Вам комфорт или дешевые метры? Что мешает наладить жизнь в пригородах

Хотя приграничные территории застраиваются давно — как со стороны Петербурга, так и со стороны Ленобласти, вопрос создания комфортной среды и синхронизации инфраструктуры с жильем по-прежнему актуален. Возможные пути решения этой проблемы обсудили эксперты на круглом столе «Фонтанки».

Хотя положительные сдвиги есть, но до завершения в этом процессе еще далеко. Застройщики утверждают, что делают максимум возможного, но без помощи государства соцобъекты строить слишком дорого — особенно в бюджетных проектах. А значит, проекты теряют экономическую привлекательность.

Когда на приграничной территории возводятся новые районы, то власти Петербурга берут на себя благоустройство территорий общего пользования: крупные парки, скверы, общественные пространства, пояснил Владимир Григорьев, глава комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (на момент проведения круглого стола; не занимает должность с 29 октября 2021 года. — Прим. ред.):

— Если территория застраивается без проекта планировки (ППТ) и состоит исключительно из участков жилых зданий, то это ответственность застройщика. Если же в утвержденном ППТ выделяются территории общего пользования, то их должен делать город.

— Мы приняли решение создавать общественные зоны в нашем проекте «Новое Горелово» самостоятельно — в высококонкурентной среде это поднимает ликвидность проекта, — говорит заместитель директора СК «ЛенРуссСтрой» Максим Жабин. — Поскольку это КОТ на полмиллиона квадратных метров жилья, все проекты по благоустройству находятся в рамках квартала. Там есть и общественные зоны, и скверы, и зоны с многоэтажным жильем, а также плейхаб и благоустроенный променад длиной 450 метров.

По мнению эксперта, именно при комплексном освоении территории застройщику есть смысл брать многое на себя. В точечных же проектах все благоустройство и так находится в границах участка. Если же речь идет об общественной зоне, входящей в границы проектирования и застройки — например, о набережных, — то здесь правильным решением будет совместное развитие территории девелоперами и городом.

— Наш проект комплексного освоения территории в Федоровском расположен в 3 км от границы с Петербургом, и здесь мы тоже пытаемся своими силами сделать благоустройство: зеленые насаждения, прогулочные зоны — все это нужно, чтобы люди ехали к нам, — продолжил дискуссию генеральный директор ООО «Специализированный застройщик "Ленстройград"» Леонид Голубев. — Кроме Павловского парка и зелени, рядом нужны еще и школы и детсады. Также в нагрузку нам достается и строительство подъездных путей, так как у муниципалитета не на все есть деньги.

Как рассказал директор по развитию СК «Дальпитерстрой» Марат Арнис, все, что в его собственности, застройщик благоустраивает сам: дворы, проезды. Кроме того, компания планирует обустройство набережной реки Кузьминки, которая затем перейдет в муниципальное ведение.

— Когда мы начинали проект на территории Шушар, там была небольшая старенькая школа и детский садик, — говорит Арнис. — Сегодня — один старый и три больших новых детских сада, одна старая и одна большая новая школа и строится еще одна. В планах — строительство еще одной школы и трех детских садов. Сейчас в спальных районах преимущественно селятся семьи с детьми, поэтому задачей номер один для нас стали школы, садики и как минимум детские поликлиники. Объекты мы строим сразу большие, так как население в Шушарах растет быстро.

Благоустройством и преобразованием территории в Кудрово занимаются и застройщики, и областные власти, уточнил Андрей Вересов, исполнительный директор Группы «Аквилон».

— Совместными усилиями мы определяем, какой будет территория, насколько здесь будет комфортно жить и будущим поколениям, — сообщил он. — Поэтому одинаково важно создавать как общедоступные городские пространства для отдыха, так и локальные зеленые зоны внутри новых кварталов. Например, внутреннюю территорию ЖК «Аквилон Stories» мы отдали под дендропарк площадью 1 га. Свободных участков под застройку в Кудрово не осталось, поэтому объем жилого фонда сильно не увеличится — соответственно, и ситуация с инфраструктурой будет только улучшаться. Мы выступаем последним застройщиком жилья на этой территории — вместе с жильем площадью 90 тыс. кв. м наша компания взяла на себя обязательство построить детский сад на 200 мест. Также мы выступим соинвестором строительства школы на 825 мест и реализуем в проекте свой стандарт по созданию общественных пространств. Так, в одном из корпусов откроется некоммерческий детский клуб «Аквилон Kids».

