фото: Михаил Огнев
ПоделитьсяВ разгар коронавируса у большинства предпринимателей самым острым стал вопрос аренды. По итогам карантина на рынке стало наблюдаться великое переселение — все ищут, где снять подешевле, и вариант с арендой городской площади стал особо актуальным.
На видеоконференции проекта «Покупай у своих» 18 сентября петербургские предприниматели встретились с представителями комитета имущественных отношений, Петербургской сбытовой компании и Водоканала и выяснили, на какие льготы по аренде городской недвижимости может рассчитывать малый бизнес, как найти и как получить нужное помещение, как заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и какие факторы следует учесть арендатору.
Комитет имущественных отношений Петербурга предлагает сейчас на льготных условиях более 1600 помещений. В списке можно найти много интересных локаций: и в центре города, и недалеко от станций метрополитена. На видеоконференции, организованной в рамках проекта «Покупай у своих», «Фонтанка» собрала петербургских бизнесменов, как арендаторов государственной собственности, так и тех, кто пока только рассматривает такой вариант.
Насколько выгодно
Самый главный вопрос — насколько дешевле будет обходиться аренда государственной собственности по сравнению с коммерческой.
«Есть методика арендной платы, которая учитывает множественные обстоятельства: в одном доме вход с улицы и со двора — это будут две совершенно разные ставки, — объясняет Наталья Барбарова, начальник управления по распоряжению объектами нежилого фонда Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга. — Влияет этаж, состояние, отдельный вход или общий. Ближе к Невскому — это точно больше 10 тыс. руб. за кв. м в год. Те помещения, которые предоставляются льготным категориям, не должны превышать в этом году 7 300 руб. за 1 кв. м в год».
К примеру, один из последних объектов, предложенных городом малым и средним предпринимателям в аренду, — 58 кв. м в высоком цоколе на Ординарной улице примерно за 40 тысяч рублей в месяц, то есть примерно по 700 рублей за квадрат. Аналогичные помещения в коммерческую аренду, судя по сайтам объявлений, по соседству дешевле 1200–1400 рублей за кв. м не найти. Или 48 кв. м в мансарде на углу Садовой и Вознесенского — 585 рублей за метр. В этом же здании и тоже под самой крышей, но у частника, — уже 900 рублей. Если уезжать из центра на окраины, можно арендовать 210 метров под хостел на «Звездной» по 540 рублей в месяц за кв. м или 114 метров под магазин у «Ломоносовской» — уже по 900, но совсем близко к метро.
Однако есть и ложка дегтя. Во-первых, с коммерческим арендатором можно торговаться, и цена с большой долей вероятности может уйти ниже, чем на ценнике. В случае с городской недвижимостью зачастую приходится торговаться — на повышение.
Кроме того, после того, как вы сделаете ремонт за свой счет, чиновники, скорее всего, повысят вам арендную ставку. Пилюлю подсластят: затраты на ремонт будут зачислены в счет арендной платы. Еще из плюсов — долгосрочный, как правило, десятилетний срок аренды у города. То есть вкладываться в ремонт «интереснее».
Также нужно понимать, что когда ты получил помещение у частного собственника, ставка аренды фиксированная, и все проблемы с инфраструктурой решает, как правило, он сам. Помещение от города может быть несколько дешевле, но нужно самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и платить за воду и свет, нужно заключить договор страхования. То есть ставка не является окончательной по затратам арендатора на помещение. Кроме того, большинство помещений требует проведения каких-то ремонтных работ — иногда значительных, а не косметических.
Еще из минусов — платить аренду придется сразу же — платежи начинаются с подписания акта приемки-передачи. Никаких арендных каникул на время ремонта. Единственное, на что можно рассчитывать в разговоре с чиновниками — если после заключения договора аренды оказалось, что предстоит много работы с ПСК или Водоканалом, и начать работу в ближайшее время предпринимателю не удастся из-за этого, новому арендатору дается время на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Казалось бы, получить отсрочку и освобождение от арендной платы в разгар коронавируса у государства должно было быть гораздо проще, чем при аренде коммерческой собственности. «На сегодняшний день, если организация имеет право на отсрочку и освобождение, конечно же, она их получает», — говорит Барбарова. Но и здесь могут возникнуть сложности. Например, Натали Горбачёвой, владелице безглютеновой кофейни-кондитерской, не удалось получить освобождение от арендной платы потому, что коды ОКВЭД, по которым она работает, являются дополнительными, а не основными.
Натали выкупила компанию, у которой раньше брала в субаренду городское помещение. Основной код ОКВЭД этой фирмы — «консультация по вопросам недвижимости». «Но и по нашей компании, которая занимается производством заказных тортов, получен отказ в силу того, что код звучит как «производство и продажа», то есть общепит является вторым-третьим кодом ОКВЭД, а не основным», — рассказала Горбачева. Несмотря на то, что Натали «по наследству» достались сложности с Петербургской сбытовой компанией, помещение предпринимателя полностью устраивает, в декабре будет 2 года работы кофейни, и Горбачева планирует это место выкупить.
