Льгота как привычка: что делает квартиры на первичном рынке доступными хоть кому-нибудь

Несмотря на сложную ситуацию, продажи жилья в новостройках Петербурга в октябре упали всего на 3%, а в Ленобласти и вовсе выросли — на 9,6%. По словам экспертов, это стало возможным лишь благодаря ипотеке и условиям, которые сложились вследствие господдержки и совместным программам банков и строителей, предложивших покупателям ипотеку за 1 рубль и ставки ниже 1%. Но на всё это косо смотрит Центробанк, а Минфин считает, что продлевать господдержку на рынке первички необязательно.

По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в городе в октябре было зарегистрировано 5333 договора долевого участия, что на 3% меньше, чем в октябре прошлого года. Управление Росреестра по Ленобласти насчитало на 9,6% больше ДДУ в октябре 2022, чем в октябре 2021. Выросли в области показатели и по итогам 10 месяцев — на 9,2%, а вот в городе показатели за январь — октябрь снизились — почти на 12%.

Такая разница в показателях по регионам — тоже следствие того, что люди ищут наиболее доступное предложение. В Ленинградской области, по данным на конец октября 2022 года, средняя цена квадратного метра в сегменте комфорт-класса составляет 157,8 тыс. рублей, в Петербурге — 235,2 тыс. рублей, рассказала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

— В наших проектах средняя стоимость квадрата в объектах в городской черте составляет около 206 тыс. рублей, в области этот показатель чуть ниже — около 137 тыс. рублей, — подтверждает Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест».

При этом разница в ценах наблюдается даже внутри города. Так, по данным пресс-службы Группы «Эталон», в зависимости от района уровень цен на жилье комфорт-класса в ноябре 2022 года варьируется от 138 тыс. рублей за кв. м до 319 тыс. рублей за кв. м. Например, в Пушкинском районе средняя стоимость предложения комфорт-класса составляет привлекательные 162 тыс. руб. за кв. м по сравнению с общегородским показателем. Так, цена квартир в ЖК «Монография» от «Эталона» начинается от 4 млн рублей. Средняя цена квадратного метра в новостройке в Шушарах составляет 130 тыс. рублей, отмечает Григорий Бушманов, главный специалист отдела продаж СК «Дальпитерстрой».

При этом впервые за последние несколько лет на рынке наметился относительный штиль в росте цен. «Рост цен наблюдался в течение всего 2022 года: сегодня цены за квадратный метр в среднем на 17% превышают январские показатели, тогда как за весь прошлый год цены выросли на 40%», — комментирует Ольга Трошева.

— За последние месяцы цена на первичном рынке практически не менялась, — говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». — Себестоимость строительства сейчас зафиксировалась на высоком уровне и больше не растет. Но и не падает. Поскольку практически все объекты сейчас реализуются с использованием эскроу-счетов, где финансирование строительства осуществляется за счет банковских кредитов. Это позволяет строить, несмотря на темпы продаж.

— За последние месяцы мы не увидим отчетливой динамики про проектам в целом, так как все застройщики ведут себя по-разному, — отмечает директор по продажам ГК «Полис» Яна Вирченко. — Кто-то дает скидки, кто-то выводит новые дома дешевле предыдущих, кто-то повышает цены, но делает другие акции. Можно точно сказать, что стоимость продажи не упала, а даже выросла. Рост составил 10–15% как минимум за счет введения субсидирования. Застройщики по-прежнему не планируют снижать цены.

— Последние несколько месяцев цены на строящееся жилье стоят на месте, — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Несмотря на неопределенные перспективы спроса, в том числе в связи с грядущей отменой льготной ипотеки, сегодня предпосылок к их снижению нет — себестоимость строительства продолжает расти, сохраняются сложности с логистикой и поставкой материалов.

По его словам, корректировка цен может быть в неликвидных проектах или в новостройках, где они изначально были завышены.

По словам директора по продажам Glorax Павла Логачева, рост цен наблюдался в первые 4 месяца текущего года, когда потребительская активность еще не снизилась: «Последующее увеличение на 7% в марте и почти на 4% в апреле объясняется повышенным интересом на недвижимость как к надежному способу сохранения средств, а также стремлением покупателей успеть воспользоваться льготной ипотекой, которая действовала до 1 апреля. В летний период цена квадратного метра повышалась в пределах 0,3%, и это было связано скорее с изменением структуры предложения и не является отражением изменений рыночных тенденций».

