«Надо совместно создавать новые правила». Как апартаменты меняют рынок арендного жилья в Петербурге

Хотя ближайший сезон под большим вопросом, в долгосрочной перспективе прогнозируется рост числа туристов в Петербурге. Операционный директор PLG Ольга Смирнова рассказала о том, как компания строит инвест-отели в Московском, Приморском и Невском районах, почему общественное мнение иногда идет вразрез с реальностью и как создание туристической инфраструктуры помогает в развитии районов.

В какой стадии сейчас находятся ваши отели в разных частях города?

— В этом году мы планируем ввести в эксплуатацию первую очередь нашего инвест-отеля In2It на Витебском проспекте в Московском районе. Первая секция уже подведена под крышу, ведутся фасадные и инженерные работы. Вторую секцию тоже заканчиваем — график нарушать не собираемся. Вторую очередь уже начали, готов котлован, ведется разработка свайного поля.

Открыли продажи в проекте на проспекте Большевиков — в отеле «Про.Молодость», там уже начались земляные работы, готовимся к возведению каркаса.

По участку на Приморском проспекте мы прошли градостроительный совет, представив первую версию архитектурно-градостроительного облика — получили замечания, ушли дорабатывать.

Обсуждаем сейчас выход на Синопскую набережную, 30. Но в силу того, что другие проекты находятся в активной стадии, работы там еще не начались. Ну и, наконец, почти завершено строительство на улице Александра Невского, запуск состоится в этом году — этот объект будет работать исключительно как классическая гостиница. Таковы статусы адресов, которые были предоставлены компании городом под реализацию стратегического проекта.

На Васильевском острове вы отказались от проекта окончательно?

— Что касается набережной Смоленки — мы остановили реализацию проекта на этом участке по политически-общественным причинам. Со своей стороны, мы считаем, что находились там на законных основаниях, и остановились не потому, что потеряли интерес к этой локации, а потому что сложилась такая общественная ситуация, которую нельзя было игнорировать. Мы подписали соглашение о расторжении договора аренды, город недавно его зарегистрировал. Так что сейчас это городская земля.

Город предложил вам альтернативу?

— Мы считаем, что пошли навстречу органам исполнительной власти и общественности, остановив проект. Наша компания понесла серьезные финансовые потери, и сейчас мы ожидаем переговоров относительно альтернативных участков в городе

Влияет ли как-то банкротный иск против акционера PLG Михаила Зингаревича на ход проекта по созданию сети гостиниц?

— Нет, не влияет. Эта история родом из портфеля проектов, которыми мы занимались до 2016 года, и ни прямо, ни косвенно не связана с сетью инвест-отелей. Банк предъявляет формальный иск, мы его оспариваем — это контролируемые и управляемые процессы, которые не связаны с реализуемыми проектами.

Участок в Приморском районе также не остался без внимания общественности и даже Федеральной антимонопольной службы? Это повлияло на проект?

— Договор аренды на инвестиционных условиях там действует. Арендные платежи мы, как инвестор, платим, двигаемся в графике реализации проекта. Сейчас разрабатываем архитектурно-градостроительный облик, который планируем представить на Градсовете с учетом замечаний, которые были сделаны в первый раз.

С точки зрения девелопмента мы движемся в стандартном режиме и понимаем последовательность действий, которые нам предстоят. Мы, конечно, видим повышенное общественное внимание к реализации проекта на этом участке, и сейчас оно сконцентрировано, в основном, вокруг жителей соседнего дома, которые высказываются против строительства. Мы стараемся взаимодействовать с ними, но реализацию не останавливаем. Что касается ФАС, то мы не были приглашены на заседание комиссии - эту новость мы узнали из СМИ

После первого градостроительного совета звучало мнение, что надо уменьшить высоту проекта. Вы будете ее корректировать?

— С точки зрения действующих Правил землепользования и застройки максимальная разрешенная высота для участка на Приморском проспекте — 56 метров. Проект, представленный нами на Градсовете в конце прошлого года, соответствует этим требованиям. Однако замечания по поводу высоты мы услышали, и сейчас работаем над тем, чтобы максимально открыть вид на водную гладь жителям соседнего дома, сделать само здание более легким, темпообразующим, чтобы оно смотрелось более органично для этой территории.

