ПоделитьсяОбъявившие об уходе из России международные компании в действительности освободили всего 2–3% офисных площадей в Петербурге от их общего числа, сообщили «Фонтанке» в ведущих консалтинговых компаниях. Большую долю этих помещений уже занял отечественный бизнес. Свободными остаются считаные тысячи квадратных метров.
Более половины «ушедших» продолжают арендовать офисы
В конце июля компания IBC Real Estate, ранее работавшая в России под международным брендом JLL, опубликовала исследование столичного рынка офисной недвижимости. Оказалось, что решения международных компаний об уходе из страны практически не повлияли на долю свободных квадратных метров в московских офисах. Аналитики выяснили, что 51% громко хлопнувших дверьми компаний продолжают арендовать помещения. Среди них, например, Colgate-Palmolive, Philip Morris, Novartis.
Одни уже продали бизнес российским подразделениям, другие за полтора года так и не определились, каким образом оформить уход из страны.
11% международных арендаторов отказались от части площадей, сдали их в субаренду или переехали в офисы поменьше и подешевле. Действительно расторгли договор аренды 22% компаний, больше половины из них окончательно покинули страну. Благодаря этому в премиальном сегменте освободилось 134 тыс. кв. м, но интерес к ним проявляют российские компании. Так, в московский Lotte Plaza на смену BP пришел Huawei, вместо Ericsson в БЦ «Метрополис» теперь Chery, а офисы Google в БЦ «Балчуг плаза» занял «Промсвязьбанк».
Как обстоят дела в Петербурге
В Петербурге, как ни странно, международные компании, устремившиеся в сторону выхода, тоже освободили очень небольшой объем офисных площадей. По оценке консалтинговой компании NF Group (экс-Knight Frank), речь идет примерно о 100 тыс. кв. м, из которых сейчас заняты только около 10 тыс. кв. м. Общий объем рынка офисов классов А и В в городе, по данным брокера, составляет 4,1 млн кв. м. Следовательно, международные арендаторы освободили всего 2,44% от этого числа.
По информации консалтинговой компании Nikoliers, иностранные компании, ушедшие из России в течение 2022 года, занимали в Петербурге в общей сложности 144 тыс. кв. м офисов классов А и B. Из них 121,4 тыс. кв. м были освобождены в течение прошлого года. При оценке общего объема рынка в 4,07 млн кв. м, получается, что доля освобожденных составляет около 3%. При этом стоит отметить, что как минимум около 36 тыс. кв. м приходилось на собственные офисы IT-компании JetBrains, которая ушла с рынка одной из первых.
«В результате ухода иностранных компаний в сегменте офисной недвижимости освободились помещения с высококачественной отделкой, которые традиционно пользуются высоким спросом со стороны арендаторов. Треть освобожденных площадей на открытый рынок не вышла: офисные помещения были сразу арендованы другими компаниями», — отмечает Виктория Горячева, заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers.
По данным компании, к январю 2023 года для аренды были доступны около 74 тыс. кв. м, или 51% от общего объема высвобожденных площадей. «В течение первого полугодия тенденция на заполнение освободившихся площадей продолжила сохраняться, и на данный момент предложение освободившихся высоколиквидных помещений, готовых к аренде, практически исчерпано», — продолжает Горячева.
Освободившиеся помещения занимают крупные и активно развивающиеся российские компании, в основном госкорпорации, представители банковского, энергетического, производственного секторов и IT.
«Сейчас наиболее активным сектором бизнеса с точки зрения спроса на офисы традиционно остаются компании, задействованные в сфере информационных технологий (50%). Также существенную роль на рынке аренды играют производственные компании (10%), банки и финансовые структуры (10%). Кроме того, зафиксирована активность компаний, оказывающих профессиональные услуги (6%): аудиторские, юридические компании, образовательные центры и прочие», — рассказали в Nikoliers.
В первой половине 2023 года объем сделок по аренде офисов в Петербурге вырос на 46% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а по объему поглощения площадей традиционно лидируют IT-компании (44% сделок) и нефтегазовые структуры (31%), подтверждают в NF Group. На третьем месте — производственные компании (7%). Интересно, что годом ранее главными поглотителями были нефтегазовые компании (50%), а на айтишников приходилось всего 16% сделок.
