Все вместе, но не сразу: как развиваются масштабные проекты застройки в Петербурге и Ленобласти

Доля крупных комплексных проектов жилой застройки на территории Петербурга и прилегающей Ленобласти, по разным данным, составляет 40%-60%. Активное освоение началось около 20 лет назад с бурного строительства в чистых полях. Сегодня же это самодостаточные районы, где уже есть почти все необходимое для жизни. Почему подобный подход выигрывает у точечной застройки и как должна делиться ответственность между властями и застройщиками, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

Эволюционный процесс

За последнее время термин «комплексное освоение территории» претерпел изменения — сегодня подобные проекты так уже не называют. Актуально говорить о КРТ — комплексном развитии территории. Заказчиком КРТ может выступать субъект Российской Федерации либо собственник земли, решивший на ней что-либо построить.

— В Ленобласти у нас есть несколько стартовавших проектов КРТ, и мы, с учетом опыта успешно реализованных проектов, уже понимаем его механизмы, — рассказала Яна Грозовская, директор по внешним связям компании «Самолет Страна». — Там мы проводим КРТ по инициативе правообладателя, то есть это наш участок, инициатива присвоения этого статуса территории исходит от нас. Как крупные застройщики на собственной земле мы работаем только в рамках КРТ — это предусмотрено нашей политикой.

По ее словам, Ленобласть сейчас в целом идет по этому пути. Ведь основная идея КРТ — реализовать все комплексно, чтобы не разбивать землю на небольшие участки, которые потом будут проданы мелким собственникам. Поэтому сначала территории присваивают статус, потом регион согласует единую концепцию развития. Застройщик или инвестор, который «заходит» в локацию, представляет проект на согласование региона. В итоге территория принимает единый вид.

Елизавета Гречухина, главный архитектор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, подтвердила, что с 2020 года понятие КОТ уже не употребляется. Ему на смену пришло сначала КУРТ (комплексное управление развитием территории), а теперь — КРТ. Но в любом случае — речь идет о развитии большой территории, которую рассматривают комплексно, именно это понятие прописано в Градостроительном кодексе и во всех нормативно-правовых документах. Помимо КРТ жилой и нежилой застройки выделяется КРТ незастроенных территорий и КРТ по инициативе правообладателя. Вместе с изменениями термина совершенствуется и законодательство в этой сфере.

— При заключении соглашения с собственниками в рамках КРТ четко все прописаны все детали — сроки, деньги, обязанности сторон, — уточнила эксперт. — Например, какие дороги строит город, а какие — застройщик. Один из главных плюсов формата КРТ — он делает процесс развития территории понятным для всех, кто в него вкладывается. Второй плюс — упрощение некоторых механизмов. Например, законом установлено, что в случае несовпадения каких-то моментов в Правилах землепользования и застройки и Генплане все можно урегулировать за 90 дней по ускоренной процедуре.

Тем не менее, в быту понятие комплексного освоения территории или КОТ по-прежнему часто употребляется — в том числе и застройщиками, которые давно на рынке и реализуют масштабные проекты.

— Если много лет назад мало кто понимал, что за КОТ, то сейчас этот подход все больше входит в общую практику реализации проектов, — отметил Дмитрий Калинин, директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург». — По рынку мы отмечаем тенденции к укрупнению проектов и их автономности, то есть важно, чтобы там вся необходимая инфраструктура. Получается, что процесс, который мы начали много лет назад в «Северной долине» в качестве эксперимента, подтвердил на практике свою эффективность.

Сейчас «Северная долина» уже близка к завершению, но в начале пути находится второй комплексный проект компании — «Юнтолово».

В целом, сегодня порядка 60–70% жилой недвижимости возводится в формате проектов КОТ — как в черте города, так и в ближайшей Ленобласти. Но резервы для такой застройки в Петербурге практически исчерпаны, считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». В области, наоборот, практически весь объем нового жилья — это комплексное освоение территории. Точечные проекты можно встретить в таких локациях, как Мурино, Кудрово.

