Не время собирать налоги. Как кризис встал на пути обеления рынка аренды

Только каждый десятый участник рынка аренды готов использовать государственную информационную систему Минстроя, в которой предлагают регистрировать все арендные договоры в России. Это могло бы пополнить бюджет Петербурга на 0,5–1,2 миллиарда. Но идею раскритиковали в Минэкономразвития, напомнив о нагрузке на и так сейчас еле живой рынок.

Только 10 % участников рынка аренды заявили, что точно будут использовать государственный сервис Минстроя, через который планируют пропускать все договоры аренды, говорят результаты опроса исследовательской компании Wanta Group. Большинство респондентов ждут от внедрения единой системы негативных последствий для рынка и роста цен на аренду. На днях разработку также раскритиковали в Минэкономразвития. Разработка системы, которая должна принести бюджету десятки миллиардов рублей налогов, уперлась в кризис.

Опрос проведен в городах России с численностью населения от 100 тыс. человек. Опрошено 800 респондентов в возрасте от 18 лет, сдававших или снимавших жильё за последние 12 месяцев.

По данным исследования, 86 % опрошенных считают, что с внедрением государственной информационной системы (ГИС) для регистрации всех договоров аренды жилья и проведения по ним платежей рынок ждут негативные изменения, 70 % уверены, что это приведет к росту цен на аренду. Только каждый десятый респондент сообщил, что точно будет пользоваться ГИС, при этом эта цифра уменьшается пропорционально уровню доходов: о таком решении сообщили 7 % участников опроса с доходами ниже среднего и 4 % респондентов с низкими доходами.

«Более половины (54 %) арендодателей заявили, что в случае внедрения ГИС они будут искать арендаторов в том числе с помощью знакомых, объявлений возле подъездов и в закрытых группах в соцсетях», — сообщили в компании.

Сейчас в тройку лидеров по числу активных объявлений по аренде недвижимости входят «Авито», «Циан» и «Юла». Из результатов опроса следует, что с помощью первого 56 % респондентов нашли жилье и 60 % — сдали.

Весь негативный настрой частных владельцев квартир, зарабатывающих на их аренде, в последние годы игнорировался государством. Чиновники упорно гнули линию по обелению рынка. В качестве контролеров съемного жилья даже привлекались представители управляющих компаний — некоторые из них пользовались возможностью сообщить «куда следует» о сером заработке кого-то из соседей. Однако всё это слабо влияло на огромный рынок частной сдачи жилья, которому здорово помогало активное развитие интернет-сервисов. Они же оказываются и главными выгодоприобретателями при нынешнем положении дел. И они же — главные пострадавшие, если государство обяжет всех находить квартиросъемщиков строго через один — государственный — сервис.

Однако поддержка ресурсов-классифайдов, которые сейчас помогают арендодателям и арендаторам находить друг друга, пришла откуда не ждали. Минэкономразвития на прошлой неделе раскритиковало подготовленный Минстроем законопроект о ГИС, и в том числе указало на возможные негативные последствия для таких сервисов. В «Авито Недвижимости» отказались комментировать «Фонтанке» выводы министерства, в «Циане» также сообщили, что пока не комментируют эту тему. В пресс-службе «Юлы» сослались на отсутствие технической возможности подготовить ответ.

Ранее в «Авито Недвижимости» отмечали, что в последние годы на рынке аренды уже наметился тренд на обеление, в том числе благодаря оформлению самозанятости, но инициатива Минстроя может откатить все эти усилия назад.

«По нашим прогнозам, увеличение размера обязательных платежей, введение дополнительных обязанностей для граждан, за невыполнение которых предусмотрены штрафы, может повлечь за собой риски общей деградации рынка недвижимости. Правоотношения не будут оформляться юридически, люди будут скрывать, что сдают жилье в аренду, что может привести к снижению доверия к институту самозанятых, росту недовольства граждан и сокращению налоговых платежей», — говорили в компании «Фонтанке».

Минэкономики, которое хоть и концептуально поддерживает создание прозрачных условий для рынка аренды жилья, отмечает и другие риски предложенного механизма работы. Как писал «Коммерсантъ», среди них — ограничение в правах граждан, которые не смогут воспользоваться ГИС, например с недостаточным уровнем компьютерной грамотности. Также ведомство настораживает необходимость привлечения банка для осуществления всех расчетов по договорам аренды, механизм его выбора и выбора оператора системы могут стать причинами злоупотреблений. Кроме того, Минэкономики указывает на дополнительную нагрузку на граждан, которая способствует торможению развития рынка.

Изначально законопроект о ГИС аренды жилья планировали внести в Госдуму в весеннюю сессию, но пока остальные профильные министерства не высказали свою позицию по поводу системы.

Главными целями ее создания называли обеление рынка и защиту интересов нанимателей. В Минстрое отмечали, что из-за низкой собираемости налогов с участников рынка, большинство из которых — физлица, бюджет недополучает 162 млрд рублей в год. Предполагалось, что внедрение ГИС позволит дополнительно собрать 62,8 млрд рублей в 2023–2025 годах.

