Вам с видом на завод или на кладбище? В чём плюсы сомнительного соседства новостроек

Свободных участков под строительство жилья с видом на парк или на воду в городе практически не осталось. Поэтому окружение новостроек в обжитом и популярном районе не всегда идеально. Рядом могут оказаться остатки фабрик, складов и даже кладбища.

Впрочем, как показывает практика, такое соседство не особенно смущает прагматичных покупателей: зато рядом метро, престижные школы, гипермаркеты и многое другое, что ценится высоко.

Квартиры в новых домах в обжитых популярных районах, пускай с нетрадиционными видами из окон, привлекают, в первую очередь, соотношением цены и удачного по многим параметрам расположения. Да и само соседство, которое кажется специфическим, оказывается таким лишь на первый взгляд. Как показывает опыт, застройка промзон не заканчивается единичным проектом и на месте бывших заводов чаще всего появляются комфортные районы. Дома, возведённые у кладбищ, наоборот, гарантируют их жителям отсутствие строек под окнами, тишину и зелень.

Когда в черте Петербурга закончились удобные для строительства жилья свободные участки, девелоперы сначала обратились к крупным «полям» на окраинах — Парнас, Каменка, Новосергиево. Затем стало понятно, что хорошо бы иметь в портфеле и объекты в обжитых местах, классом повыше, рассчитанные на другого покупателя. Тогда и начался масштабный редевелопмент. В рамках этого процесса строится, как правило, более дорогое жилье — как минимум класса «комфорт-плюс» и выше.

«Доля редевелопмента в общем объеме рынка начала расти с 2017 года. До этого она не превышала 20%, а по данным на апрель 2021 года, она уже составляла 32% или 3 млн кв. м, — рассказала руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. — Учитывая ограниченный объем предложения ликвидных лотов на земельном рынке, компании начали вовлекать в освоение бывшие промышленные территории, имеющие привлекательное расположение: близость к центру, обжитые районы, действующая инфраструктура».

Вид на промзону не вечен

Наряду с привлекательностью подобных локаций в популярных районах в застройке бывших промышленных и складских зон есть и свои нюансы. Зачастую участки, где ведется редевелопмент, граничат с действующими производствами, инфраструктурными объектами и порой даже с местами захоронений.

Однако эксперты полагают, что если дом строится в действительно хорошем месте, то близкое расположение к бывшим предприятиям не будет иметь решающего значения при покупке жилья. Количество качественных участков под застройку и интересных проектов сокращается, поэтому покупатель сегодня более лоялен к таким нюансам.

«Конечно, при прочих равных цена конкретной квартиры с видом на промзону или аналогичную территорию будет ниже. Эти особенности принимаются во внимание девелопером на этапе ценообразования, — объясняет директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — При проектировании учесть такие объекты с точки зрения видовых характеристик не всегда возможно, поскольку есть другие особенности участка, например, инсоляция, которые нужно рассматривать в первую очередь».

Стоит отметить, что непривлекательные на первые взгляд территории через несколько лет вполне могут превратиться в благоустроенные и востребованные. К примеру, за счет реновации промзон. В Петербурге еще достаточно мест для развития, которые заняты сейчас старыми предприятиями, уже не работающими по основным видам деятельности.

По словам Александра Стругача, архитектора, генерального директора ООО «САБ», в Петербурге на сегодняшний день имеется большое число промтерриторий, имеющих богатый потенциал для развития под жилую и общественно-деловую застройку, а также — современные рекреационные зоны. Это не только знаменитый серый пояс, но другие бывшие или частично действующие промышленные площадки, расположенные вблизи исторически сложившихся районов города или непосредственно входящие в их состав.

Эксперт уверен: замедляют или блокируют процессы редевелопмента этих зачастую депрессивных и имеющих техногенное загрязнение земель сложности в налаживании конструктивного взаимодействия между собственниками различных площадок, формирующих промзоны. Кроме того, оказывают влияние низкие темпы реконструкции и развития транспортной инфраструктуры вблизи перспективных территорий редевелопмента. Можно отметить и низкие темпы реализации программ по переносу действующих предприятий на новые участки в современных промкластерах или отсутствие таких программ. Также влияет отсутствие согласованных на высоком уровне градостроительных стратегий — мастерпланов, которые позволили бы превратить редевелопмент промзон в масштабный градостроительный проект, достойный того, чтобы в полной мере продолжить традиции петербургской градопланировочной школы.