— Наша компания реализует 4 проекта в таком формате, — дополнил он. — Голландский квартал «Янила» в Янино Ленобласти — это 43 дома переменной высотности на территории 42 га, несколько садиков, школа, а также частные детские развивающие центры, собственная парковая зона 7 гектаров. В квартале «Окла» в Приморском районе на территории 16 гектаров запланированы 17 разновысотных домов, соцобъекты и коммерческая инфраструктура. Финский городок «Юттери» в Колпинском районе — это десять пятиэтажных домов, территория 31 га. А шведский квартал «IQ Гатчина» предполагает 17 домов переменной высотности. Сейчас объект реализован на две трети. В нем работает детский сад, строится школа. Во всех проектах не менее 40% общей площади отведено зеленым и общественным зонам.

В данный момент проекты КОТ активно реализуются на юге города: в Пушкинском, Красносельском, Петродворцовом районах. Как отметила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», в течение нескольких лет лидером по выводу в продажу новых объектов был Приморский район, но в этом году его обошел Пушкинский.

— Это неудивительно: на севере Петербурга осталось не так много пятен под застройку, а у юга, напротив, большой потенциал для развития, — объяснила Альшаева. — Например, «КВС» сейчас возводит в южной части города два объекта комплексного освоения территорий: ЖК «Любоград» в Стрельне и Олимпийские кварталы «ЮгТаун» на Пулковских высотах, в Пушкинском районе. Оба проекта будут обеспечены собственной инфраструктурой.

Комплексные плюсы

Для девелоперов проекты КОТ позволяют обеспечить стабильный объем строительства и продаж, выработать универсальные решения, которые можно применять от очереди к очереди. Как уточнил Ян Фельдман, масштабная территория дает также больше возможностей для озеленения и комплексного благоустройства. Покупателей такие проекты привлекают близостью к природе, широким ассортиментом квартир в разной стадии готовности и необходимой инфраструктурой для жизни.

— И главный плюс — это стоимость «квадрата», — добавил он. — Сегодня разница между городскими и областными проектами при сопоставимом качестве может достигать 50–80%. Еще один плюс — здесь формируется более комфортная среда, нежели в проектах точечной застройки. Причем этот комфорт можно увидеть вживую, приехав в уже построенные и заселенные очереди.

— Для покупателя не имеет значения, каким именно образом реализуется проект, это важно для города и застройщика, — продолжила Яна Грозовская. — Но при покупке он будет сразу в курсе концепции развития всего района, будет видеть масштабы будущей застройки. Ведь сегодня покупают среду обитания, образ жизни.

Механизмы, юридические схемы и тип финансирования в КРТ такие же, как в точечной застройке, но масштабные проекты, предполагающие многолетнее развитие, дают всем участникам определенные преимущества, подтвердил Дмитрий Калинин.

— Долгосрочные понятные перспективы проекта ценятся и банками, когда они выдают финансирование, — объяснил он. — Им более интересны крупные проекты нежели мелкие. Это закон экономики — чем больше масштабы производства, тем оно экономичнее. Также стабильная среда долгосрочного проекта позволяет выстроить такие же длительные связи с властями, администрациями и монополистами. Это помогает добиться предсказуемых результатов как по себестоимости и продажам, так и в позиционировании. Проекты, которые формируются долго, становятся самостоятельным брендом, не отталкиваясь от имени застройщика. Ту же «Северную долину» хорошо знают все петербуржцы. А за счет перспектив длительного существования такие проекты легче реализовать, негативные сиюминутные веяния они переживают легче.

ДОМ.РФ была проделана большая работа при разработке стандарта КРТ — созданы определенные модели. С ними всегда можно свериться и понять, насколько твой проект им соответствует, добавила Елизавета Гречухина.

