От мала до велика. Какую высоту готовы взять строители новых домов

Высота новостроек до сих пор больше зависит от ограничений, установленных властями: редкий девелопер добровольно пойдет на значительное снижение высоты. Малоэтажные проекты активно появляются за городом — благодаря льготной ипотеке они стали более доступны по цене.

При этом Петербург не только исторический, но и современный развивающийся город, поэтому эксперты не исключают появления здесь и жилых небоскребов. Правда, вероятность этого мала, да и необходимости особенной нет. О том, сколько же этажей необходимо и достаточно для того, чтобы обеспечить комфортную жизнь новоселам и прибыль девелоперам, побеседовали участники круглого стола «Фонтанки».

При разработке проекта застройщик, безусловно, учитывает и нормы, установленные властями, и спрос со стороны покупателей.

— Основная задача любой коммерческой структуры — получить с проекта прибыль, — отметила директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. — Максимально допустимую действующим законодательным регламентом и здравым смыслом, выраженном в покупательском спросе. Мы помним, что и финские, и шведские застройщики, приходя в Петербург, строили не малоэтажные «эко»-, «френдли»-дома, как у себя на родине. А как все, по 23 этажа, чтобы получить максимально возможную прибыль.

Поэтому застройщикам нужны ограничения и активное градостроительное регулирование — в том числе и высоты застройки. Надежда Калашникова напомнила, что исторически город был «регламентированным», и в нем долго нельзя было строить ничего выше Зимнего дворца.

— Мы трепетно относимся к небесной линии: вспомните историю с небоскребом на Охте, — прокомментировала Калашникова. — В Лахте он оказался, на мой взгляд, более уместен.

Президент ГК «Колвэй» Дмитрий Павлов согласился, что застройщик ориентирован на прибыль, но отмечает, что её приносит покупатель, а он, в свою очередь, пожив в «человейниках», становится всё более грамотным.

— Сегодняшнее поколение покупателей хочет жить в малоэтажных комфортных проектах, где вокруг есть зелень, с хорошей транспортной доступностью. Желательно, чтобы это был ближний пригород, но при этом была вся социальная инфраструктура: сады, школы, медицина, магазины, — рассказал он. — Всё упирается в экономику, т. к. менее плотная застройка обходится дороже. Понятно, что на одном и том же участке выгоднее строить 18 этажей, а не 5: затраты на инженерию, дороги, благоустройство примерно одинаковы, и в случае малоэтажки цена метра получится выше. Так что если вы нашли вариант в малоэтажном комплексе не сильно дороже, чем в «человейнике», считайте, что вам повезло.

В целом, по словам Дмитрия Павлова, нормы высоты в Генплане адекватно отражают характер территорий. Но иногда возникает рассогласованность некоторых регламентов. Например, в функциональной зоне 2ЖД раньше разрешалось строительство 4 этажей плюс мансарда (т. е. фактически 5 этажей), а теперь только 4 этажа. «Разница между 4 и 5 этажами — 20 %, а 20 % в экономике проекта — это существенно, — пояснил он. — При этом КГИОП, чьи ограничения, как правило, более строгие, ограничивает высоту 18 метрами. Мы могли бы вписать туда 5 этажей, но Генплан этого нам не позволяет».

В такой же зоне строит жилые комплексы и компания «Терминал-Ресурс» — проект «На Царскосельских холмах». Как рассказала начальник департамента по перспективному развитию ООО «СЗ «Терминал-Ресурс» Галина Пилипенко, территория изначально предполагала малоэтажное строительство, и сначала компания хотела поднять этажность, чтобы улучшить экономику проекта.

— В итоге вместе с проектной организацией мы решили: наверное, наступит то время, когда людям потребуется альтернатива тем многоэтажным комплексам, которые строились в спальных районах, — продолжила она. — Мы не понимали, как это пойдет, но оно пошло. Люди стали смотреть на жилье немножко по-другому, интересоваться комфортной средой, чтобы количество соседей было небольшим.