Сильно понижать высоту мы не собираемся, но облегчить силуэт здания и открыть его мы планируем — в ближайший месяц мы предложим несколько вариантов нового облика, чтобы выбрать наиболее компромиссный вариант.

Звучало мнение, что на месте вашего проекта должно быть продолжение парка 300-летия и зеленая зона. В рамках вашего проекта вы оставите открытым доступ к воде и пространство вокруг?

— Мы не будем закрывать доступ к воде, более того, мы планируем за свой счет сделать работы по берегоукреплению и проложить для жителей прогулочную площадку вдоль линии воды. Также мы готовы поучаствовать в реализации городского проекта, позволяющего замкнуть набережную, через Елагин остров, чтобы расширить прогулочное и парковое пространство в Приморском районе.

По поводу сохранения участка как зеленой зоны — это философский вопрос. Потому что если спросить любого прохожего, хотите вы построить дом или сохранить зеленую зону, то, конечно, он ответит, что лучше парк. Но давайте посмотрим на детали. Сейчас эти участки не входят в парк 300-летия, в оригинальном проекте парка на них предполагалось расположить сервисную инфраструктуру, обслуживающую рекреационную зону — торговые центры и гостиницы. Утверждение о том, что мы застраиваем парк 300-летия — это популизм.

Мы даже создали группу в социальной сети «Вконтакте» – «Приморский — центр города», где размещаем информацию об истории этого места, а также о том, что мы планируем делать.

Жители домов, которым вы заслоните вид на воду, опасаются, что цена недвижимости может упасть?

— Стоимость жилья в данной локации — независимо от того, есть там вид на воду или нет — существенно подросла по сравнению с тем моментом, когда собственники вступали в сделку. Конечно, вид на воду может рассматриваться как критерий, увеличивающий стоимость квадратного метра, но, когда эти площади продавались, в открытом доступе была информация, что данный участок предполагается к инфраструктурной застройке. И никогда никто не обещал, что данный участок не будет застроен, и не появится других зданий.

При этом мы считаем, что появление гостиницы на этом участке будет способствовать развитию инфраструктуры всего Приморского района в целом — появятся сервисные предприятия, рестораны. Мы рассчитываем, что достроят продолжение Приморского проспекта. Все это формирует добавочную стоимость жилья в локации, она однозначно не будет снижаться.

Транспорт для Приморского района действительно трудная тема. Вряд ли туристам захочется стоять в пробках.

— Мы готовимся к взаимодействию с профильными комитетами по вопросу соединения продолжения Приморского проспекта с улицей Савушкина. Мы до конца не понимаем, есть эта дорога в бюджете или нет, и в какой перспективе, но мы заинтересованы в развитии этой локации, и готовы принимать в этом участие. Сейчас нам нужно понять планы города и синхронизировать их со своими. Сейчас нам говорят, что и так не проехать, а мы еще добавим нагрузку. Конечно, доступ к гостиничному объекту должен быть максимальным образом облегчен. Необходимо разрубить этот транспортный тупик, который сформировался там в конце Приморского проспекта. Но нам кажется, что мы не помешаем, а поспособствуем разрешению транспортной проблемы. К тому же гостиничный формат размещения дает минимальную нагрузку на трафик – люди приезжают туда не на автомобилях, на такси, метро и другом общественном транспорте.

Часто говорят, что под апартаментами девелоперы скрывают псевдожилье, которое только маскируется под отель, а на самом деле им не является.

— С точки зрения требований, которые предъявляются к отелям, мы будем строить и вводить в эксплуатацию настоящую гостиницу. У нас предусмотрены повышенные нормы пожарной безопасности, разведение логистических потоков, лестнично-лифтовые холлы, специальные сервисные помещения для хранения грязного белья и инвентаря для уборки номеров. То есть вся гостиничная инфраструктура. Это видно и в проектной документации, и вскоре можно будет «вживую» увидеть, когда мы запустим In2It.

Во-вторых, если посмотреть на структуру покупок, то 99,9% приобретают у нас люди, которые вкладывают средства и планируют участие в доходных программах. У них уже есть жилье, и, судя по нашим исследованиям, оно далеко не первое. Они сохраняют и приумножают свои активы через сотрудничество с нами.

