Лучше меньше да лучше? Новые правила строительства плюс пандемия снизили предложение на рынке жилья

Застройщики уже год работают по эскроу-счетам, а вместо денег дольщиков нужно брать кредит в банке. Так как большая часть домов в Петербурге достраивается по старой схеме, на ценах это отразилось не сильно. Но все еще впереди.

С 1 октября 2019 года все новые разрешения на строительство жилых домов выдаются только при условии строительства объектов по схеме проектного финансирования или за счет собственных средств застройщика. Деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах до завершения стройки. О том, как прошел первый год действия новых правил в Петербурге, что происходило с объемом предложения и с ценами, обсудили участники круглого стола «Фонтанки».

Практически все сегменты российской экономики из-за пандемии показали в 2020 году отрицательную динамику. Это касается и строительной отрасли.

— Результаты оказались не столь плачевными, как в других отраслях, — считает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, — благодаря тому, что государство предприняло уникальные меры для стабилизации ситуации в строительстве.

Тем не менее, за первое полугодие в стране сдано всего 26,7 млн кв. м жилья — это самый низкий показатель за последние четыре года. Аутсайдерами оказались Центральный, Сибирский и Северо-Западный федеральные округа.

— На северо-западе вниз «потянули» Мурманская и Вологодская области, но они и так строят не очень много, а вот Ленинградская область была лидером и сильно просела, — рассказал Белоусов. — Потеря 35% ввода бьет по показателям федерального округа. Зато Петербург в первом полугодии выдал рост на 21% — до 725 тыс. кв. м. Причин несколько: у нас есть пул крупных застройщиков, ориентированных на программы долгосрочного планирования бизнес-процессов, отработаны четкие схемы взаимодействия с органами госвласти. Есть и специфика перехода компаний на проектное финансирование: в рамках подготовки к этому периоду определенные средства аккумулировались на счетах самими застройщиками.

Кроме того, серьезную поддержку строителям города оказало то, что не были остановлены стройки, а сроки действия разрешительных документов продлили. При этом сам по себе переход на эскроу-счета пока не оказал на строительный рынок города значительного влияния: ситуация сглаживается тем, что по новой схеме реализуется еще не очень много проектов. Так, по итогам полугодия заключен всего 41 договор проектного финансирования на 114 млрд рублей — это 3% от всех договоров России. При этом на петербургском рынке — это меньше 30% строящегося жилья.

Постепенно новую схему опробуют все строители — ведь проекты, реализуемые по привычной схеме с привлечением средств дольщиков, заканчиваются.

— Большинство застройщиков и банков сформировали профильные подразделения, отвечающие за финансирование строительных проектов и контроль их исполнения, — сообщил Сергей Староверов, заместитель генерального директора по экономике и финансам холдинга Setl Group. — Наш холдинг запустил проекты практически со всеми ведущими банками в этой отрасли. Таким образом, мы видим опыт всех основных участников и имеем возможность как выбирать наилучшие условия, так и формировать оптимальные кейсы для наших банков-партнеров.

Сейчас у Setl Group заключены кредитные договоры на проектное финансирование под эскроу с четырьмя банками (Банк Санкт-Петербург, Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк).

При этом Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой», считает, что новый инструмент оказался наиболее доступен из всех возможных на сегодня способов привлечения средств, включая и облигационные займы, и привлечение институциональных инвесторов.

— Они и дороже, и не дают таких гарантий, как проектное финансирование, — объяснил Жабин. — Если мы работаем по эскроу-счетам, то есть «вилка» по процентной ставке: чем больше мы привлекаем денег, тем ниже ставка. Это, в том числе, говорит о качестве продаж.

При этом, по словам заместителя генерального директора по экономике и финансам Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Александра Голуба, переход на новую схему долевого строительства закономерно приводит к росту качества нового жилья.

— Проект проходит дополнительную экспертизу банка по множеству критериев, — пояснил он. — Сегодня банки готовы выдавать финансирование только в том случае, когда они уверены в проработанной экономике проекта, его продуктовых характеристиках и, соответственно, высоком покупательском спросе на него.

Обеспечить надлежащее исполнение этих условий могут в большей степени крупные игроки рынка с устойчивой финансовой позицией, профессиональной управленческой командой, опытные девелоперы.

— В среднесрочной перспективе увеличится доля рынка именно крупных девелоперских холдингов, — считает Александр Голуб. — У них больше возможностей обеспечить требуемое финансирование собственного участия на начальных стадиях проектов, в том числе за счет наличия ликвидности от других проектов, уже выведенных на рынок. А также есть возможность привлечения денежных средств на рынках долгового капитала на более выгодных условиях.