— В стандарте четко прописано, из чего это комплексное развитие собирается, — добавила она, — и это вполне прикладные вещи: плотность УДС, разнообразие функционального зонирования и так далее. У многих застройщиков есть свой внутренний стандарт, а теперь еще можно ориентироваться на внешний. Такой процесс уже дает плоды: за последние годы качество жилья выросло. Сейчас все реже встречаются некачественные планировки, их все уже научились делать. Теперь же все учатся создавать городскую среду, что повышает качество проектов в целом.

Все одновременно

В Ленобласти законодательно закреплено: развитие территории более 2 га в любом случае идет по модели КРТ, чтобы синхронизировать появление жилья с транспортной и социальной инфраструктурой.

Приступая к масштабному проекту, не обойтись без анализа и мастер-планирования. Как говорит Елизавета Гречухина, на стадии мастер-плана необходимо пообщаться со всеми заинтересованными сторонами — теми, кто занимается городским развитием, бизнесом, с девелоперами и жителями прилегающих территорий. Все возможности и ограничения станут понятны, их можно учесть и заложить в проект, что позволит четко прописать все его стадии. Это исключает стихийность и вытекающие ошибки.

— Мы все свои территории рассматриваем комплексно, — продолжила она. — Наш подход в том, чтобы после стройки они сразу становились полноценными городами, чтобы транспорт, сервис, социальная и прочая инфраструктура закладывались изначально, а не спустя 10 лет. 40% территории в проектах «А101» занимают спортивные и общественные зоны, а при благоустройстве мы закладываем множество сценариев жизни в наших локациях. В проектах у нас есть бизнес-кафе, где можно узнать, кто займет первые этажи, и самому поучаствовать в этом бизнесе. Что касается социальной инфраструктуры, то это целая философия, которую мы выразили в своей образовательной экосистеме «Лернити». И обо всех этих вещах мы думаем в самом начале реализации проекта.

Синхронизация касается не только темпов строительства, но и интересов жителей, города и девелопера. По словам эксперта, жителя интересует — что ребенок будет делать после школы, есть ли возможность работать там же, где живешь, каковы в локации условия для старта бизнеса, какой безопасный путь на работу и в школу. Девелопер создает отвечающие этому запросу системы, а город потом их содержит и настраивает. Поэтому всем сторонам надо договариваться на берегу, чтобы система была достаточно гибкой. Как отметила Елизавета Гречухина, сейчас по внешнему виду любого города и уровню его среды можно определить, насколько качественно там выстроена коммуникация между бизнесом, жителями и властью.

По словам Дмитрия Калинина, все стремятся создать инфраструктуру с самого начала, но с коммерцией на начальном этапе могут быть проблемы — если на территории живет еще недостаточно людей, бизнес там развивается неактивно.

— Поэтому полноценная инфраструктура приходит с определенными масштабами развития, — уточнил он. — В маленьком поселке не будет того, к чему привыкли люди в больших городах. Сейчас власти делают упор на социальную инфраструктуру, на это нацелены федеральные программы, а мы тесно взаимодействуем с городскими комитетами, которые нам в этом помогают. Сегодня сложилась, наверное, уникальная для рынка жилья ситуация: мы посчитали, что площадь соцобъектов в активной стадии строительства у нас сейчас превышают площадь строящегося жилья, хотя по нормативам соотношение обратное. Но сейчас фаза небольшого остывания рынка, когда наращивать темпы строительства жилья неразумно, а выполнять все обязательства по соцобъектам — самое время. Поэтому в активной стадии у нас 8 таких объектов.

— Для синхронизации строительства жилья и инфраструктуры в том числе был создан Градсовет в Ленобласти, — говорит Яна Грозовская. — Сама идея и цель КРТ — чтобы не было «шанхая», чтобы разрозненные собственники земельных участков на одной территории, в том числе и «малыши» с маленькими участками, были включены в один общий процесс. Все крупные проекты мы строим кварталами, у нас большой объем строительства, и свои обязательства по социнфраструктуре мы выполняем.