При этом она также видит некоторый перекос в градостроительной политике. Например, жилая застройка на территории проекта ограничена 18 метрами, а рядом находится выставочный центр «Экспофорум» высотой 33 метра.

— Мы не претендуем на многоэтажную застройку, но на фоне «Экспофорума», который органично вписался в территорию и не вызывает ни у кого отторжения, наши дома высотой до 18 метров вовсе незаметны, — пояснила она. — И если бы у нас была возможность вписать в эти 18 метров 5 этажей, а не 4, то с экономической точки зрения для нас это было бы выгоднее.

Застройщики подают свои предложения в Генплан, в Правила землепользования и застройки, но не всегда оказываются услышанными. В целом же, по мнению Галины Пилипенко, для каждой территории актуальна своя высота: например, если в районе «Фрунзенской» будет стоять малоэтажный комплекс, это будет так же нелепо выглядеть, как если на Невском появится высотка.

Директор ООО «Группа Компаний «СтройСинтез» Владимир Иванов сообщил: нет такого, чтобы человек на всю жизнь выбирал себе одну квартиру или один загородный дом — у него может быть и одно, и другое одновременно.

— Нашим покупателям надо дать выбор и, может быть, даже немного их подучить — например, с помощью аренды. Он может полгода поснимать коттедж, еще полгода пожить в высотке и выбрать то, что ему больше подходит, — считает Владимир Иванов. — Рынок сам отрегулирует все, в том числе высотность. Но законы нужно пересматривать, чтобы в коттеджных поселках не появлялись небоскребы.

При этом, независимо от этажности, город должен быть комфортным, отметил Владимир Иванов. Поэтому и за городом должны быть пожарные станции, магазины, медицинские учреждения, места для досуга. Для этого, например, можно разрешить коммерческую деятельность в рамках коттеджных поселков.

Законодательные ограничения меняются не только в Петербурге, но и в Ленинградской области. Как рассказал заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин, власти региона идут по пути понижения этажности. Первым этапом стал 2012 год, когда были приняты Региональные нормативы градостроительного проектирования и созданы единые стандарты для всех территорий Ленинградской области. В 2015 году были перераспределены полномочия — муниципалитеты перестали выдавать разрешения на строительство и ввод многоквартирных домов, было введено обязательное согласование документов территориального планирования в комитете по архитектуре. Летом 2018 года губернатор дал поручение не выдавать разрешения на строительство, которые противоречат РНГП. Весной 2021 года завершился процесс: в РНГП были внесены изменения, отменяются ППТ свыше нормативов. Исключение — для тех компаний, которые завершают проблемные объекты.

— Застройщики-доноры получили возможность повышать этажность до 16 этажей, ориентируясь на иные документы территориального планирования. Обязательное условие — наличие соглашения с администрацией ЛО о достройке проблемных объектов, — рассказал Михаил Москвин. — Мы понимаем, что сейчас строители ориентируются на разную этажность в своих проектах. Современная архитектура предполагает каскадность зданий — «стены» никто уже не строит. Вместе с тем мы понимаем, что застройщики хотят всегда выжать максимум из земли. Обсуждаем варианты закрепления пропорций разной этажности даже в таких проектах с отклонениями, чтобы какие-то разные части были 9–12–16 этажей при неизменной плотности в 9 тыс. кв. м на гектар.

Спрос на высотную недвижимость сохраняется, считает генеральный директор ООО «Эрда» Анатолий Попельницкий, в связи с её меньшей себестоимостью и, как следствие, более низкой ценой для покупателя. «Я думаю, тут взаимозависимые факторы — пока есть спрос, будет и предложение, а последнее будет существовать, пока это позволяют законодательные ограничения», — прокомментировал он.

За последний год спрос немного сместился в сторону загородной недвижимости, есть спрос на малоэтажку и внутри городской черты, но он зависит в первую очередь от финансовых возможностей покупателей.

— Экономическая ситуация пока оставляет желать лучшего. Единственное — льготная ипотека оказывает положительное влияние на спрос, — отметил Анатолий Попельницкий. — С другой стороны, застройщики пользуются высоким спросом и повышают стоимость квадратного метра.