В то же время конкуренции между объектами по принципу «эскроу/без эскроу» не происходит.

— Мы замеряли это влияние сразу после перехода на новые правила летом 2019 года, и тогда оно не давало практически никакого эффекта. Скажем откровенно: немногие покупатели даже знали о существовании такой системы, — заявила генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева. — Сегодня ситуация не сильно поменялась. Для людей важны такие критерии, как надежность застройщика и его репутация. Клиенты зачастую даже не задают вопроса, по старым или новым правилам мы работаем, — для них это не принципиально. Их больше интересует, что мы можем предложить, кроме голых квадратных метров, какую среду проживания обеспечим им в рамках всего квартала и в какие сроки. Есть ли детские сады и школы на территории, как обстоит ситуация с парковочными местами, есть ли где погулять с ребенком и насколько в квартале комфортно в целом.

Под контролем банка

Главным в новой схеме строительства стало увеличение роли банков. Но часть застройщиков и раньше работала с ними в рамках проектного финансирования, и поэтому не испытала сложностей в момент перехода.

— Мы несколько лет планомерно готовились к постепенному уходу от долевого строительства, налаживая прочные отношения с финансовыми институтами, — рассказал Всеволод Глазунов, директор по маркетингу и продукту LEGENDA. — Другие же девелоперы, не имеющие подобного опыта, понимают, что работать по новой модели процедурно гораздо сложнее и дороже.

По его словам, сейчас около 70% проектов в Санкт-Петербурге возводятся по старым правилам, и переход на новую систему происходит постепенно. Для рынка в целом такая плавность перехода только в плюс. «По мере замещения проектов, реализующихся по ДДУ, новыми проектами по эскроу, мы придем к пониманию, насколько эта модель эффективна», — отметил Всеволод Глазунов.

Что касается банков, то те из них, которые и до вступления в силу новых правил работы первичного рынка жилья активно сотрудничали с застройщиками, только усилили свои позиции — за счет появления новых продуктов, оптимизации процессов рассмотрения заявки и взаимодействия с девелопером на этапе финансирования стройки, полагает Валерия Малышева.

— Во многом благодаря этому пулу банков доля проектов с проектным финансированием постепенно увеличивается, как и объем средств, размещенных на счетах эскроу в целом по стране. — дополнила она. — С начала этого года число открытых счетов эскроу увеличилось в 4 раза (180 тысяч на сегодня). Также по стране выросла и доля проектов, предусматривающих использование таких счетов, — с 31% на январь 2020 года до 53% на сегодня.

Однако если рассмотреть менее прогрессивные банки, то в их работе большого прорыва не наблюдается. «Качество и скорость отработки заявок на проектное финансирование финансовыми институтами второго эшелона пока еще на низком уровне», — констатировала Валерия Малышева.

Александр Голуб считает, что процесс идет эволюционно, при встречном движении банков и застройщиков, при поддержке законодательных и исполнительных органов государственной власти. Отрабатываются типовые структуры реализации сделок проектного финансирования, вводятся новые банковские продукты: к примеру, открытие счетов эскроу онлайн.

— Позитивный тренд и в том, что при работе банка с целой группой проектов одного девелопера оптимизируется объем анализа каждого проекта в отдельности, прорабатываются и унифицируются условия финансирования для группы проектов в целом, — рассказал он, — вместе с тем, точки роста еще есть, но в эффективном диалоге банков и застройщиков пути решения спорных вопросов будут найдены.

Притормозили с выводом

Пока из заметных перемен можно отметить снижение предложения — за год на 30%.

— Это очень серьезно влияет на рынок. «Вымывание» быстро не восстановишь — должно выйти сразу несколько крупных проектов, — считает Валерия Малышева. — Но пока предпосылок к этому не наблюдается, особенно в черте города. Большинство застройщиков не спешат с запуском новых объектов. Чаще всего речь идет о старте новых очередей в рамках уже строящихся ЖК.

По ее словам, даже если восстановление начнется в 2021 году, то на прежние показатели по объемам рынку нужно будет выходить не менее года-полутора.

Максим Жабин отметил, что до момента, как начались переход на эскроу-счета и пандемия, на рынок было выведено огромное количество квадратных метров, а сейчас фактически ситуация выровнялась.

— Задел все-таки есть, и здесь стоит учитывать не только строящееся жилье, но и то, которое было построено за последние 3–5 лет, — фактически оно вторичное, но по сути — новое, и рынок активно его поглощает, — пояснил он.

