Как из новостроя не попасть в долгострой

По каким причинам новостройки сдаются с опозданием, как грамотно отслеживать сроки строительства и что делать, если стройка встала? И правда ли, что задержка – это реалии, в которых сегодня приходится жить и застройщикам, и дольщикам.

По данным городского комитета по строительству, сегодня на территории Петербурга находится 42 проблемных жилых дома общей площадью чуть более 675 тысяч квадратных метров. Цифра немаленькая, но сейчас ситуация на первичном рынке чуть лучше, чем в начале 2017 года, когда в "черном" списке было 68 зданий. Большую часть домов планируется сдать в 2018 году, а остальные ввести до конца 2019 года. При этом дополнительно на особом контроле комитета по строительству находится еще 10 новостроек.

Стройка опаздывает?

Некоторые эксперты говорят, что в нынешних экономических условиях перенос сроков строительства на несколько месяцев является практически нормой.

– Сегодня задержки так или иначе касаются большей части строящихся в Петербурге объектов и составляют от 12 месяцев до 2 и более лет. Даже некоторые крупные и благополучные компании имеют задержки, о которых они старательно умалчивают, – считает коммерческий директор строительной компании «Норманн» Татьяна Алексеева. – Перенос сроков может происходить из-за множества причин, но самые очевидные – это низкие продажи и рост стоимости строительства.

Не все участники рынка согласны с этим мнением. Как объясняет руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, если застройщик не выполняет своих обязательств – страдает его репутация, кроме того, девелопер может понести убытки.

– За каждый день просрочки могут быть начислены пени. Поэтому добросовестные компании соблюдают эти сроки, – говорит она. – Более того, некоторые компании, например, Setl City, зачастую сдают свои объекты досрочно.

Коллегу поддерживает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев: «Форма реализации квартир по договорам долевого участия уже давно заставила застройщиков более пристально относиться к срокам строительства. Обычно застройщики даже стараются перестраховаться и передать квартиры раньше срока, заявленного в договоре».

Виноваты обстоятельства

И все же если строительство запаздывает, то в большинстве случаев происходит это не по злому умыслу компаний. Есть объективные причины переноса сроков сдачи, и обстоятельства, на которые застройщик не всегда может повлиять. Например, вопросы, связанные с подключением коммуникаций. Иногда на то, чтобы согласовать подведение сетей к жилому комплексу, уходит несколько месяцев, а то и лет.

– На сегодняшний день это – одна из основных проблем, – соглашается Терентьев. – Однако необходимо отметить, что большинство крупных строительных компаний давно научились справляться с техническими сложностями, и при обращении к такому застройщику дольщику не о чем беспокоиться.

Также причиной задержки могут быть и различные бюрократические проволочки, связанные с согласованием документов в органах исполнительной власти. По словам генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, застройщики всегда стараются определять сроки передачи квартир дольщикам с учетом всех возможных рисков, которые возникают в процессе строительства. Но все-таки строительство – очень сложный процесс, и девелоперу приходится контактировать со многими участниками – от муниципалитетов, региональных чиновников и надзорных служб до непосредственных субподрядчиков, которые выполняют те или иные работы на объекте.

– От точной работы каждого из участников и зависит соблюдение конечных сроков строительства: вовремя бы проверялась документация – в срок завершались бы работы, которые влияют на начало других этапов строительства, вовремя бы выдавались технические условия и так далее, – говорит Арсений Васильев. – Но практика работы на строительном рынке показывает, что вовремя работа выполняется не у всех и далеко не всегда. А механизмы влияния у девелоперов есть только на нерадивых субподрядчиков, которые рискуют потерять репутацию и деньги из-за штрафных санкций. Но даже в отношении них не все однозначно – субподрядчик может начать судиться, а соответственно затягивать сроки еще больше.

В процессе строительства могут появиться технические и юридические сложности, на решение которых приходится тратить драгоценное время.

Как распознать долгострой

Чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков, эксперты советуют не рассматривать жилой комплекс отдельно от его застройщика. Прежде всего, необходимо изучить документы. Проверить, ведутся ли продажи по 214-ФЗ или по схеме ЖСК, есть ли у застройщика права на земельный участок и предназначен ли этот участок для возведения многоквартирного дома, есть ли разрешение на строительство. Нельзя покупать квартиру, если ее продает не застройщик, а третье лицо, у которого не заключен договор долевого участия с застройщиком.

– Для застройщиков, объекты которых начали строиться в 2017 году, появилось дополнительное требование – они должны получить заключение комитета по строительству о соответствии самого застройщика и его проектной декларации требованиям 214-ФЗ. Без этого привлекать деньги граждан на строительство нельзя, – напоминает заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Олег Островский.

Риски возрастают, если на объекте сменился застройщик, сроки завершения строительства неоднократно продлевались, у компании много судебных споров, в том числе с участниками долевого строительства, застройщик предлагает оплатить ДДУ до его регистрации и так далее.

– В зону риска попадают застройщики, которые реализуют свой первый проект, – элементарно из-за недостатка опыта, – продолжает Олег Островский. – Серьезные претензии к качеству строительства у собственников квартир в ранее построенных домах застройщика тоже должны насторожить. Не лишним будет изучить репутацию самой компании: сдает она дома вовремя или задерживает?

По словам Ольги Трошевой, сегодня дольщик может отследить, как ведется строительство. Каждая уважающая себя строительная компания размещает на своем сайте трансляцию с видеокамер, установленных прямо на стройке. Еще один способ контролировать соблюдение сроков строительства – через отчеты, публикуемые компанией.

– Сейчас это делают многие, в том числе и наша компания – еженедельно готовим «Новости строительства» по каждому объекту, – добавляет Татьяна Алексеева.

Уже при задержке строительства более месяца можно начинать волноваться – значит, что-то пошло не так. Но прежде чем приступать к решительным действиям, стоит пообщаться с застройщиком. Возможно, причина в каких-то технических моментах, и ничего страшного в целом нет.

Станет ли дольщикам спокойнее после вступления в силу активно обсуждаемых поправок в 214-ФЗ?

– Безусловно, все изменения направлены, прежде всего, на защиту прав участников долевого строительства, – говорит Олег Островский. – Повышены требования к застройщикам, их руководящим органам, информационной открытости, расширено содержание договора участия в долевом строительстве, конкретизированы обязательства застройщиков при передаче объекта строительства. Осенью заработал компенсационный Фонд, в него уже внесено застройщиками около 60 млн. руб. Но надо понимать, что взносы в Фонд должны вносить только получившие разрешение на строительство многоквартирного дома после его создания. И все-таки основные изменения, принятые в нынешнем году в 214-ФЗ, вступят в силу после 1 июля 2018 года.

В любом случае не стоит принимать решение о покупке квартиры за один день или на эмоциях. Лучше потратить время на проверку надежности застройщика, чем потом месяцы или даже годы ждать новоселья.