Эксперты заявляют о резком росте спроса на жилье, которое распродают неудачливые ипотечные заемщики. На фоне взлетевших цен на новостройки и «вторичку» идея сэкономить до 20%, немного рискнув, кажется не лишенной смысла. «Фонтанка» выясняла, что почем и где подвох.
Россияне – одни из самых исправных в мире плательщиков ипотеки. По данным ЦБ на начало апреля, доля просроченной задолженности по ней не превышает 0,7% из всех 9,77 трлн рублей, что набрали за последние годы. А в Петербурге и того меньше - всего 0,5%. Если отталкиваться от данных статистического ведомства Евросоюза, с такими показателями мы были бы на третьем месте в Европе по аккуратности выплат. Для сравнения, по последним данным, в Финляндии объем просрочки по ипотеке составляет 4,3%, а в Дании – 3%.
Статистика ЦБ свидетельствует, что на сегодняшний день в Петербурге в разряд просроченных отнесены ипотечные кредиты на общую сумму в 3,2 млрд рублей. Это примерно 1100 квартир, которые либо уже выставлены на продажу, либо вот-вот появятся в объявлениях.
Налетай, подешевело!
Стоимость залоговой недвижимости, выставляемой на торги, и недвижимости, которую собственники продают по собственной инициативе (без какого-либо давления со стороны кредиторов), нередко заметно отличается. Например, начальная стоимость квартиры площадью 26,9 кв.м. на проспекте Маршала Блюхера, выставленной ПАО «Банк «Санкт-Петербург», не превышает 3 млн рублей, в то время как цены на предложения от собственников (на такую же по размеру в том же доме) переваливают за 5-6 млн рублей.
Стартовая цена трехкомнатной квартиры площадью 72,60 кв.м. на ул. Баррикадной, которую выставил на торги Сбербанк, - 2,2 млн рублей. В каком состоянии жильё – непонятно. Тем не менее, в том же доме продается студия – 23 кв.м. почти за 3,8 млн.
Или другой пример – трехкомнатная квартира на первом этаже трехэтажного дома в Петродворцовом районе Петербурга (г.Ломоносов) площадью 106.9 кв.м., выставленная на торги Сбербанком, обойдется в 7,7 млн рублей. Правда, ремонт там оставляет желать лучшего. Квартира от обычного собственника площадью 86 кв.м. в похожем доме по соседству стоит 9 млн. Хотя обстановку и здесь хочется улучшить.
Иногда банки выставляют на продажу ещё недостроенные залоговые квартиры. Например, Сбер предлагает к реализации 154 кв.м. за 32,4 млн в ЖК «Петроградец» в историческом районе Петербурга, отмечая, что уместен торг. Идентичное предложение на рынке не найти, но для сравнения: в том же недавно построенном комплексе продаётся 86 кв.м. за 25,9 млн. Получается, банк просит 210 тысяч рублей за квадратный метр, а собственник – все 300.
Но на элитном жилье всё-таки сэкономить гораздо сложнее. Так, например, Сбербанк предлагает купить эксклюзивную квартиру в ЖК «Монблан» площадью 109,3 кв.м. с итальянской фурнитурой, американскими орнаментальными коврами, системой «Умный дом» и панорамным видом на Неву за 35 млн. рублей. Квартира площадью 121 кв.м. от собственника в том же ЖК, пусть и с меньшим числом редкостей и изысков, обойдется в 33 млн.
Цену залоговой квартиры определяет независимый эксперт, исходя из ее рыночной стоимости, объяснил Иван Макаров, пресс-секретарь банка «Открытие»: «В рамках процедуры исполнительного производства, начальную продажную цену объекта определяет суд на основании независимой оценки, предоставленной при подачи иска. При этом, согласно законодательству, эта цена уменьшается на 20%. По такой, существенно сниженной цене, квартира и выставляется на торги».
«Если ситуация находится на досудебном этапе, клиент и банк определяют сумму реализации совместно, чтобы при продаже объекта, с одной стороны, полностью погасить задолженность перед банком, а с другой стороны – минимизировать потери клиента. С учетом роста цен на квартиры в Санкт-Петербурге в последнее время, заемщикам почти всего удается вернуть вложенные в ипотечную квартиру собственные средства», – заключил он.
Так, двухкомнатная квартира на Маршала Казакова площадью 53,95 кв.м, оценивается банком в 6,3 млн рублей. На сайте стоит пометка, что жилплощадь продается владельцем добровольно, поэтому покупатель, очевидно, избежит разборок с бывшими жильцами. При этом стоимость другой квартиры от собственника в этом же доме (площадью 54,5 кв.м.) даже меньше – 6,1 млн рублей.
В Северо-Западном банке ПАО Сбербанк «Фонтанке» рассказали, что цена на объекты формируется аккредитованными оценщиками согласно порядку проведения торгов о банкротстве или закону об исполнительном производстве, отмечая, что цены на рынке достаточно волатильны.
