43

По следам пандемии. Что произойдет с рынком недвижимости в 2021 году

Цены на квартиры продолжат ползти вверх, а предложение сокращаться, самое ликвидное жилье будет расхватываться, по крайней мере первые полгода, пока работает льготная ипотека — большинство трендов необычного 2020 года с высокой вероятностью сохранятся и в 2021-м.

Фото: pixabay.com
ПоделитьсяПоделиться

А вот после первого полугодия, когда, скорее всего, закончится льготная ипотека, может произойти что угодно и предсказать что-либо сложнее — цены поднялись, денег у населения меньше, большая часть спроса выбрана еще в прошлом году. Но игроки рынка недвижимости все же сходятся в некоторых прогнозах.

По итогам 2020 года можно утверждать, что цены уже находятся на исторически высоком уровне, говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):

— Мы видим, что проекты (в том числе и масштабные на окраинах города), стартовавшие в декабре, анонсировались по текущим среднерыночным ценам и без ожидаемого дисконта, который обычно используют для привлечения покупателей на старте.

Объем ввода новых проектов в 2021 году будет и дальше снижаться в связи с переходом стройки на эскроу-счета и проектное финансирование, считает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

— Застройщики предусмотрительны, они тщательно готовились к переходу на новые отношения с банками, и процесс этот идет небыстро, — поясняет Алексей Белоусов. — Полный цикл не пройден, и застройщики еще не оценили в полной мере риски этой новой схемы, условий продаж. Задача сложная и многое зависит от того, сколько средств сама компания вложила в проект, а сколько взяла у банка. В 2020 году из-за пандемии застройщики не успели ввести несколько сотен тысяч квадратных метров жилья. При этом по итогам года план, поставленный Минстроем петербургским застройщикам, оказался даже перевыполнен. Но, к сожалению, в 2021 году Петербург ожидает плавное снижение объемов ввода нового жилья.

Тренд интереса к пригородным проектам укрепился в период пандемии, и в этом году стоит ждать его сохранения, считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Стало понятно, что комфортно должно быть не только в пределах своей квартиры, но и в масштабах всего ЖК. Покупатели, имея возможность более вдумчиво и без спешки выбирать недвижимость, будут чаще обращать внимание на новостройки за пределами городской черты.

— Полагаю, что в 2021 году интерес к новостройкам в Ленинградской области снова начнет расти на фоне их более привлекательной цены по сравнению со значительно подорожавшими городскими проектами, — говорит директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг» Анастасия Новгородская. — Также мы ожидаем, что большинство сделок по приобретению квартир в строящихся домах будут совершены с целью улучшения жилищных условий, а не ради инвестирования средств. Таким образом, в данном вопросе на рынке сохранится тенденция последних месяцев 2020 года.

Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС, отнесла к основным трендам 2020 года снижение или отсутствие роста доходов и стагнацию покупательской способности населения. Второй фактор — сохранение большой доли (более 50%) иногородних покупателей, которые приобретают в городе преимущественно массмаркет. Третий — повышение потребительских качеств самих проектов во всех ценовых категориях.

Как изменится спрос

Все так же будет определяться доступностью ипотеки, отмечают в ГК «ПСК». После отмены льготной программы возникнет условный переходный период, зависящий от ключевой ставки ЦБ на тот момент. Если базовая ставка по ипотеке окажется на уровне 7–7,5%, то продажи останутся на уровне прошлого года или снизятся незначительно. Если ключевая вырастет, а вслед за ней и ставки по ипотеке, рынку потребуется время на адаптацию. В таком случае будут востребованы спецпредложения застройщиков и банков, «длинные» программы рассрочки.

— Снижение ипотечной ставки — это длинный тренд, который родился не в 2020 году, — говорит Наталья Кукушкина. — Ставка неуклонно снижалась в последние годы, так что льготная ипотека, скорее, стала логическим завершением этого тренда, но не началом. В условиях сохраняющейся малой обеспеченности жильём (по новым данным, на одного россиянина приходится 25 кв. м жилья) и неумолимой урбанизации населения спрос на новостройки останется достаточно стабильным в перспективе ближайших 15 лет.

Этот год будет отличаться от предыдущего, в первую очередь, отсутствием ажиотажного спроса, предполагает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»:

— Мы уже сейчас видим, что рынок успокаивается в связи с продлением льготной ипотеки до июля. Хотелось бы, чтобы ставка 6,5% в принципе стала нормой: тогда люди не будут торопиться с покупкой недвижимости и смогут спокойно откладывать деньги на первый взнос, зная, что в любой удобный момент оформят кредит на хороших условиях.

