Центробежное замедление: как в новых условиях будет развиваться рынок новостроек

Первый квартал показал: строители осторожно, но всё-таки выводят на рынок новые жилые комплексы. Ставки проектного финансирования оказались заградительными для некоторых девелоперов, поэтому они ждут смягчения позиции Центробанка. Покупатель тоже голосует рублем — в сегменте масс-маркет растет спрос на проекты за КАДом: как в Ленобласти, так и в границах города.

На круглом столе «Фонтанки» представители строительных компаний рассказали, будут ли переноситься сроки вывода проектов на рынок и будут ли меняться сами проекты — в сторону уменьшения площадей и сокращения количества комнат.

Такого бума новых проектов, какой был в предыдущем году, в 2022-м, само собой, не ожидается: с начала года — включая апрель — выведено в продажу около 700 тыс. кв. м. Многие крупные жилые кварталы стартовали именно в 2021-м. Тем не менее новые старты будут и в текущем году: рынок должен пополняться, чтобы обеспечить покупателям возможность выбора. Кроме того, существующего предложения при текущем спросе хватит ненадолго — максимум на год.

— Дело в том, что прошлый год выдался невероятно активным и по спросу, и по выводу новых объектов — эти показатели всегда, как говорится, идут «рука об руку», — вспоминает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group). — Стартовала масса интересных проектов, многие из них — на периферии, где началось развитие крупных территорий, освоение которых продолжится многие годы. Текущий год, безусловно, отличается от прошлого: таких высоких показателей мы не ожидаем, всё будет развиваться в спокойном русле, как и всегда в те годы, когда рынок приходит в нормальное, равновесное состояние. Поэтому новые старты, безусловно, будут — без этого рынок не может развиваться, это необходимое пополнение предложения.

Она заметила, что холдинг Setl Group, в частности, готовит к выходу на рынок несколько новых интересных проектов. Это ЖК в Пушкинском и Василеостровском районах, а также в других городских районах.

— Конечно, новые проекты будут появляться — рынок должен постоянно пополняться. Но объем вновь выводимых объектов будет, скорее, корректироваться спросом, — считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Сегодня мы видим, что в первом квартале 2022 года запуск новых проектов почти в 2,5 раза меньше показателей за аналогичный период прошлого года. При этом общий объем предложения находится на уровне порядка 3 млн кв. м — это меньше годового спроса. Думаю, что такой тренд будет укрепляться, и по итогам года мы увидим снижение предложения и спроса на фоне растущих цен на строящееся жилье.

Компания «Л1» планировала вывести на рынок в этом году три проекта на юге города.

— В этом году мы решили анонсировать только один, — комментирует директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова. — Это не очень большой дом бизнес-класса на проспекте Космонавтов. А остальные два запустим уже в следующем году.

Часть компаний пока не корректировала планы.

— Для нас ситуация менее критична, потому что мы изначально рассчитываем на скромные бюджеты покупателей, а в ассортименте у нас — небольшие квартиры, — рассказывает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга Полис Групп. — В связи с ростом цен и ставок по ипотеке сейчас спрос направлен как раз на такие квартиры — небольшие по площади и по цене.

Полис Групп вывел один объект еще в феврале, на этот год запланировано еще два. По словам Ольги Ульяновой, возможна корректировка по срокам на несколько месяцев, т. к. банки тоже были какое-то время в состоянии растерянности, не понимали, как финансировать проекты, какой должна быть финансовая модель в новых условиях.

— Мы рассчитываем, что в этом году застройщики выведут гораздо меньше проектов, благодаря чему будет сбалансирован спрос и не произойдет просадка цены, — говорит она. — Для застройщика она сейчас важна, поскольку дорожают стройматериалы и необходимо импортозамещение.

— Наша компания не меняет планов по выводу новых очередей в рамках уже реализующихся проектов, — говорит Ян Фельдман. — Все они возводятся в формате комплексной застройки со всей необходимой внутренней инфраструктурой. Сегодня в продаже находится 1 850 квартир, среди них есть варианты с отделкой и без. Объекты расположены как в Петербурге, так и ближайшей Ленобласти.

У ГК «ПСК» нет проектов, которые прямо сейчас можно было бы вывести на рынок, — все они находятся в стадии разработки разрешительной и градостроительной документации.