Сейчас арендодатели-физлица могут использовать специальный налоговый режим для самозанятых, чтобы платить налоги со сдачи жилья. Но, по данным исследования Wanta Group, об этом знают только чуть более трети россиян. 39 % слышали о самозанятости, но не знали о такой возможности.

Сейчас на «Авито», как на самом крупном ресурсе, в Петербурге размещено 23 тыс. объявлений о сдаче квартир в аренду. Средняя цена аренды квартиры, по данным портала Restate.ru на 20 мая, составляет 35 тыс. рублей. Исходя из этого 23 тысячи объектов принесут их владельцам около 9,7 млрд рублей в год. Налог с них, который самозанятые платят на уровне 4–6 %, составит около полумиллиарда. Если платить обычный НДФЛ, без оформления самозанятости, выйдет 1,2 миллиарда. 85 % этой суммы, или миллиард рублей, могли бы поступить в бюджет города.

Участники рынка аренды считают, что сейчас дополнительный контроль будет некстати. Рынок переживает глубокий кризис. Надежду на какие-то позитивные подвижки дают возможные внутренние туристы и студенты, которые скоро приедут поступать и учиться. Однако и это — лишь капля в море.

Игорь Горский, президент Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти:

— Предполагаю, что ужесточение контроля над бизнесом пока будет приостановлено. Сейчас задача власти немного раскрыть объятия для того, чтобы помочь бизнесу адаптироваться к новым условиям. Именно поэтому сейчас закон об аренде не прошел. Мало того, в настоящий момент рынок аренды переживает не самые лучшие времена, мы видим падение спроса. Спрос не очень большой даже в Петербурге, который является столицей внутреннего туризма, а предложение — глобальное. Сейчас все выставили на арендный рынок всё, что у них есть.

После майских праздников ничего не изменилось. Мы все очень ждем приезда студентов. К тому же всё-таки спрос на аренду подстегнет внутренний туризм. При этом к концу года рынок не вырастет. Дай бог, чтобы он вернулся осенью к ценам января-февраля.

Что касается рынка продажи жилья, может быть, небольшой мягкий рост объемов продаж начнется осенью. В сентябре мы начнем восстанавливаться и, я думаю, в ноябре-декабре покажем рост. Прогноз на этот год — до 25 % роста. В основном за счет первого квартала, в котором рынок вырос на 15–17 %. Еще 5–7 %, возможно, доберем осенью.

Мы имеем дело с коррекцией рынка. Если честно, последние два-три года нас серьезно избаловали. Во время пандемии продавалось «всё, что не приколочено», мы забыли о сезонном падении цен на недвижимость, которое традиционно происходит летом и зимой. Если посмотреть на 2016–2017 годы, цены на недвижимость росли в среднем на 5–12 %. Такого роста, как в последние годы, на 30–50 %, конечно, не было никогда. Сейчас рынок будет приспосабливаться.

Денис Коденко, риелтор агентства недвижимости Sever Group:

— Законопроект вызовет у наймодателей негатив, потому что это дополнительный контроль. Государство пытается пополнить бюджет за счет налогов с платы по аренде. С одной стороны, можно его понять — нужно, чтобы все действовали по закону. С другой стороны, можно понять и собственников: они не понимают, куда уходят их налоги, как и куда они распределяются, считают распределение бюджета несправедливым.

Определенный рабочий механизм уже есть. Самозанятые арендодатели платят 4 % с доходов от сдачи недвижимости физлицам и 6 % — от сдачи юрлицам и ИП. Я считаю, что это адекватная плата. Возможно, стоит еще проработать момент оплаты. Например, квартиру сдает бабушка, у нее нет возможности пользоваться «Госуслугами». Представляете, что ей нужно сделать, чтобы стать самозанятой или ИП-шницей? Нужно сделать упрощенную процедуру, взрослому населению помочь, снизить налоги и дать гарантии, что эти налоги в долгосрочной перспективе не поменяются.

Что касается ситуации на рынке, по моим подсчетам, больше чем в половине случаев причина, по которой арендатор съезжает с квартиры, — потеря работы или снижение доходов. Адекватные арендодатели демонстрируют гибкость и лояльность.

Сейчас всем тем, кто сдает объекты не с новым качественным ремонтом, нужно идти навстречу квартиросъемщикам, если они хотят сдать объект и несильно упасть в цене: соглашаться на арендаторов с животными, с маленькими детьми, студентов, разрешать делать временную регистрацию, благодаря которой арендаторы могут устроить своих детей в ближайшие школы и детсады. Я советую клиентам, которые хотят сдавать в долгосрочную аренду, заключать договоры на три месяца, на шесть. Через эти 3–6 месяцев ситуация может измениться, и ставки будут уже другие.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»