Но при этом с сентября в городе всё-таки зафиксировано некоторое снижение цен, обеспеченное появлением у многих застройщиков стимулирующих акций.

— В ноябре относительно предыдущего месяца наблюдается снижение цен почти на 2% за счет пересмотра девелоперами ценовой политики и введения дополнительных скидок на фоне нестабильной ситуации, развивающейся с конца сентября, — подтверждает Павел Логачев.

— Некоторые компании откровенно демпинговали, что, на первый взгляд, давало картину рыночного снижения, но на самом деле это такое «псевдоснижение», так как реальная цена остается без изменений, — считает Георгий Бушманов. — Масла в огонь подливало (и подливает) то, что люди, не так давно купившие квартиры в новостройках, в срочном порядке в силу известных событий продают их дешевле рынка — в убыток себе, конечно. Это «вторичка», но она условная, так как квартиры эти находятся в новостройках, и наряду с ними параллельно застройщики продают то же самое жилье по рыночным ценам.

Правда, процент таких «срочных» квартир невелик, и в целом какого-нибудь мощного влияния на рынок не окажет.

— При этом не стоит говорить о снижении базовых цен на новостройки. — отмечает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Себестоимость строительства не изменилась, а значит, ожидать падения цен не приходится.

Некоторые эксперты говорят о том, что ситуация складывается противоречивая. «Наиболее ликвидные и востребованные прежде всего — это городские проекты на высокой стадии готовности в сегментах «комфорт» и «бизнес», и они продолжают понемногу дорожать, — рассказывает Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Премиальный сегмент практически остановился. При этом новые проекты в сегменте стандартного жилья, которые вышли на рынок в последние 4–6 месяцев, показывают снижение цены либо стагнацию».

При этом она отмечает, что в сегменте самого бюджетного жилья снижение цены — едва ли не единственный инструмент повышения спроса. Также и в проектах комплексного освоения, где требуется достижение значительного объема продаж, застройщики практикуют скидки. Поэтому в последнее время на рынке появилось предложение ниже психологической отметки в 3 млн рублей. «В данном случае такая тактика застройщиков закономерна, так как в проектах экономкласса, и особенно находящихся на старте продаж, каждые 50–100 тыс. рублей имеют значение для покупателей», — считает Наталья Кукушкина.

Ипотека от застройщика

Выросшие за последние годы цены на жилье сделали количество сделок со 100-процентной оплатой минимальным — сегодня в ипотеку приобретается до 90% квартир в новостройках сегмента масс-маркет.

— Возможности покупки квартиры сегодня напрямую зависят от доступности ипотечных кредитов: ставок кредитования и размера ежемесячного платежа, — объясняет Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой». — Сейчас всё это обеспечивается за счет льготной ипотеки и программ по субсидированию от застройщиков — более 70% от всех ипотечных сделок совершается именно при помощи программ субсидирования от застройщиков. Благодаря им, у покупателей есть возможность приобрести жилье с комфортным ежемесячным платежом, который на сегодняшний день в большинстве случаев в два раза ниже по сравнению с действующими базовыми ставками.

Кроме того, добавила она, за счет субсидированной ипотеки разница, например между одно- и двухкомнатной квартирой, получается незначительная, и клиенты могли выбрать более просторную квартиру с прицелом на будущее (рост семьи).

— Если человек планирует брать кредит на долгий срок, при этом у него нет планов погасить его досрочно за пару лет, то стоит присмотреться именно к субсидированным ставкам, — говорит Николай Гражданкин. — Благодаря им можно существенно снизить ежемесячные платежи, переплату по кредиту и размер подтвержденного дохода, который требует банк для одобрении кредита.

— Эти программы позволили добиться комфортных платежей по ипотеке и существенно расширили аудиторию тех, кто смог бы взять ипотеку, — подтверждает Екатерина Немченко. — Рынок адаптировался к этому инструменту и отказ от программ с субсидированными ставками негативно скажется на продажах новостроек.