— Конечно, при их выводе мы будем учитывать спрос, который зависит от ставок по ипотеке, в первую очередь — субсидированных, — комментирует Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — И снижение до 9% — это позитивная новость, потому что 12-процентная ставка не отработала и не вызвала активного спроса даже с учетом ее субсидирования застройщиками. И, конечно, мы ожидаем дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ, потому что у нас есть не только жилье, но и апартаменты, на которые льготная ипотека не распространяется, — сейчас ставка там колеблется около 17%. Хоть мы ее и субсидируем, но при таких условиях апартаменты становятся менее выгодными.

Важны и ставки проектного финансирования, говорит Сергей Софронов. Не всем компаниям удалось получить его под низкие ставки — даже под 15%: «У нас есть в близкой степени готовности к выводу два проекта, и мы ждем снижения ключевой ставки».

— Мы видим, что на сегодняшний день в Петербурге и Ленобласти выдано достаточное количество разрешений на строительство, но многие проекты не начинаются: коллеги пересматривают планировочные решения, всю экспозицию квартир, — рассказывает Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой». — Сегодня все стремятся максимально оптимизировать пространство — и двухкомнатная квартира площадью 60 кв. м закрывает практически все сценарии жизни. Уменьшение площади происходит по объективным причинам — из-за роста стоимости квадратного метра, а 80–90% покупок происходит с ипотекой.

По его словам, ставки по проектному финансированию действительно стали заградительными — и даже 15%, которые обеспечивает поддержка государства, выдержат не все финансовые модели. В то же время по уже запущенным проектам стройку остановить невозможно. Поэтому главное сейчас — снизить эффект от неблагоприятных явлений, чтобы был какой-то старт, когда положение начнет восстанавливаться.

— До сих пор мы вводили 50–70 тыс. кв. м в год — и эта модель была для нас эффективной, — объясняет Максим Жабин. — С таким объемом ввода мы даже при стоимости проектного финансирования в 13–15% выдерживаем эту модель. А договориться с банком нам не составило сложности.

С премиальными проектами, особенно расположенными в центре города, ситуация такова: они будут востребованы и в кризис, и в период расцвета, — убежден Александр Кравцов, управляющий директор компании FIZIKA Development, которая строит инвест-отель VIDI на Синопской набережной.

— Для проектов в сегменте «премиум» и выше размер ключевой ставки не так важен, как для объектов бизнес-класса. Гораздо большее влияние на них оказывают действующие ограничения по строительству в историческом центре, — говорит он. — С одной стороны, предложение новой недвижимости в центральных районах сильно ограничено; с другой — она всегда пользуется повышенным спросом и интересом покупателей.

Летом и осенью FIZIKA Development планирует вывести в продажу два проекта в Московском районе — сейчас они проходят согласования.

По мнению Алексея Бушуева, директора по продажам Seven Suns Development, преобладающий объем новых объектов появится на рынке по мере достижения макроэкономической стабильности — или как минимум предсказуемости, а также понижения ключевой ставки ЦБ РФ.

— Проекты с полученными разрешениями на строительство, требования к которым могут быть существенно изменены при продлении или выдаче нового документа, будут выведены в продажу в соответствии с обозначенными сроками (при условии наличия приемлемой договоренности о проектном финансировании), — комментирует он. — Дополнительным плюсом для ряда девелоперов стало апрельское постановление правительства об автоматическом продлении разрешений на строительство, истекающих с 13 апреля до 1 августа 2022.

По новым расценкам

По действующим кредитам банки ставки для застройщиков не поднимали, отмечает Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО «Дудергофский проект» (Группа компаний «БФА-Девелопмент»):

— Мы также живем спокойно: банки выдают транши, а мы продолжаем строить. В то же время по новым очередям, которые планировались к выводу на рынок, пришлось пересматривать все модели. И понятно, что высокие ставки останавливают многих от желания получить проектное финансирование.

— На самом деле, самым важным показателем с точки зрения проектного финансирования является спрос, — объясняет Дмитрий Сухотин. — Потому что, обеспечив синхронное накопление эскроу-счетов и расходование средств на стройку, можно достичь существенного снижения ставки, а при опережающих темпах она и вовсе стремится к нулю. В таком варианте деньги становятся очень дешевыми, и это не очень сильно бьет по застройщику. Я думаю, и правительство это видит: они в большей степени субсидируют именно спрос, чем проектное финансирование, т. к. именно он позволит застройщикам несильно повысить расходы.