В Приморском районе концепция та же, что в Московском и Невском?

— Это будет отель уровня четыре звезды, то есть выше чем In2It и «Про.Молодость», но полностью в русле концепции. Мы понимаем, какие группы туристов будут пользоваться нашими объектами — в среднесрочной и краткосрочной аренде. Понимаем мы это и в отношении Приморского. Наш маркетинг рассчитан полностью на отельный сервис. Средний чек на Приморском будет больше, чем на Большевиков, но он не будет заоблачным.

Эксперты прогнозируют, что если все заявленные проекты апартаментов будут запущены, то уже в 2021 году возможен перегрев рынка. Не опасаетесь уменьшения средней доходности, а значит, и снижения спроса?

- Не опасаемся, так как если ничего не произойдет катастрофического на рынке, то Петербург останется туристическим центром. Объем турпотока с каждым годом стабильно растет, если не вмешиваются такие факторы, как эпидемия коронавируса. Спрос, формирующийся из турпотока, будет в нужном количестве и он будет расти - как международный, так и внутренний.

Конечно, мы не одни на рынке, коллеги по цеху тоже формируют предложения, и спрос будет напрямую связан с качеством продукта и сервиса. Мы считаем, что наш продукт качественно укомплектован.

Еще одна часть нашего спроса, который пока мы недостаточно учитываем — это инвесторы, которые сейчас покупают жилье на вторичном рынке, чтобы сдавать его в краткосрочную аренду в частном порядке. Каждый раз это требует много времени и трудозатрат: нужно встретить гостей, отдать ключи, посмотреть уровень поломок, убраться после гостей. Это отдельная работа. Если у вас пять квартир, и вы еще где-то работаете, то совместить все довольно трудно. А мы предлагаем качественную цивилизованную систему, когда вы передаете все эти функции управляющей компании. Она профессионально вкладывает средства в продвижение, привлекает большие потоки, поэтому уровень дохода гарантируется компетентностью управления.

Сейчас для нас очень важно, чтобы конкуренты, которые запустятся раньше нас, показали хорошую динамику. Все-таки это новый сегмент рынка, и нужно сформировать к нему доверие, чтобы привлекать инвесторов.

В краткосрочной аренде и с туристами в принципе все понятно, а как вы видите возможности для долгосрочной аренды, на первый взгляд, там еще простор для деятельности.

— Сейчас, на мой взгляд, переломный момент с точки зрения того, где и как надо жить. Люди станут меньше покупать квартиры, а будут арендовать на длительной основе сервисную недвижимость, потому что это будет просто удобно для тех, кто занят карьерой, планами, семьей. Потребитель сможет перемещаться в зависимости от жизненных задач: кто-то переезжает поближе к гимназии, кто-то – к работе, кто-то женился или развелся. И арендовать гораздо удобнее, чем владеть. Можно заранее оценить уровень объекта, понять, что тебе больше подходит. А если возникнут претензии, то понятно, к кому обратиться. При этом параллельно можно так же вложиться и получать инвест-доход, копить и капитализировать. А самому жить там, где нравится. Это финансовая и бытовая гибкость.

Вопрос апартаментов как псевдожилья во многом связан с обеспечением социальной инфраструктурой. Как, по-вашему, должен решаться этот вопрос?

— Здесь нужно определиться — сначала землю не хотят переводить из деловой застройки в жилую, а потом требуют строить детские сады. Как-то нелогично. В принципе же в таких объектах можно представить естественным образом создание частной детской инфраструктуры.

Сейчас рынок очень требовательный. И если ты хочешь получить прибыль, то просто не сможешь сделать плохой продукт – ты вложишь деньги и их потеряешь. Поэтому любой коммерсант, приступая к проекту, особенно в девелопменте, где проекты долго реализуются и окупаются, тщательно должен его просчитать. А значит, создание какой-то детской инфраструктуры здесь вполне оправдано.

Вообще, закон об апартаментах до сих пор не принят. И можно сказать, что законодательство на 10 лет с лишним отстает от рыночных трендов, но мы-то как участники рынка должны быть впереди. Конечно, государство должно создавать регулятивные нормы, но должна быть связь между законами и реальностью. Нужно не просто запрещать, а совместно создавать новые правила.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»