— Из всех ипотечных сделок около 70% приходятся на ипотеку с господдержкой по ставкам от 0,1% годовых. Успех таких программ обусловлен тем, что многие люди отталкиваются именно от суммы ежемесячного платежа, оценивая, могут ли они позволить себе покупку квартиры, — соглашается и Наталья Кукушкина.

Яна Вирченко отмечает, что за 2022 год доля ипотечных сделок увеличилась с 75–80% почти до 95%, а при ипотеке появились новые показатели доступности жилья — первоначальный взнос и размер ежемесячных платежей:

— Поэтому сейчас особой популярностью пользуются субсидированные программы и ипотека без первого взноса. Они позволяют приобрести жилье без особых вложений и с комфортными минимальными платежами. Также недавно появилась программа «ипотека за 1 рубль», которая позволяет отсрочить платежи по ипотеке, но не делает в дальнейшем ипотеку доступней.

— Субсидирование ипотеки государством является хорошим подспорьем для первичного рынка недвижимости, — говорит Сергей Степанов. — Так, например, в осенние месяцы этого года в нашей компании по программе господдержки было заключено более 60% сделок. Также хорошие показатели в Объединении «Строительный трест» приносят две относительно новые программы, реализуемые совместно с нашими банками-партнёрами. Первая — это семейная ипотека с субсидированной ставкой от 0,1%, которой могут воспользоваться родители детей, рожденных после 1 января 2018 года. Вторая — субсидированная ипотека с понижением ставки на 4% до момента ввода объекта в эксплуатацию (около года). Общая доля сделок по данным программам в нашей компании в октябре 2022 года составила около 37%.

Популярной опцией становится траншевая ипотека (так называемая «ипотека за 1 рубль») — по словам Ольги Трошевой, на нее пришлось в октябре 48% от всех ипотечных сделок Setl Group.

— Самой популярной программой остается ипотека с господдержкой — в октябре на нее пришлось 72% от всех ипотечных сделок, — резюмировала Ольга Трошева. — Востребованность объясняется ее доступностью максимально широкому кругу покупателей. Доля семейной ипотеки составила 19%, стандартная ипотечная программа — 7%, IT-ипотека — 2 %. Несмотря на критику со стороны Центробанка, банки не отказываются от субсидированных программ, но ожидается некоторое ужесточение условий для программ с околонулевыми ставками.

— Хочется отметить, что сегодня низкая ипотечная ставка — это не маркетинговый ход, а возможность клиентов приобрести жилье на комфортных условиях: снизить финансовую нагрузку за счет уменьшения ежемесячных платежей, — подчеркивает Юлия Ружицкая.

— Субсидирование ипотеки на первичном рынке сейчас спасает всех застройщиков от провально низкого спроса, — уверена Яна Вирченко. — Мы ожидаем, что данные программы сохранят, пускай даже с изменениями. Говорят об отмене околонулевых ставок, но это не сильно уменьшит спрос, если сохранят возможность приобретать квартиры под 1%. Конечно, всем застройщикам сложно использовать субсидированные программы в своих проектах из-за наличия эскроу-счетов и проектного финансирования, но все приспосабливаются и находят пути решения возникающих вопросов.

Яна Вирченко приводит следующий расклад. В настоящее время при покупке квартиры под ставку 7% (льготная ипотека) с кредитом 5 млн рублей ежемесячный платеж на 20 лет будет около 37–39 тыс. рублей. Если мы говорим про стоимость квартир, то в городе средняя стоимость за несколько лет выросла, и, например, в Приморском районе примерно такие платежи и выйдут за однокомнатную квартиру с минимальным первоначальным взносом. А аренда квартиры в этом же районе будет стоить 25–30 тыс., что существенно ниже. Клиенты, выбирающие квартиру с подобными критериями, не готовы брать на себя ответственность на 20 лет с такими большими платежами, поэтому выбирают аренду, которая более комфортна. Субсидированные ставки же сокращают ежемесячные платежи, и со ставкой 0,01% в одном из банков платеж на тех же условиях будет около 26 000, со ставкой 1,5% — около 30 000, со ставкой 3% — 32 500.