Из всей инфраструктуры в новых пригородных районах проблем нет только с магазинами, отметил Владимир Григорьев. Основные же проблемы связаны с инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.

— Мне кажется, что школы, поликлиники, не говоря уже про дороги, — это тот необходимый минимум, который мы могли бы учитывать при вводе жилья, чтобы считать комфортными условия проживания, — полагает он. — Не секрет, что в городе единственная норма, которая перевыполнена в полтора раза, — по торговым площадям на тысячу жителей. По социнфраструктуре пока есть отставание, которое мы ликвидируем последовательно, но, к сожалению, медленно. Сейчас все ЖК у нас строятся обеспеченными социальной инфраструктурой — это внесено в Правила землепользования и застройки (пункт 1.2.9) и контролируется Градостроительной комиссией под руководством губернатора. К тому же в последние два года мы вышли на почти 100% выполнение АИП. По дорогам тоже есть определенное отставание — этот вопрос также находится в ведении градкомиссии. Его можно решить либо за счет средств АИП, либо за счет инвестора.

По мнению бывшего главного архитектора, при строительстве больших ЖК синхронизировать ввод объектов и обеспечить минимальный комфорт возможно только при вводе «пусковыми комплексами», когда объем жилья соответствует по нормативам вместимости детсадов, школ, поликлиник, пропускной способности дорог. Но на практике все гораздо сложнее, продолжил Григорьев. Инвесторы, как правило, строят на своих территориях, у них своя финансовая программа, исходя из того, что будет продаваться. Естественно, идет тенденция к укрупнению школ, так как это экономит территорию. Но большая школа недозагруженной работать не может, а ждать ее полной загрузки занимает время. Так что первые въехавшие в квартиры какой-то период не могут рассчитывать на школьные места. С садиками проще, их можно строить меньшей емкости и пропорционально введенному жилью.

— Наличие детских садов и школы в пешей доступности входит в топ-5 запросов у более половины наших покупателей, — добавил Андрей Вересов. — В районах с развитой инфраструктурой у девелопера больше возможностей для создания качественной жилой среды: здесь, как правило, стабильный высокий спрос и цены продаж выше, чем в других пригородах. А вот для районов массовой застройки такой вопрос всегда стоит остро. Это касается как пригородов, так и городских районов. В идеале необходимо синхронизировать выделение земельных ресурсов с дорожным строительством и развитием социальной сферы. На деле так получается не всегда, но есть и успешные примеры — в частности, Кудрово.

Как рассказал эксперт, освоение территории началось в 2006 году. Тогда это была просто деревня на границе города и области без инженерной и транспортной инфраструктуры. Импульс развитию придавала МЕГА ИКЕА, которая работала здесь уже три года. Тогда же в завершающей стадии находилось и строительство КАД. Два этих фактора сильно изменили рынок недвижимости пригорода. Сегодня у Кудрово статус города — и, как считает Андрей Вересов, по сравнению с другими пригородами его обеспеченность инфраструктурой высокая.

— На участке в Федоровском, где мы недавно построили небольшой проект из таунхаусов, мы также возвели детсад и передали его администрации Тосненского района, — рассказал Леонид Голубев. — К тому же мы согласовали техзадание на проектирование еще одного садика, так что при вводе очереди малоэтажки на соседнем участке мы будем обеспечены местами в детсадах. Стоимость квадратного метра у нас заметно меньше, чем, например, в Девяткино, и мы не строим студии — это достаточно комфортная среда. Единственная сложность — с отсутствием мест в школах, это нас немного тормозит. Школа в Федоровском заполнена, а в нашем комплексе хоть и запланировано место под нее, но мы будем просить помощи района и области, так как она внушительно бьет по бюджету. Школа на 800 мест стоит порядка 1,2 млрд рублей. Мы готовы спроектировать, выделить землю и подготовить коммуникации, но дальше уже сложно. Жаль, что программа «Стимул» закончилась, это облегчило бы процесс.

Социальные объекты для спальных районов, такие как школы и детские сады, — первичная и совершенно необходимая потребность: целевая аудитория там — семьи с детьми. И «Новое Горелово» — один из первых проектов в области, где объекты социального значения уже частично построены и будут полностью завершены до окончания строительства всего района. На 400 тыс. кв. м жилья уже работают школа и детские сады, идет строительство еще одной школы и детсада. На первых этажах коммерческих помещений предусмотрены помещения под частно-государственные садики. Многое из этого стало возможным также благодаря областной программе «Стимул».