«На мой взгляд, сейчас следовало бы интенсифицировать инфраструктурное развитие вблизи таких промзон, — уверен Александр Стругач. — Появление рядом с перспективными территориями редевелопмента новых станций метро, трассировка линий скоростного трамвая, строительство современных транспортных развязок — всё это могло бы значительно повысить привлекательность подобного рода девелоперских проектов и ускорить темпы их реализации».

Рука на пульсе

Как показывает опыт последних лет, если к новым территориям присматривается сначала один застройщик, то другие девелоперы наблюдают, насколько успешным окажется его проект. В случае если опыт оказывается удачным, на эту территорию приходят остальные компании.

К примеру, в «промышленную» часть Лиговского проспекта — за Расстанной улицей — первым пришёл Glorax Development с проектом «Ligovsky Сity. Первый квартал», а затем начал строить и «Ligovsky Сity. Второй квартал». Позднее эстафету подхватил «Эталон» с его «Кварталом Che», а продолжил Setl Group с жилым комплексом «Автограф». В перспективе, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в окружении появятся и другие жилые комплексы.

Аналитики говорят, что поначалу эта локация действительно казалась спорной из-за окружения, в частности из-за железной дороги. Но высокий спрос на жилье в этом месте показал, что это ничуть не смущает покупателей. Также плюсом стала начавшаяся подготовка к строительству Витебской развязки Широтной магистрали скоростного движения, которая в перспективе свяжет ЗСД с КАД и тем самым повысит транспортную доступность этого района.

Есть и совсем свежий пример, как вид на промзону из нового дома вскоре сменится на более привлекательный. Сейчас Setl Group завершает строительство жилого комплекса «Эмеральд на Малой Неве» между Уральской улицей и набережной Макарова. Ранее на этом месте был оборонный завод, а на соседнем участке до сих пор располагаются неприглядные постройки, ранее принадлежавшие ТСО «Ленстройреконструкция». Но недавно стало известно, что Setl Group планирует возвести там ещё один жилой комплекс высокого комфорт-класса. Вывод проекта на рынок планируется уже в этом году.

Экономика сильнее суеверий

Что касается соседства с кладбищами, то, судя по опыту последнего времени, вид на кресты и обелиски тоже едва ли смущает покупателей жилья. На границе с Еврейским кладбищем на проспекте Александровской Фермы группа RBI построила ЖК Green City. Сразу два крупных комплекса появились и на границе с Богословским — Cinema от ЛСР и «Полюстрово Парк» от Setl Group. Последняя компания также недавно ввела в эксплуатацию ЖК «ArtLine в Приморском» около Серафимовского кладбища. Есть в портфеле холдинга и объект бизнес-класса The Residence напротив Смоленского православного кладбища.

«Как показали успешные продажи в наших жилых комплексах около Смоленского и Серафимовского кладбищ, их близость — это, скорее, плюс для покупателей из Петербурга. Они оценили характеристики самих объектов, репутации застройщика, локации в целом. А если кладбище признано мемориальным, то с градостроительной точки зрения проблемы никакой нет, поскольку риск расширения его границ отсутствует, — объясняет Ольга Трошева. — Непривычна близость кладбищ вероятнее всего для жителей регионов, причем небольших городков. Ведь у них кладбища вынесены за город».

Как рассказал исследователь кладбищ Петербурга, краевед Александр Тупеко, в черте нашего города исторически было множество некрополей и они зачастую соседствовали с жильём — дома у кладбищ строились и до революции, и в советское время. И тогда это никого не смущало. Более того, по его мнению, кладбища зачастую привлекают горожан.

«Зайдите в выходной день в музейные некрополи Александро-Невской лавры и посмотрите, сколько там посетителей. Причём люди готовы заплатить за билет, чтобы посмотреть на старинные надгробия. А на Смоленском кладбище, которое является по сути единственным крупным «парком» Васильевского острова, праздно прогуливающихся горожан всегда в разы больше, нежели тех, кто пришёл туда по прямой надобности, — говорит кладбищенский краевед. — Что касается той части населения, которую соседство с могилами смущает, то желание жить в хорошем районе и одновременно сэкономить деньги на покупке в итоге возобладает у них над страхом перед привидениями».

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»