Магазин у дома: как развивается стрит-ретейл в Петербурге

Спальные районы Петербурга активно застраиваются, а с ними развивается и стрит-ретейл, то есть коммерция на первых этажах жилых домов. Кто заполняет встроенные помещения и почему некоторые вывески мы видим чаще других, разбираемся вместе с экспертами «Фонтанки».

В новых районах Петербурга высокая конкуренция за коммерческие помещения на первых этажах. На один лот претендуют 3–5 компаний одного профиля. Такие данные приводит Анна Лапченко, руководитель торговой недвижимости NF Group в Северной столице. Это результат проводимой девелоперами концепции «город в городе»: окраины превращаются в самодостаточные локации, где есть всё необходимое для жизни. У тех, кто не работает в центре, гораздо меньше, чем раньше, причин ехать туда.

Понимая, что качественный стрит-ретейл напрямую влияет на привлекательность жилых комплексов, девелоперы еще на этапе проектирования продумывают концепцию «встройки».

«Они могут заранее готовить помещение под профиль будущего арендатора, предусматривая его площадь и конфигурацию, необходимую высоту потолков, системы вентиляции и кондиционирования, наличие витринных окон, зоны разгрузки и другие нюансы, — отмечает эксперт. — Таким образом, повышается ликвидность помещения как для сдачи в аренду, так и для продажи с инвестиционной целью».

По ее словам, самые популярные категории арендаторов — заведения фаст-фуда, алкомаркеты, аптеки, продуктовые магазины. Этот «набор» представлен почти во всех жилых комплексах. Причем лидируют чаще всего федеральные бренды, которые у всех на слуху.

Сами представители сетевого ретейла уверены: развитие инфраструктуры новых кварталов в Петербурге — очень перспективное направление.

«В Москве уровень развития инфраструктуры в районах с плотной застройкой очень высокий, что обусловлено целым рядом причин: дорожными пробками, большими расстояниями и плотностью населения, — считает Андрей Кондратюкин, директор департамента развития торговой сети «Пятерочка» в Северо-Западном федеральном округе. — В Петербурге пробок гораздо меньше, добираться здесь проще. Но если человек живет, например, в Шушарах или Мурино, то дорога занимает достаточно много времени. Поэтому такой запрос актуален и здесь».

В 2023 году в регионе сеть рассчитывает открыть несколько десятков магазинов, причем преимущественно в районах новостроек.

«Ретейлеры очень активно сейчас открываются в новостройках — это как раз Мурино, Кудрово, то есть новые пригороды в Ленинградской области», — добавил Кондратюкин.

Впрочем, только магазинами и аптеками современный стрит-ретейл не ограничивается. Специалисты рынка недвижимости констатируют, что «ассортимент» расширяется в сторону новых интересных форматов, например коворкингов или соседских центров. Это действительно позволяет жителям удовлетворять большую часть своих потребностей (в том числе связанных с работой и досугом), не покидая ЖК.

Чаще всего коммерческие помещения на первых этажах домов продаются застройщиками на рынке. Их покупают инвесторы для последующей сдачи в аренду.

«При выборе локации для аренды оператор в первую очередь оценивает плотность застройки, количество жителей микрорайона и существующую конкуренцию, — рассказывает Евгения Кулеш, заместитель директора департамента консалтинга Nikoliers.— Помещение выбирается с учетом пешеходного трафика: для общепита и продуктового ретейла в приоритете центральные улицы квартала, по которым проходит максимальное число жителей. Услуги, напротив, предполагают целевое посещение и могут располагаться в локациях с менее интенсивной проходимостью. От величины пешеходного трафика нередко зависит ставка аренды — в помещениях с фасадной стороны ставка может быть выше, чем внутри квартала».

Анна Лапченко считает: если жителей в квартале много, то конкуренты могут открываться рядом — спроса хватит на несколько смежных по профилю арендаторов.

На выбор ретейлеров влияет не только месторасположение, но и характеристики самого помещения. Прежде всего площадь.

«Лет 6–8 назад продуктовые ретейлеры предпочитали формат 350–450 кв. м, — делится наблюдениями Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» («Главстрой Санкт-Петербург»). — Сейчас, расширяя свой ассортимент, они охотнее берут в аренду площади от 500 до 700 кв. м. Большую активность проявляют пункты выдачи заказов («Озон», Wildberries), для которых оптимален формат 50–80 кв. м».

Евгения Кулеш добавляет: чаще всего площади на первых этажах домов находит для себя продуктовый ретейл малых форматов, поскольку большим супермаркетам требуется от 700–1000 кв. м и более, а встроенные помещения часто имеют размер до 150–200 кв. м. Новостройки — хороший вариант для развития более гибких операторов, которые могут подстроиться под локацию и расположиться в небольших помещениях.

Андрей Кондратюкин, подтверждая вывод эксперта, приводит в пример опыт «Пятерочки»: «Мы сейчас в основном смотрим торговые залы от 200 метров, то есть само помещение в целом должно быть от 300–350 метров. Максимальная площадь, которую рассматриваем, — до 1000 метров. Главное, чтобы были хорошие планировки».