— Программы субсидированной ипотеки — это серьезная поддержка рынка недвижимости и его клиентов в непростой для всех период, и конечно, многие застройщики, да и многие покупатели тоже, не хотели бы, чтобы они закончились, — говорит Ян Фельдман. — Помимо поддержки спроса, такие программы позволяют девелоперам регулировать ассортимент, предлагая людям более привлекательные условия покупки.

— Субсидированная ипотека показала себя как действенная мера стимулирования спроса на первичном рынке жилья и в значительной степени поддержала застройщиков, — отмечает Павел Логачев. — Строительная отрасль является локомотивом для всей экономики страны, а одно рабочее место в этой отрасли создает десять рабочих мест в смежных сферах, поэтому подобные меры поддержки важны не только для девелоперских компаний.

По словам Павла Логачева, сохранение этого инструмента во многом зависит от ключевой ставки ЦБ: если она продолжит снижаться и приблизится к 5–6%, то необходимость в субсидировании ипотеки отпадет сама собой. «Пока этого не произошло, мы готовы предлагать покупателям специальные программы совместно с банками и рассчитываем на поддержку государства. Однако, если регулятор примет принципиальное решение и свернет субсидирование, отрасли придется смириться и искать иные способы поддержания спроса», — резюмировал он.

— Субсидировать ипотеку за свой счет — это работать себе в убыток, в долговременной перспективе на это не готовы ни банки, ни застройщики, — подтверждает Григорий Бушманов. — Поэтому ждем от государства шагов в этом направлении. Ключевая ставка уже снизилась по сравнению с началом года до 7,5%, но всё же это слишком много для доступных кредитов.

Вторичный эффект

Большинство застройщиков считает, что если государство будет субсидировать ставки и на вторичном рынке, то это его оживит.

— Это две взаимосвязанные области, вторичный рынок выступает драйвером первичного — ведь, как известно, многие продают свою квартиру, чтобы приобрести более комфортное жилье в новостройке, — поясняет Ян Фельдман. — Кроме того, субсидирование государством «вторички» снизит количество запросов на ипотеку без первого взноса.

В то же время субсидирование ставок оттянет часть спроса на вторичный рынок, что для застройщиков уже не так желательно.

— На мой взгляд, можно было бы субсидировать вторичный рынок за счет заемщиков (покупателей), но не ниже ставки 6–7%, — комментирует Яна Вирченко.

— Если льготная ипотека появится и на вторичном рынке, то в первые несколько месяцев мы можем увидеть провал по сделкам со строящимся жильем, — считает Наталья Кукушкина. — Многие покупатели, руководствующиеся минимальной ценой, будут выбирать недорогие интересные квартиры на вторичном рынке — в старых домах, но в обжитых районах города. Однако можно предположить, что через 3–4 месяца этот ажиотаж спадет и количество сделок на первичном рынке вернется к прежним значениям.

По ее мнению, как у первичного, так и у вторичного рынка недвижимости есть верные поклонники, которые будут выбирать определенный тип недвижимости даже при более-менее одинаковых условиях покупки.

Использовать все варианты

Застройщики рекомендуют обращать внимание и на другие инструменты, которые помогают делать жилье доступнее и снижать его стоимость — их достаточно много, и стоит внимательно изучить вопрос.

— Снизить стоимость жилья можно благодаря государственным различным субсидиям — федеральным или городским, самая известная из них — материнский капитал, — напоминает Юлия Ружицкая. — Семейный капитал выдаётся семьям, в которых родился или был усыновлён ребёнок. Маткапитал можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке, а также осуществить частично-досрочное погашение уже имеющейся ипотеки. Срок действия программы материнского капитала — до 2026 года.

В дополнение к федеральному маткапиталу в Петербурге действует региональная выплата, деньги можно направить на погашение долга. Размер материнского капитала в Санкт-Петербурге в 2022 году составил 172 568,22 руб.

— Еще один вид субсидии, о котором многие не знают, — субсидия на погашение ипотеки для многодетных, — добавила Юлия Ружицкая. — Это программа господдержки для семей с тремя детьми и более. Если ребёнок родился в период с 2019 по 2022 год, то семья может получить субсидию в размере 450 000 рублей. Этими деньгами можно погасить задолженность по ипотеке: оплатить часть долга или проценты по кредиту. Субсидия предоставляется семье один раз. Она не заменяет материнский капитал, а выдаётся в дополнение к нему.

