Размер имеет значение. Три комнаты и больше — роскошь или необходимость?

Доля трех- и четырехкомнатных квартир у разных застройщиков не превышает 11–15 % в зависимости от проекта, а снижающаяся покупательная способность не способствует ее росту. Но многокомнатное жилье всегда будет актуально для больших семей, поэтому застройщики ищут способы сделать его доступнее, в том числе уменьшая площадь.

Часть строителей считает, что нынешняя политика льготных ставок по ипотеке создает лучшие условия именно для покупки студий и однушек, а потенциальные покупатели крупного жилья пока не ощутили поддержки. Участники круглого стола «Фонтанки» рассказали о том, что происходит на рынке квартир с тремя и более комнатами.

Небольшая доля больших квартир

Текущая доля экспонируемых на первичном рынке квартир с тремя комнатами и более составляет 14 % в единицах и 27 % в суммарном объеме продаваемой площади, привел статистику Вячеслав Батаков, директор по маркетингу компании e. Development.

— Доля крупных трех-, четырехкомнатных и даже больших двушек от 60 кв. м у всех компаний разная, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — В нашей компании это зависит от класса жилья: в объектах бизнес-класса эта доля выше, чем в масс-маркете. Этот сегмент мы, кстати, тоже разделяем в зависимости от локации и целевой аудитории. Например, в Ленобласти, в проекте «Новое Сертолово», 15 % больших квартир, а в «Ясно. Янино» — 10–12 %. В больших городских проектах «Югтаун» в Пушкинском или «Любоград» в Петродворцовом районе доля трехкомнатных — 15–17 %. При этом в «Любограде» есть около 2 % четырехкомнатных площадью 100 кв. м, и они пользуются спросом. Идеология нашей компании — прежде всего строить семейные квартиры, так что мы изучаем аудиторию и пробуем разные форматы многокомнатного жилья.

— Если брать в целом по рынку новостроек, доля многокомнатных квартир зависит от класса объекта, — отметил Сергей Гусев, директор департамента комплексного исследования рынка и ценообразования GloraX. — Чем он выше, тем больше и доля крупных квартир. По нашим данным, на петербургском рынке первичной недвижимости около 23 % составляют полноценные «трешки» (не «евро»). У нас эта доля составляет около 20 %. Также многое зависит от локации и целевой аудитории — под каждый проект соотношение квартир определяется индивидуально.

По оценкам Оксаны Понаморенко, директора управления маркетинговых коммуникаций «Л1 Строительная Компания № 1, доля трехкомнатных квартир в новостройках Петербурга составляет около 13 % от всего объема предложения. На те, что с числом комнат четыре и более, приходится всего 4,57 %. Причем распределение по классам жилья неравномерное. В новостройках стандарт- и комфорт-класса преобладают небольшие: студии, одно- и двухкомнатные. Крупногабаритное жилье чаще можно встретить в жилых комплексах высокого ценового сегмента.

— Например, в наших комплексах комфорт-класса «Лондон Парк», «Шекспир» и «Поэт» трехкомнатные квартиры составляют 20 % от общего объема, — уточнила она. — И это неплохой показатель: нередко в массовом сегменте «трешек» нет совсем или их очень немного. В ЖК «Граф Орлов» и «Классика. Дом для души», которые относятся к бизнес- и премиум-классам, доля трехкомнатных примерно такая же. Но зато здесь есть и многокомнатные квартиры.

— Основная часть покупателей в проектах Объединения «Строительный трест» — это семьи, в которых есть как минимум один ребенок. Поэтому в наших объектах мы не проектируем квартиры-студии, а средняя площадь жилья составляет 60 квадратных метров, — говорит Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест». — Доля трёхкомнатных от объекта к объекту отличается. Так, например, в доме бизнес-класса «Листва» в Выборгском районе процент «трешек» составляет около 41 %, в жилом комплексе бизнес-класса «Наука» в Калининском районе этот показатель — около 22 %, а в квартале комфорт-класса NEWПИТЕР в поселке Новоселье — около 13 %.