— Поддержу коллегу — построить школу не просто сложно, это почти невозможно, если радикально не увеличивать цены на жилье, — добавил Максим Жабин. — Если большой детсад и большая школа создаются при максимальной высоте жилья в 12 этажей, это может «съесть» почти всю прибыль проекта до налогообложения. В моем понимании, если не будет поддержки со стороны государства, то строить такие объекты будет сложно. Я не снимаю ответственности с застройщика, но предполагаю, что у государства должны быть такие программы, как «Стимул» или программы Минсельхоза по развитию сельских поселений. Возможно, поможет софинансирование. Но, например, я не встречал концессий на социальные объекты — они больше носят коммерческий характер. Если не получится решить этот вопрос, то хорошая школа на 700–800 учеников будет стоить миллиарды — и это большие деньги при соотношении с квадратными метрами.

Современные требования к комфорту, по сути, не отличаются от тех, что предъявлялись лет 30–40 назад, считает Владимир Григорьев. Это детские площадки и места для отдыха взрослых, спортивные сооружения, торговля (в том числе и первичного уровня: молоко, хлеб), почта, отделение банка в пешеходной доступности. Плюс зоны общего пользования и рекреационные территории, небольшие парки и скверы. Если говорить о сложившихся районах, где строительство жилья ведется не по ППТ, там тоже предусматриваются площадки для отдыха. Но от таких участков сложно требовать соответствия нормативам советского проектирования — например, площадок для выгула собак. А это оказалось очень болезненной и актуальной темой — владельцев домашних животных в городе много, а гулять с питомцами негде.

— У нас понятие пригорода уже почти исчезло, приграничная область — высокоурбанизированная среда, и рассчитывать на милые пригороды с малоэтажным жильем на окраине уже не приходится, — заявил Григорьев. — Откровенно говоря, покупательская способность населения не позволяет компенсировать затраты на строительство низкоплотного деурбанизированного пригорода за счет более дорогой продажи.

— Чтобы привлечь клиентов, мы спроектировали в своих домах лифты, даже в 3-этажных секциях, — рассказал Леонид Голубев. — В нашем поселении нет хороших спорткомплексов и бассейнов, и у нас выделен участок под строительство ФОК. Чтобы развиваться, продавать и повышать стоимость, придется часть функций брать на себя. Поскольку в пригород едут семьи, им важно, чтобы дети были заняты. У нас закрытые от машин дворы, в планах развить велодорожки и разнообразные спортплощадки — именно для детей разного возраста, чтобы они не бегали далеко через дороги. У нас открытые группы в соцсетях, и мы реагируем на запросы жителей. Один из самых актуальных запросов — площадки для выгула собак. Мы строим на 30 га, и территория позволяет выделить под них место.

Инфраструктура — это первое, чем необходимо обеспечить жителей новостройки в пригороде, уточнил Андрей Вересов. Однако комфорт проживания создается не только за счет инфраструктуры.

— Безусловно, важен сам проект и решения, которые заложил в него застройщик, — полагает он. — Мнение, что жилье в пригороде по своим качествам уступает городским объектам, абсолютно ошибочно. Тем более с учетом того, что за последние два года привязанность горожан к месту работы ослабилась. Многие перешли на удаленку, другие в принципе стали рассматривать для себя жизнь в пригородах как более привлекательную. Поэтому требования покупателей к качеству жилья в пригородах ничем не отличаются от тех, кто выбирает жизнь в городе.

Марат Арнис дополнил, что понятие комфорта также включает в себя наличие досуговых объектов. С торговлей нет проблем — помещения под коммерцию выкупаются в объектах компании еще на стадии строительства. Также в Шушары уже вошли крупные спортивные сети, подтягиваются и большие компании, скоро появятся кинотеатры.

— Для создания комфортной среды нужны зеленые скверы, — добавил он. — До нашего появления в районе их не было вообще, сейчас уже два. Для превышения базового минимума и комфорта также нужны машино-места, экология, безопасность. В проектах КОТ должна быть полиция и пожарная часть — и, например, в нашем «Алексеевском квартале» все эти требования соблюдены.

— Понятие «Комфортная среда» уже обесценили, потому что нет ее четкого определения, каждый подходит к нему со своей меркой, — говорит Максим Жабин. — Здорово, когда компетенция девелопера позволяет выяснять потребности людей, а высшее мастерство — когда он сам говорит людям, что им важно. Мы пока к этому не пришли, но наша команда специалистов, которую мы называем «Лабораторией продукта», опрашивает целевую аудиторию, выясняет, что будет востребовано в проектах через 5–7 лет, — учитывая, что средняя продолжительность реализации проекта 36 месяцев. Но клиент часто не готов заплатить за какие-то опции будущего комфорта, ему важно реализовать базовые потребности, банально — стабильный интернет.