Как получить
Тем не менее, выгоды аренды у города очевидны. Не случайно договор съема объекта в удачном месте сам по себе может являться товаром и продаваться от одного коммерсанта к другому. Так что есть смысл изучить, как можно получить заветные квадратные метры.
Основной способ получения помещения в аренду у государства — это участие в торгах. Они регулируются ФЗ «О защите конкуренции» от 26.07.2006 N 135-ФЗО. На сайте СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», на сайте Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, на электронной площадке lot-online.ru, на сайте торгов Российской Федерации публикуются списки объектов, которые сдаются в аренду. Там есть вся информация — ставка арендной платы, фотографии, сведения о том, с кем связаться, чтобы посмотреть объект, и как участвовать в торгах. С января по сегодняшний день на аукционах были разыграны более чем 200 объектов, а новые поручения по подготовке и на аренду, и на продажу помещений даются ежедневно.
Если интересующего помещения нет в перечне, можно написать письмо в комитет с просьбой инициировать проведение аукциона на право заключение договора аренды или на выкуп помещения. По словам Натальи Барбаровой, если в отношении помещения еще не поступило другой заявки, то в 99% случаев город выставит этот объект на аукцион. За минувший год, к примеру, было около 30 таких обращений, и практически все увенчались успехом для предпринимателей.
Для организаций со специфическими требованиями к арендуемому помещению, таких, например, как пансионат для пожилых людей, есть услуга подбора объекта. Можно написать заявление с указанием важных характеристик, но нет гарантии, что это заявление будет удовлетворено. «Часто ищут производственные площадки, чего практически нет, а социально-ориентированные организации ищут помещения под театры, где им нужны залы, под спортивные центры, где тоже нужны залы, определенное количество душевых, туалетов, — рассказывает Барбарова. — Такие помещения найти действительно проблематично. Большинство наших помещений — это помещения в многоквартирных домах».
Не каждому предпринимателю, участвующему в аукционе, удается заключить выгодную сделку. У Александра Первушина, владельца магазина автозапчастей, в ходе торгов цена на объект в Приморском районе повысилась до 1 000 рублей за кв. м, что явно не дешевле аренды коммерческих помещений, где средняя ставка 800–1000 руб за кв. м.
«Когда мы проводим аукционы, не обязательно он должен состояться с повышением ставки. Если есть один претендент и он правильно оформил все документы, то аукцион может быть признан несостоявшимся, и договор заключается по начальной ставке, и таких случаев тоже достаточное количество», — объясняет Барбарова.
С другой стороны, есть фирмы, которые специализируются на нечестном участии в торгах: если претендент на помещение не заплатит такой конторе энную сумму, мошенники перебивают ставку на аукционе.
«Отрицать, что такие случаи были я, конечно, не буду, — сообщила Наталья Барбарова. — Особенно это было раньше, когда аукционы были очные. В настоящее время мы перевели все аукционы в электронную форму. Сейчас это проводит электронная площадка, то есть заявители нигде не встречаются, документы подаются в электронном виде, аукцион проводится в электронном виде. И сейчас мы близимся к тому, что и договор тоже будет заключаться в электронном виде.»
Субъектам малого и среднего бизнеса полагаются особые условия аренды — преференции, а те, кто занимается социально-значимыми видами деятельности, могут вообще добиться целевого предоставления помещения со скидками до 99%.
На сайте КИО размещены административные регламенты, № 156-р — для целевого предоставления помещения и № 45-р для получения преференций.
Комплекты документов примерно одинаковые, только для получения преференции чуть-чуть посложнее, чуть-чуть побольше документов. Комитет рассматривает заявление, передает в Федеральную антимонопольную службу, если она согласовывает, заключается договор аренды.
«Больше всего вопросов вызывает получение помещения по преференциям. Основной способ — это аукционы. Поэтому, когда мы или антимонопольная служба отказывает, нужно понимать, что отказ получен только в соответствии с административным регламентом, а не по субъективным причинам, — говорит Барбарова. — Часто это вызывает жалобы со стороны потенциальных арендаторов. Основания для отказов предусмотрены в регламенте — это, например, наличие задолженности по арендной плате по другим договорам, или в отношении объекта уже заключен договор аренды и т.д. Но если вид деятельности не тот, мы не отказываем, мы направляем в антимонопольную службу и они, руководствуясь своими нормативными актами об ограничении конкуренции, принимают решение».
Когда срок действия договора аренды помещения, полученного по преференции, заканчивается, нужно снова собирать комплект документов и снова проходить процедуру согласования в ФАС.