Но даже тем, у кого кредиты уже согласованы, придется всё же увеличить затраты.

— Сейчас у всех повышается себестоимость, иногда она растет непредсказуемо, а кредиты в банках были рассчитаны на прежнюю смету, — замечает он. — Практически все обновляют модели в банках. Новые лимиты, которые банки будут открывать на достройку объектов, конечно, будут уже по другим ставкам, что повысит расходы. Но синхронизация с наполнением счетов эскроу позволит, как и прежде, держать эту ситуацию в рамках.

При этом в плане расходов на строительство откладывать его тоже может быть невыгодно, особенно если речь идет о комплексном освоении территорий.

— Следующие очереди КОТ нередко включают необходимые всем жителям объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники), откладывать строительство которых невозможно, хотя ситуация в каждом проекте индивидуальна, — поясняет Ян Фельдман. — Также для КОТ зачастую себестоимость подведения коммуникаций в пересчете на 1 кв. м продаваемой недвижимости напрямую зависит от масштаба проекта, и при возведении неполного объема очередей критически влияет на общую окупаемость.

Застройщики очень зависят от наполняемости счетов эскроу — то есть от реализации квартир. Но чем крупнее девелопер, чем проще ему получить проектное финансирование на более выгодных условиях.

— У нас долголетние партнерские взаимоотношения с банками, что помогает нам договориться о своих условиях проектного финансирования, — говорит Ольга Трошева.

Со спросом же, по словам Ольги Трошевой, чудес ждать не приходится: после пиковых показателей в марте в апреле наступило неизбежное падение — даже если у людей есть мотивы для приобретения и сохранился доход, то они готовы подождать, пока ставка ЦБ не снизится.

Компания «Л1» до сих пор не строила дома по проектному финансированию. И дебют происходит не в самой благоприятной атмосфере.

— Мы не можем экспертно сказать, какой уровень ставки был бы для нас приятным, — отмечает Надежда Калашникова. — Но, конечно, это не 20–22%. Мы ждем, что ставки снизятся так же, как по льготной ипотеке произошло снижение с 12% до 9% годовых. В наших объектах и при 12% спрос был достаточно высокий — люди пристраивали деньги, опасаясь инфляции и волатильности на всех рынках. Но все же 12% для рынка в целом высоковато, поэтому надеемся на положительную динамику по снижению и для покупателей, и для застройщиков — по проектному финансированию. В текущей ситуации строительная отрасль становится бюджетообразующей, поэтому логично, что застройщики ждут поддержки от государства.

У компании Полис Групп опыт работы с проектным финансированием положительный — недавно она раскрыла эскроу-счета по первому проекту.

— Мы с этим банком продолжаем работать и по новым проектам, — сообщает Ольга Ульянова. — Конечно, ставки повышаются, но мы, в том числе чтобы выдержать финансовую модель и получить положительный результат, растягиваем сроки реализации, специально идем на это.

Как она рассказала, раньше компания стремилась сбыть все квартиры до окончания строительства. Сейчас же планируется увеличение срока продажи для 10–15% квартир.

Если же говорить об ипотеке, то сначала ставка в 12% была с энтузиазмом воспринята девелоперами, но в текущий момент она себя не оправдала.

— Да, такая ставка была в 2015 году, но с тех пор стоимость квартиры выросла раза в два, — поясняет Ольга Ульянова. — Самым большим камнем преткновения стали большие ежемесячные платежи. Если платеж больше 40 тыс. рублей и нет уверенности в завтрашних доходах и ситуации на рынке — это плохо.

Застройщики отмечают, что 9% по льготной ипотеке — это хорошо, но надеются, что она еще снизится — опять до 7%. Этот уровень наиболее комфортен при текущей стоимости и позволяет застройщикам субсидировать ставки для клиентов.