При этом, по ее словам, есть небольшие пятна с другими собственниками. И тот, кто строит один жилой дом, не генерирует собственных мест в школах и детсадах — ведь на 40 детей школы не построишь. А жители таких проектов со временем занимают те места, что есть. Рядом появляется еще один такой же точечный проект и еще один, и еще — и вот в классах уже по 35–40 человек.

— И вот тут должна включиться воля государства, которое может присвоить такой территории статус КРТ, — считает Яна Грозовская. — Он задает определенные правила игры застройщикам и собственникам: им придется реализовывать проекты уже исходя из комплексного подхода, а не как захочется.

Как пояснил Ян Фельдман, еще на этапе проектирования разрабатывается градостроительная концепция, по которой возводится как жилье, так и социальная и транспортная инфраструктура. При КОТ застройщик возводит школы, детские сады, нередко медицинские учреждения, а также пожарное депо и новые дороги. Количество, этажность, вместимость социальных объектов зависит от масштаба проекта.

— В каждом нашем квартале есть необходимое количество государственных детских садов и школ, также работают частные учреждения, — добавил он. — Темпы возведения жилья и соцобъектов мы стараемся синхронизировать, хотя это большая финансовая нагрузка на застройщика. В Ленобласти мы возводим социалку в рамках программы «Соцобъекты в обмен на налоги».

Жизнь на стройке

Проблема стройки по соседству может встретиться в любом месте и не присуща исключительно проектам КОТ, отметил Дмитрий Калинин. В принципе, каждый житель незастроенной развивающейся территории может столкнуться с тем, что неподалеку начнется возведение нового дома, школы или торгового центра.

— От дискомфорта полностью уйти нельзя, но есть определенные нормативы по производству шумных работ, — продолжает эксперт. — Иногда люди жалуются, что по соседству жить не очень приятно, но от этого никуда не деться. Политика города и застройщиков, нацеленная на создание в сжатые сроки жилья и сопутствующей инфраструктуры, призвана этот дискомфорт свести к минимуму — чем быстрее все объекты возведут, тем меньше он продлится.

Елизавета Гречухина рассказала о том, как можно решать эту проблему, исходя из опыта работы главным архитектором Гатчины.

— Есть такие города, где участки застраиваются не просто годами, а десятилетиями, и правильный механизм здесь — планировать этапы, зная, что сделать вперед и как меньше воздействовать на окружающую уже заселенную застройку. Второй момент — правильная синхронизация с соцобъектами. Должно быть четкое понимание, куда люди поведут детей, пока ваш садик строится, и кто в него пойдет, когда его достроят.

— Покупая квартиры в таком проекте, люди понимают, что он реализуется очередями, и все дома не будут сданы одновременно, — считает Ян Фельдман. — Клиенты готовы к тому, что рядом может начаться новое строительство. Мы, в свою очередь, стараемся минимизировать шумовое воздействие от стройки, работаем в рамках закона о тишине. Например, не проводим громкие работы в неразрешенное время, не используем оборудование с превышением норм по шуму и вибрации.

Не квартира, а среда

Каждый элемент среды в проектах КОТ не существует сам по себе, а становится частью городской инфраструктуры: пешеходной, туристической, велосипедной. И надо смотреть как именно новый участок интегрируется в существующую территорию, уточняет Елизавета Гречухина.

— Для нас очень важно, чтобы новые районы, которые мы возводим, были органично увязаны с существующими природными, рекреационными и культурными объектами, — говорит она. — Так, в концепцию благоустройства во Всеволожске, помимо создания городской среды «внутри», центрального «форумного» пространства, общественных зон, проектируемых по принципам мягкого зонирования, взаимоувязанных рекреации и коммерции в шаговой доступности, мы заложили создание пешеходных связей между жилым районом и существующими парковыми зонами. К моменту заселения первых домов жилого района он будет интегрирован в зеленый каркас Всеволожска и связан с основными пешеходными маршрутами города.

