Заглушить канализацию, расширить окна и выбрать УК в одиночку. Три истории, которые происходят в ваших домах

Госжилинспекция сделала краткий обзор показательных судебных решений в Петербурге по части коммунальных споров. «Фонтанка» выбрала три — с такими вердиктами нам теперь жить.

Читатели «Фонтанки» нередко жалуются на произвол в жилищно-коммунальном хозяйстве и риторически интересуются — а чем занимается Госжилинспекция, вроде как главная инстанция для обращений. Инспекция сама рассказала, подготовив доклады о судебной и контрольной работе за год. В них говорится о проведенных проверках, найденных нарушениях и судебных процессах. Об эффективности каждый может судить сам.

В целом отчет ГЖИ делится на 2 части: она смотрит за состоянием домов (формально это можно назвать жилищным контролем) и за тем, как управляющие компании выполняют свои функции (лицензионный контроль). По первой части за 2022 год ГЖИ провела более тысячи проверок, из них 160 внеплановых. Судя по проекту доклада, обнаружила 1 187 нарушений, в основном они касались эксплуатации жилого фонда (837). Больше всего нарушений зафиксировали в содержании контейнерных площадок, вывозе мусора, содержании фасадов и дворов.

По второму организовали уже 2 700 проверок, нарушений отыскали 7,5 тысяч. С поправкой на масштаб пропорции те же.

Но кроме этого, ГЖИ много и часто судится. И в этих судах, как в каплях воды, отражаются постоянные проблемы, с которыми сталкиваются горожане в своих квартирах и парадных. «Фонтанка» присмотрелась к делам, которые сама ГЖИ считает типовыми или важными.

Может ли застройщик сам выбрать УК

Случай касается одного из зданий в ЖК «Галактика Премиум», который построил «Эталон» — по адресу Малая Митрофаньевская улица, дом 8, корпус 1, строение 1.

Застройщик самостоятельно выбрал и способ управления домом, и управляющую компанию — АО «Сервис-Недвижимость». Вместе со стопкой документов, приложенных к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий, компания прислала в ГЖИ протокол внеочередного общего собрания собственников. Он содержал единственное решение АО «Эталон ЛенСпецСМУ», которому принадлежит 100 % голосов.

ГЖИ отказала застройщику, сославшись на порядок сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. В нем говорится, что при проверке документов должны отсутствовать признаки ничтожности решения общего собрания. Компания отправилась оспаривать решение в арбитраж, но суд ей отказал.

Идея суда следующая: застройщик не зарегистрировал свое право собственности на квартиры. При этом как Жилищный кодекс, так и решения Верховного суда говорят: решать, каким способом управлять домом, могут именно собственники помещений, а также те, кто уже принял их от застройщика по акту приемки-передачи. На общее собрание компания может прийти, только если у нее есть хоть одна своя квартира. А сам факт, что, мол, застройщик несет расходы на содержание помещений, пока не передаст их покупателям, не приравнивает его к собственнику.

Апелляция и кассация подтвердили правоту ГЖИ и оставили решения первой инстанции без изменений.

Можно ли вырубить канализацию

В апреле 2021 года управляющая компания «Ракета» ограничила водоотведение в одной из квартир в доме на Кондратьевском проспекте, 62, корп.3. Решение объяснили долгами по коммуналке почти на 200 тысяч рублей в течение более 2 месяцев. В том числе, за услугу водоотведения холодной воды накопился долг в размере 4 481 рубля, горячей воды — 6 385 рублей. На 1 июля, когда ГЖИ приехала с проверкой, ограничение УК так и не сняла.

Инспекция выпустила постановление: привлечь «Ракету» к административной ответственности. Причина: УК не рассчитала задолженность жильца по каждому виду коммунальной услуги, исходя из частично неоплаченной суммы, нарушила порядок уведомления обитателя квартиры об ограничении услуги. А главное — пункт, который запрещает ограничивать предоставление услуг, если это приводит к нарушению требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания. За все это фирма получила наказание в виде предупреждения и в ответ потребовала отменить постановление. Сперва получила отказ, но победила в суде.

Арбитраж отметил: письмо жильцам, что они вскоре останутся без канализации, вернулось отправителю. А риски неполучения значимых писем граждане несут сами.

Второе интересное: на суде не представили достаточных доказательств, что ограничение водоотведения нарушило пригодность квартиры к проживанию. То есть квартирант не впустил ГЖИ за дверь, не зафиксирован факт заглушки. Ну и главное: УК настаивала, что в квартире два санузла, и если отрубить один — жилье по-прежнему годится для обитания. Инспекция эти аргументы никак не перебила.

Можно ли сделать офис из квартиры

На первом этаже жилого дома на проспекте Просвещения вместо квартиры появился офис: для этого в стене здания прорубили отдельный вход вместо окна и присоединили лестницу. Еще в 2020 году собственница и ТСЖ «Квартал 18» получили иск с требованием привести все в первоначальное состояние.

В первой инстанции — Выборгском райсуде — истец потерпел неудачу. Квартира ранее была переведена в нежилое помещение распоряжением районной администрации при условии проведения в установленном порядке работ по перепланировке помещения. Та же администрация согласовала проект перепланировки, а приемочная комиссия приняла помещение в эксплуатацию. То есть все, по документам, в порядке.

Глава ТСЖ получил право заключать договоры аренды при использовании общего имущества для размещения элементов благоустройства. И такой договор был заключен: в отношении столбиков опоры лестницы, которая и служит офису входной группой. Конструкция опирается на общее имущество — земельный участок. Значит, и в части полномочий ТСЖ все исполнено.

Однако горсуд решение нижестоящей инстанции отменил и вынес новое. Жилищный кодекс говорит: при перепланировке или реконструкции, в ходе которой к помещению присоединяется часть общедомового имущества, требуется 100-процентное согласие собственников. А проведенные работы по расширению оконных проемов для превращения их во вход в офис — это по сути уменьшение общего имущества, которое требует предварительно получить согласие всех собственников. Третий кассационный суд с этими выводами согласился.

Ранее «Фонтанка» писала о решении суда, который определил: жильцы не могут устанавливать «копеечные» тарифы на содержание парадных, хотя и являются собственниками имущества.

Ирина Корбат,
«Фонтанка.ру»