— Мы надеемся, что спрос восстановится за счет тех, кто готов покупать, но ограничен финансово при текущих ставках, — полагает Ольга Ульянова. — Плюс надо не забывать о тех, кто не торопится. Часть из них положили наличку на вклады после повышения ставок по депозитам, другие пока не готовы расстаться с деньгами, т.к. не представляют, не потребуется ли им средства. Кроме того, в в кризис люди с недоверием относятся к проектам в низкой степени готовности — основной спрос сосредоточен на домах, которые сдаются в этом году. Если готовность ниже, то надо объяснять клиентам, что у компании есть деньги, чтобы строить в том же темпе. Потому что даже самый надежный инструмент — недвижимость — имеет свои риски.

Проекты, которые получили финансирование до весны этого года, фактически не пострадали.

— Банки не поднимали ставки ни по проектному финансированию, ни по бриджу, — говорит Александр Кравцов. — А поскольку цена метра за полгода выросла, то наша модель не страдает. Единственная проблема — полное отсутствие ипотечных сделок, потому что ставки заградительные, банки неохотно субсидируют инвест-отели и коммерческую недвижимость в целом. Поэтому мы сфокусировались на инвесторах, которые готовы вкладываться в качественную недвижимость. По новым проектам хорошо бы иметь ставку в 10–12%, но я думаю, что модель будет успешна и при более дорогом финансировании.

Размер ключевой ставки больше всего влияет на ставку проектного финансирования на ранних этапах строительства, когда на счетах эскроу еще мало средств, напоминает Ян Фельдман: «С учетом субсидирования государством ставки до 15% и покрытия по эскроу эффективная ставка составит около 10%. Но даже такой уровень может привести к росту себестоимости строительства жилья».

По его словам, девелоперы за счет гибкого управления ценовой политикой могут снижать ставки для новых проектов. Наиболее активные продажи важно обеспечить на старте объекта, когда строительство находится на стадии котлована, — это позволит генерировать приток средств на эскроу-счета и снизить стоимость проектного финансирования.

У ГК «ПСК» по проектному финансированию строятся пять объектов — по некоторым из них наполнение эскроу-счетов уже превышает 100%. А в мае компания планирует раскрывать счета по ряду проектов. По новым стройкам ситуация пока не столь радужная — и по жилью, и по апартаментам.

— У тех, кто не попал под специальную ставку 15%, сейчас предложения от 18 до 23%, — подчеркивает Сергей Софронов. — Действительно, ставка снижается при наполнении эскроу-счетов, но на начальном этапе это требует продажи большого объема квартир буквально за один-два месяца, что возможно только с крупным дисконтом. Нам это кажется менее выгодным, чем в течение какого-то времени выплачивать кредит по более высокой ставке.

Максим Жабин отмечает, что хоть помощь от государства и полезна, но этот ресурс исчерпаем, поэтому лучше на него изначально поменьше рассчитывать.

— Сегодня финансовая грамотность в части проектного управления находится на низком уровне, — считает он. — Многие и раньше с трудом могли ответить на вопрос о себестоимости квадратного метра стройки, а с меняющейся стоимостью стройматериалов это и вовсе почти невозможно сделать.

При этом он считает, что сегодня максимальное внимание надо уделить работе с потребителем — ведь именно спрос определяет финансовое положение девелопера.

— Мы готовимся к тому, что и при ставке в 9% ипотека будет дорогой для клиента, — комментирует Максим Жабин. — Комфортная цифра ежемесячного платежа — до 50 тыс. рублей в месяц, при этом клиент платит еще и коммунальные платежи — а это еще 7–8 тыс. рублей в месяц, т. е. в общем уже 60 тыс. рублей. В итоге девелоперы начинают стремиться к оптимизации и уменьшают затраты на проекты, а люди уже привыкли к комфорту. И некоторые предпочтут подождать 3–5 лет, чем покупать жилье, которое не отвечает их качественным запросам.

Ни много ни мало

В феврале губернатор Петербурга Александр Беглов сообщил на встрече с президентом: обеспеченность жильем в Петербурге выросла за последние три года на 9% — с 25,4 до 27,7 кв. м на человека. При этом Смольный планировал снижать темпы строительства в городе еще до того, как случился очередной экономический кризис: с 3,4 млн кв. м в 2022 году до 2,6 млн кв. м в 2025–2028 годах.

