Общежитие расширят до бизнес-центра

На улице Чапыгина должна появиться новая семиэтажка. ООО «Центр «Север» обещает расселить общежитие и построить на его месте бизнес-центр — при условии, что компании позволят увеличить площадь будущей застройки почти в 2,5 раза. Все проблемы, которые повлечет за собой такое решение, застройщик обещает решить «в процессе».

На общественных слушаниях в Петроградском районе обсуждался вопрос об отклонении от установленных предельных параметров строительства на земельном участке рядом с домом 11 по улице Чапыгина. Застройщик, ООО «Центр «Север», просил разрешения уменьшить установленный отступ от границ земельного участка с 10 метров до 3,5, а заодно построить на отведенной ему территории здание площадью 8 тысяч квадратных метров вместо допустимых 3 332 тысяч «квадратов».

Необходимость отклонения от параметров представитель застройщика (не пожелавший представиться) объяснил экономической целесообразностью. На предназначенном под застройку участке находится общежитие, которое ООО «Центр «Север» по условиям инвестиционного договора должно расселить. Проживают в этом доме, как сообщили на слушаниях, 145 человек, свои затраты компания оценивает почти в 3 миллиона долларов (во всяком случае, именно так объявили собравшимся). Чтобы окупить расходы, площадь будущего бизнес-центра необходимо увеличить. То, что экономическая выгода застройщика или инвестора по действующему Градостроительному законодательству никак не может служить причиной для того, чтобы разрешить отклонения, «Центр «Север» не смущало. Самое интересное, что это несоответствие не беспокоило и комиссию по землепользованию и застройке Петроградского района, организовавшую слушания.

Увеличить площадь будущего строительства предполагается за счет «пустующей территории» - свободный участок появился после корректировки границ территории зеленых насаждений общего пользования. Правда, обсуждались эти корректировки в конце июня, во время последних заседаний законодательного собрания, а в силу должны вступить только 23 июля, так что пока официально пустующего места еще нет. Но на эту «мелочь» ни строители, ни районные власти тоже решили не обращать внимания.

Подъезды к будущему бизнес-центру будут организованы за счет использования внутриквартальных проездов. При этом количество машиномест в подземном гараже, который создадут под зданием, рассчитано исходя из того, что площадь офисов составляет 332 квадратных метра. На вопрос о том, где компания намерена разместить дополнительные автомобили, последовал ответ: «Решим в процессе разработки проекта планировки всего квартала».

Если просьба застройщика об уменьшении отступов от границ земельного участка будет удовлетворена, то новое семиэтажное офисное здание возведут на расстоянии 3,5 метров от пятиэтажного жилого дома. Однако никаких компенсаций жителям не предусмотрено — более того, вопрос «не нарушится ли инсоляция» застройщик счел неуместным и не относящимся к теме обсуждения. «Ваше дело разрешить мне увеличить площадь застройки, - заявил он. - А нормы освещенности не имеют к этому никакого отношения». Никаких замечаний по этому поводу со стороны ведущего слушания Сергея Кузнецова, начальника отдела строительства и землепользования Петроградского района, не последовало.

Заинтригованный столь вольной трактовкой прописанной в законе процедуры разрешения отклонений, корреспондент «Фонтанки» обратился за справкой к одному из разработчиков Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). «Разумеется, это полный бред, - заявил директор бюро межевания городских территорий ЗАО «Петербургский НИПИГрад» Павел Никонов. - Расчеты по инсоляции и аэрации территории обязательно должны быть представлены, поскольку именно эти факторы и являются определяющими при решении вопроса разрешать или не разрешать увеличивать площадь застройки или уменьшать отступы от границ участка».

Более того, подчеркнул Никонов, смысл процедуры получения разрешения и, в частности, общественных слушаний, заключается именно в том, чтобы убедиться, что изменения, которые планирует внести хозяин оного из земельных участков, не нарушат права соседей. Поэтому обсуждать вопрос увеличения площади застройки до тех пор, пока не определены возможности размещения дополнительного автотранспорта и не подсчитаны нормы будущего озеленения, попросту бессмысленно и непрофессионально. Впрочем, корреспондента «Фонтанки», попытавшегося высказать похожие соображения во время слушаний, обвинили в злонамеренном отношении к застройщику. «У Вас достаточно профессиональной подкованности, чтобы запутать инвестора», - заявил Сергей Кузнецов.

Какую выгоду принесет жителям квартала увеличение площади застройки, осталось неизвестно. Заявление представителя «Центр «Север» «мы уберем вашу клоаку» (под клоакой подразумевалось расселяемое общежитие) энтузиазма у собравшихся не вызвало. Закончились слушания бурным спором двух группировок — проживающие в общежитии обвиняли соседей будущей стройки в эгоизме, а те, в свою очередь, никак не могли понять, почему чьи-то жилищные проблемы должны обязательно решаться за счет других горожан. «Когда рядом построят высотку, в доме станет невозможно жить!» - воскликнул один из жильцов дома 5. На что представитель застройщика с энтузиазмом заявил: «Вот и продавайте свою квартиру и уезжайте отсюда!» На этой оптимистичной ноте обсуждение и завершилось.

Напомним, на земельном участке, расположенном рядом с домом 11 по улице Чапыгина, находится бывшее общежитие «НПО (позднее АООТ) «Красногвардеец». Здание общей площадью 1892 квадратных метра было построено в 1913-1914 годах по проекту архитектора Н.Ф. Романенко для приюта Общества взаимопомощи управления Санкт-Петербургского градоначальства и столичной полиции. В 1970-е здание по проекту института «ЛенжилНИИпроект» подверглось капремонту, при этом был надстроен еще один этаж. Здесь размещалось общежитие коридорного типа, принадлежащее государственному НПО «Красногвардеец». Само объединение в 1993 году было реорганизовано в одноименное акционерное общество, а общежитие приватизировано.

В конце 1990 -х комитет по управлению городским имуществом судился с АООТ «Красногвардеец» с целью вернуть здание в казну города. В результате судебных разбирательств было заключено мировое соглашение, по которому общежитие передавалось под реализацию инвестпроекта компании «Центр «Север» при условии расселения его обитателей.

Однако первые шесть лет дело не двигалось. Лишь в 2005 году генеральный директор ОАО «Центр «Север» Таисия Калашникова констатировала, что компания выполнила условия мирового соглашения, получила практически всю разрешительную документацию на реконструкцию здания, в том числе и провела общественное обсуждение инвестиционного проекта. Но реализация была остановлена из-за проблем с расселением общежития. Инвестор в течение долгого времени не мог получить от соответствующих ведомств окончательную цифру необходимой для расселения жилой площади. В октябре 2006 года документы, разрешающие проведение изыскательских работ, были наконец подготовлены, а администрация Петроградского района определилась с количеством жильцов, нуждающихся в расселении (54 семьи, 136 человек).

Далее проект снова остановился — на этот раз помешал, как уверяли в «Центре «Север», Генеральный план. Расселение общежития отложили. Город успел принять Генплан, разработать и утвердить поправки к нему, а также согласовать Правила землепользования и застройки и закон о режимах зон охраны. Инвестор, в свою очередь, преобразовался из ОАО «Центр «Север» в ООО «Центр «Север» и изменил планы — вместо жилого дома было решено построить на месте общежития бизнес-центр.

В марте 2010 года проект реанимировали. Компания — уже в форме ООО — получила повторное разрешение на проведение изыскательских работ и приступила к реализации проекта, с первых же шагов вызвавшего скандалы.

Кира Обухова,
Фонтанка.ру