— Предложение в Петербурге во всех сегментах регулируется спросом — девелоперы выводят те объемы, которые способны продать, — заявил Всеволод Глазунов. — И тут правильнее задать вопрос, будет ли уменьшаться количество девелоперов. Будучи полноценными участниками процесса в работе через эксроу-счета, банки теперь не оценивают застройщика по тому, сколько миллионов квадратных метров он построил и как долго работает на рынке. Конкретный проект — его устойчивость, ликвидность, способность выдержать банковские стресс-сценарии — вот что сегодня имеет значение. Еще до начала реализации банк должен взять на себя риск его безусловной достройки объекта, независимо от обстоятельств, — и далеко не каждый проект сегодня отвечает столь жестким критериям.

Тем не менее, по его словам, тенденция к сокращению предложения приведет к оздоровлению рынка, где будут работать грамотные добросовестные застройщики, реализующие качественный продукт.

Александр Голуб называет причиной некоторого снижения активности девелоперов необходимость определения и верификации нового подхода к оценке инвестиционной привлекательности проектов и управлению их реализацией с учетом появления нового неотъемлемого участника — банка; перестройки внутренних бизнес-процессов, разработки необходимой документации для банков: «Сегодня, по прошествии почти полутора лет с момента перехода на новые правила, процесс уже налажен, так что можно ожидать, что количество новых проектов будет расти при наблюдающемся устойчивом спросе».

Один проект в одно время?

Еще одна причина для сокращения нового предложения — то, что текущую прибыль по эскроу-счетам, в отличие от «живых» денег дольщиков, нельзя инвестировать в развитие, пока объект не достроен.

— Застройщики могут использовать средства от продаж готовых квартир или же привлекать заемные средства, например, с помощью облигаций, — сообщил Сергей Староверов, — кроме того, у большинства банков есть продукт, который позволяет привлекать деньги на покупку земельных участков и проектирование до момента получения разрешения на строительство. Но стоимость обслуживания такого долга значительно выше, чем по проектному финансированию.

При этом он отмечает, что кассовые разрывы при стабильной работе девелоперской компании будут временными во время переходного периода, а в дальнейшем, при корректном планировании финансовых потоков, это не будет играть такой роли.

Александр Голуб напоминает, что и несколько лет назад при запуске новых проектов застройщику были необходимы средства на стартовые расходы, которые надо было где-то брать.

— Кроме того, сейчас банки активно предлагают иные инструменты, доступные до открытия проектного финансирования, — например, мезонинные кредиты и бридж-кредиты, — рассказала он. — Здесь конкурентное преимущество и более комфортные условия привлечения денежных средств с долговых и долевых финансовых рынков опять же имеют крупные девелоперы за счет большей привлекательности для инвесторов.

Валерия Малышева назвала в качестве одного из вариантов привлечение небанковского финансирования: облигационные займы: «Такой вариант заимствования не требует обеспечения, не привязан к конкретному проекту и не нуждается в подтверждении целевого использования». Но она отметила, что это длинная, сложная и достаточно дорогая процедура. Этот продукт призван, скорее, дополнить банковский кредит, но не заменить его.

Тем не менее, вопрос раскрытия эскроу-счетов на текущей момент является довольно проблемным, считает Всеволод Глазунов:

— Практика развитых стран, на которую все так часто ссылаются, заключается в поэтапном раскрытии счетов, у нас же девелопер может получить средства дольщиков только после ввода новостройки в эксплуатацию. А теперь возьмем, например, достаточно большой проект в 30–50 тыс. кв. м жилья. Его капитал к концу строительства будет составлять более 5 млрд — а это существенная база для ежемесячного начисления банком процентов застройщику. Плата за удержание остатков на счетах до конца строительства слишком высока.

Цены вверх

С начала года до конца октября стоимость «квадрата» в петербургских новостройках класса масс-маркет увеличилась на 18,9% до 136,3 тыс. руб., в пригородной зоне — на 17,8% до 90,2 тыс. рублей, подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургская недвижимость». Для сравнения: в январе квадратный метр в городе в массовом сегменте стоил в среднем 115,5 тыс. рублей, в пригородах — 77,3 тыс. рублей.

Одна из главных причин того, что рост цен продолжается — сократившееся предложение, отмечают эксперты «Петербургской недвижимости»: в настоящее время объем предложения на рынке составляет около 3,2 млн кв. м, что ниже привычных значений, которые фиксировали, к примеру, в конце прошлого года более чем на 1 млн кв. м. Спрос при этом активный, и с рынка продолжают вымываться оставшиеся наиболее бюджетные варианты, что также отражается на показателе средней цены.