Александр Кравцов полагает: несмотря на поручение президента наращивать объемы строительства, Петербург остался несколько в стороне, о чем свидетельствуют и цифры, согласованные с Минстроем. «Это и понятно: в центре сложно строить из-за исторических объектов, а внутри КАДа в целом почти невозможно обеспечить всю социальную инфраструктуру при неконтролируемом объеме строительства», — отмечает он.

— В Петербурге можно оценивать обеспеченность жильем спросом, — считает Ольга Ульянова. — Последние годы он был высоким, причем, не только со стороны петербуржцев, но и от региональных покупателей — на них пришлось около 40–50% сделок. Наверное, этот поток будет сохраняться — жизнь концентрируется в крупных городах, где есть работа, места учебы и инфраструктура. Поэтому можно говорить о том, что спрос есть и обеспеченность жильем еще недостаточна.

Перспективы застройки зависят от наличия площадок, где может появиться жилье. В 2000-х годах строили на уже освоенных участках, где-то это была уплотнительная застройка, вызывавшая недовольство местных жителей. Затем начали занимать «приграничные» территории, которые превращались в современные спальники — жизнь на окраинах, по словам Ольги Ульяновой, заиграла по-новому. И если сначала это был север, то сейчас начали развиваться проекты на юге, которые позволяют выстроить финансовую модель даже в текущих условиях.

— Всё-таки долевое строительство по сравнению с проектным финансированием — это дешевые деньги. Сейчас они стали дороже, и многие проекты не выдерживают: себестоимость не бьется со спросом, — поясняет она.

— История с эскроу-счетами может быть эффективной при низкой инфляции и стабильной ситуации в экономике, потому что эти средства фактически замораживаются, депонируются, — считает Надежда Калашникова. — Когда инфляция невысокая, то ставка нивелируется за счет растущей цены недвижимости, а когда инфляция такая, как сейчас, то экономика получается слишком сложной.

По ее мнению, в таких обстоятельствах государство просто обязано поддерживать строителей, так как никакая работа с покупателями основного системного вопроса решить не сможет. Поэтому надо очень внимательно относиться и к объемам строительства, и к схемам, по которым оно ведется.

Что касается спроса, то все зависит от локации: если она обеспечена транспортом и социальной инфраструктурой, то всегда будет пользоваться популярностью и расти в цене, полагает Надежда Калашникова. Правда, текущая ситуация всё равно накладывает отпечаток — наибольший рост с начала года показали опять пригороды, которые выгодными не назовешь. Понятно, что во времена любого кризиса сокращается и площадь, и бюджет покупки.

— Конечно, чем больше жилья на квадратный метр, тем лучше, но сложно сказать, сколько его необходимо для Петербурга, — говорит Сергей Софронов. — Я скорее за баланс спроса и предложения — застройщики не смогут построить много квартир, если на них не найдется соразмерного количества покупателей.

С точки зрения миграционных потоков сейчас мы видим временный отток людей, которые работали в Петербурге, в домашние регионы. Но Петербург — это мегаполис, который по-прежнему будет привлекать граждан из регионов, а значит, и платежеспособный спрос оттуда же, уверен Сергей Софронов.

Наличие определенной планки в квадратных метрах, которая задается на уровне президента, по его словам, дает надежду, что чиновники будут ей руководствоваться и уменьшать количество согласований, а не ставить новые бюрократические препятствия. Также он видит плюс в инициативе провести инвентаризацию исторического центра, чтобы определить ценность объектов, построенных до 1917 года, — это даст возможность застройщикам работать как в историческом центре, так и в серых промышленных поясах.

В последние 3–5 лет застройщики стабильно продавали в агломерации Петербурга около 4 млн кв. м — и столько же поступало ежегодно нового жилья на рынок, напоминает Ольга Трошева. Больше 5 млн кв. м было реализовано только в самом активном 2014 году.

— Понятно, что рынок развивается циклично — активные периоды сменяются более спокойными. Но всегда ситуация выравнивалась, быстрее или медленнее, — отмечает Ольга Трошева. — Сейчас спрос консолидировался в массовом сегменте — все упирается, в общем, в платежеспособность. И наша задача — предложить рынку продукт, который будет укладываться в рациональный бюджет.