Что касается локаций, то, по мнению Альшаевой, город и пригород будут интересны примерно в равной степени. Такое распределение частично связано с тем, что стоимость недвижимости в городе выросла на 20%. К тому же близость центра давно потеряла ключевое значение для большинства покупателей, стали важны другие критерии. Поэтому качественные, хорошо проработанные проекты в отдаленных районах и пригородах могут составить серьезную конкуренцию и оттянуть часть спроса на себя.

— Интерес россиян к покупкам жилья сохранится как минимум до середины лета — пока не закончится льготная ипотека, — прогнозирует вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. — Рынок впервые увидел настолько низкие процентные ставки. Так что в следующие месяцы мы можем фиксировать некоторую динамику спроса: одни рискнут пополнить портфель проектов, другие — накопят побольше денег и попробуют запрыгнуть в последний вагон.

Покупатели ориентированы на приобретение недорогого жилья, наибольший спрос коснется квартир, планировка которых позволит выделить отдельное рабочее место, считает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». А вот удаленность проекта от центра, метро в пешей доступности, по ее мнению, уже будут приобретать несколько меньшее значение, так как опробован формат удаленной работы. Вполне возможно, что ситуация с пандемией усилит спрос на локации, которые ранее вследствие своей удаленности от мегаполиса не пользовались популярностью у покупателей. Это даст дополнительный импульс к развитию рынка строящегося жилья.

— Часть спроса этого года уже была реализована во второй половине 2020-го, когда мы наблюдали ажиотажную активность на рынке, — говорит Ян Фельдман. — Но с учетом сокращения предложения более чем на 30% прогнозируемый спрос на 2021 год равномерно распределится на объекты, которые находятся сегодня в продаже или будут выведены на рынок в ближайшее время. В текущем году ожидаем выхода большего количества новых проектов и плавного восстановления объема первичной недвижимости, но прийти к балансу спроса и предложения всего за 12 месяцев будет затруднительно.

Очевидно, что главным локомотивом спроса в ближайшие полгода останется ипотека, которая поддержала жилищную отрасль в период первой волны пандемии, считает Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:

— Доля сделок с банковскими займами в нашей компании по итогам года составила 74%, в 2019 году — 60%. Низкая ипотечная ставка позволила многим приобрести квартиру большей площади. Так, за год средняя площадь квартир, проданных в наших комплексах, выросла почти на 6 кв. м. В ближайший год тенденция роста популярности компактных (35–50 кв. м для «двушек» и 50–65 кв. м для «трешек») семейных квартир евроформата сохранится.

Анна Боченкова, руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой», считает, что после отмены льготной ставки спрос может начать падать:

— Насколько быстро и насколько в количественном выражении? Это во многом зависит от того, вернется ли процентная ставка к своему прежнему, «дольготному» значению. Я все-таки надеюсь, что этого не произойдет и ставку поднимут не в два раза, а на несколько пунктов, не выше 10 %. Потому что рост ставки в два раза может просто-напросто обрушить спрос.


Что будет с ценами?

За 2020 год прирост стоимости составил в среднем 20%. Как поясняет Алексей Белоусов, серьезное повышение цен на жилье, которое рынок увидел в прошлом году, вызвано возникшим впервые за долгие годы дисбалансом, когда предложение стало чуть ниже спроса.

— Я не припомню такого прироста за последние годы, — говорит он. — В 2021 году стоит ждать продолжения роста цены квадратного метра, потому что все больше строительных компаний переходит на проектное финансирование, в стройку идет все больше денег из банковского сектора, и эти деньги, в свою очередь, тоже не бесплатны. Кроме того, на росте цен отразится уход с рынка небольших компаний, которые могли бы пополнить предложение и поддержать конкуренцию.

Того же мнения придерживается и Катерина Соболева — по ее словам, в течение следующего года цены на недвижимость продолжат так же ползти вверх. Возможно, рост будет в пределах «допандемийных» 10%.

— Цены на жилье в этом году после прошлогоднего резкого повышения могут зафиксироваться на несколько месяцев, но затем рост все равно продолжится, — предполагает Анна Боченкова. — Возможно, он не будет таким скачкообразным, но тренд сохранится, так как никуда не делась инфляционная составляющая и постоянно растущие цены на стройматериалы. Сюда же можно прибавить дефицит дешевых рабочих рук из-за рубежа.

Хоть сегодня в первую очередь по-прежнему приобретаются самые ликвидные и доступные по цене квартиры, среди основных игроков рынка условливается неценовая конкуренция, отметил Дмитрий Ефремов. Застройщики берут курс на улучшение качества продукта и повышение класса новых объектов и очередей в рамках крупных проектов, следуя за запросами покупателей.

