Дом образцового содержания: тимбилдинг для собственников жилья

В Петербурге первый многоквартирный дом получил знак «Дом образцового содержания». Традицию почетных табличек недавно возродили по инициативе федеральных властей и общественников. Но дело не столько в табличках — выясняется, что только забота собственников квартир о собственном доме позволит ему прослужить как можно дольше. Рассказываем, как сохранить дом в «образцовом» виде, а какие ошибки могут его «убить».

Четких критериев того, как стать домом образцового содержания, нет. В Фонде содействия реформированию ЖКХ «Фонтанке» довольно кратко и без конкретики пояснили, что знаком награждаются руководители ТСЖ, советов МКД (многоквартирных домов), ЖСК и УК за «выдающиеся успехи в управлении и содержании многоквартирного дома, внедрении современных энергосберегающих и энергоэффективных технологий, создании комфортных и безопасных условий проживания граждан, развитии института ответственных собственников». Ежегодно выдвигать дома на награждение вправе органы региональной власти. По состоянию на апрель этого года статус «Дом образцового содержания» уже получили 93 многоквартирных дома в 57 регионах, а в Петербурге такой дом пока только один – на Лахтинской улице, 1/60.

В советское время подобного звания многоквартирные дома удостаивались несколько за другое: чистоту и порядок, идеологически правильный контингент жильцов – без «алкоголиков-хулиганов-тунеядцев». Таблички «Дом образцового содержания» советского времени еще попадаются на «Авито» – их продают как артефакты в пределах 5–15 тысяч рублей.

Глава совета образцового дома Алла Бредец пояснила «Фонтанке», что большую роль в признании образцовым сыграла самоорганизация собственников, равно как и соблюдение управляющими самых главных правил для сохранения здания.

– Считается, что никто лучше собственников не знает проблем своего дома, а это автоматически улучшает и управление с обслуживанием, – пояснила Бредец. – На практике совет МКД может провести все те мероприятия, которые УК проводить просто не обязана. Например, голосованием на общем собрании решить построить ограждения по границам земельного участка, или определить порядок его использования, или установить энергоэффективное инженерное оборудование и многое-многое другое.

Что делает дом «образцовым»

На вопрос, что же обязательно должно быть в идеальном многоквартирном доме, в жилищном комитете Смольного ответили общими чиновничьими формулировками, из которых довольно сложно составить конкретный план действий. По словам чиновников, в правильном доме УК вместе с жильцами обязательно должна пройти следующие шаги:

– сформировать годовой план содержания и ремонта общего имущества;

– рассчитать и обосновать финансовые затраты на необходимые работы;

– подготовить предложения по капитальному ремонту, по снижению энергопотребления и в целом по повышению энергоэффективности;

– обсудить проекты документов по содержанию общего имущества и его ремонта.

А уже после этого:

– поддерживать исправное техническое состояние конструкций здания (фундаментов, стен, крыши и пр.), снижение прочности которых «может повлиять на пространственную жесткость конструкций здания в целом». Категорически нельзя самовольно разрушать стены, производить несогласованные перепланировки;

– соблюдать правила эксплуатации, что «обеспечивает нормативное состояние конструкций и дома в целом в межремонтный период;

– проводить регулярные осмотры общего имущества – как плановые весной и осенью, так и внеплановые;

– проводить техническую инвентаризацию не реже, чем раз в 5 лет;

– соблюдать необходимую температуру и влажность в помещениях общего пользования;

– убираться и проводить «санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования»;

– обеспечивать пожарную безопасность;

– ухаживать за элементами озеленения и благоустройства, собирать и вывозить ТБО;

– готовиться к сезонной эксплуатации;

– обеспечить диспетчерское и аварийное обслуживание;

– проводить текущий ремонт каждые три-пять лет, устранять неисправности отдельных частей и элементов;

– проводить своевременные работы по предохранению частей зданий и оборудования от преждевременного износа и по устранению возникших мелких повреждений и неисправностей.

Что «убивает» дом

Поскольку это слишком общие формулировки, мы обратились к практикам – участникам рынка управления домами с просьбой перевести некоторые пункты на человеческий язык и добавить свой топ того, что действительно нужно и не нужно делать.