— Материнский капитал, военные сертификаты, различные субсидии и монетизации — в общем, любые «бумаги», которые можно превратить в квадратные метры, — резюмирует Георгий Бушманов.

— Увеличение суммы первоначального взноса, оформление налогового вычета, специальные программы банков, акции от застройщиков, льготные субсидии — всё это может помочь сэкономить при покупке квартиры, — поясняет Сергей Степанов.

К тому, чем может помочь застройщик, относятся программы трейд-ина и различные скидки.

— Диапазон и размер скидок значительно увеличился, — отмечает Павел Логачев. — Если раньше индивидуально можно было согласовать скидку до 5%, то сейчас в ряде случаев застройщики готовы предложить скидку до 20%. Также актуализировались акции «машино-место в подарок» или «кладовая в подарок».

Например, Группа «Эталон» в рамках акции «Осенняя» предоставила своим покупателям возможность получить скидку до 15% в своих проектах комфорт-класса и беспроцентную рассрочку до ввода в эксплуатацию.

— Застройщики регулярно предлагают различные скидки, акционные программы, выгодные условия оплаты — эти инструменты, как правило, имеют определенный срок действия и применяются к лимитированному предложению, — поясняет Екатерина Немченко. — Но всё же они позволяют получить покупателям существенную экономию при покупке. «РСТИ» предлагает своим покупателям широкий спектр скидок и акций, среди которых есть и постоянно действующие программы (например, скидки иногородним покупателям, за повторные покупки), и акционные специальные предложения — скидки на различные типы квартир, отделка в подарок или паркинг в подарок.

— Застройщики не разбрасываются на скидки, — отмечает Николай Гражданкин. — У нас, например, до конца ноября действует дополнительная скидка 5% на строящиеся и готовые квартиры, в качестве бонуса покупателям также предоставляются работы по предчистовой отделке квартиры.

— У нас достаточно успешно работает программа трейд-ин: мы без посредников выкупаем квартиру в наших ЖК «Северная долина» и «Юнтолово», — рассказала Юлия Ружицкая. — Наша схема максимально удобна для клиента. Он сразу оформляет новую квартиру взамен старой: без поиска покупателей и длительной экспозиции. Более того, он может проживать в старой квартире до момента получения ключей от новой. Второй тип акций — привлекательные условия на покупку. Это как одновременное приобретение квартиры и машино-места в паркинге, так и акционная цена на востребованные квартиры в рамках нашей программы «Планировка месяца». Кроме того, до конца ноября у нас действует спецпредложение к «Черной пятнице».

Другой набирающий популярность инструмент — рассрочка, которая стала чаще использоваться на рынке даже в сданных объектах и проектах на высокой степени строительной готовности, отметил Павел Логачев. Так, в GloraX рассрочку можно получить при первоначальном взносе от 10% на срок до 2 лет и ставкой от 0%. Он также рассказал, что на рынке появились сертификаты на покупку недвижимости. Суть в том, что его номинал в течение нескольких лет можно использовать в качестве скидки при покупке недвижимости в этой компании.

— Для тех, кто не готов переплачивать по ипотеке, у нас в «Новом Лесснере» действует удобная рассрочка с тремя платежами 30–40–30% без увеличения стоимости квартиры, — отмечает Николай Гражданкин. — Это удобно тем, кто продает имеющуюся квартиру, ожидает средств от закрытия вкладов и так далее.

— В массовом сегменте доля рассрочки в Петербурге и Ленобласти не превышает 10%, — говорит Ольга Трошева. — Но она наиболее популярна при покупке жилья бизнес- и премиум-класса: например, в классе «бизнес» в рассрочку покупают каждую вторую квартиру. Кроме того, рассрочка остается удобным инструментом для инвесторов.

— Многие застройщики начали давать рассрочки, что позволят купить квартиру без переплат по ипотеке, — подтверждает Яна Вирченко. — Также появилась программа «ипотеки за 1 рубль», которая дает возможность не платить ипотеку 1–3 года. Но в дальнейшем всё равно придется брать на себя данные обязательства. Так что пока субсидирование остается самим эффективным способом экономии для покупателей.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»