Заплатят почти все: «Фонтанка» выяснила, кому могут начислить больше всего налогов за подорожавшую недвижимость

Нынешний год — последний в пятилетнем сроке, который дали власти россиянам для адаптации к новой системе налогообложения имущества. По карманам собственников недвижимости может ударить не только полноценная ставка налога, но и подскочившие цены на недвижимость. Больнее всего будет владельцам коммерческой недвижимости, апартаментов и элитных квартир.

Новую систему начисления налога на недвижимость власти начали внедрять ещё в 2016 году. Восстановить социальную справедливость и наполнить бюджет решили одновременно. Итогом стала схема, по которой налог формируется от кадастровой (приближенной к рыночной) цены, а не от инвентаризационной. Подробно о схеме «Фонтанка» рассказывала в начале реформы.

Кроме максимальной налоговой ставки, год принёс новый удар для собственников жилья — рост цен на недвижимость вплоть до 50 %. С увеличением рыночной цены стоит ждать и пропорционального роста налогооблагаемой базы. Значит, платить больше придётся уже по двум причинам.

«Цены предложений учитываются при расчете кадастровой стоимости в первую очередь там, где региональное бюджетное учреждение применяет сравнительный подход к оценке. В Петербурге сравнительный подход используется для оценки жилой недвижимости и земельных участков. Поэтому в отношении данных сегментов также можно ожидать роста кадастровой стоимости», — уточняет Владислав Савиных, директор центра развития кадастровой стоимости и доцент юридического факультета СПбГУ.

Переоценивать кадастровую стоимость с учётом новых цен могут уже в 2023 году, а значит бОльшие суммы придётся платить с 2024–2025 года. В Петербурге такая переоценка будет проходить каждые 2 года, если того пожелают местные власти. С учётом роста цен на недвижимость на 40–50 % с 2019 года и дальнейшего подорожания сумма, которую нам придётся платить ФНС, вырастет на те же проценты.

Согласны ли чиновники с мнением экспертов, что налог вырастет на те же 50 %, что и цена петербургской недвижимости, и когда власти будут её переоценивать, «Фонтанка» спросила у комитета по имущественным отношениям. Комментарий обязательно опубликуем.

Кто заплатит больше

Владельцы квартир класса масс-маркет могут и не заметить повышения размера налогового платежа.

Аналитики сходятся во мнении, что заботу государства о социальной справедливости сильнее всего ощутит на себе бизнес и владельцы элитных квартир и апартаментов.

«Думаю, что больше всего это коснётся владельцев коммерческой недвижимости как плательщиков налога на имущество организаций», — прогнозирует управляющий партнёр «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин.

Начнём с жилой и псевдожилой недвижимости. Квартиры от 300 миллионов и апартаменты росли в цене вместе с квартирами массового сегмента. Но для них действуют другие ставки налога. К примеру, владелец апартаментов должен платить 0,5 % от кадастровой стоимости, а ставка для элитных квартир составляет вовсе 2 %. За квартиры широкого потребления платить нужно 0,1 %, т.е. в 5 раз меньше по сравнению с апартаментами и в 20 раз — по сравнению с элитными квартирами. Воспользоваться налоговым вычетом в размере кадастровой стоимости 20 квадратных метров с квартиры владельцы апартаментов не смогут, формально апарты — не жильё. Для многометровых элитных квартир вычет в 20 квадратов ситуацию не исправит.

Сильнее всего пострадают собственники торговых, офисно-деловых площадей и помещений общепита. В нынешнем и следующем годах для них ещё действует мораторий на переоценку кадастровой стоимости и пониженная ставка налога. Но уже в 2023 году она сравняется со ставкой на элитные квартиры — 2 %, и закончится период моратория, а значит, вырастет налогооблагаемая база. С учётом количества квадратных метров в среднем торговом центре налог на имущество может составить сотни миллионов рублей. В условиях низкой заполняемости офисных торговых квадратов эксперты предрекают их перепрофилирование.

«Вряд ли вариант продажи или перепрофилирования применим к квартирам и загородной недвижимости физических лиц — для таких объектов крайне сложно изменить вид разрешенного использования или существенно изменить формат. Кроме того, величина налоговых отчислений, даже будучи возросшей, всё же не станет критичным фактором для продажи для большинства частных владельцев. Иная ситуация с повышением налоговых ставок для крупных торговых или офисно-деловых объектов — речь может идти о сотнях миллионов рублей. В такой ситуации собственник может принять решение о продаже объекта или его переформатировании в рамках разрешенного использования с целью повышения доходности на квадратный метр полезной площади», — говорит Дмитрий Панов, председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России».

Прецеденты переформатирования офисов под апартаменты в России уже были. В пользу теории говорит и то, что так получится не только больше заработать, но и сократить в 4 раза ставку налога на имущество.

Собственники, которые не захотят перепрофилироваться, по мнению экспертов, повысят арендные ставки. «Владельцы коммерческой недвижимости переложат повышение ставки налога на арендодателей путем увеличения арендной платы», — говорит Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости.

Как у них там

Среди трёх самых популярных у россиян направлений для эмиграции самые низкие налоги на недвижимость в Турции. Здесь ставка варьируется от 0,1 % до 0,6 %. Больше всего платят владельцы недвижимости стоимостью от 1,4 миллиона долларов США. Меньше всего — собственники квартир в провинции.

В Штатах налоговая ставка на имущество колеблется от 0,6 % до 2,4 %. При этом каждый штат, город и даже округ в городе могут устанавливать собственные налоговые ставки на недвижимость. «Влияют на величину налогов в том числе политические предпочтения. «Голубые штаты» обычно платят более высокие налоги, чем «красные штаты». Самая высокая ставка налога на недвижимость в Нью-Джерси, где собственники платят 2,49 %. То есть при средней стоимости дома в этом районе $335,6 тыс. ежегодная сумма налога составит $8 362. На территории Гавайев действует самая низкая ставка налога на недвижимость — 0,28 %. Несмотря на то, что дом со средней ценой в этом районе стоит $615,3 тыс., домовладельцы в конечном итоге платят всего $1715 в виде налогов в год», — уточняет главный редактор агрегатора зарубежной недвижимости Prian.ru Филипп Березин.

В Германии собственники платят поземельный налог. Базовая ставка — 0,35 %. Вместе с муниципальными коэффициентами она поднимается уже до 0,98–2,4 %.

Вадим Шклёда, для «Фонтанки.ру»