Пандемия снижает доходность апарт-отелей. Туристы и открытие границ вернут полную загрузку от силы за два-три года

Падение цен на гостиничном рынке Санкт Петербурга замедлилось, начиная с июля.

По данным Becar Asset Management, спад средней цены размещения во втором квартале составил 45% относительно аналогичного периода прошлого года, а в третьем квартале — только на 19%. Всего же за первые три квартала текущего года снижение средней цены к тому же прошлогоднему периоду составило 25%.

Всего на конец третьего квартала на гостиничном рынке Петербурга работает 400 отелей на 28,4 тыс. номеров. С июля по сентябрь вышло 5 отелей на 290 номеров, при этом 10 отелей уровня 3–5 звезд на 250 номеров не открылись после пандемии. При этом сегмент апарт-отелей показал большую устойчивость в кризис в сравнении с классическими гостиницами и отелями.

Эксперты считают, что из-за отсутствия корпоративного и группового спроса и MICE лучше себя чувствует сегмент экономичного размещения — апарт-отели, отели уровня 3*.

— Отелям с полным спектром услуг сложнее, чем отелям с ограниченным набором услуг — из-за зависимости от групповых туристов, — отмечает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management, — также сложнее международным сетевым отелям, поскольку они всегда больше ориентированы на иностранных туристов.

Спрос на апарт-отели среди покупателей инвестиционных проектов восстановился до докризисного уровня (продано 673 юнита) и вырос за первые три квартала на 57% к тому же периоду 2019. По словам Ольги Шарыгиной, покупатели видят в апартаментах инструмент страхования от кризиса, поскольку ключевая ставка на минимуме, ставки по депозитам снижены, а рубль ослаблен.

Средняя цена на юниты в апарт-отелях уровня три звезды зафиксировалась на максимумах конца марта с и составила 171,8 тыс. за кв. м. Девелоперы ждут удобного момента для старта, чтобы вывести проекты по максимальным ценам, по мнению экспертов, вместе с вымыванием предложения Эксперты уверены, что это приведет к общему повышению цен. Но за счет рекордного объема вывода в прошлом году дефицита пока не предвидится. Девелоперы рассчитывают на восстановление турпотока после снятия ограничений, поэтому планируемую доходность проектов не снижают.

— Другой вопрос, что рынок действующих проектов и вторичный рынок апартаментов растет. И проблема реальной доходности (которую пандемия усугубила, а не создала — тут надо почувствовать разницу) тоже растет, — рассуждает Ольга Шарыгина. — На мой взгляд, мы скоро столкнемся с последствиями неоправданных обещаний и завышенных ожиданий. На рынке апартаментов останутся только девелоперы, подкрепившие реальные доходности существующими проектами. Можно ожидать некоторое падение доверия со стороны покупателей, и дело не в пандемии, хотя на нее всё спишут. При всей привлекательности сегмента эффективно работать в нем вдолгую смогут немногие.

Что касается загрузки, то активизация индивидуального туризма в третьем квартале на гостиничном рынке привела к средней загрузке проектов уровня 3–5 звезд на уровне 53–54%, сократившись почти на четверть. Максимальная загрузка наблюдалась в августе — 64%). Эксперты считают, что если границы откроют в марте, то показатели рынка восстановятся к осени 2021 года на 80–90% от докризисных. Если же международные туристы вернутся только следующим летом, то срок сдвигается на конец 2021 года. Полное восстановление загрузки на гостиничном рынке планируется в течение 2–3 лет.