В разрезе платежеспособности Максим Жабин замечает тенденцию: миграция идет туда, где дешевле жить:

— Понятно, что в Петербурге или Москве вероятность найти работу выше, чем в любом другом городе, но тут становится очень дорого жить! Мы повторяем историю Нью-Йорка, Лондона и других крупных городов. Тем не менее, в ближайшие 30–40 лет всё, что ни построят в Петербурге или Москве, будет продаваться. А вот эффективно или нет — это уже вопрос к бизнес-модели девелопера.

По его словам, в России обеспеченность жильем низкая, поэтому работы еще не на один год хватит.

С учетом текущей ситуации, спрос в этом году, скорее всего, будет на уровне 3,5–3,6 млн кв. м, считает Ян Фельдман:

— Цифры могут скорректироваться — все будет зависеть от дальнейшего развития экономической ситуации и мер правительства по поддержки отрасли. Темпы вывода новых проектов по сравнению с прошлым годом замедлятся. Растущая себестоимость строительства на фоне серьезного подорожания строительных материалов, девальвация рубля, отток рабочей силы, отсутствие ясности по ставкам проектного финансирования пока не способствуют активному запуску новых проектов.

При этом он высказывает мнение, что объемы ввода в текущем году не должны сильно измениться, поскольку девелоперы имеют жесткие обязательства по срокам ввода для уже строящихся и продаваемых очередей в своих объектах. Исключение могут составлять только проекты, по которым у застройщиков был заложен резерв в сроках строительства, и есть возможность перенести их ввод на 2023 год.

Трансформация со смыслом

В кризисной ситуации на первое место выходит ликвидность, уверена Надежда Калашникова:

— Для покупателя важно иметь возможность быстро выйти из этого актива, получить деньги назад, если они потребуются. Понятно, чем меньше площадь — тем быстрее можно продать квартиру.

Поэтому новый проект бизнес-класса, который планирует запустить «Л1», небольшой. Максимальная площадь квартиры — 110 кв. м, минимальная — 33 кв. м.

— Это второй наш объект без студий. Хотя именно наша компания их «породила» в 2002 году, мы их и «убили» в этом нашем новом проекте, — смеется она. — Но если серьезно, то прошлый опыт показал, что очень хороши однокомнатные квартиры — около 40 кв. м. Их можно организовать под разные задачи: там может быть и гостиная, и столовая, и спальная зоны. Такие варианты востребованы даже больше, чем студии.

Тем не менее Дмитрий Сухотин считает, что снижение площади — это опасная игра.

— Это повышает ликвидность и доходность, но снижает качество среды, — поясняет он. — А мы чувствуем запрос на комфорт. Дома, где на этаже 4–5 однокомнатных квартир, — это вынужденные покупки, когда на что-то лучшее не хватает денег. Но, с другой стороны, есть и запрос на улучшение жилищных условий, когда человек хочет расширить площадь и жить комфортно. Нужно найти баланс, а не застраивать все маленькими однокомнатными квартирами — как только у людей появится возможность, они будут избавляться от них и покупать жилье побольше.

Ольга Ульянова парирует, что их компания сейчас предлагает как раз жилье первого выбора, и она не может согласиться с тем, что оно некомфортно:

— Те же студии около 25 кв. м или однокомнатные квартиры от 30 кв. м, которые мы строим в Приморском районе, вполне укладываются в формат «комфорт плюс» и удачно конкурируют с нашими соседями.

Она отмечает: есть компании, ориентированные на тех, кто улучшает жилищные условия. Но, по опыту работы Полис Групп, сколько ни делай квартир 2-евро или трехкомнатных, всё равно основной спрос — на «однушки», хотя цена квадратного метра может быть дороже на 25–30%. «Даже между студиями 25 кв. м с двумя окнами и 19 кв. м выбор делают в пользу последних, — объясняет Ольга Ульянова. — Люди покупают квартиры детям, в инвестиционных целях, приезжают региональные покупатели, которые начинают жизнь с небольших квартир, так как проводят много времени на работе. Безусловно, в 20 кв. м сложно обустроить жизнь, если семья велика. Но спрос идет на небольшое жилье. Как бы мы ни уговаривали клиентов на 40-метровые «однушки», приходится спрос на студии сдерживать ростом цен».

По словам Ольги Ульяновой, этот тренд есть везде — и в Мурино, и в Приморском районе.

Сергей Софронов считает: в ближайшее время вряд ли проекты как-то кардинально изменятся. Все возможности по оптимизации площадей уже давно застройщиками отработаны — в некоторых проектах нарезать уже меньше некуда.

