Квартирный поход. Чиновники придумывают, как взять под контроль рынок аренды жилья

Государство начинает новый крестовый поход против едва ли не последнего оплота свободного рынка, на котором мало что изменилось с 1990-х годов.

«Фонтанка» нашла тех, кто верит в успех чиновников, и тех, кто пока не понимает, что у них выйдет на этот раз. Ведь крестовых походов только номерных, как показывает история, было девять. Примерно столько же, сколько и попыток за последние годы вывести на чистую воду рынок аренды жилья. Участники рынка такое сравнение считают более чем уместным: решать вопрос кавалерийскими наскоками не получилось тогда, не выйдет и сейчас. Куда уместнее будет дать время и создать нужные условия, и тогда вопрос решится сам собой.

В пятницу, 10 декабря, «Коммерсантъ» рассказал о том, что в стране на подходе государственная информсистема (ГИС), где арендодатели должны будут регистрировать все договоры по сдаче внаем квартир, апартаментов и машино-мест.

Стоит отметить, что сразу после огласки идеи создания госреестра в Минстрое поспешили уточнить свою позицию. Во-первых, отмечают в министерстве, пока что этот проект находится на этапе разработки и проходит согласование c органами власти. Чиновники объясняют: «Сейчас идет активное взаимодействие с заинтересованными участниками и федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими управление и надзор за рынком арендного жилья. После прохождения согласования документ будет представлен для общественного обсуждения». Однако в этом же разъяснении уже даны осязаемые календарные прогнозы, и они оптимистичны и пугающи одновременно. «Планируем, что к весенней сессии урегулируем все вопросы и внесем законопроект в Государственную думу», — цитируют в пресс-службе Никиту Стасишина, замминистра строительства и ЖКХ РФ.

Также Минстрой подчеркивает два важных, на его взгляд, тезиса. Во-первых, эта идея направлена на защиту участников арендных отношений. Во-вторых, электронная платформа будет на 100 % принадлежать государству. Причем деньги на ее разработку планируется привлекать внебюджетные. Один из вариантов — создание концессии, в которой участники за свой счет будут разрабатывать электронную часть проекта и содержать его.

Однако все эти слова не особенно успокаивают тех, кто работает на этом рынке и, видимо, не ожидает от движений государства на нем грации большей, чем у слона в посудной лавке.

В «Авито Недвижимости» отмечают, что в последние годы и так наметился тренд на обеление рынка аренды недвижимости. Всё больше арендодателей используют легальные инструменты, например самозанятость, и уходят из «серой» зоны, в том числе благодаря удобству, которое обеспечивают лидирующие цифровые платформы.

«Однако инициатива Минстроя может откатить все эти усилия назад. По нашим прогнозам, увеличение размера обязательных платежей, введение дополнительных обязанностей для граждан, за невыполнение которых предусмотрены штрафы, может повлечь за собой риски общей деградации рынка недвижимости. Правоотношения не будут оформляться юридически, люди будут скрывать, что сдают жилье в аренду, что может привести к снижению доверия к институту самозанятых, росту недовольства граждан и сокращению налоговых платежей», — говорят в компании.

По большому счету, идея создать госреестр арендуемых квартир и нещадно штрафовать тех, кто сдает свои метры в обход, звучит как несбыточный прожект лишь для тех, кто знаком с предметом только понаслышке. Профессиональные участники рынка уверены: уже в нынешнем виде и законодательство, и профильные органы готовы вывести на чистую воду любого. Не было лишь политической воли. Хватит ли сейчас терпения и настойчивости, а главное — компетентности у ответственных лиц вывести аренду жилья из серой зоны — вопрос лишь времени.

Один из петербургских риелторов, отвечая на вопрос «Фонтанки», верит ли он в то, что государству удастся настолько закрутить гайки, что все пойдут по доброй воле регистрировать свои отношения с арендаторами и честно платить налоги, без паузы вспомнил историю персонификации Интернета.

«Каких-нибудь 10–15 лет назад тезис «в Интернет по паспорту» казался шуткой. А «вычислить по IP» было таким мемом, в который всерьез никто не верил. Сейчас, наверное, минимум 95 % пользователей Сети так или иначе видны «кому надо» как на ладони — со всеми своими паспортными данными. Да, какая-то часть, небольшая ниша, научилась так или иначе скрываться, но они составляют скорее статистическую погрешность и пребывают в очевидно «несоциальном» положении. Так же и с арендой. Наверное, добиться 100 % легализации так никогда и не удастся, но вряд ли задача перед Минстроем стоит сейчас именно так», — говорит риелтор с 25-летним опытом работы в Петербурге.

Однако Екатерина Романенко, основатель петербургского агентства «Экотон», не верит в то, что у государства найдутся аргументы, чтобы в короткий срок вывести большую часть рынка из тени.