— Мы не ожидаем существенных корректировок цен, рост стоимости жилья в 2021 году составит порядка 10%, — добавил Ефремов. — На рынке возможны точечные скидки и акции по отдельным проектам и типам квартир, но в целом предпосылок для снижения цен на данный момент нет.

А аналитики «Петербургской недвижимости» прогнозируют, что в 2021 году цены, скорее всего, будут колебаться от месяца к месяцу, как это часто и происходило в более ранние периоды до серьезного роста цен, в зависимости от покупательской активности, объема предложения, стратегий застройщиков.

— Если объем предложения на рынке продолжит расти за счет вывода новых проектов и не будет очередных потрясений в экономике, то в 2021 году можно ожидать спокойного роста цен — на 5–7% в течение года. Основное удорожание произойдет на фоне перехода отрасли на проектное финансирование и постоянного роста себестоимости, — подытожила Анастасия Новгородская.

Каким будет год

Январь — февраль, по мнению Дмитрия Ефремова, будет достаточно спокойным в плане продаж, спрос будет умеренным, а предложение постепенно пополнится. Скорое завершение льготной ипотечной программы активизирует рынок к марту. Низкая ипотечная ставка способствует перетеканию спроса из области в Санкт-Петербург.

— Все ждут старта новых проектов в 2021 году, — говорит Ольга Трошева, — в новом году продолжат активно развиваться локации как на юге, так и на севере города, где реализуются самые масштабные проекты в границах Петербурга. В декабре стартовал крупный проект в Новосаратовке. Многие девелоперы присматриваются к южному направлению, в том числе к локациям Пулковское — Волхонское, Шушарам. По-прежнему развивается локация Ново-Сергиево, возобновился интерес девелоперов к пригородной зоне, которая в последнюю пару лет была вытеснена из поля зрения застройщиков городскими проектами. В Буграх, Мурино есть перспективные территории, которые, вполне возможно, начнут осваиваться в ближайшей перспективе.

Основной объем строительства будет сосредоточен в границах Санкт-Петербурга, что будет определять спрос населения, отмечает Ольга Ульянова.

— Продолжит действовать тренд прошлого года — максимальное количество сделок с помощью ипотечного кредита. Количество инвестиционных сделок начнет снижаться, так как уже достаточно высок порог цены. По нашим прогнозам, он может составить 15–17%. Этому способствуют сокращение объемов предложения на рынке и удорожание себестоимости строительства, — добавила эксперт.

— Предполагаю, что увеличится доля людей, работающих из дома полностью или частично, — добавляет Наталья Кукушкина. — Это, в свою очередь, приведёт к уменьшению маятниковой миграции и увеличению площади покупаемых квартир. Совокупность этих обстоятельств повысит интерес к недвижимости в Ленинградской области, особенно в ближайших пригородах, где, с одной стороны, сохраняются приемлемые цены на уровне 100 тысяч рублей за 1 кв. м, а с другой стороны, появляется новая городская среда с инфраструктурой и сервисами, что позволит человеку минимально покидать свой квартал. Массового исхода городских жителей в индивидуальные дома ожидать не стоит, но небольшой части общества это может коснуться.

В 2021 году сохранится ключевой тренд — дефицит предложения новой недвижимости, отмечают в ПСК. По самым скромным оценкам, текущий спрос опережает предложение на 25%. Возможно, к концу года разрыв сократится до 15–20%, однако не будет закрыт полностью. В существующих проектах, особенно в свете сворачивания программы льготной ипотеки, застройщики продолжат развивать альтернативные инструменты покупки — внедрять совместно с банками программы на специальных условиях. Что касается роста цен, то, по прогнозам ПСК, он будет, но вместо 20% окажется в пределах 8–10%.

А вот Анастасия Новгородская считает, что в 2021 году можно ожидать увеличения вывода новых проектов. Сформированный на рынке дефицит предложения ускорит рост цен на жилье, что может привести к охлаждению покупательского спроса, особенно после завершения программы льготной ипотеки. Вывод в продажу нескольких крупных проектов на границе города и области позволит замедлить рост цен и пополнить предложение наиболее ликвидных типов квартир.

— Вероятно, будет расти спрос на «евродвушки» и квартиры с повышенной комфортностью, с полной чистовой отделкой и сантехникой, — говорит Анна Боченкова. — Кроме того, уже сейчас наблюдается повышенный спрос на коммерческие помещения в жилых домах. Если ограничительные меры будут постепенно сниматься, спрос на коммерцию будет расти. Также намечается тенденция роста спроса на аренду комнат — она уже начала дорожать в связи с повысившимся спросом, и этот тренд, судя по всему, себя не исчерпал, потому что в Петербурге по-прежнему большой приток приезжих.