Или взять проблему паркингов. По словам Жабина, стоимость самого примитивного надземного паркинга по себестоимости составляет 700 тысяч рублей за машино-место. Учитывая, что 95% клиентов покупают жилье в ипотеку, «навес» комфортной среды, включающей паркинги, только увеличит нагрузку. Как уточнил эксперт, при малейшей возможности оставить машину на улице поближе к дому так и будут поступать, поэтому нужно вложить большие ресурсы в строительство современных паркингов с большим количеством дополнительных сервисных опций, чтобы «завлечь» туда покупателя.

Владимир Григорьев согласился, что есть проблемы с авто, но напомнил, что не государство выдумало норму автомобилизации и что нынешние 340 автомобилей на тысячу человек скоро превратятся во все 400.

— Нельзя игнорировать тот факт, что в периферийных районах все ездят на машинах, — добавил он. — Надо анализировать и принимать правильное решение на стадии проектирования. Вспомните советские кварталы — проезды нарисованы так, что там невозможно разогнаться. Сегодня же я вижу внутренние проезды прямыми, как стрела, — это потенциальная возможность для разгона. А дешевые варианты проектирования паркингов есть, но они почему-то непопулярны.

У города есть Адресная инвестиционная программа, план по строительству метро, головных инженерных сооружений. Если застройщики формируют свои строительные программы в тех местах, где город сосредоточил усилия, тогда все будет развиваться гармонично, продолжил Григорьев. Если вдруг застройщик хочет построить в «экзотическом» относительно планов города месте, тогда все работы надо выполнить за счет собственных и привлеченных средств. Для этого и есть градкомиссия, которая определит, на какие средства что делать.

— Сейчас мы видим, как налаживается цивилизованный правильный диалог государства с инвестором: все должны быть честны и заинтересованы в создании конечного продукта, — говорит он. — Но посмотрите, социальные объекты 4 года назад обходились в 10 тысяч рублей на кв. м, сегодня, допустим, это 13–14 тысяч. При средней стоимости квадрата в 180 тысяч рублей и себестоимости строительства 70–75 тысяч выделить сумму на «социалку», мне кажется, вопрос простого счета. Я бы здесь приветствовал унификацию проектных решений и простую повторяемую архитектуру, так как это ведет к удешевлению. Но надо понимать, что возможности бюджета по компенсации «социалки» именно те, что в нем заложены. Бюджет у нас далеко не московский, где бывают остатки в сотни миллиардов.

По данным на 2019 год, строительство жилья опережало строительство инфраструктуры на 70%, напомнил Марат Арнис. Тогда же правительство города анонсировало механизм контроля за выдачей разрешений на строительство только после подтверждения обязательств по «социалке».

— Но надо понимать, что сегодня действует проектное финансирование, и банки не спешат кредитовать соцобъекты без подкрепления в виде соглашения с городом о выкупе. Если механизм был бы проще, мы бы спокойно синхронизировали все это строительство, — добавил он.

По мнению Максима Жабина, в нынешней конфигурации взаимодействия власти и рынка синхронизировать строительство социальных объектов практически невозможно, получится вечная дискуссия из разряда «курица или яйцо» с киванием друг на друга.

— Все, что государство может взять на себя, — пусть возьмет, а мы готовы это строить с перспективой какого-то выкупа через несколько лет, — заявил он. — Стоит разобраться: нам надо 120 млн кв. м жилья в год или комфортную среду? «Съест» ли покупатель эти миллионные площади? Сейчас, пока рынок все это перемалывает, синхронизироваться будет сложно. А в Москве и Петербурге как раз это и происходит — здесь нет конкуренции в том плане, что любые метры любого качества у тебя в любом случае купят. В отличие от коллег в Федоровском и других районах Ленобласти, где девелоперу надо «попрыгать», елочку посадить, привлечь к себе покупателя. Я за рыночные отношения, но раз государство в них играет огромную роль, то пусть играет ее тоже по рыночным правилам.

— Рынок заставит нас делать среду все комфортнее, — подытожил Леонид Голубев, — и удобство проживания будет диктоваться им. Если мы построим хуже, чем у соседа, покупатель пойдет к соседу. И чем мы будем изобретательнее, тем лучше для нас.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»