«Сейчас постепенно появляются всё более и более удобные технические инструменты для легальной сдачи в аренду своей недвижимости, и постепенно люди понимают, что, оформившись как самозанятый, вы будете платить 4–5–6 %, а как физлицо — все 13 %. Но для того, чтобы это стало повсеместно распространено, нужно время. И мы к этому рано или поздно придем. Если же делать это кавалерийским наскоком карательными мерами, боюсь, государство потратит больше денег и сил, чем в итоге получит назад в виде налогов», — говорит эксперт.

Большинство ежемесячных платежей за аренду уже сейчас делаются не наличными, а через банковские приложения — платежами по номеру телефона. Да, банки уже отлично научились отслеживать такие регулярные платежи и могут передавать информацию в налоговые органы, если так будет поставлена задача. Но как только это произойдет, большинство «серых» арендодателей снова перейдут на расчеты наличными, полагает Екатерина Романенко.

«Все инструменты для контроля над этим рынком и у правоохранительных органов, и у налоговых уже давно есть. Так же, как и требование законодательства отчитываться и платить налоги с дохода. Просто до сих пор у государства не доходили руки это всё упорядочить, заниматься мелочовкой», — подтверждает вице-президент ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти и гендиректор агентства недвижимости «Дарко» Юрий Загоровский.

По прикидкам Екатерины Романенко, в Петербурге сейчас лишь около 15 % владельцев недвижимости сдают ее на более-менее профессиональной основе. Именно инвестируя в покупку квартир для аренды и подходя к этому как к бизнесу. Из их числа почти все уже так или иначе проявились перед государством, оформившись либо как ИП, либо как самозанятые. Ведь они подходят к вопросу уже как предприниматели, им есть что терять, и они здраво оценивают риски, в том числе возможных кар за сокрытие доходов.

Однако более 80 % владельцев всё еще сдают «бабушкины» квартиры, доставшиеся им по наследству, считает Екатерина Романенко. Максимум, что они вложили, — переклеили обои и купили новый диван. Они рассматривают деньги от сдачи в аренду как прибавку к зарплате, а квартиру — не как инструмент заработка, а как некий неприкосновенный запас на черный день или на старость.

Они могут смутно догадываться, что реальная доходность от сдачи в аренду квартиры — 4–5 % годовых, с учетом необходимого ремонта после съехавших жильцов. И что продав квартиру и положив деньги в банк, они будут получать как минимум не меньше, с уровнем беспокойства и мороки на порядок ниже. Но главная причина, почему они так не делают, — в недоверии к государству, которое уже много раз показывало неспособность защитить их сбережения в банках. И именно этот же императив мешает им сейчас легализоваться перед государством в качестве арендодателя и получателя регулярных доходов, притом что цена этому — 4–6 % налога — не так велика.

В течение 2021 года на «Авито» в среднем в месяц в Петербурге выставляется 19 749 объявлений по долгосрочной сдаче квартир в аренду. При этом количество предложений с января по ноябрь снижается в среднем на 6 % в месяц — с 23 700 в январе до 16 300 в ноябре. Соответственно, спрос на долгосрочную аренду квартир увеличивается — за 11 месяцев рост составляет 11,8 % в среднем в месяц и более 60 % — в ноябре к январю 2021. Активнее всего арендаторы искали квартиры в августе.

Стоимость аренды в течение года росла в 2021 году в среднем на 7 % в месяц. Если в январе она составляла 23 000 рублей в месяц, то в сентябре-октябре выросла уже до 35 000 рублей. После прохождения пика, к ноябрю средняя цена снизилась до 32 000 рублей. По данным «Авито Недвижимости» за 11 месяцев, средняя стоимость 1 месяца аренды квартиры в Петербурге составляет 26 000 рублей.

Каков объем этого рынка и какова цена вопроса — темы, требующие более детального изучения. Консенсусная оценка общего количества арендуемых квартир показала цифру в 150 тысяч. Это около 15 % от общего жилого фонда в городе (50 млн м2).

Представители риелторского сообщества, рассчитывая число квартир, которые реально сдаются в аренду на постоянной или почти на постоянной основе, предлагают взять общее количество выставленных объявлений и вычесть примерно 30 %. Ведь многие из них могут быть дублями или рекламными ходами, хотя солидные маркетплейсы сейчас устанавливают жесткие требования к авторам объявлений, отсеивая значительную часть фейков. Тогда также выходит 150–160 тысяч квартир.

С другой стороны, как раз та же доля — около 15 % покупателей в новостройках приобретают квартиры «под сдачу». Так что можно считать, что всё сходится.

Если принять на веру эту цифру — 150 тысяч квартир и среднюю цену в 26 тысяч в месяц, порядок чисел на этом рынке будет такой: плюс-минус 45 млрд рублей в год. Когда чиновникам удастся убедить подавляющее число арендодателей легализоваться и платить налоги в качестве ИП или самозанятого (не по 13 %, как у обычных физлиц, а именно что по 4–6 %), выйдет не так уж много — 2–3 млрд рублей в год. То есть едва ли один процент от нынешних сборов по налогу на доходы физических лиц.

Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»