут сложности с продажами на вторичном рынке, а зачастую именно от этой продажи зависит первый взнос для покупки новостройки.

Сергей Терентьев считает, что и ставки по льготным программам, по которым приобретается 90% квартир на первичном рынке, могут быть пересмотрены, если ключевая ставка сохранится на своем новом уровне дольше нескольких месяцев. «Пока что всё указывает на то, что именно так и будут развиваться события, — отметил он. — В этом случае ставки по льготным программам также могут вырасти — с 6–8% до 10–11% годовых. После изменения ключевой ставки ЦБ вероятность такого сценария повышается с каждым днем. Однако даже в этом случае привлекательность льготных программ сохранится за счет разницы в ставках с обычной ипотекой. Но, безусловно, обслуживание кредитов станет более дорогим».

Застройщики говорят, что покупатели на первичном рынке активизировались, понимая, что может последовать изменение ставок и по льготным программам.

Между тем ипотека для строителей остается основным драйвером продаж.

— Общая доля ипотечных сделок в 2023 году в «Строительном тресте» составляет 89%, из них 44 % — семейная ипотека, — рассказывает Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест». — Популярностью пользуется и IT-ипотека — в августе доля сделок по ипотеке для IT-специалистов в ЖК «Наука» составила 30%. По IT-ипотеке сегодня действует самая минимальная ставка — 3,8%, за ней следуют семейная ипотека — 4,3% и ипотека с господдержкой — 6,2%.

Независимо от повышения ключевой ставки, были скорректированы условия выдачи кредитов по всем видам льготной ипотеки: семейной, IT и программы господдержки. С 20 сентября размер первоначального взноса увеличился с 15 до 20%, а размер субсидии, предоставляемой банкам для выдачи льготных программ и компенсирующей потери от недополученных процентов, снизился на 0,5 п.п., что может привести к росту ставок до максимальных значений, установленных государством.

— Увеличение размера первоначального взноса может негативно сказаться на спросе, так как в таком случае многим покупателям будет недостаточно собственных средств, — отметила Ольга Трошева. — А ужесточение условий Центробанка в отношении потребительского кредитования (для закредитованных заемщиков) ограничивает возможность взять потребительский кредит на первый взнос.

Сергей Терентьев считает, что пока рано говорить о том, насколько сильным будет влияние этого события на рынок недвижимости.

— Данная мера только вступила в действие, и оценить ее последствия на практике нам еще предстоит, — пояснил он. — Хочется верить, что это влияние будет достаточно незначительным. Согласно нашей статистике, не более 15–20% покупателей имели первоначальный взнос в размере до 15% от стоимости недвижимости. Стоит отметить, что в некоторых случаях люди вносили минимальный первый взнос ввиду отсутствия стимулов собирать более значительную сумму.

По мнению эксперта, более важное значение для спроса имеет ставка.

— Рост первоначального взноса может оказаться не последней мерой регулирования выдачи займов на жилье, — считает Мария Орлова. — Ставки по семейной и госипотеке существенно ниже рыночных, в ближайшее время регулятор будет их поднимать. Если ставки действительно повысят, то мы ожидаем просадку рынка в четвертом квартале. С другой стороны, этот фактор будет сейчас дополнительным стимулом для покупателей заключить сделку на выгодных условиях.

— На данный момент мы уже видим тенденцию к ее увеличению в рамках ставок по действующим госпрограммам, — рассказал Сергей Терентьев. — Зачастую банки за счет своей рентабельности предлагали дисконт от базовых ставок по льготным программам вплоть до 1 п.п., в связи с чем на рынке можно было найти предложения под 5–7% годовых. Но сейчас банки уже объявляют об отмене дисконтов по данным программам, поэтому ставки составят не менее 6% и 8% годовых соответственно. Таким образом, можно констатировать, что ставка для заемщиков уже начала увеличиваться.

В краткосрочной перспективе это будет стимулировать покупателей быстрее выходить на сделку, но часть покупателей может отложить покупку недвижимости после повышения первоначального взноса.