Перемены в спросе

Последние два года доля больших квартир в спросе составляла примерно 8–10 %, однако, как отметил Сергей Гусев, в 2022 году ситуация изменилась — и эта доля в Петербурге снизилась до 5 %.

— В последние годы у нас вышло много новых проектов, так что в этом году «трешки» в объеме продаж достигли 15 %, — продолжил эксперт. — Сейчас наблюдается определенное затоваривание на рынке. К тому же в этом году у людей стало меньше возможностей для улучшения жилищных условий. Участники рынка насторожены, покупают преимущественно те, у кого есть срочная необходимость поменять условия жизни. Плюс поддержка государства предусматривает лимит ипотечного кредита — 12 млн рублей, что также ограничивает возможности для приобретения больших квартир.

— Хоть тенденция этого года — к небольшому снижению площади квартиры, наши «трешки» не задерживаются в продаже, — говорит Анжелика Альшаева. — Новые форматы вроде четырехкомнатных в «Югтауне» и в «Новом Сертолово» мы вначале всегда запускаем в небольшом масштабе, чтобы оценить востребованность. Так как у нас КОТ, а не точечная застройка, под каждый проект это индивидуально. Например в строящейся сейчас последней очереди «Нового Сертолово» мы сделали упор на двух- и трехкомнатные квартиры, так как покупатели первых очередей за почти семилетний срок реализации проекта «выросли», поднакопили, кто-то обзавелся семьей, так что назрела потребность в большей площади. В Янино, где клиент чаще идет за небольшим чеком, мы пока не наблюдаем такой тенденции, востребованность «трешек» там минимальная.

По словам эксперта, кроме локации и целевой аудитории, важен этап реализации проекта. В начале строительства «трешек» в нем будет минимум, а упор — на «однушки» и малогабаритные «двушки» и студии. Если же реализовано уже много очередей, то среди жильцов, которым нравится комплекс и которые хотят остаться в нем, желающих увеличить площадь будет всё больше.

— Поскольку в наших проектах есть вся необходимая инфраструктура, включая детские сады, школы, спортивные секции и т. д., спрос всегда стабилен, — говорит Сергей Степанов. — Семейным покупателям с детьми важно понимать, в какое образовательное учреждение будут ходить их дети.

По словам Оксаны Понаморенко, спрос на крупногабаритные квартиры начал расти в последние годы, и причин этому несколько. Во-первых, нередко трехкомнатные становятся второй покупкой. То есть семья приобрела в ипотеку небольшое жилье, выплатила кредит и теперь улучшает жилищные условия. Во-вторых, драйвером спроса на просторные квартиры стала доступная ипотека, если говорить о новостройках низкого и среднего ценового сегмента. В жилых комплексах бизнес- и премиум-класса спрос на просторное жилье был всегда.

Как подчеркнул Вячеслав Батаков, интерес к такому жилью стабилен, однако присутствует отчетливая сегментация — более просторные решения пользуются преимущественным спросом в проектах класса «бизнес» и выше. В комфорт-классе доля трехкомнатных, как правило, не превышает 3–4 %.

Необязательно «евро»

За последние 5–10 лет планировки семейных квартир существенно усовершенствовались: во-первых, евроформат стал безусловным лидером, во-вторых, многие застройщики максимально прорабатывают планировку с точки зрения сценариев жизни, ведь каждый «квадрат» должен быть полезен, уточнил Вячеслав Батаков.

— Например, для нашего комплекса бизнес-класса «е.волюция» у площади Московских ворот зонирование квартиры выполнено с точки зрения различных сценариев жизни — определены и разграничены приватные и общие зоны, большинство лотов включает мастер-спальни, идеально вписаны рабочие, спортивные и хобби-пространства, выделены зоны хранения, просторные еврогостиные включают две-три функции, — привел он пример.

