Судьи рекомендовали покупателям квартир проявлять сомнения

Верховный и Высший арбитражный суд России опубликовали разъяснения по разрешению споров о недвижимости и ином имуществе. Они призваны, в частности, защитить добросовестных собственников и приобретателей жилых домов, квартир, комнат, земельных участков и т.д., а также строительные компании.

Конфликты в этой сфере длятся уже много лет: кто должен отвечать, если сделка купли-продажи недвижимости признана недействительной? Покупатель честно заплатил за приобретаемую квартиру или дом, но продавец требует вернуть незаконно изъятое у него имущество. Закон защищает добросовестного приобретателя, но не определяет четких критериев оценки его «совести».

Публикуемое сегодня постановление высших судебных инстанций разрешает большую часть спорных вопросов. Так, для подтверждения своей добросовестности покупатель должен доказать, что при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества: «Приобретатель обязан принять все разумные меры для выяснения правомочий продавца на продажу квартиры, дома или иного объекта недвижимости, – поясняет Евгения Петрова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group. – В свою очередь пострадавший собственник может опровергнуть доводы покупателя, указав, что тот должен был усомниться в законности сделки. В частности, критерием сомнения является отметка в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП) о наличие судебного спора на момент заключения сделки, либо когда в качестве собственника указан не продавец, а иное лицо. То есть покупателям стоит как минимум проверять выписку, прежде чем подписывать договор», – заключает юрист.

Разрешены и вопросы, связанные со строительством. Например, формальное отсутствие разрешения на возведение дома не является безусловным критерием для признания такой постройки самовольной и, соответственно, подлежащей сносу. В то же время суд в этих ситуациях должен будет проверить, предпринимал ли владелец постройки надлежащие меры к ее легализации – пытался ли получить разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию, правомерно ли уполномоченный орган отказал в выдаче этих документов и т.д. Рассматривая вопрос о сносе постройки, возведенной с нарушением градостроительных или строительных норм и правил, суд должен оценить их существенность и создаваемую угрозу жизни и здоровью граждан. При отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности может назначаться соответствующая экспертиза.