— Изменения размера первоначального взноса были озвучены заранее, что заставило многих ускорить процесс выбора квартиры и успеть оформить ипотеку на прежних условиях в ожидании, что дальше условия будут хуже, — подтвердила Юлия Ружицкая. — Пока дополнительные шаги по повышению первоначального взноса не анонсируются. Однако такой вариант озвучивает ряд экспертов. Если это произойдет, покупка недвижимости станет недоступной для большинства покупателей. Сегодня в сегменте масс-маркет квартира в городской черте в среднем стоит 8 млн рублей, первоначальный взнос в 2 млн рублей станет заградительным и приведет к существенному снижению спроса.

По ее словам, сегодня абсолютное большинство сделок на первичном рынке сегмента масс-маркет проходит по одной из госпрограмм. Ставки по ним являются самыми низкими и определены в размере: для господдержки — 8%, семейной ипотеки — 6%, для ИТ-ипотеки — 5%. Так, по итогам августа в объектах «Главстрой Санкт-Петербург» в ипотеку было приобретено 90% квартир, из них по программе господдержки — 58%, по семейной ипотеке — 37%, еще 4% по ИТ-ипотеке.

— Однако в новых условиях существует риск пересмотра предельной величины ставки для них, — добавила Юлия Ружицкая. — Помимо этого, в настоящий момент мы наблюдаем тенденцию отмены банками специальных условий для своих партнеров. Если ранее банки предоставляли дополнительные дисконт от действующих ставок надежным застройщикам, предлагая индивидуальные условия, сейчас они ограничивают или отменяют такие опции. Поэтому риск пересмотра процентных ставок по льготным программам существует.

— Корректировки льготных программ уже происходят в виде увеличения первого взноса, не исключено, что эта мера не станет последней, а требования к первому взносу по льготным программам будут со временем еще выше, — говорит Екатерина Немченко. — Также нет гарантий по сохранению ставок льготных программ, они могут быть увеличены, чтобы снизить расходы бюджета на выплаты банкам. В результате всех корректировок после волны повышенной активности на рынке, спровоцированной изменениями, мерами регулятора и частично слухами, следует ожидать затишья и длительного периода восстановления для всех сегментов рынка недвижимости.

С этим мнением согласен и Сергей Степанов: «Повышение ставок по программам льготной ипотеке — вполне вероятное событие, учитывая увеличение первоначального взноса до 20%. Сегодня же ставки по льготным программам вернулись к своим июльским показателям. В августе банки снижали ставки по госпрограммам на 0,4% в качестве дополнительной скидки».

В текущей ситуации застройщикам и покупателям приходится либо к ней адаптироваться и придумывать что-то новое, либо искать альтернативные ипотеке варианты.

По мнению Яна Фельдмана, застройщики адаптируются к новым условиям и разработают новые совместные программы с банками. «Наша компания субсидирует ставки, в частности есть программа траншевой ипотеки, и постоянно разрабатывает удобные программы рассрочек, чтобы сделать строящееся жилье более доступным для покупателей, — отметил он. — Гибкая система скидок и акций также помогает людям найти «свой» вариант».

Сергей Степанов также привел в пример траншевую ипотеку от Сбербанка, когда клиент вносит первоначальный взнос 20% от стоимости квартиры и берет в банке 30% от суммы кредита. «Оставшийся второй транш банк переводит перед вводом дома в эксплуатацию, — пояснил он. — Эта программа выгодна клиентам, арендующим в настоящее время жилье, и дает возможность накопить на ремонт и другие цели. Кроме того, позволяет зафиксировать стоимость квартиры. Также совместно с банками-партнерами — Банк «Санкт-Петербург» и ВТБ — предлагаем программы с эскроу-дисконтом, когда клиентам предоставляется дополнительная скидка 4% от базовых показателей на этапе строительства дома».

Мария Орлова считает, что рынок может адаптироваться довольно быстро: девелоперы и банкиры уже вывели на рынок, а также разрабатывают ряд новых программ и акций, которые могут стимулировать продажи. В частности, в практике ГК «А101» уже хорошо зарекомендовали себя такие программы трейд-ин, в том числе с проживанием. «Квартирный вопрос вечен, а у людей в любой экономической ситуации сохраняется потребность менять свои жилищные условия, — комментирует Мария Орлова. — Например, большой потенциал у программ трейд-ин. Сегмент «вторички» переживает не лучшие времена, и зачастую именно долгая продажа старой квартиры становится заградительным фактором в решении приобрести квартиру своей мечты. Так что мы стараемся создать потенциальным покупателям максимально комфортные условия для проведения сделок, и надо сказать, что они пользуются неплохим спросом».