Такой же подход у девелопера и в проекте в Лаголово: пешеходный бульвар для прогулок, занятий спортом, игр, встреч и общения жителей, сеть велодорожек и сквозные зеленые камерные дворы — вся система городских пространств района будет органично интегрирована в экосистему зеленых массивов и природных памятников Дудергофских озер, Ореховой горы, парка «Красное озеро» и др.

— Когда есть множество разных пространств, общественные и приватные зоны, когда есть бульвары, торговые улицы и тихие скверы, междворовые улицы и частные территории, получается полноценная городская среда. И чем разнообразнее эта градация, тем интереснее эта среда получается, — подытожила эксперт.

— Мы, застройщики, конкурируем друг с другом с помощью комфортной среды, пытаемся сделать ее своей визитной карточкой, — говорит Яна Грозовская. — У «Самолета» есть стандарт качества продукта и собственное видение благоустроенной территории. Прошли времена домов в поле, к которым даже дороги нет. У потребителя сегодня такой выбор, и он настолько «избалован», что, выбирая себе квартиру, в первую очередь ищет среду для жизни. Ему важно, куда пойдут дети, как подъехать к дому, как до него доберутся гости.

Дмитрий Калинин обратил внимание на два момента. Первый: в больших проектах, как правило, возникают участки или зеленые насаждения общественного пользования. Эта территория должна быть благоустроена, но не относится к придомовой, не будет эксплуатироваться жителями и потом передается администрации, так как вечно держать ее на себе застройщик не может. Появляется дополнительная заинтересованная сторона в виде органов исполнительной власти со своими требованиями, которые нужно учитывать. Это осложняет реализацию проекта.

— Второе — все пытаются конкурировать друг с другом в области благоустройства, — продолжил Калинин. — Есть минимальный набор, но есть и утилитарные вещи, которые более важны и могут решаться именно при КРТ — например, организация движения автотранспорта. Организовать внутридворовое движение с учетом припаркованных автомобилей — это довольно большая проблема. КРТ как раз позволяет продумать потоки машин и создать правила движения по внутренним и внешним магистральным дорогам, которые мы в наших проектах тоже строим. И у нас есть такой опыт взаимодействия с ГИБДД.

В последние годы подход застройщиков к созданию жилой среды в новых кварталах меняется. Акцент делается на многофункциональность общественных пространств — появляются библиотеки, коворкинги, комьюнити-центры, детский клубы, спортивные объекты. Как отметил Ян Фельдман, люди стараются много времени проводить в общественных местах после пандемии. Поэтому важно, чтобы такие места были правильно зонированы и имели различный функционал.

— При создании общественных пространств мы руководствуемся принципом «десять плюс», — говорит он. — В наших кварталах каждый житель может реализовать минимум десять потенциальных сценариев времяпровождения. Для этого мы оборудуем площадки для детей разных возрастов, зоны спорта для взрослых и детей, места для прогулок и наблюдения за природой. В наших кварталах есть все необходимое для жизни — от выделенной зоны для пикников до профессионального скейтпарка, уютные кафе, пекарни с детской комнатой, места для работы на открытом воздухе, тихие зоны. Также мы позаботились и о жильцах с питомцами и создали pet-friendly зоны для прогулок с животными, запустили услугу дог-ситтера.

— На территории ЖК «Любоград» компания «КВС» построит школу, два детских сада и поликлинику, — говорит Анжелика Альшаева. — В Олимпийских кварталах «ЮгТаун» — 3 школы, 7 детских садов и поликлинику. Конечно, в объектах КОТ большое значение имеют места для досуга, прогулок и отдыха. Особенно если городские зеленые зоны находятся не в пешей доступности. Например, от кварталов «ЮгТаун» можно за 15 минут доехать до великолепных парков Пушкина, но это удобно для тех, у кого есть автомобиль. Людям очень важны также комфортные места для прогулок рядом с домом. Поэтому в кварталах «ЮгТаун» мы обустроим парк отдыха «Олимпийские надежды» в первой очереди и спортивную зону «Территория здоровья» во второй.