— Мы сегментируем квартиры по количеству комнат и уходим от определения «евро» именно потому, что этот формат понимают по-разному, — добавила Анжелика Альшаева. — Классическая комфортная «трешка» в запросе покупателей — это большая кухня-гостиная, которая считается всё равно больше кухней, нежели жилым помещением, и три жилых комнаты по 11–12 кв. м, желательно с окнами на разные стороны, раздельные санузлы. В масс-маркете — это кухня порядка 18–22 «квадратов» и три спальни. Малогабаритная «трешка» — это более классическая кухня, метров в 12, и те же три комнаты на разные стороны и раздельные санузлы. К примеру, в нашем ЖК «Любоград» могут быть 3–4 вида «трешек», но четырехкомнатных — один: кухня-гостиная порядка 22 кв. м с двумя окнами, французскими балконами или остеклением до пола и отдельные небольшие комнаты-спальни. Очень здорово, когда у застройщика есть несколько вариантов «трешек», так как при одном очень просто ошибиться. Я всегда за разнообразие планировочных решений.

— Трехкомнатные квартиры — это удобный семейный формат, существует огромный выбор планировок, — продолжила Оксана Понаморенко. — Например, в ЖК «Лондон Парк» есть трехкомнатные с тремя балконами, а в ЖК «Шекспир» — с террасами. Есть варианты евроформата, когда кухня объединена с гостиной. Но если кому больше нравится традиционный вид — кухня отдельно, гостиная отдельно, можно найти и такое предложение. В последние годы набирают популярность квартиры с так называемыми мастер-спальнями, у которых отдельный вход в санузел.

— В каждом проекте «Строительного треста» есть особенные планировочные решения трёхкомнатных квартир, — говорит Сергей Степанов. — Клиенты могут выбрать как классические линейные варианты, так и распашонки. Обязательные условия: наличие балкона или лоджии, раздельных санузлов. Также в жилье больших метражей мы проектируем специальные места для гардероба, постирочные, а также мастер-спальни.

Сергей Гусев отметил, что рынок в последнее время движется к увеличению доли квартир евроформата.

— Покупатели проявляют повышенный интерес к этому варианту, поэтому мы закладываем определенный объем таких лотов, — говорит он. — Но «евротрешки» — это всё же объективно «двушки» с большой кухней-гостиной. Также востребованы балконы и лоджии, желательно несколько санузлов, комфортная прихожая с местами для хранения. На рынке появляется больше квартир с мастер-спальнями, где есть гардероб и санузел, с постирочными. Большие квартиры позволяют сделать действительно комфортную планировку, поэтому у нас широкая линейка многокомнатных предложений, которые отличаются по размерам, наполнению, функциональности.

Цена квартиры против цены «квадрата»

За последний год стоимость квадратного метра в трехкомнатных квартирах в среднем по городу увеличилась на 30 тысяч рублей и достигла отметки в 220 тысяч, отметила Оксана Понаморенко. Естественно, в новостройках высокого ценового сегмента «квадрат» оценивается дороже, а в классах стандарт и комфорт — дешевле. Например, в ЖК «Шекспир» цена квадратного метра трехкомнатной составляет в среднем 189 тыс. руб. на квартиры с предчистовой отделкой, а в элитном ЖК «Классика. Дом для души» — 389 тыс. руб. за кв. м.

— Примечательно, что в последние годы уменьшается разрыв цен за квадрат в мало- и крупногабаритных квартирах, — говорит эксперт. — Если раньше разница цен за квадратный метр в однокомнатной и трехкомнатной квартире могла составлять десятки тысяч, то сейчас она минимальна.

Для комфорт-класса стоимость становится более доступной, а при «затоваривании» остатков к дате ввода в эксплуатацию скидки могут достигать 15 %, говорит Вячеслав Батаков. В бизнес-классе ситуация иная: как правило, просторный формат пользуется основным спросом, и темп реализации более равномерен.

