Вокзалы встроят в торговые центры

В конце июля пройдут сразу два конкурса на право аренды площадей всех пяти петербургских вокзалов. Руководство РЖД не скрывает, что хотело бы видеть в качестве арендаторов крупные торговые сети. Эксперты рынка недвижимости не исключают, что конкурсы — это первая попытка пойти по пути европейских железных дорог, где вокзалы часто являются одновременно торговыми и офисными комплексами.

Повышение доходности вокзалов озаботило федеральные власти два года назад. Приказом Минтранса России от 12 мая 2005 года N 45 была утверждена программа "Транспортной стратегии Российской Федерации на период до 2030 года". В ней были прописаны задачи, напрямую связанные с созданием мультимодальных узлов, объединяющих железнодорожный транспорт и общественно-деловой центр. В Москве эта работа уже началась. Экспериментальной площадкой стал Курский вокзал.

И вот официальный сайт ОАО «Российские железные дороги» информирует, что конкурсы по петербургским вокзалам пройдут 10 и 21 июля, однако подробнее о предлагаемых площадях и условиях заключения договоров с победителями не сообщается. Известно лишь, что подготовлены лоты специально для сетевых операторов, торгующих медиапродукцией, медицинскими препаратами, предлагающих услуги сотовой связи, а также для минимаркетов и ресторанов. Куда железнодорожное ведомство денет нынешних арендаторов, которые в основном занимают совсем небольшие площади (от 3 до 12 квадратных метров), пока не ясно.

Однако нельзя исключать, что действовать РЖД будет по московскому сценарию. Напомним, что в феврале монополист передал Курский вокзал столицы в доверительное управление ООО «БФМ-Курский вокзал», после чего уведомил арендаторов о расторжении договоров аренды, а управляющая компания провела конкурсы на заключение новых договоров. Арендные ставки после реконструкции выросли в 2-2,5 раза, а победителями стали крупные торговые сети.

Пока сложно сказать, станет ли РЖД передавать управление петербургскими вокзалами в частные руки или же займётся этим сама. Опрошенные «Фонтанкой» эксперты считают, что для ведомства выгоднее привлечь к сотрудничеству управляющую компанию, так как опыт последних 15 лет говорит о том, что РЖД оказался не самым эффективным собственником.

«Это старая история: управление активами передавали друзьям-товарищам топ-менеджеров, а на выходе получали полное отсутствие прибыли. Налицо дефицит профессиональных менеджеров. А значит, передача активов в управление — это вполне разумный шаг», - считает Игорь Водопьянов, управляющий партнёр УК «Теорема».

По словам старшего консультанта отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Игоря Кокорева, передача управления территориями профильным организациям, с одной стороны, позволит увеличить эффективность использования территорий, а с другой - позволит РЖД сконцентрироваться на профильных функциях.

Подпольная аренда

Насколько сейчас недооценены коммерческие площади, принадлежащие железнодорожному ведомству, специалисты сказать затрудняются. Дело в том, что эти территории являются стратегическим объектом и изучению практически не поддаются.

«Эти территории не включаются в обзоры коммерческой недвижимости. Они принадлежат монополистам и никакой рыночной экономикой здесь и не пахнет. Сверху назначаются твёрдые ставки аренды: если не нравятся — торговаться бессмысленно», рассказывает Наталья Черейская, директор по маркетингу агентства недвижимости «Бекар».

Однако определённые выводы сделать можно, изучив предложения по аренде вокзальных площадей в интернете, коих достаточно много. Как выяснилось, свободные площади имеются на Финляндском вокзале, а вот на Московском всё занято. Более того, выясняется, что с этими объектами уже работает некая управляющая компания. Однако её сотрудник, ответивший на звонок «Фонтанки» и назвавшийся Дмитрием, отказался сообщить название. Впрочем, агенты по недвижимости, работающие с петербургскими вокзалами, также затрудняются сказать, что это за организация.

«Я не знаю, кто это такие — это какая-то полуподпольная организация. - заявил агент, представившийся Тимуром. - Я не знаю, от чьего имени они действуют. Я просто сдаю в субаренду павильоны, арендаторы которых заключили договора уже давно, а сейчас по каким-то причинам решили переехать. Цены за аренду раза в полтора ниже, чем за пределами вокзалов».

Интересно, что в 2001 году в РЖД заключили инвестиционное соглашение с ЗАО «Управляющая компания «Форум», которое было образовано Фондом поддержки ветеранов ФСБ и СВР. Компания участвовала в реконструкции петербургских вокзалов к 300-летию города, а взамен получила исключительное право аренды привокзальных территорий на 10 лет. Однако последнее упоминание о «Форуме» в СМИ датируется 2005 годом, а последнее обновление сайта компании — 2002 годом. Телефоны, указанные на нём, не отвечают.

Как в Европе

Вероятнее всего, цены на недвижимость внутри вокзалов могут увеличиться в разы не только из-за сегодняшней их недооценки. В условиях существенного падения покупательского спроса и, соответственно, спроса на коммерческую недвижимость по всему городу, вокзальные комплексы стоят особняком.

«Очевидно, что эти территории характеризуются, с одной стороны, большими потоками пассажиров, а с другой стороны - хорошей транспортной доступностью: на вокзалы завязаны маршруты общественного транспорта, устроены станции метро, организованы парковки. Это дает хорошие возможности для развития, в первую очередь, торговой, но также и других видов коммерческой недвижимости», - говорит Игорь Кокорев.

Подобные проекты — сочетание вокзальных комплексов с торговыми и офисными — широко распространены в Европе. Одним из последних успешно реализованных проектов является железнодорожный вокзал Риги, в котором даже билетные кассы встроены в торговые павильоны. Есть похожий опыт и у столичных аэропортов Домодедово и Шереметьево.

«Такая идея давно витала в головах руководства РЖД и вот, похоже, началась её реализация. В перспективе это должно привести к реконструкции вокзалов и перепрофилированию части помещений. Думаю, это достаточно перспективное направление деятельности и оно поможет улучшить как инфраструктуру, так и логистику наших вокзалов. Сейчас, зачастую, они не на высшем уровне. В качестве примера могу привести Ладожский вокзал, с точки зрения логистики устроенный очень бестолково», - подчёркивает Наталья Черейская.

Павел Гинёв,
"Фонтанка.ру"