Если не откроют границы, то в нынешнем году у многих строительных компаний сохранится проблема с дефицитом рабочих, добавляет Боченкова. В какой-то мере это может повлиять на качество и графики работ, могут возникнуть переносы сроков и даже долгострои.

Пополнению быть

Поскольку за последнюю пару лет предложение существенно снизилось, рынку нужна «свежая кровь», и застройщики работают над новыми проектами. Но, чтобы их было больше, обстановка должна все же стабилизироваться.

Так, например, в планах ЦДС как вывод в продажу новых адресов (в Приморском районе на Парашютной улице), так и запуск новых очередей в уже реализуемых проектах.

«Главстрой Санкт-Петербург» в этом году продолжит развитие своих ключевых объектов — ЖК «Северная долина» и ЖК «Юнтолово». В январе компания анонсировала старт работ по разработке проекта торгового центра в «Юнтолово» общей площадью 6,7 тыс. кв. м, завершить который планируется в 2023 году.

Уже в феврале ГК «КВС» планирует вывести в продажу новый малоэтажный квартал «Любоград» в Стрельне, на границе Петродворцового и Красносельского районов. Другой объект, который компания планирует представить в 2021 году, — масштабный малоэтажный квартал «Югтаун» «на Царскосельских холмах» рядом с «Экспофорумом».

Becar в настоящее время возводит два корпуса в проекте cOASIS Vertical на Орджоникидзе, 44, и готовит к запуску проект Vertical BW Signature Collection в Москве. В скором времени откроются продажи в коливинге холдинга в Дубае — сейчас он готовится к выводу на рынок.

В 2021 году «Полис групп» планирует ввести в эксплуатацию 4-ю очередь ЖК «Полис на Комендантском» в Приморском районе и продолжить работать над новыми проектами и наполнением земельного банка. На 2021 год запланированы два старта.

А ГК «Ленстройтрест» выведет в продажу новые очереди в голландском квартале «Янила» в Янино, финском городке «Юттери» в Колпинском районе Петербурга и шведском квартале «IQ Гатчина». Также запланирован старт продаж в новом ЖК бизнес-класса недалеко от станции метро «Проспект Просвещения». На площадку здесь компания планирует выйти через два года.

У СК «Дальпитерстрой» очень большие планы именно по социальным объектам. Так, в Шушарах к лету планируют ввести взрослую поликлинику с рентгенологическим отделением и женскую консультацию, продолжить строительство школы на Новгородском проспекте, которую планируется сдать в конце 2022 года. Кроме того, в процессе — получение разрешений на строительство еще одной школы и трех детских садов в Шушарах.

В Парголово начнется строительство школы, разрешение на строительство которой было получено в прошлом году, сейчас идет поиск инвестора. Кроме того, в планах компании построить еще один детский сад в микрорайоне.

В части жилых объектов готовятся к вводу два многоквартирных дома в Парголово и Ленсоветовском, также продолжится начатая в прошлом году работа по реализации проекта «Алексеевский квартал», первую очередь которого планируется сдать в конце этого года.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»

Фото: pixabay.com

ПОДЕЛИТЬСЯ

ПРИСОЕДИНИТЬСЯ

Самые яркие фото и видео дня — в наших группах в социальных сетях.Присоединяйтесь прямо сейчас:

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Комментарии (43)

alexpv
Зачем такой большой реклама))) то, что пузырь надутый до предела лопнет сомнений нет. Каким образом пока непонятно, то ли цены рухнут, то ли платить по ипотеке будет нечем подавляющему большинству тех, кто нахапал квартир, ориентируясь не на свои возможности, а на уровень ежемесячного платежа. И квартиры будут обратно возвращаться банкам,а банки будут их за бесценок сливать на рынок.
Но очевидность остается очевидностью, при обнищании населения и падении доходов уже почти 10 лет здоровым образом не может отрасль строительства развиваться. А если в этой отрасли еще и бум, то жди беды, проходили это уже не раз с 90-ых

2356897676
Работаю на удаленке. Зачем мне халупа в бетонном муравейнике в вонючем спальнике мегаполиса, с кучей мигрантов, нариков, алкашей, если я могу с комфортом жить в центре уютного небольшого города?

78 метров на Петроградке, средний этаж.Окна в зеленый сад. Метро 2 мин. Парадный вход. Полный капремонт квартиры ( внизу нежилое - согласование перепланировки без проблем) 12 млн. Тииишина...в итоге люди передумали и сняли с продажи. Государство лоббирует отрасли промышленности связанные с застройщиками. До бесконечности "играть в эти игры" невозможно. Либо ишак либо шах "сдохнет".

Наши партнёры

Lentainform

Загрузка...