— С декабря 2021 г. стоимость жилья на первичном рынке в Петербурге увеличилось на 16 %, но при этом средняя площадь в экспозиции не сократилась, а увеличилась — с 50 до 52 кв. м, — отметил Сергей Гусев. — За полгода в наших проектах средний метраж реализованных квартир уменьшился на 0,2 метра, немного сократился бюджет покупки. Это общая тенденция — в тяжелые времена площадь объектов в спросе сокращается, так как людям важнее общий бюджет покупки, а не размер квартиры. В условиях растущего рынка, напротив, наблюдается тенденция к увеличению средней площади. При этом разница в цене квадратного метра студии и «трешки» может достигать 40–50 % и даже больше, в зависимости от доли квартир каждого типа.

— Не очень правильно говорить о выгоде с точки зрения цены «квадрата», — считает Анжелика Альшаева. — Если так посмотреть, получится, что дома должны состоять из одних студий, а такие примеры ничем хорошим не заканчиваются. Стоимость реализации трехкомнатной квартиры всегда менее выгодна, чем студии, но по нашей идеологии мы всё-таки пытаемся максимально удовлетворить целевую аудиторию — семьи. В целом стоимость кв. м студии выше «квадрата» «трешки» примерно на 40 %.

Что касается проектов »Строительного треста», на сегодняшний момент минимальная стоимость трехкомнатной квартиры площадью 79,1 кв. м в Ленинградской области в проекте NEWПИТЕР составляет 10 млн рублей. Для объектов, расположенных в городской черте, эта цифра выше — трёхкомнатную квартиру 71,8 кв. м в ЖК «Наука» можно приобрести за 16,2 млн руб.

Площадь как индикатор

В текущем рынке нет повода предполагать, что тенденция резко изменится и спрос на большие квартиры вырастет — всё-таки сейчас он тяготеет к маленьким форматам. Как считает Анжелика Альшаева, в сложные времена клиенты выбирают именно стоимость. Но когда платежеспособность растет, у них появляется возможность заботиться о комфорте.

— Все увеличивают площадь покупки, когда ситуация стабильна и доходы растут, — добавила она. — Мы надеемся, что после продления ипотеки с господдержкой застройщикам можно будет выдохнуть. Конечно, нужно повышать сумму в рамках господдержки, чтобы семьи могли позволить себе хорошую трех- или четырехкомнатную квартиру. Считаю, что любые соцпрограммы поддержки рождаемости в итоге способствуют увеличению площади — ведь каждому ребенку нужна своя комната.

— По данным экспертов, средняя площадь квартир в новостройках за год уменьшилась на 15 %, — добавила Оксана Понаморенко. — Безусловно, это сделано, чтобы повысить доступность жилья. Но важно понимать, что крошечные «трешки» площадью менее 50 квадратов, которые сейчас встречаются на рынке, — это неудобное жилье экономкласса. Мы в своих проектах такое не предусматриваем, поскольку назвать его комфортным нельзя. Сейчас площадь трехкомнатных в массовом сегменте варьируется от 62 до 139 кв. м, средняя площадь составляет 84 кв. м. В премиальном сегменте площадь «трешек» начинается от 100 «квадратов».

— В настоящее время мы наблюдаем тенденцию к сокращению площадей, но, если говорить о нашей компании, то мы продолжим строить дома для семейных покупателей, — подытожил Сергей Степанов.

— Лимит по сумме кредита в рамках программы льготной ипотеки составляет 12 млн руб. и становится серьезным ограничением для желающих купить квартиру большей площади, — добавил Сергей Гусев. — Сейчас застройщикам приходится запускать собственные программы субсидирования с увеличенным лимитом либо предлагать программу рассрочки. Ситуация складывается так, что господдержка предоставляет больше возможностей для покупки маленькой квартиры, в отношении больших она не работает. Думаю, мы можем увидеть противоположную тенденцию по мере развития инструментов поддержки семей с детьми.

— Мы бы обозначили потенциал спроса на большие квартиры как стабильный, — говорит Вячеслав Батаков. — Хотя при этом, в отличие от малогабаритных планировочных решений, отложенный спрос может быть более длительным. Поскольку приобретение в основном ставит целью улучшить качество жизни — увеличить площадь, переехать в более престижный район, то есть покупка квартиры не первая для семьи, то и выжидательная позиция в сегодняшней макроэкономической ситуации занимает больший срок.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»