— Если говорить о сегменте массового жилья, наиболее востребованы будут проекты, которые смогут предложить минимальный ежемесячный платеж, поскольку на ипотеку сейчас приходится 80–90% продаж, — полагает он. — И более дорогая квартира иногда оказывается выгоднее для клиента за счет более низкой ставки по ипотеке.

Для сегмента премиального жилья, по его словам, важным фактором остается локация. В Центральном районе застройщикам сейчас похвастаться нечем: количество новых проектов минимально, поэтому многие переходят на реконструкцию исторических домов, что несет тоже затратную составляющую. Порой это дороже, чем построить новый дом. У реконструкции есть и свои подводные камни — например, невозможность сделать паркинг или выбрать удачную планировку.

Еще один сегмент — это рынок апартаментов, который в нынешних условиях демонстрирует свои особенности.

— Застройщики, которые строят «псевдожилье» без сервисной составляющей, без управляющей компании, окажутся, наверное, в менее выигрышной ситуации, чем те, кто предлагает дальнейшую сдачу в аренду, — высказывает мнение Софронов. — Ведь в апартаментах не действует льготная ипотека, а высокие рыночные ставки делают их невыгодными, если у покупателя нет возможности в дальнейшем окупить затрату за счет профессиональной сдачи в аренду.

— Главное, дожить до того момента, когда желания клиентов совпадут с их возможностями, — отмечает Максим Жабин. — Многие в глубине души хотят жить в 2-комнатных квартирах, но не могут себе этого позволить. К тому же наши клиенты не думают, что произойдет с квартирой через 10 лет — многие приобретают жилье как в последний раз. А кто-то и на самом деле — в первый и последний раз.

Поэтому застройщикам, если они не хотят закрыться завтра, надо адаптироваться.

— Если в моменте надо строить маленькие квартиры, будем строить маленькие. Появится спрос — будем продолжать строить большие, — говорит он. — В убыток никто работать не будет. Какое-то время можно переждать, но неадаптировавшиеся либо уйдут с рынка, либо займут какую-то новую нишу.

При этом у покупателей в настоящее время растет спрос на «закадье» — и это касается не только области, но и городских районов рядом с кольцевой. По словам Ольги Трошевой, это связано, в первую очередь, с ценой: в городе средняя цена «квадрата» в масс-маркете уже 220 тыс. рублей, а за КАДом — около 150 тыс. При этом есть ряд интересных мест, где уже готова вся инфраструктура. Такие предложения могут заинтересовать и тех, кто делает первую покупку, и тех, кто улучшает жилищные условия. Между тем, рынок уже давно расслоился. Несмотря на цену, на квартиры в объектах в городских обжитых районах по-прежнему есть свой покупатель, который не готов переезжать за КАД.

— Несмотря на текущую экономическую неопределенность, мы фиксируем интерес к старту продаж в целом на рынке, — отмечает Алексей Бушуев. — Для покупателей имеет значение и фактор общей минимальной стоимости, и более низкий ипотечный платеж.

Текущая нестабильная геополитическая ситуация, проблемы с логистикой и поставкой стройматериалов неизбежно влияют на рынок недвижимости, полагает Ян Фельдман.

— Некоторые компании действительно могут пересматривать проекты и выбрать путь отказа от некоторых опций, который были изначально предусмотрены, — считает он. — Это может быть упрощение каких-то позиций в отделке или уход от ее вариативности, возврат к нормативному благоустройству и минимальному наполнению объектами инфраструктуры. И все это для того, чтобы иметь возможность и дальше предоставлять покупателями выгодные предложения по стоимости недвижимости. Наша компания не намерена снижать качество проектов, мы продолжим наполнять их решениями, которые позволят жителям кварталов вести интересную и насыщенную жизнь.

Для более массовых комплексных проектов экономия на благоустройстве и до этого была нередким фактором, считает Алексей Бушуев:

— Риск в текущей ситуации возможен в невыполнении девелоперами планов заявленных проектов благоустройства. Решение принимает каждая компания индивидуально, исходя как из ответственности за выполнение данных покупателям обещаний, так и оперативности, и качестве замещения частично ставшего недоступным оборудования.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»