Не уверен – не стоит и соваться

- Все ваши проекты – долговременные, и требуют более-менее устойчивой ситуации в экономике и постоянных правил игры. Как Вы справляетесь со специфической российской бизнес-средой?

- Для российского рынка у нас действует специальная схема работы: мы сами проектируем объекты, выполняем роль генерального подрядчика, ищем арендаторов, некоторое время после открытия продолжаем управлять объектом. Конечная цель – продать объект инвестору. В среднем на полный цикл реализации проекта уходит порядка 5-7 лет.

В России мы занимаемся только инвестиционными и девелоперскими проектами в сегменте торговых центров. Наш бизнес здесь требует способности эффективно и быстро адаптироваться к постоянно меняющимся условиям. Неважно, чем занимается компания, главное, чтобы продукт был конкурентоспособным и отвечал требованиям рынка.

Первый вызов для строителей – возвести объект, который в течение долгого времени не потеряет актуальность. Второй вызов – устойчивое финансирование, которое позволит компании работать даже в тяжелых условиях. Сейчас в России «интересные» времена, поэтому здесь мы стараемся работать с финансовыми институтами, которым интересна долгосрочная перспектива.

- Как Вы оцениваете ситуацию на рынке коммерческой недвижимости?

- Банки пересматривают условия по уже имеющимся кредитным линиям, ведь рынок сильно изменился: потребительский спрос вряд ли вырастет в этом году, все экономические показатели демонстрируют спад, в таких условиях все девелоперы вынуждены пересматривать расчеты в несколько раз и по нескольким сценариям. В целом это нормальный процесс – называется «рыночная экономика»!

В то же время в нашем построенном объекте - ТЦ «Жемчужная Плаза» - в прошлом году было 7 млн посетителей (это больше, чем мы планировали), при этом в январе 2015 мы выросли на 40% по сравнению с предыдущим годом. Грамотно локализованный и управляемый проект в текущих рыночных условиях способен демонстрировать успешные коммерческие показатели.

- Финские коллеги по строительному рынку регулярно жалуются на трудности с получением участков и подключением к коммуникациям…

- Коллеги правы, по крайней мере, наполовину. Если серьезно работать и искать участки, их можно получить. Мы, например, получили участок под строительство «Жемчужной Плазы» через наших китайских партнеров. Получить участок под застройку в Петербурге нелегко, но ситуация аналогична практически повсюду, даже в Финляндии. Другое дело – это вопрос с коммуникациями, где все сложности являются прямым следствием монополии поставщиков и отсутствия конкуренции. Именно поэтому с ними тяжело договариваться о нормальных условиях. В Европе, например, если компания строит торговый центр, к ней выстраивается очередь из желающих провести туда электричество. Но что делать, надо работать по правилам рынка, ничего другого нам не остается.

- Где у SRV бизнес прибыльнее: в России с ее рисками или в более спокойной Финляндии?

- Наш российский бизнес довольно специфичен по структуре доходности: мы получаем основную прибыль, когда продаем объект. В прошлом году мы ничего не продали, в 2013 году продали долю в проекте «Охта Молл» соинвестору, поэтому и показатели прибыльности были высокие. В этом году время покажет. Самые «вкусные фрукты» будут, когда мы продадим и «Плазу», и «Охту» местному инвестору. После открытия «Охта Молла» потребуется еще 2-3 года для достижения оптимальной доходности. За это время девелопер оптимизирует и «настраивает» объект. В Финляндии же мы строим в том числе жилье, поэтому структуры доходности сравнивать достаточно сложно.

- Как будете выстраивать отношения с арендаторами в связи с переменами на рынке?

- Ставки аренды корректируются с учетом уменьшения спроса, но коррекции происходят в России в обе стороны: когда времена хорошие, ставки растут, плохие – падают. В последние полгода ставки снижаются, но они все равно остаются выше, чем в Европе! Так что рыночная ситуация требует комплексной оценки. Важный момент: мы инвестируем в евро, поэтому сегодня есть возможность использовать ситуацию в свою пользу и сэкономить. Нынешний экономический кризис отличается и от 2009 года и, тем более, от 1999 года: туман такой, что мы полностью лишены способности прогнозировать развитие ситуации. Раньше было понятно, что правила игры диктует экономика, и все решения принимаются исходя из экономической выгоды. Сейчас возникла геополитика и, похоже, именно она имеет приоритет.

В Петербурге примерно 50-60 торговых центров. Если их внимательно проанализировать, окажется, что текущим требованиям покупателей отвечает процентов 20. Остальные можно в принципе убрать и построить заново. Рынок быстро развивается во всем мире: то, что сдали лет 10 назад, уже устарело... В случае с нами арендатор может быть уверен, что управленцы – профессиональны. Но по вопросу о цене необходимо искать общий язык, идти друг другу навстречу. Пусть обеим сторонам будет плохо, но зато никто не уйдет. Есть мнение, что если продавец и покупатель договорились, и при этом оба недовольны, тогда это успешная, крепкая сделка.

- "Стокманн" заявил недавно о закрытии Lindex и Seppälä – оба у вас среди арендаторов. Что скажете?

- В "Плазе" на сегодняшний день заполнено 98% площадей. Мы в курсе новостей о Lindex и Seppälä: на их площади уже очередь желающих. В "Охте" примерно половина помещений сданы, либо подписаны предварительные договоры аренды.

- И все же – как бороться с кризисными явлениями?

- Во-первых, держать заполняемость на максимальном уровне – пустой торговый центр никому не нужен. Второе – оптимизация всех бизнес-процессов в проекте. Третье - обеспечить растущий поток покупателей вопреки всему. Здесь поможет проактивный маркетинг, развитые программы лояльности, совместные усилия девелопера и ретейла. Очень важно планировать: на краткосрочную перспективу, на 1 год, 3 года, на 5 лет и на 10 лет. Сейчас, правда, и на полгода сложно прогнозировать.

Наши три проекта обеспечивают нам занятость 24/7. Мы никого не уволили, более того, постоянно идет набор новых людей.

- Есть ли свет в конце туннеля?

- Из-за геополитических катаклизмов инвестиционная привлекательность России снижается. Но нам это не мешает. За 28 лет ведения бизнеса в России мы видели еще и не такое. В 1987 году мы строили мясокомбинат в Раквере – в ЭССР, первый наш проект на российском, тогда еще советском рынке. Сдали как раз перед развалом Союза. В общем, нынешний кризис – промежуточный этап. Россия никуда не пропадет, мы всегда будем соседями. Рынок большой: до девальвации рубля розничный рынок Санкт-Петербурга и области был больше, чем вся Финляндия. Не говоря о Москве, где рынок просто гигантский, даже после девальвации рубля. А куда нам идти еще? В Швеции конкуренция очень высокая, в Германии – тоже, на севере Финляндии – олени и море, людей почти совсем нет.

Россия для финских предприятий – стратегический рынок. Но сюда не стоит соваться, если не уверен, что твой бизнес устойчив.