На ценах высвобождение площадей после иностранцев тоже не отразилось. По оценке Nikoliers, с конца 2022 года ставки в качественных бизнес-центрах класса А и B не претерпели существенных изменений и составили 1 755 и 1 189 рублей за «квадрат» в месяц соответственно. NF Group за тот же период фиксирует в классе А падение на 3% (с 2 280 до 2 210 рублей за 1 кв. м), в классе В — рост на 1% (с 1 480 до 1 500 рублей за 1 кв. м).
По подсчетам IBC Real Estate, по итогам II квартала 2023 года в классе А средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составила 2 340 руб./кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, что на 11% выше значения предыдущего квартала. По классу В средний показатель вырос на 7% и составил 1 439 руб./кв. м в месяц. При этом в компании называют увеличение ставок скорее техническим и связывают с завершением реконструкции ряда офисных проектов, которые вышли на петербургский рынок по более высоким ставкам из-за роста себестоимости строительства и инфляции.
Что говорят игроки рынка
Согласно рейтингу крупнейших собственников офисной недвижимости, составленному Knight Frank St Petersburg в феврале 2022 года, первое место по объему офисных площадей в городе занимает «Газпром». Для сравнения: если на десятку крупнейших совокупно приходилось 1,4 млн кв. м, или 36% всех существующих площадей, в портфеле нефтегазовой компании было 418,6 тыс. кв. м, но используются они в основном под ее собственные нужды.
На втором месте — финансовая холдинговая компания «Империя», управляющая сетью бизнес-центров «Сенатор», которая насчитывает 46 зданий. «Поскольку мы — достаточно крупная сеть, все наши локации расположены в центре города и находятся в условной премиальной нише, у нас доля иностранных компаний, арендовавших и арендующих офисы, была одной из самых высоких на рынке, — говорит заместитель управляющего директора ФХК «Империя» Дмитрий Золин. — [Если мы не считаем отечественные IT-компании, которые релоцировались после февраля 2022 года], консультанты правы. Иностранных компаний не так и много было в нашей стране, поэтому вот эти 3%, о которых говорят коллеги, — это достоверная информация».
Он отмечает, что по размеру (в квадратных метрах) иностранцы занимали не самые большие площади. «Я думаю, [на февраль 2022 года] по площади у них и было процентов 5, как раз где-то 2,5% и уехало», — оценивает топ-менеджер.
Среди покинувших свои офисы арендаторов «Империи» были такие иностранные бренды, как Henkel, Siemens, Lumene. При этом, например, осталась реструктуризовавшая свой бизнес в России страховая компания Allianz, на месте и производитель табачной продукции JTI и другие. Тут можно выделить нехитрую закономерность: если бренд не определился с уходом, подвис в промежуточной стадии либо уже продал бизнес своему российскому менеджменту или другим покупателям, он продолжает снимать офисы; а те, кто сразу решил уходить и никому ничего не продал, покинули рынок. «Я думаю, что даже меньше чем половина компаний приняли решение и ушли, а все остальные так или иначе существуют либо в рамках своей текущей деятельности и не планируют уходить, либо они не определились с продажей своего бизнеса или временной передачей в управление», — рассуждает Золин.
Освободившиеся площади выставляются на рынок, где их быстро разбирают. Иностранцы занимали качественные, ликвидные офисы, на которые всегда находятся претенденты. Поэтому помещений, которые давно освободились и до сих пор не сданы, нет, уточняют в «Империи».
Еще один собственник, входящий в пятерку крупнейших, — турецкая Renaissance Development, у которой в Петербурге девять бизнес-центров. Бóльшую долю пула ее арендаторов всегда занимали иностранные компании. Эта тенденция с незначительными изменениями сохранилась и до сих пор, сообщили «Фонтанке» в компании.
«По итогам 2022 года средняя вакантность на объектах составляет 8%, во многих бизнес-центрах сохраняется стопроцентная заполняемость, — говорит Полина Зернова, коммерческий директор Renaissance Development. — Многие корпорации сейчас находятся в переходном состоянии, на базе опыта международных брендов формируются локальные и российские представительства, сохраняются при этом позиции на рынке, философия, штат и арендуемые офисные площади. Любой кризис может быть как точкой в развитии, так и возможностью для роста. Среди наших арендаторов только две IT компании ушли из России, вакансия составила 1,5% от общей арендопригодной площади. Многие компании нашли решение и достаточно успешно адаптировали свои процессы, показателем стал рост заполняемости арендуемых площадей. Вакансия на объектах по итогам 4-го квартала 2022 года сократилась именно за счет действующих арендаторов. В 2023 году мы продолжаем наблюдать тенденции как оптимизации, так и расширения офисных площадей внутри нашей сети».
Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»