Дмитрий Павлов подтвердил, что льготная ипотека в 2020 и первом полугодии 2021 года дала большой приток покупательской активности, большие продажи — и рост цен.

— Она позволила приобретать более дорогое жилье: если при разнице в 20 % стоимости ты получаешь другое качество, то выбор уже очевиден, — прокомментировал Павлов. По его словам, в первую очередь люди ориентируются на тот район, к которому привыкли, где живут они, их родственники, а дальше уже в этом районе смотрят доступные квартиры. Программа льготной ипотеки продлена еще на год, так что, вероятно, цены продолжат рост.

Галина Пилипенко отметила, что малоэтажка тоже бывает разная: сравнивать застройку в пригородах с элитными домами на Крестовском не стоит — в том числе и по цене.

— У нас локация хоть и не элитная, но тоже довольно комфортная, поэтому мы приближаемся к стоимости жилья класса комфорт в других районах города, — пояснила Галина Пилипенко. — Когда мы начинали реализацию проекта, и вовсе были на низшей строчке ценовой категории. Сейчас же интерес покупателей, развитие территории позволяет нам выступать с малоэтажным жильем за КАДом с такой же ценой, как у класса комфорт на Московском проспекте. Поэтому покупатели имеют возможность выбрать среду, где они хотят обитать, не задумываясь о цене.

— Льготная ипотека позволила покупателям отказаться от экономии в обмен на большую комфортность, которая в малоэтажной застройке выше по определению, — продолжила Надежда Калашникова. — Покупатель стал опытнее, получил негативный опыт: когда, например, по 30 минут ждешь лифт и пытаешься выехать из двора — и это не фигура речи. И теперь люди из таких районов пытаются передислоцироваться и найти более комфортное место для жизни.

Она отметила разницу с глобальным опытом. Например, если посмотреть, как строились американские города, то у них есть деловой центр с небоскребами, а вокруг — жилые малоэтажные районы. У нас же всё наоборот: центр малоэтажный, а вокруг вырастают многоэтажные районы, и город превращается в «каменный цветок».

Как только цены на квартиры поднялись вверх, то многие посмотрели в сторону ИЖС, сообщил Владимир Иванов.

— Здесь разброс еще более астрономический, чем между Мурино и Крестовским островом, — сказал он. — Вообще, цена загородного дома состоит из цены участка — а в Ленобласти можно купить участок как за 100 тыс., так и за 100 млн рублей. Дальше все зависит от площади. Если квартира 100 м2 уже достаточно большая, то комфортный загородный дом начинается от 150 м2. Сейчас же мы видим дома и по 1000–1500 кв. м, где есть и тир, и боулинг, и всё, что угодно.

Вообще, по словам Владимира Иванова, самый дорогой дом — одноэтажный, т. к. в нём больше площадь фундамента и кровли в расчете на квадратный метр жилой площади. Двухэтажный — дешевле, трехэтажный — еще дешевле, цокольный этаж при отсутствии грунтовых вод также понижает стоимость.

При этом высота загородных домов тоже ограничивается: например, в Курортном районе максимальная высота — 10,5 м, в других — обычно до 14 м. Но высокие дома, как правило, строят в случае, если нужно построить большой дом на маленьком участке.

Проекты строительства жилых небоскребов периодически появляются в информационном пространстве, но ни один из них так и не был воплощен в жизнь. Тем не менее появление Лахта Центра наводит на мысль, что, в принципе, такое возможно. Но вот нужно ли?

— Жилые небоскребы в Петербурге просто не нужны, — уверен Дмитрий Павлов. — У нас есть линия горизонта, да и город плоский — не холмистый. Одно дело в Лахте построить небоскреб как символ экономической мощи, другое дело — создавать такое жилье. Развитие не должно слепо повторять примеры Сингапура или Японии, где есть маленький клочок земли, а население — как в России, поэтому они вынуждены использовать каждый сантиметр. Я думаю, что нам лучше строить не больше 25 этажей в жилой застройке, да и то далеко не во всех районах города.