— Льготная ипотека, конечно, поддерживает спрос на определенном уровне, — сказала Валерия Малышева, — но более важным фактором, влияющим на увеличение цены, оказывается сокращение объемов предложения строящегося жилья. Совокупное влияние этих двух факторов и привело, в первую очередь, к росту цены предложения на рынке.

Таким образом, вовсе не требование платить проценты по кредитам привело к росту цен на квартиры, как этого опасались строители при запуске новой схемы.

— Несколько тысяч рублей к квадратному метру проектное финансирование, пожалуй, добавило, — согласился Алексей Белоусов, — но у нас пока по новой схеме реализуется мало проектов, так что по мере перехода цена будет расти.

— Само по себе проектное финансирование не приводит к существенному удорожанию проекта, которое влияло бы на ценообразование, — считает Сергей Староверов. — Оно осуществляется по льготным ставкам, величина которых уменьшается в зависимости от накопления средств от продаж на эскроу-счетах: если сумма средств на эскроу превышает сумму текущей задолженности по проектному финансированию, то ставка кредитования значительно ниже учетной ставки ЦБ РФ.

Таким образом, хотя застройщик и не получает деньги от текущих продаж по эскроу-проектам, он заинтересован в соблюдении баланса между более высокой ценой реализации (в сравнении с проектами по старым правилам) и накоплением средств на эскроу в объеме, который позволял бы иметь минимальную ставку по проектному финансированию. Кроме того, по словам Староверова, эскроу-проекты освобождены от обязательных отчислений в Фонд защиты прав дольщиков (1,2% от сумм заключенных договоров по ДДУ), которые создавали дополнительную нагрузку на бюджеты проектов до эскроу.

— Проекты, которые строятся по старым правилам, зачастую также использовали кредитные средства, — напомнил Александр Голуб. — Как правило, это нецелевые кредиты — например, при приобретении земельных участков, которые до текущего момента могут быть не погашены и также генерировать процентные расходы. Это лишает «старые» проекты конкурентного преимущества относительно новых с проектным финансированием и не позволяет по таким объектам недвижимости устанавливать меньший уровень цен.

Схема работы через эскроу-счета дисциплинирует застройщиков с точки зрения ценообразования, считает Всеволод Глазунов:

— Будучи связанными обязательствами перед банком по соблюдению доходности по финмодели проекта, застройщик уже не может выдавать рискованные ценовые выкрутасы: демпинговать, вводить акционные предложения, связанные со снижением стоимости жилья и пр. Им нужно выдержать свой уровень маржинальности проекта, поэтому возможностей привлечь ценой больше нет. Это балансирует цены на рынке, и это хороший тренд.

По словам Глазунова, у девелоперов, реализующих продукт с качественными проектными, техническими решениями, высоким уровнем исполнения, не осталось ресурсов для дальнейшего сдерживания цен. Более того, цена продажи сегодня является индикатором популярности дома, демонстрирует темпы продаж квартир в нем, и если продавец сдерживает рост цен или демпингует, дает скидки, это значит, что продажи идут плохо, а значит, скорее всего, продукт непривлекательный и, соответственно, неликвидный.

Для покупателей изменения, связанные с переходом на эскроу, станут заметны чуть позже, когда подавляющее большинство новостроек будут реализовываться по новой схеме.

— На мой взгляд, у застройщиков будет прямая корреляция между дополнительными расходами на проектное финансирование и ценами предложения, — сказала Валерия Малышева. — Все будут стараться включить дополнительные расходы в финальную цену, поскольку жертвовать своей и так небольшой маржой по многим проектам девелоперы не готовы. Кроме того, сделать это не позволит и кредитующий банк, который очень жестко контролирует параметры и экономику проекта.

Максим Жабин также считает, что стоимость проекта будет расти и этого не избежать — в «ЛенРусСтрое» удорожание в связи с переходом на проектное финансирование под эскроу счета составило, например, около 4%.

— Безусловно, ипотека в 6,5% сильно подстегнула спрос на первичное жилье, это вторая или третья волна клиентов, которые долго откладывали покупку из-за недоступности ипотеки, — отметил Жабин. — Сейчас она стимулировала в том числе и рост цен на проекты наряду с ограниченностью предложения. Мы видим, что в конце этого года и начале следующего крупные проекты будут анонсироваться, поэтому уже не будет такого ажиотажа.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»