Суд да дело
Квартиры ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложном финансовом положении, продаются по двум основным схемам.
«Первая, наиболее распространенная, предусматривает самостоятельную продажу квартиры должником – конечно, при полном контроле за сделкой со стороны банка. Вторая, до которой доходит крайне редко, заключается в продаже квартиры посредством торгов в ходе реализации исполнительного производства, – уточнил Макаров, – В настоящий момент по второй схеме в Санкт-Петербурге и Ленобласти реализуется около десятка объектов недвижимости, находящихся в залоге у банка «Открытие», причем большинство из них расположены в области – например, таких городах, как Тихвин».
В Петербурге у «Открытия» с торгов продаются единицы квартир. Городские заемщики, желая минимизировать финансовые потери, делают все, чтобы самостоятельно реализовать залоговую недвижимость.
В пресс-службе Росбанка рассказали о своем подходе: «В случае возникновения финансовых сложностей мы рекомендуем клиентам оставаться на связи, ни в коем случае не скрываться, быть готовыми вести переговоры, информировать о сложившейся ситуации и извещать банк о предполагаемой сумме и дате платежа. В процессе переговоров банк и клиент совместно могут найти приемлемые для обеих сторон пути решения вопроса». Если вопрос с заемщиком не удается урегулировать, запускается процесс взыскания, который предполагает реализацию залоговых объектов недвижимости на торгах.
«С момента возбуждения исполнительного производства, судебный пристав-исполнитель направляет в адрес должника копии выносимых постановлений, а также повестки и иные извещения. Одним из таких документов является постановление о передаче имущества на торги. Порядок реализации на торгах недвижимого имущества устанавливается Главой 9 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", главами 8-9 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "Об исполнительном производстве" и иными нормативно – правовыми актами. Вся необходимая информация о проведении торгов размещается на официальном сайте ФССП, а также на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов - https://torgi.gov.ru/ Залоговые объекты недвижимости, которые на торгах не реализованы, банк принимает на свой баланс с целью продажи по рыночной стоимости. Информация по таким объектам размещается на сайте банка в разделе «Продажа объектов недвижимости», – пояснили в Росбанке.
По словам Ивана Макарова, до перехода дела в стадию исполнительного производства доходит крайне редко. «Многие должники накануне финального судебного заседания гасят просроченную задолженность – в том числе, за счет самостоятельной продажи квартиры», – рассказал специалист.
В Росбанке, в свою очередь, отметили также, что в соответствии с Федеральным законом от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест имущества клиента запрещает распоряжаться им, но не препятствует проживанию. Когда у залоговой недвижимости появляется новый собственник, то уже именно он занимается вопросами выселения.
С вещами на выход
Главный страх потенциального покупателя «дефолтного» жилья – не столько правовые, сколько психологические риски. В выкупленной у банка квартире могут проживать и быть зарегистрированы предыдущие собственники и их дети. Банки, которые продают залоговое имущество, о таком чаще всего предупреждают, но от этой честности легче не становится.
Квартиры продаются «как есть», а покупателям приходится самостоятельно выдворять или снимать с регистрационного учета через суд тех, кто и так натерпелись от финансовых проблем, разборок с банком и могут воспринимать новых собственников как воплощение своего жизненного краха. Конечно, чтобы вписываться в это, нужно понимать, что та экономия, ради которой покупалась именно дефолтная квартира, стоит нервных клеток.
Для тех, кто все же решил, что покупка проблемного жилья – лишь бизнес и «ничего личного», «Фонтанка» рассказывает, какие юридические риски связанны с покупкой залогового имущества и каков порядок действий, если в выкупленной у банка квартире продолжают проживать бывшие владельцы.
Покупатель залоговой недвижимости всегда имеет возможность получить достоверную информацию от банка по приобретаемому объекту, в том числе выписки ЕГРН.
Если жилье - ипотечное и суд уже вынес решение о перепродаже имущества – бывшие собственники лишаются прав на квартиру и должны освободить помещение. В Жилищном кодексе РФ, по словам эксперта, есть норма, согласно которой выселенным жильцам может быть предоставлено временное жилье из маневренного фонда, но эта процедура уже никоим образом не касается ни банка, ни новых собственников, - считает Мамикон Осипян, адвокат и учредитель Адвокатского кабинета «Абсолют».
Таким образом, под рисками покупки залогового имущества подразумеваются, в первую очередь, временные затраты и прочие усилия, которые могут потребоваться на непростое общение. И при возникновении подобных проблем у нового собственника есть два пути: самостоятельно решать проблему или обращаться в суд. На урегулирование вопроса через суд понадобится время: приставы будут выполнять решение суда (спиливать замки и заниматься выселением) лишь после его вступления в силу.
Маргарита Алеева для «Фонтанки.ру»