Если взять район Москва-Сити, то там, в основном, расположены офисы и апартаменты для тех, кто в них работает.

— Наверное, это больше подходит для молодого возраста, а потом такое окружение становится не очень комфортно, — считает Дмитрий Павлов. — Такой менеджерско-молодежный стиль. У Петербурга должен быть свой путь — продолжение архитектурных традиций. Не надо ничего повторять, стоит искать свои решения и свою стратегию. Небоскребы для жилья не нужны Петербургу.

Надежда Калашникова полагает, что небоскребы не надо строить исходя не только из исторически-музейной ценности, но и с учетом почв, воды, геологии, которые просто не приспособлены для высоток. Тем более что в городе достаточно места для строительства жилья — в первую очередь в сером поясе, который до сих пор не получил должного развития.

Владимир Иванов отметил, что высотные здания смягчают нагрузки на экологию за счет меньшей площади наружных стен. Но поскольку Петербург стоит на болотах, есть инженерные проблемы, которые усложняют строительство. Тот же Лахта Центр стоит на специальных опорах. «Правда где-то посередине, — считает Владимир Иванов, — и 4–5 этажей — это оптимальная высота городской застройки».

При этом Анатолий Пепельницкий хоть и против подобных сооружений, но считает, что появление небоскребов вполне реально: «Это не невыполнимая задача. Ярким примером является Лахта Центр — хоть он не жилой, а деловой. Думаю, ничто не помешает построить аналог Москва-Сити в Петербурге, но вряд ли это будет уместно».

Галина Пилипенко считает, что появление такого многофункционального высотного здания, где на нижних этажах будут офисы, коммерческие помещения, а наверху жилье, было бы интересно для Петербурга.

— Есть определенный пласт людей, которые хотят жить на высоте. И если сделать это достойно, то это будет интересно и для города, — отметила она. — Надо просто правильно выбрать локацию. У нас шикарные виды: исторический центр, Финский залив. Раньше Петербург был еще более плоскостной, и первые объекты, построенные выше Зимнего дворца, тоже считали высотками. Я думаю, что развитие технологий даёт такую возможность. Тем более есть компании, которые работают в сфере высокоэтажного строительства и способны создать такой объект.

В целом вопрос высоты — это одна из составляющих всего комплекса жилого дома. Более важное значение имеет то, насколько в целом хороша среда. И 25-этажные дома некомфортны не из-за этажности, а из-за высокой плотности населения и отсутствия достаточной инфраструктуры.

— Единственная возможность исправить ситуацию — как-то ограничить законодательно, т. к. городская инфраструктура перегружена. В конечном итоге мы сами себя загоним в ловушку, — заявил Анатолий Попельницкий. — Например, Приморский район активно застраивается, но когда все дома будут завершены, произойдет катастрофа, т. к. транспортная инфраструктура просто не успевает развиваться синхронно.

По его словам, основные проблемы больших ЖК — отсутствие парковочных мест, сложности с лифтами и, даже при условии места в паркинге, — заторы на дорогах, которые являются прямым следствием густонаселенности районов.

— Я думаю, что всем участникам строительного рынка необходимо действовать в кооперации, — считает Анатолий Попельницкий. — Перед комплексной застройкой территории для начала необходимо разрабатывать проект инфраструктуры и просчитывать с привязкой к плотности населения. Тогда возможно поменять ситуацию. Но если каждый сам за себя, то мы не сможем достичь положительного результата даже при законодательных ограничениях. Поэтому необходимо создавать какие-то некоммерческие партнерства для координации действий участников рынка.

Надежда Калашникова считает, что и высотные здания могут быть комфортными:

— В «Лондон парке» есть две доминанты, которые выше даже Исаакиевского собора. Мы учли все моменты во второй очереди, рассчитали нагрузку, которая будет приходиться на входные группы, на лифты и рекреационные зоны. У нас в парадной по 6 квартир на этаже — и на них приходится 3 лифта. Я считаю, что это комфортная нагрузка. Думаю, что скоро многоэтажные гетто, где превышены все мыслимые нагрузки на инфраструктуру, перестанут покупать — несмотря даже на сегодняшний ажиотаж.