По-прежнему актуальны льготные условия на покупку жилья для военных, медиков и учителей, а также эскроу-дисконт от банков-партнеров «ДОМ.РФ» и ВТБ — ставка по ипотеке 1,4% на период строительства действует в проекте во Всеволожске. Эффективными остаются и программы семейной и ИТ-ипотеки, растет востребованность военной ипотеки и субсидирования на весь срок 20%-25%, со ставкой от 3,5% годовых, добавила она.

— Уже со следующего месяца покупателям с серьезным объемом кредитной нагрузки и небольшим первоначальным взносом будет сложнее оформить ипотеку, — напоминает директор по ипотеке «Петербургской Недвижимости» Юлия Мошкова. — Однако в условиях новых ограничений есть пути решения. Например, клиент может привлечь платежеспособного созаемщика с низким объемом кредитной нагрузки, пересмотреть выбор недвижимости и остановиться на более доступном варианте или увеличить срок кредита.

Екатерина Немченко говорит, что альтернативой ипотеке являются программы рассрочек от застройщиков, но они распространяются либо на период строительства объектов, либо длятся в течение 2–3 лет после ввода, что, конечно, не может сравниться со сроками кредитования, которые предоставляют банки.

— Программами рассрочек пользуются покупатели, которые ожидают поступления средств от продажи своей недвижимости, либо уверены в стабильных поступлениях средств в короткие сроки, — пояснила она. — В текущий период в структуре продаж доля договоров с рассрочкой платежа составляет не более 10% от общего числа сделок.

— Ключевым фактором для покупателя всегда является ежемесячный платеж, — уверена Юлия Ружицкая. — При этом комфортный размер платежа может обеспечить только длинный срок действия кредита. Рассрочки на такой длительный срок не существует. Возможны варианты отсрочек платежа, например программы 10/90. В данном случае клиент вносит 10% от стоимости квартиры и 90% — перед вводом дома, реализовав старую недвижимость. Однако это не может быть альтернативой, так как более 90% жилья сегодня на рынке масс-маркет приобретается в ипотеку.

Сергей Терентьев также соглашается, что ипотека остается самым удобным и доступным инструментом приобретения квартиры: «Больше ни одно решение не обладает такой гибкостью по условиям и столь длительным сроком выплат. Рассрочки от застройщиков, столь популярные 10 лет назад, больше не являются альтернативой ипотечному кредитованию. По федеральному законодательству рассрочка предоставляется до окончания строительства дома, что делает такой инструмент неинтересным для 99% покупателей».

Кредиты берут не только покупатели квартир, но и сами застройщики — и проектное финансирование тоже зависит от ключевой ставки.

— Повышение ключевой ставки, конечно, увеличивает стоимость проектного финансирования и напрямую ведет к росту полной себестоимости девелоперского проекта, — подтвердил Алексей Ефремов. — Но рост себестоимости происходит и «каскадно» — в связи с сопутствующим удорожанием материалов и оборудования, которые также финансируются за счет кредитования производителей.

— Застройщики, которые привлекали кредиты на строительство на условиях плавающей процентной ставки в привязке к размеру ключевой, конечно, потеряют в маржинальности проектов, но доля таких кредитов сейчас минимальна, — рассказал Ян Фельдман. — Другое дело, что выросший размер ключевой ставки окажет влияние на стоимость новых заимствований, а это, в свою очередь, может замедлить вывод на рынок новых проектов.

Екатерина Немченко подтверждает: «Повышение ключевой ставки повлечет рост стоимости проектного финансирования, а значит, окажет влияние на финансовые модели проектов. Не исключено, что это отразится на выводе новых объектов».

С ними согласна и Юлия Ружицкая: «Рост ключевой ставки приведет к удорожанию проектного финансирования, а значит, можно ожидать замедления темпов запуска новых проектов на рынок».