Как пояснила «Фонтанке» президент ассоциации собственников жилья и их объединений Гульнара Борисова, «уборка и санитарно-гигиеническая очистка», как и уход за озеленением не сильно помогут, если речь идет о продлении срока эксплуатации дома. А вот основные ошибки в содержании жилого здания, которые сильно ему вредят:

– ржавые трубы и старая проводка. Как раз на решение этих двух проблем и должен быть направлен регулярный текущий ремонт – все инженерные системы надо поддерживать в рабочем состоянии;

– самовольные строительные работы: реконструкция, снос стен, устройство новых проемов в несущих стенах, углубление подвалов;

– отчужденные помещения общего имущества (подвалы, индивидуальные тепловые пункты, водомерные узлы), находящиеся в собственности или аренде у третьих лиц, которые используют эти помещения не по назначению. («Именно в подвалах чаще всего есть задвижки и краны для отключения стояков или всей системы, – пояснила Борисова. – Если у аварийных служб доступа в эти подвалы нет (потому что там, например, магазин или ресторан), то и перекрыть поток воды из поврежденной трубы сразу не получится. В том числе, очень быстро изнашивают все системы хостелы – и лифты, и водопровод, и канализацию, и вентиляцию. А неисправная вентиляция приводит к разрастанию плесени, которая разрушает конструкции».);

– старая кровля с дефектами – ржавая, дырявая и т.д. Тогда сухого чердака, как и теплоизоляции, не видать, а протечки в квартирах на верхних этажах станут регулярными; может дойти до обрушения потолков, не говоря уже о нарушении ТВР в целом.

Кстати, недавно врио Беглов обвинил в протечках участников нелегальных экскурсий по крышам. А вот про то, сколько крыш повредили в минувшую «аномальную зиму», сбивая спрессованный снег и лед ломами, уже никто не вспоминает.

«Температурно-влажностный режим (ТВР) – очень объемное понятие, – поясняет Борисова. – Если кратко, для его поддержания должны быть сухими подвалы, достаточными – отопление в осенне-зимний период и вентиляция, исправными окна и двери. Для пожарной безопасности в первую очередь важна исправная электропроводка. Обязательно обрабатывать деревянные конструкции кровли специальными составами, препятствующими горению, и оборудовать противопожарные двери на чердаки. Кроме того, каждый житель должен иметь под рукой телефон своей аварийной службы. Чем меньше времени пройдет от момента начала аварии (например, прорыва системы отопления или горячего водоснабжения) до ее устранения, тем меньше ущерб имуществу и риск для жителей».

Что касается выражения «подготовка к отопительному сезону», то за ней скрывается целый комплекс мероприятий – промывка и опрессовка системы отопления, проверка дымоходов (в домах, где есть газ), приведение в порядок окон и дверей, чтобы тепло не уходило «в космос».

Несознательность жителей

Представитель общественного проекта «Давайте разберемся» Александр Богловский рассказал о своем видении идеального дома. По его мнению, самый главный показатель, который отражается на эстетическом виде дома, это осознанность жителей.

– Есть дома, где можно что-то делать, но результата не добиться, так как в них живёт много вандалов, постоянно бьют стекла, срывают батареи в парадных, ломают двери и просто мусорят, – рассказал эксперт. – Как бы ни старалась управляющая организация, образцового статуса не добиться, потому что не успеешь восстановить один элемент – из строя выводят следующий. Именно мне повезло поселиться в социальном доме с определенным контингентом жильцов. В данном случае единственный выход – установить видеонаблюдение и привлекать ЧОПы для снижения случаев вандализма.

Погоня за эстетикой

Частая ошибка советов домов в том, что в погоне за эстетическим видом дома они напрочь забывают о технической части, остающейся вне зоны видимости, – это теплопотребление, напор воды, качество отопления, качество воды.

Внешний фактор

Александр Богловский считает, что много проблем по обслуживанию приходят извне. Например, Государственная жилищная инспекция имеет законное преимущество пойти вразрез мнению жителей и, выписав предписание, отодвинуть согласованные жителями работы на второй план. Например, вместо замены инженерных коммуникаций мы получаем косметический ремонт лестничных клеток, что как раз не нужно в данный момент.

Ну и главным критерием образцового дома, по словам Богловского, является правильная УК, способная объединить жильцов.

– Нужно привлекать людей к общественным мероприятиям типа субботников, озеленения и благоустройства. Вряд ли человек начнет мусорить там, где в прошлый раз убирал. В целом получается некий тимбилдинг.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»