На сайте КИО в отдельный раздел выделен фонд социально-ориентированых объектов. Это помещения, которые предоставляются общественным и некоммерческим организациям с применением льгот по арендной плате. В статье 5 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149–51 льготные категории и коэффициенты арендной платы представлены в виде таблицы. К примеру, для детских спортивных секций скидка — 60%. Есть и совершенно неожиданные получатели скидок по аренде: «Субъекты малого и среднего предпринимательства, осуществляющие деятельность по организации креативной деятельности». Если удастся убедить чиновников, что вы именно что креативная организация, вам положена скидка в 99%. Раньше льготы полагались и образовательным учреждениям, и даже парикмахерским, но теперь перечень льготников сильно сократился. Важное правило — не менее 70% арендуемой площади должно быть отдано именно под заявленный вид деятельности. Если придет проверка и обнаружит, что вы вместо того, чтобы учить детей каратэ, готовите шаверму, арендную ставку вам пересчитают и потребуют заплатить по новой цене.
Сниженную арендную ставку можно получить только на помещения из специального фонда. Сейчас в нем около 4 тысяч объектов. Почти все занято, но если поискать, можно подобрать что-то подходящее: есть помещения и на Гороховой, и в Купчино, и на улице Савушкина.
Мария Головченко, исполнительный директор организации, которая обучает детей от 3 до 14 лет инженерному творчеству и конструированию, поинтересовалась, на какие льготы может рассчитывать ее фирма.
«Если мы говорим о некоммерческой организации, созданной с целью образования, то есть возможность получения помещения из фонда социально-значимых объектов с применением льгот по арендной плате, — объяснила Наталья Барбарова. — Если это коммерческая организация с лицензией на проведение образования, то льготы не будет, но есть основание для целевого предоставления, без торгов и без получения согласия антимонопольной службы».
Как подключить
Прежде чем лить воду в новообретенном помещении, придется собрать комплект документов и пойти в Водоканал — в офис или на сайт.
Если договор предыдущего арендатора был заключен после 2013 года, можно просто заменить стороны договора.
«Более старый договор нужно перезаключить, потому что условия сильно изменились, прежде всего, в части защиты прав пользователей нежилых помещений в отношениях с «Водоканалом», а не в пользу «Водоканала», — объясняет Юлия Артемьева, директор Филиала «Единый расчетный центр» ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга».
Кроме того, она призывает всех арендаторов установить приборы учета холодной и горячей воды: «В период пандемии, собственники, не имея приборов учета, обращались за положенным им перерасчетом. А с этим всегда большие сложности: «Водоканал» запрашивает документы, которые позволяют подтвердить, что действительно деятельность не осуществлялась, что помещение не убиралось, что никакого потребления воды не было. Если есть прибор учета, таких проблем не будет».
Также важно помнить о том, что далеко не все вещества можно сливать в канализацию. Например, если владелец кафе или ресторана не установит жироуловители, он может столкнуться с серьезными неприятностями. «Водоканал» вправе проверить контрольный колодец, если помещение имеет самостоятельный выпуск в систему коммунальной канализации, или качество стока, который отводится от помещения, и, если что не так, начислить плату за негативное воздействие на работу централизованных систем водоотведения.
Заключать договор электроснабжения с «Петербургской сбытовой компанией» тоже придется самостоятельно.
«Несколько лет назад была проведена глобальная работа по подтверждению мощности в помещениях, принадлежащих городу. «Ленэнерго» выдало несколько тысяч актов о технологическом присоединении, которые подтверждали мощность в помещениях, готовых к сдаче потенциальным арендаторам. Мы договорились с городом и «Ленэнерго» о том, что эти перечни актов о технологическом присоединении будут у нас, и, соответственно, арендаторам помещений в городе не нужно будет предоставлять техническую документацию для заключения договора», — вспоминает Дмитрий Белоусов, начальник управления по работе с непромышленными потребителями АО «Петербургская сбытовая компания».
Но время идет, ситуация меняется, в аренду сдаются новые помещения, которые не входили в этот перечень, и энергетики вновь сталкиваются с тем, что не удается найти актуальных актов о технологическом присоединении помещений, которые сейчас сдаются в аренду.
«В таких случаях зачастую мы вынуждены отказывать потребителю в заключении договора, пишем ему о том, что необходимо обратиться в сетевую организацию или в КУГИ за тем, чтобы этот документ получить, потому что без него у нас нет возможности заключить договор аренды», — разводит руками Дмитрий Белоусов.
«Прежде чем арендовать помещение, которое кажется привлекательным по своему местоположению, нужно выяснить, какая мощность на этом объекте имеется», — советует Белоусов.
У предпринимателей, которые захотят устроить энергоемкое производство в жилых домах старого фонда, а в ряде случаев это может быть даже, например, пекарня, скорее всего возникнет проблема нехватки мощностей. Придется обращаться в «Ленэнерго», чтобы заключить новый договор о техприсоединении. Это дополнительные работы, дополнительные затраты, иногда весьма серьезные, потому что подводка дополнительной мощности может быть сопряжена с работами по вскрытию тротуара.
Елена Шевчук, специально для «Фонтанки.ру»
«Покупай у своих» — это проект по поддержке малого бизнеса Петербурга: карта, на которой предприниматели могут самостоятельно себя отметить, рассказать о своих товарах и услугах и, по желанию, предложить читателям скидку по промокоду FONTANKA.
Проект реализован на средства гранта Санкт-Петербурга
фото: Михаил Огнев