Тогда и сейчас

Концепция, которая закладывается на начальном этапе, будет отражаться на всей реализации проекта в дальнейшем. Изменить некоторые вещи крайне тяжело или дорого. Поэтому не стоит экономить ни силы, ни время на мастер-планы, говорит Дмитрий Калинин.

— Мы научились тому, что нужно смело задавать концепцию, ведь комплексные проекты просчитываются на много лет, — пояснил он. — В начале пути «Северная долина» развивалась как проект стандарт-класса. Сегодня новых кварталы проектируются и реализуются в сегменте «комфорт». Усовершенствовались как продуктовые характеристики квартир, так и наш подход к развитию территории: благоустройству, озеленению, работе с коммерцией и социальными объектами.

— Также отмечу, что стало больше мастер-планирования с точки зрения городского управления, — дополнила Елизавета Гречухина. — Теперь уже власти многих городов проектируют развитие территорий и потом привлекают застройщиков. Девелоперы тоже теперь сначала занимаются мастер-планированием и только затем делают ППТ (проект планировки территории).

— Уровень проектов КОТ существенно выше — это касается наполнения инфраструктурой для жизни, качества социальных объектов (уход от типовых проектов в пользу индивидуальных и узнаваемых), подхода к благоустройству и созданию полезных сервисов для жителей, — отметил Ян Фельдман. — Практически всегда к моменту заселения первых очередей новый микрорайон будет обеспечен базовой коммерческой инфраструктурой. Дополнительно девелопер продумает досуг жителей — откроет соседский центр, организует спортивные и творческие мероприятия.

Строить по-крупному

Вопрос о перспективах КОТ не к застройщикам, а к органам власти, считает Яна Грозовская. Другого пути создания комфортной среды и презентабельного внешнего вида у городов нет, поэтому эксперт считает, что для успешного развития городов КРТ — одно из главных условий.

— А нам как крупным застройщикам стандарт нашего продукта просто не дает сделать по-другому — и мы выдерживаем все требования, — добавила она.

— В стране много исторических городов, где центры разрушаются, и супер-механизма их спасения так и не придумали, — продолжила Елизавета Гречухина. — КРТ помогает привести такие места в порядок и найти баланс между исторической средой и новой застройкой, определить, что можно и нельзя сносить. Более здорового механизма развития городов нет, так как он позволяет смотреть комплексно, а не точечно. Более того, КРТ изначально и создавалось для развития застроенных территорий с большим количеством собственников.

— Механизм выглядит пока крайне перспективным, — резюмировал Дмитрий Калинин. — Чтобы понять, куда движется застройка Петербурга, можно глубже изучить Генплан, где выделены подобные территории новой застройки. С точки зрения компании мы отработали подходы к КОТ на «Северной долине» и сейчас совершенствуемся в «Юнтолово», избегая старых ошибок.

— Сегодня интерес к формату КОТ увеличивается, — добавил Ян Фельдман. — Он доказал свою устойчивость и востребованность даже в период кризиса. Длительный жизненный цикл проектов позволяет застройщикам усовершенствовать продукт от очереди к очереди, максимально адаптируя его под запросы покупателей.

Что касается перспектив, то, по мнению эксперта, новые кварталы в формате КОТ могут появиться в Ленобласти — в локациях в 30-минутной доступности до города на автомобиле или общественном транспорте. В первую очередь, это Всеволожский, а также Пушкинский и Ломоносовский районы. Более удаленные, но перспективные территории — это южное и юго-западное направления: например, между Ропшинским и Красносельским шоссе. В ближайшей перспективе их ждет активное развитие, как и территории между Гатчиной и Колпино. В Петербурге же еще есть подходящие участки в Приморский районе.