Представитель федеральной сети обозначил еще одно важное требование для открытия новой торговой точки в ЖК: не меньше 1000–1500 квартир в локации. Понятно, что в одном доме такого количества может и не быть, поэтому в расчет берутся и жители близлежащих домов.

«Мы можем заключить предварительный контракт на аренду объекта в еще строящемся доме, но для того, чтобы открыться, нам в любом случае нужно, чтобы дом был сдан, то есть получен акт ввода в эксплуатацию помещения, и дальше уже мы начинаем работать, — добавил Андрей Кондратюкин. — Без документов, подтверждающих право собственности, мы не сможем получить лицензию, сложности будут с открытием в полноценном формате. Поэтому мы стараемся открываться в тех домах, которые уже сданы. Они могут быть еще не заселены, мы, опять же, готовим место, чтобы оказать людям услугу, когда они заселятся по домам».

Интересная деталь: несмотря на объективные сложности в экономике, петербургский стрит-ретейл растет, причем приличными темпами.

«За прошлый год в проектах SetlGroup было открыто более 300 новых точек — это на 30% больше, чем в 2021 году, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Самыми активными сегментами остаются пункты выдачи интернет-магазинов, аптеки, магазины продуктов у дома и салоны красоты. Наличие инфраструктуры с товарами первой необходимости в шаговой доступности очень востребовано жителями».

Второй по объему текущего строительства застройщик Петербурга, Setl Group, отводит под коммерцию 3–6% от площади квартир. Похожие цифры у другого крупного девелопера, компании «Главстрой Санкт-Петербург», — 5–7%. Впрочем, если конкретный корпус расположен рядом с большим трафиком потенциальных клиентов, на первой линии, то коммерческие помещения у этого застройщика могут занимать сразу несколько этажей и до 10% от общей площади.

«Доля коммерческих площадей в Санкт-Петербурге в среднем составляет 5% от общей площади квартир. В элитном сегменте — около 10%, — добавила Анна Лапченко. — При этом универсального ответа для определения объема коммерческих площадей и состава арендаторов нет. Расчет необходимого ретейла делается на этапе проектирования и рассчитывается исходя из объемов строительства самого ЖК и количества жителей (текущего и прогнозируемого) в зоне охвата, а также на основе анализа существующего и перспективного ретейла в зоне досягаемости».

Кстати, «Главстрой Санкт-Петербург» кардинально изменил подход к управлению стрит-ретейлом в своих проектах: компания стремится не продавать, а самостоятельно управлять коммерческой недвижимостью.

«Когда девелопер продает построенные коммерческие помещения, то он практически не может влиять на то, как будет развиваться коммерческая инфраструктура жилого комплекса, — объясняет Юлия Ружицкая. — Помещения могут перепродаваться, и со временем карта района претерпит значительные изменения. Получается, что для гармоничного, контролируемого развития новых жилых кварталов фактически требуется единый оператор. В том числе поэтому мы приняли решение перейти к полноценному управлению собственными коммерческими площадями. Помещения, построенные в ЖК «Северная долина» и «Юнтолово», не продаются, а предлагаются в аренду, что позволяет компании полноценно и долгосрочно влиять на развитие коммерческой инфраструктуры жилых комплексов».

При выборе арендаторов девелопер ориентируется на два ключевых фактора. Первый — вид деятельности компании. Второй — размер бизнеса. У крупных и средних компаний есть опыт открытия новых торговых точек и четкие регламенты работы.

«Например, одна крупная федеральная продуктовая сеть открывает любой магазин за 45 дней, вне зависимости от внешних факторов», — рассказывает представитель «Главстроя».

Андрей Кондратюкин подтверждает принципы работы федеральных сетей.

«Срок запуска нашего магазина в среднем составляет не больше месяца, — говорит директор департамента развития «Пятерочки» в СЗФО. — За этот срок мы открываем новый магазин у дома в новой концепции: с готовой едой, кофе-поинтами, выпечкой из собственной пекарни».

По его словам, федеральный ретейлер, к которому за покупками ежедневно приходит несколько миллионов человек, выполняет и социальную функцию.

«Так как наши магазины находятся практически в каждом дворе, мы можем выступать как социальные хабы для жителей района, помогая развивать атмосферу добрососедства и взаимопомощи, — пояснил он. — Например, в рамках нашей программы "Пятёрочка с заботой" мы реализуем проект "Центры местного сообщества", в рамках которого создаем инфраструктуру для создания и укрепления соседских связей. Пространства наших магазинов становятся точками для объединения людей по интересам. Например, мы проводим акции совместно с благотворительным фондом "Добрый город Петербург", местными активистами, художниками, музыкантами, которые могут реализовать свои идеи — а мы предоставляем им для этого пространство магазинов».

Также «Пятёрочка» вносит свой вклад в развитие инфраструктуры для экологически чистого транспорта: в Санкт-Петербурге на базе одного из магазинов сети уже установили первую зарядную станцию электромобилей, в планах — открыть еще 11 (в Санкт-Петербурге и Москве).

В целом, по мнению собеседника «Фонтанки», продуктовые сети являются драйверами развития коммерции в новых районах. Чаще всего именно они первыми «заселяют» первые этажи домов, вслед за ними подтягиваются другие арендаторы. Ведь приходить на «разогретую» площадку уже легче.