Владимир Иванов полагает: по крайней мере за КАДом высота домов должна быть 4–5 этажей, не больше:

— Страна большая, земли у нас много, и выжимать максимальное количество метров с участка не очень разумно. И если брать пример со Скандинавии, то 5 этажей — это комфортная среда для покупателя. А как бы мы ни хотели стремиться за прибылью, человек будет выбирать комфорт.

Серьезных перемен в ближайшее время ждать на рынке не стоит, считает Анатолий Попельницкий:

— Любой объект недвижимости в итоге находит покупателя. С одной стороны, наблюдается тенденция по переселению из города в область — в основном в коттеджные поселки, а также в малоэтажные комплексы. Но при этом есть внутрироссийская миграция населения: при переезде в мегаполис люди предпочитают селиться где-то в городской черте поближе к метро и выбирают, скорее, высотки, т. к. прибыли из региона, где такое жилье отсутствовало, и для них это новый, интересный опыт.

— В идеальном варианте хотелось бы, чтобы спрос и законодательные ограничения совпадали, — заявила Надежда Калашникова. — Всё-таки нужно учитывать и себестоимость строительства. А все мы знаем, что цены на стройматериалы выросли, что деньги для застройщика подорожали в связи с новыми градостроительными планами. И если свалить всё на строительную компанию, то рентабельность проекта будет стремиться к нулю. Поэтому я за то, чтобы жилье было комфортным, независимо от его высоты, и чтобы был разумный подход к градостроительным регламентам.

Если город всё же разрешит строить небоскребы, то для них нужно найти удобное место, чтобы они не создавали много проблем, — отметил Владимир Иванов. Ведь такие объекты приводят к концентрации автомобилей, а значит, возникают пробки.

— Надо лучше поработать урбанистам и проектировщикам, чтобы они провели туда инфраструктуру и сети, а потом уже согласовывали этажность, — подчеркнул он.

— Люди будут выбирать жилье в том месте, где им более комфортно, — считает Галина Пилипенко. — Это может оказаться и малоэтажка, если человек не хочет жить на 15-м этаже и считает, что всех соседей в подъезде надо знать в лицо. А может, ему хочется жить на 18-м этаже и вокруг должны быть другие жилые дома, с большим количеством коммерческих объектов. Если там всё продумано, то и это жилье будет комфортным.

При этом она отметила, что сейчас на застройщика действительно возложено множество вопросов: озеленение, детские садики, школы, поликлиники, дороги. И хотелось, чтобы эта экономическая нагрузка принималась в расчет. Например, застройщик готов построить дорогу, но за это получает возможность построить не четыре этажа в жилом комплексе, а пять.

— Диалог с властью должен определять развитие территорий, — уверена она. — Конечно, она должна сдерживать нас как застройщиков, но хочется, чтобы она также слышала и реагировала на «вести с полей», чтобы принимаемые решения, в том числе и в законодательной сфере, были максимально актуальными.

— Интересы всех участников процесса должны совпадать. Ведь мы все — застройщики, жители, власти — жители этого города. — сообщил Дмитрий Павлов. — Строительная компания хочет больше квадратных метров, власть её ограничивает, но при этом вешает на неё всю инфраструктуру, это всё выливается в цену метра. Необходимо найти баланс между интересами покупателя, застройщика и власти. В длительной перспективе должна быть ответственность. Чиновник сегодня власть — а завтра горожанин: подписывая разрешение на строительство, он должен понимать, что через 5–10 лет оно должно ему самому нравиться.

По мнению девелоперов, надо синхронизировать строительство жилья, инфраструктуры, создание новых рабочих мест. «Здесь должна быть не борьба, а общая стратегия, рассчитанная на пять-десять лет вперед, чтобы сделать город еще более комфортным и сделать его примером по комфорту, — резюмировал Дмитрий Павлов. — Чтобы и застройщики, и чиновники ощущали себя горожанами».

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»